Le logement social est confronté à une situation paradoxale de pénurie et de « disponibilité ».

Difficulté après difficulté

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que depuis 2018, l'offre de logements connaît une forte baisse. Le nombre de nouveaux projets immobiliers approuvés est de plus en plus limité. Parallèlement, environ 1 200 projets, d'une valeur d'environ 30 milliards de dollars, rencontrent des difficultés de mise en œuvre. Depuis fin 2022, seuls 500 projets environ ont été finalisés.

Depuis 2018, l'offre de logements tend à fortement diminuer. (Photo : baochinhphu)

L'offre limitée de logements, le manque criant de logements abordables et les coûts élevés à toutes les étapes de la mise en œuvre des projets… font que les prix de l'immobilier, notamment des appartements dans les grandes villes, augmentent sans cesse et ne montrent aucun signe de ralentissement. Le logement social est quasiment la seule possibilité pour la majorité de réaliser son rêve de s'installer.

Ces derniers temps, l'État a déployé de nombreux efforts pour inciter les entreprises à participer au développement du logement social et améliorer l'offre de logements sociaux. Cependant, ces politiques présentent encore de nombreuses lacunes et un manque de cohérence, créant ainsi de nombreux obstacles qui compliquent l'accès des investisseurs au logement social.

Lors de la présentation du rapport du troisième trimestre 2023 de VARS, M. Nguyen Hoang Nam, membre du groupe de travail sur les études de marché de VARS et directeur général de G-Home, a déclaré que le cadre juridique du logement social était très complexe. La demande de permis de construire est également longue, plus longue encore que celle d'un projet de logement commercial. Pour obtenir un permis de construire, les promoteurs de logements sociaux doivent consacrer au moins deux ans à la procédure.

Par conséquent, bien que la réglementation actuelle incite les projets de logements sociaux à être exonérés de redevances foncières, ceux-ci doivent encore, avant cela, se soumettre à une évaluation foncière, dont les méthodes d'évaluation restent sujettes à de nombreux problèmes et controverses. Parallèlement, les investisseurs ne sont pas autorisés à déduire les frais, mais doivent néanmoins verser M3 (montant du paiement au budget de l'État en numéraire proposé par l'investisseur dans le dossier d'appel d'offres, en plus de ses obligations envers le budget de l'État conformément à la loi en vigueur). De plus, les investisseurs doivent toujours verser une avance pour libérer le terrain. Ce montant sera ensuite déduit d'autres projets ou imputé sur le prix du terrain.

Sans compter qu'après deux ans de procédure d'investissement, la construction et la livraison des logements sociaux prennent environ deux ans supplémentaires. Ensuite, l'investisseur doit encore réserver au moins 20 % de la surface des logements sociaux à la location et ne peut les vendre qu'après cinq ans d'utilisation.

Ce processus peut durer jusqu'à neuf ans, après quoi le projet est audité. Ce n'est qu'à l'issue de cet audit que l'entreprise perçoit un bénéfice fixe de 10 %. Pendant toute la durée du projet, l'entreprise elle-même ne sait pas quelles dépenses seront comptabilisées comme raisonnables et valables, ni quels frais seront refusés ou non réglés. Par conséquent, les entreprises de logement social sont constamment confrontées à un jeu de hasard.

Les difficultés ne s'arrêtent pas là : l'accès au capital constitue également un obstacle majeur pour les investisseurs. Selon les études, dans la plupart des projets immobiliers réalisés au Vietnam, le capital du propriétaire représente environ 20 %, 30 % sont mobilisés auprès des clients et jusqu'à 50 % doivent s'appuyer sur des établissements de crédit. Cependant, il est arrivé que des investisseurs aient eu des difficultés à accéder aux prêts faute de garanties, simplement parce que « les terrains destinés à la construction de logements sociaux sont valorisés à 0 VND » en raison de l'exonération des droits d'utilisation du sol. À l'heure actuelle, ces incitations sont inexistantes, ne laissant place qu'à des difficultés invisibles pour les entreprises.

Il y a trop de difficultés, d’obstacles et de lacunes, ce qui fait qu’il semble très difficile pour le projet de construire 1 million de logements sociaux d’atteindre l’objectif fixé.

Ceux qui veulent acheter ne peuvent pas acheter.

Les difficultés de mise en œuvre ont rendu l'offre de plus en plus rare sur le marché, mais celui-ci souffre toujours d'une pénurie de logements sociaux et d'invendus. La demande de logements sociaux est pourtant très forte et s'accroît avec l'urbanisation galopante et l'écart grandissant entre le taux de croissance des prix de l'immobilier et celui des revenus.

