Le logement social est confronté à une situation paradoxale de pénurie et de « disponibilité ».

Difficulté sur difficulté

Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que depuis 2018, l'offre de logements est en forte baisse. Le nombre de nouveaux projets immobiliers approuvés est de plus en plus limité. Parallèlement, environ 1 200 projets, d'une valeur d'environ 30 milliards de dollars américains, rencontrent des difficultés de mise en œuvre. Fin 2022, seuls 500 projets environ ont été menés à terme.

Depuis 2018, l'offre de logements a eu tendance à diminuer fortement. (Photo : baochinhphu)

L'offre limitée de logements, la pénurie criante de logements abordables et les coûts élevés à toutes les étapes de la réalisation des projets immobiliers contribuent à la hausse continue des prix, notamment des appartements dans les grandes villes, une tendance qui ne montre aucun signe de ralentissement. Le logement social représente pour la plupart des gens la seule possibilité de réaliser leur rêve de se stabiliser.

Ces derniers temps, l'État a déployé de nombreux efforts pour inciter les entreprises à participer au développement du logement social et améliorer l'offre dans ce secteur. Cependant, ces politiques présentent encore de nombreuses lacunes et un manque de cohérence, créant ainsi des obstacles qui freinent l'accès des investisseurs au logement social.

Lors de la présentation du rapport du troisième trimestre 2023 de VARS, M. Nguyen Hoang Nam, membre du groupe de travail sur les études de marché de VARS et directeur général de G-Home, a déclaré que le cadre juridique relatif au logement social est très complexe. L'obtention d'un permis de construire est également longue, encore plus que pour un projet de logement commercial. Pour obtenir ce permis, les promoteurs de logements sociaux doivent consacrer au moins deux ans à l'accomplissement des démarches.

Par conséquent, bien que la réglementation actuelle incite les projets de logements sociaux à être exemptés de la taxe foncière, ces projets doivent préalablement faire l'objet d'une évaluation foncière, laquelle soulève encore de nombreuses difficultés et controverses liées aux méthodes d'évaluation. Parallèlement, les investisseurs ne sont pas autorisés à déduire M3 (montant du versement en numéraire au budget de l'État proposé par l'investisseur dans le dossier d'appel d'offres, en sus de ses obligations légales envers l'État). De plus, ils doivent toujours s'acquitter des frais de déblaiement du terrain. Ce montant sera ensuite déduit du coût d'autres projets ou imputé sur le prix du terrain.

Sans compter qu'après deux ans de procédures d'investissement, la construction et la livraison des logements sociaux prennent environ deux ans supplémentaires. Ensuite, l'investisseur doit toujours réserver au minimum 20 % de la surface des logements sociaux à la location et ne peut les revendre qu'après cinq ans d'occupation.

Ce processus dure jusqu'à neuf ans, après quoi le projet fait l'objet d'un audit. Ce n'est qu'une fois cet audit terminé que l'entreprise perçoit un bénéfice fixe de 10 %. Or, tout au long de la mise en œuvre du projet, l'entreprise ignore quelles dépenses seront jugées justifiées et valides, et quels frais seront rejetés ou non réglés. De ce fait, les entreprises de logements sociaux sont constamment soumises à l'incertitude, à l'instar d'un jeu de hasard.

Les difficultés ne s'arrêtent pas là : l'accès au capital constitue également un obstacle majeur pour les investisseurs. Selon une étude, dans la plupart des projets immobiliers réalisés au Vietnam, les fonds propres représentent environ 20 % du financement, 30 % proviennent des clients et jusqu'à 50 % sont financés par des établissements de crédit. Or, il arrive que des investisseurs aient des difficultés à obtenir des prêts faute de garanties, car « le terrain destiné à la construction de logements sociaux est valorisé à 0 VND » grâce à l'exemption de taxe foncière. Aujourd'hui, ces avantages ont disparu, laissant place à des difficultés invisibles pour les entreprises.

Il y a trop de difficultés, d'obstacles et de lacunes, ce qui rend très difficile la réalisation de l'objectif fixé : la construction d'un million de logements sociaux.

Les personnes qui veulent acheter ne peuvent pas acheter.

Les difficultés rencontrées lors de la mise en œuvre du projet ont considérablement réduit l'offre sur le marché, qui reste confronté à une pénurie de logements sociaux et à des invendus. Or, la demande de logements sociaux est très forte et croît au même rythme que l'urbanisation et l'écart grandissant entre la hausse des prix de l'immobilier et celle des revenus.

