Dans ce contexte, le logement abordable représente aujourd'hui un segment prometteur pour les investisseurs, caractérisé par une forte demande, des infrastructures de plus en plus complètes et des politiques de soutien à l'investissement attractives de la part du gouvernement . Par ailleurs, une étroite collaboration entre les secteurs public et privé est essentielle pour résoudre le problème du logement abordable.
Forte demande de logements
Entre 2019 et 2023, les prix de l'immobilier à Hanoï ont augmenté en moyenne de 6 % par an et à Hô Chi Minh-Ville de 3 % par an, tandis que les revenus personnels n'ont progressé que de 4 % et 3 % respectivement. Cet écart grandissant rend l'accès à la propriété plus difficile que jamais pour de nombreuses personnes. Par ailleurs, les obstacles juridiques, les difficultés rencontrées par les promoteurs et les retards dans la mise en œuvre des politiques de soutien au logement ont encore compliqué la situation.
Un marché immobilier durable se caractérise généralement par une offre diversifiée, notamment dans les segments B et C. Or, à Hanoï comme à Hô Chi Minh -Ville, l'offre de ces types de logements est largement insuffisante. La demande, qui porte sur environ 50 000 appartements par an, émanant principalement des ménages à revenus moyens et des jeunes familles, reste insatisfaite.
Selon Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et de S22M chez Savills Vietnam, Hô Chi Minh-Ville et les provinces voisines de Binh Duong, Dong Nai et Long An sont confrontées à une pénurie de logements. Dans un avenir proche, Hô Chi Minh-Ville connaîtra une augmentation des projets haut de gamme, tandis que l'offre de logements abordables restera limitée. À l'inverse, Hanoï privilégiera le développement de projets de catégorie B. Ce déséquilibre s'explique par plusieurs facteurs, notamment la croissance des revenus, la rareté des terrains disponibles et la hausse des prix fonciers, ainsi que par la complexité des procédures administratives d'obtention des permis de construire.
Une série de mesures de soutien en matière d'infrastructures et de politiques.
Avec des investissements publics dans les infrastructures représentant environ 6 % du PIB, le gouvernement met en œuvre de nombreux projets d'envergure, tels que la construction de routes, de ponts, d'aéroports et de ports maritimes. Parallèlement, la loi foncière de 2024 a créé des conditions plus favorables à la réalisation de ces projets. Leur principal objectif est d'améliorer la connectivité des transports entre les provinces et les villes, de réduire les distances et les temps de trajet, notamment entre les centres urbains et les zones périurbaines. Ceci favorisera le développement socio-économique et attirera les investissements.
« Le modèle de développement axé sur les transports (DAT), illustré par les réseaux de métro, a démontré son efficacité pour lutter contre les embouteillages et fournir des logements. En concentrant le développement sur les zones bordant les lignes de métro, la densité de construction augmente, facilitant les déplacements et la connectivité entre les régions. Parallèlement, l'utilisation des terrains le long des lignes de métro réduit les coûts d'investissement, créant ainsi des logements plus abordables pour les résidents », a ajouté Mme Giang Huynh.
L'adoption de nouvelles lois telles que la loi foncière de 2024, la loi sur les transactions immobilières de 2023 et la loi sur le logement de 2023 devrait engendrer des changements positifs sur le marché immobilier. Ces nouvelles réglementations juridiques promettent d'améliorer l'utilisation des sols, de simplifier les procédures administratives et de créer des conditions plus favorables à l'entrée des investisseurs sur le marché. « En particulier, la loi sur le logement de 2023 a simplifié les procédures d'achat et de vente de logements, tout en clarifiant les règles relatives à la propriété immobilière pour les étrangers. Ainsi, les étrangers peuvent posséder au maximum 30 % des appartements d'un immeuble et 250 maisons par quartier. La durée de détention est de 50 ans et peut être prolongée. Toutefois, en cas de mariage avec un(e) citoyen(ne) vietnamien(ne), les étrangers sont autorisés à devenir propriétaires de manière permanente », a précisé Mme Giang Huynh.
Pour remédier à la pénurie de logements et prévenir la spéculation foncière, la loi de 2023 sur les transactions immobilières interdit le lotissement des terrains résidentiels dans les grandes villes à compter du 31 janvier 2025. Parallèlement, la loi de 2023 sur le logement apporte également des modifications importantes, axées sur le développement du logement dans les zones urbaines clés. De plus, l'obligation de réserver 20 % des terrains à des projets commerciaux est supprimée, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de convertir ces terrains en logements sociaux. Les investisseurs dans le logement social bénéficieront d'avantages attractifs tels que la gratuité d'utilisation du terrain, l'exemption des frais de location et l'accès à des prêts à taux d'intérêt préférentiels.
Lors d'un récent séminaire organisé à Hô Chi Minh-Ville, M. Ha Quang Hung, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que ces derniers temps, les collectivités locales ont mis en œuvre diverses méthodes pour inciter les entreprises, les investisseurs immobiliers et d'autres entités économiques à participer activement à la construction de logements sociaux.
Plus précisément, les statistiques de 2021 à aujourd'hui montrent que 619 projets de logements sociaux ont été mis en œuvre dans 61 des 63 localités, représentant un total de 561 800 logements. Toutefois, à ce jour, seuls 79 projets sont achevés, soit 40 600 appartements ; les 128 projets restants, représentant environ 112 000 logements, sont en cours de construction. Par ailleurs, 412 projets, totalisant près de 410 000 logements, ont reçu l'agrément d'investissement et sont en phase de finalisation des procédures de démarrage des travaux.
Dans ce contexte, selon les experts de Savills Vietnam, la résolution du problème du logement abordable exige une solution globale, combinant les atouts des secteurs public et privé. Aucun acteur ne peut, à lui seul, résoudre ce problème complexe. Par ailleurs, le budget de l'État est limité et les taux d'intérêt élevés, ce qui rend difficile le financement des projets de logements sociaux ; le secteur privé, quant à lui, subit des pressions inflationnistes sur ses coûts de production. Une coopération efficace entre les deux parties est donc essentielle.
Les autorités locales devraient mettre en œuvre des politiques fortes pour inciter les propriétaires fonciers à coopérer à la création de nouveaux quartiers résidentiels durables. En optimisant l'utilisation des sols et en intégrant des équipements partagés et des espaces verts, nous pouvons contribuer à résoudre partiellement le problème du logement, de plus en plus urgent. Une collaboration étroite entre le gouvernement et les investisseurs sera essentielle pour concrétiser ces idées.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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