Le logement social offre à la plupart des gens la possibilité de se loger, mais il rencontre actuellement de nombreuses difficultés. (Photo : baochinhphu)

Avec un taux d'urbanisation atteignant 41,5 % en 2022 et augmentant à environ 50 % en 2030, le Vietnam doit construire environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains supplémentaires chaque année. Selon le ministère de la Construction , la demande de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles dans les localités sur la période 2021-2030 s'élève à environ 2 400 000 unités.

Ainsi, même si le projet de construction d'un million de logements sociaux est pleinement mis en œuvre, l'offre ne suffira pas à répondre à la demande. Par ailleurs, les chiffres actuels montrent que l'objectif est encore loin d'être atteint, malgré les efforts considérables déployés à tous les niveaux, du centre au local.

Selon les informations de recherche de VARS, dans les zones où des projets de logements sociaux sont ouverts à la vente, de nombreux projets ont enregistré un grand intérêt et de nombreuses demandes, vendant presque tout leur inventaire dès leur lancement sur le marché, tandis que certaines localités avec des zones franches d'exportation et des parcs industriels avec des centaines de milliers de travailleurs immigrés ont enregistré une situation « lente » bien qu'elles aient été mises en vente à plusieurs reprises.

En août dernier, dans un rapport envoyé au ministère de la Construction, le Comité populaire de la province de Bac Ninh a déclaré que bien que la province de Bac Ninh ait investi dans la construction de dizaines de milliers de maisons ouvrières, il semble que les ouvriers travaillant dans la province ne soient pas intéressés à acheter des maisons ouvrières.

En conséquence, parmi les 7 projets de logements ouvriers achevés ou partiellement achevés à Bac Ninh, fournissant au marché environ 4 000 appartements achevés, le nombre de travailleurs travaillant dans les parcs industriels s'inscrivant pour acheter des maisons est très faible.

Le rapport indique que les propriétaires de projets ont récemment mis en vente 1 681 logements ouvriers, mais que très peu ont été vendus. Actuellement, sept projets comptent encore 1 324 logements disponibles.

Expliquant la raison, selon M. Nguyen Hoang Nam, la principale raison est que ceux qui ont besoin d'acheter ne peuvent pas acheter alors que la politique est dirigée vers ceux qui n'ont pas besoin d'acheter.

« La loi sur le logement social est très stricte pour les acheteurs. De nombreuses provinces ne vendent qu'aux travailleurs. De nombreuses provinces ne vendent qu'aux travailleurs des parcs industriels. Certaines provinces ne vendent qu'aux travailleurs des parcs industriels, mais seulement dans un seul district. Par ailleurs, le lien entre les travailleurs et la localité n'est pas forcément fort », a expliqué M. Nam.

Par conséquent, pour garantir la sécurité sociale et éviter le phénomène de pénurie et d'invendus de logements sociaux, il est nécessaire de poursuivre la recherche et la mise en place de mécanismes et de politiques visant à encourager les entreprises privées à investir dans le développement du logement social. Parallèlement, il convient d'élargir la liste des bénéficiaires des politiques de logement, notamment du logement social. Les bénéficiaires des aides au logement social (location, location-vente, achat) doivent être définis selon des critères simples et facilement identifiables, réduisant ainsi les exigences en matière de documents et de procédures administratives telles que le statut de logement, le niveau de revenus, etc.

Par ailleurs, il est nécessaire de changer la façon de concevoir le développement du logement social. Les projets de logements sociaux doivent améliorer la qualité et garantir des conditions de vie adéquates à long terme. Pour améliorer la qualité tout en garantissant des prix raisonnables, les investisseurs doivent réaliser des profits et les projets de logements sociaux doivent être développés à une échelle appropriée.

La réglementation relative aux bénéficiaires des politiques de logement social doit également être modifiée pour être plus adaptée. Le logement social n'est pas destiné aux riches, mais devrait également cibler les personnes dont les revenus sont imposables et qui disposent d'épargne, mais qui n'ont pas accès aux logements commerciaux aux prix élevés. En effet, si les personnes ont de très faibles revenus, des ménages pauvres, voire quasi pauvres, dont le revenu est inférieur au seuil d'imposition sur le revenu, cela signifie qu'elles n'ont pas suffisamment d'argent pour subvenir à leurs besoins et n'ont pas d'épargne. Elles ne peuvent donc pas accéder à un logement social.

N. Giang

Source: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html