Le logement social offre à la majorité des gens la possibilité d'avoir un toit, mais il est actuellement confronté à de nombreuses difficultés. (Photo : baochinhphu)

Avec un taux d'urbanisation atteignant 41,5 % en 2022 et devant atteindre environ 50 % en 2030, le Vietnam doit construire chaque année près de 70 millions de mètres carrés de logements urbains supplémentaires. Selon le ministère de la Construction , la demande de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles est estimée à environ 2 400 000 unités entre 2021 et 2030.

Ainsi, même si le projet de construction d'un million de logements sociaux est pleinement réalisé, l'offre ne suffira pas à satisfaire la demande. Or, les chiffres actuels montrent que l'objectif du projet est encore loin d'être atteint, malgré les efforts considérables déployés à tous les niveaux, du central au local, pour sa mise en œuvre.

Selon les informations recueillies par VARS dans les zones où des projets de logements sociaux sont mis en vente, de nombreux projets ont enregistré un vif intérêt et de nombreuses demandes, vendant la quasi-totalité de leur stock dès leur lancement sur le marché, tandis que certaines localités dotées de zones franches d'exportation et de parcs industriels employant des centaines de milliers de travailleurs immigrés ont connu une situation « lente » malgré de nombreuses mises en vente.

En août dernier, dans un rapport adressé au ministère de la Construction, le Comité populaire de la province de Bac Ninh a déclaré que, bien que la province de Bac Ninh ait investi dans la construction de dizaines de milliers de logements pour les travailleurs, il semble que ces derniers ne soient pas intéressés par l'achat de ces logements.

En conséquence, parmi les 7 projets de logements pour travailleurs achevés et partiellement achevés à Bac Ninh, offrant au marché environ 4 000 appartements achevés, le nombre de travailleurs travaillant dans les parcs industriels qui s'inscrivent pour acheter des maisons est très faible.

Le rapport indique que récemment, les promoteurs ont mis en vente 1 681 logements destinés aux travailleurs, mais que très peu ont trouvé preneur. Actuellement, 7 projets disposent encore de 1 324 logements disponibles.

Pour expliquer cette raison, M. Nguyen Hoang Nam a déclaré que la principale raison est que ceux qui ont besoin d'acheter ne peuvent pas acheter alors que la politique s'adresse à ceux qui n'ont pas besoin d'acheter.

« La loi sur le logement social est très stricte envers les acheteurs. De nombreuses provinces ne vendent qu'aux travailleurs. Certaines provinces ne vendent qu'aux travailleurs d'une zone industrielle. D'autres provinces ne vendent qu'aux travailleurs d'une zone industrielle, mais seulement d'un seul district. Par ailleurs, le lien entre les travailleurs et leur lieu de vie n'est pas toujours fort », a expliqué M. Nam.

Par conséquent, afin de garantir la sécurité sociale et d'éviter la pénurie de logements sociaux, il est nécessaire de poursuivre la recherche et la mise en œuvre de mécanismes et de politiques incitant les entreprises privées à investir dans le développement du logement social. Parallèlement, il convient d'élargir le nombre de bénéficiaires des politiques de logement, notamment du logement social. Les critères d'éligibilité aux dispositifs d'aide au logement social (location, location-accession, acquisition) doivent être simplifiés et clairement définis, et les exigences en matière de documents et de procédures administratives, telles que les conditions de logement ou le niveau de revenu, doivent être réduites au minimum.

De plus, il est nécessaire de repenser le développement du logement social. Les projets de logements sociaux doivent améliorer la qualité des logements afin de garantir des conditions de vie décentes et durables. Pour ce faire, tout en maintenant des prix raisonnables et des profits pour les investisseurs, les projets de logements sociaux doivent être développés à une échelle adaptée.

Les critères d'éligibilité aux politiques de logement social doivent être revus afin d'être plus adaptés. Le logement social n'est pas réservé aux plus fortunés, mais doit également cibler les personnes dont les revenus sont imposables, qui disposent d'une épargne, mais qui n'ont pas accès au marché du logement privé, souvent onéreux. En effet, les personnes à très faibles revenus, les ménages pauvres ou proches du seuil de pauvreté, dont les revenus sont inférieurs au seuil d'imposition, n'ont pas les moyens de couvrir leurs dépenses courantes ni d'épargne. Par conséquent, l'accès au logement social leur est impossible.

N.Giang

Source: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html