Dans ce contexte, le logement abordable représente aujourd'hui un segment potentiel pour les investisseurs, caractérisé par une forte demande, un système d'infrastructures de plus en plus complet et des politiques gouvernementales attractives de soutien à l'investissement. Par ailleurs, une coordination étroite entre les secteurs public et privé est un facteur important pour résoudre le problème du logement abordable.
Une demande « énorme » de logements
Entre 2019 et 2023, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 6 % par an à Hanoï et de 3 % par an à Hô-Chi-Minh-Ville, tandis que les revenus des particuliers n'ont progressé que de 4 % et 3 % respectivement. Cet écart croissant rend l'accession à la propriété plus difficile que jamais pour de nombreuses personnes. De plus, les obstacles juridiques, les problèmes avec les promoteurs et les retards dans la mise en œuvre des politiques d'aide au logement ont compliqué la situation.
Un marché immobilier durable présente souvent une grande diversité de segments, notamment des produits de classes B et C. Cependant, à Hanoï comme à Hô-Chi-Minh -Ville, l'offre de ces types de logements est fortement déficitaire. La demande d'environ 50 000 appartements par an, principalement de la part des ménages à revenus moyens et des jeunes ménages, n'est pas pleinement satisfaite.
Selon Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du programme S22M chez Savills Vietnam, Hô-Chi-Minh-Ville et les provinces voisines comme Binh Duong, Dong Nai et Long An sont confrontées à une pénurie de logements. Dans un avenir proche, Hô-Chi-Minh-Ville connaîtra une augmentation des projets haut de gamme, tandis que l'offre de logements abordables est limitée. À l'inverse, Hanoï se concentrera sur le développement de projets de catégorie B. Ce déséquilibre est dû à de nombreux facteurs, notamment la croissance des revenus, le financement foncier limité et le coût élevé des terrains, ainsi que la complexité des procédures administratives d'autorisation des nouveaux projets de développement.
Série de mesures de soutien aux infrastructures et aux politiques
Les investissements publics dans les infrastructures représentant environ 6 % du PIB, le gouvernement met en œuvre de nombreux projets d'envergure tels que la construction de routes, de ponts, d'aéroports et de ports maritimes. Parallèlement, la loi foncière de 2024 a créé des conditions plus favorables à la mise en œuvre de ces projets. L'objectif principal de ces projets est d'améliorer la connectivité routière entre les provinces et les villes, en réduisant les distances géographiques et les temps de trajet, notamment entre les centres urbains et les zones suburbaines. Cela créera des conditions favorables au développement socio-économique et à l'attraction des investissements.
« Le modèle de développement axé sur les transports en commun (TOD), typiquement le métro, s'est avéré efficace pour résoudre les problèmes de circulation et d'offre de logements. En privilégiant le développement des zones autour des lignes de métro, la densité de construction augmente, facilitant les déplacements et la connectivité entre les zones. Parallèlement, l'exploitation des fonds fonciers le long des lignes de métro contribue à réduire les coûts d'investissement, créant ainsi davantage de logements abordables », a ajouté Mme Giang Huynh.
La promulgation de nouvelles lois, telles que la Loi foncière de 2024, la Loi sur les activités immobilières de 2023 et la Loi sur le logement de 2023, devrait entraîner des changements positifs sur le marché immobilier. Ces nouvelles réglementations promettent d'améliorer l'utilisation des terres, de simplifier les procédures administratives et de créer des conditions plus favorables à la participation des investisseurs au marché. « En particulier, la Loi sur le logement de 2023 a simplifié le processus d'achat et de vente de logements, tout en établissant des règles claires sur l'accession à la propriété par les étrangers. Ainsi, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 30 % du nombre total d'appartements d'un immeuble et pas plus de 250 logements par quartier. La durée de propriété est de 50 ans et peut être prolongée. Toutefois, en cas de mariage avec un citoyen vietnamien, les étrangers sont autorisés à devenir propriétaires de logements de façon permanente », a précisé Mme Giang Huynh.
Afin de remédier à la pénurie de logements et de prévenir la spéculation foncière, la loi de 2023 sur les activités immobilières a interdit le lotissement dans les grandes villes à compter du 31 janvier 2025. Parallèlement, la loi de 2023 sur le logement comporte d'importants ajustements, axés sur le développement immobilier dans les grandes villes. De plus, l'obligation de réserver 20 % de la superficie des terrains à des projets commerciaux a été supprimée, ce qui ouvre la voie aux investisseurs souhaitant convertir ces zones en logements sociaux. Les investisseurs en logements sociaux bénéficieront de nombreuses incitations attractives, telles que la gratuité foncière, l'exonération de loyer foncier et la possibilité d'accéder à des prêts à taux préférentiels.
Lors d'un récent atelier organisé à Ho Chi Minh-Ville, M. Ha Quang Hung, directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que ces derniers temps, les localités ont eu de nombreux moyens d'attirer les entreprises, les investisseurs immobiliers et les secteurs économiques pour participer activement à la construction de logements sociaux.
Plus précisément, les statistiques de 2021 à aujourd'hui montrent que dans 61/63 localités, 619 projets de logements sociaux ont été réalisés, pour un total de 561 800 appartements. Cependant, à ce jour, seuls 79 projets, pour un total de 40 600 appartements, ont été achevés ; les 128 projets restants, pour un total d'environ 112 000 appartements, ont démarré et sont en cours de construction. Par ailleurs, 412 projets, pour un total de près de 410 000 appartements, ont été approuvés pour un investissement et sont en cours de finalisation pour le démarrage des travaux.
Dans ce contexte, selon les experts de Savills Vietnam, pour résoudre le problème du logement décent et de l'accessibilité financière, une solution globale, combinant les forces des secteurs public et privé, est nécessaire. Aucune partie ne peut résoudre à elle seule ce problème complexe. Par ailleurs, le budget de l'État est limité et les taux d'intérêt élevés, ce qui complique le financement des projets de logements sociaux ; le secteur privé est également confronté à une pression inflationniste sur les coûts des intrants. Une coopération efficace entre les deux parties est donc urgente.
Les collectivités locales devraient inciter fortement les propriétaires fonciers à collaborer à la création de nouveaux quartiers résidentiels durables. En valorisant les terrains et en les combinant avec des équipements et des espaces verts partagés, nous pouvons en partie résoudre le problème de plus en plus urgent du logement. Une étroite coordination entre les gouvernements et les investisseurs sera essentielle pour concrétiser ces idées.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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