Point de vue du ministère de la Construction sur le développement des mini-appartements, le marché des maisons de ville est toujours en « hibernation

Les opinions sur le développement de mini-appartements, le marché morose des maisons de ville, les prix élevés, les villas côtières moroses... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

Actualités immobilières : Le ministère de la Construction propose deux options pour le développement de mini-appartements. (Source : Tuoi Tre)

Obtenez des avis sur le développement de mini-appartements

Le ministère de la Construction vient de soumettre au gouvernement un rapport sur l'acceptation, la révision et l'achèvement du projet de loi révisée sur le logement. Dans ce rapport, il présente deux options de développement de logements à étages comprenant de nombreux appartements destinés aux ménages et aux particuliers (également appelés mini-appartements).

Dans l’option 1, le ministère de la Construction propose les points suivants :

Premièrement , les ménages et les particuliers ont le droit d'utiliser des terrains résidentiels conformément à la réglementation. Pour la construction d'une maison de deux étages ou plus, chaque étage doit être conçu et construit avec des appartements destinés à la vente ou à la location-accession. Chaque appartement doit remplir les conditions requises pour être un investisseur dans un projet d'investissement dans la construction de logements. De plus, l'investissement dans la construction doit être conforme aux dispositions de la loi sur la construction et aux lois applicables aux projets d'investissement dans la construction de logements.

La vente et la location-vente des appartements visés au présent article seront effectuées conformément aux dispositions de la présente loi et du droit immobilier. La délivrance des certificats pour chaque appartement visé au présent article sera effectuée conformément aux dispositions du droit foncier.

Deuxièmement , les ménages et les particuliers ont le droit d'utiliser les terrains résidentiels conformément à la réglementation. Lors de la construction d'une maison de deux étages ou plus, chaque étage doit être conçu et construit pour accueillir des appartements locatifs. L'investissement dans la construction de cette maison est réalisé conformément aux dispositions de la loi sur la construction de maisons individuelles, et la gestion de la sécurité incendie et de la lutte contre l'incendie est conforme aux dispositions de la loi sur la prévention et la lutte contre l'incendie des maisons individuelles, en lien avec la production et l'activité commerciale.

Troisièmement , la gestion et l'exploitation des logements spécifiés aux clauses 1 et 2 du présent article doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation publié par le Ministre de la Construction.

Quatrièmement , les comités populaires à tous les niveaux, dans le cadre de leurs fonctions et pouvoirs, sont chargés d'inspecter et d'examiner le respect des exigences et conditions de logement prescrites aux paragraphes 1 et 2 du présent article.

Cinquièmement , le Gouvernement détaille cet article.

Option 2

Concernant l’option 2, le projet de loi amendée sur le logement révisé par la Commission permanente de l’Assemblée nationale stipule :

Premièrement , à l'exception du cas où un particulier a le droit d'utiliser un terrain résidentiel comme prescrit dans la clause 3 de l'article 54 de la présente loi pour construire une maison de 22 étages ou plus, dont chaque étage est conçu et construit avec 2 appartements ou plus à louer, les exigences prescrites dans la présente loi et les conditions doivent être respectées.

C'est-à-dire que la maison doit avoir une zone d'usage privé de l'appartement, une zone d'usage commun de la maison et disposer d'équipements à usage commun ;

Les appartements dans les logements doivent être conçus et construits de manière fermée, la norme de surface au sol pour chaque appartement n'étant pas inférieure à la surface selon la réglementation technique nationale sur les immeubles d'appartements ;

Les logements doivent faire l'objet d'un permis de construire conformément aux dispositions de la loi sur la construction ;

Doit satisfaire aux exigences en matière de conception et d'évaluation de la prévention et de la lutte contre les incendies telles que prescrites pour les immeubles d'habitation.

Deuxièmement , les logements spécifiés à l’article 1 du présent article ne peuvent être vendus ou loués pour l’achat d’un appartement.

Troisièmement , dans le cas de la construction d'une maison d'une échelle de 20 appartements ou plus, il est nécessaire de réunir les conditions suffisantes pour être investisseur dans un projet de construction de logements conformément aux dispositions de l'article 35 de la présente loi et doit établir un projet de mise en œuvre d'un investissement dans la construction de logements conformément aux dispositions de la loi.

Quatrièmement , la gestion et l’exploitation des logements prescrits dans le présent article doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion et l’utilisation des immeubles d’habitation publié par le Ministre de la Construction.

Cinquièmement , le Comité populaire provincial doit définir les conditions de circulation des camions de pompiers dans les zones résidentielles, afin de servir de base à l'octroi des permis de construire prévus au présent article. Les Comités populaires à tous les échelons, dans le cadre de leurs attributions, sont chargés d'inspecter et de vérifier le respect des exigences et conditions prévues à l'article 1 du présent article lors de la location d'appartements dans des immeubles collectifs à plusieurs étages.

Le ministère de la Construction choisit l'option 1

Le ministère de la Construction a exprimé son avis sur le choix de l'option 1. Parce que la mise en œuvre de l'option 1 limitera le développement de maisons à plusieurs étages par les ménages et les particuliers, la conception de nombreux appartements qui ne sont pas conformes aux permis de construire, ne répondent pas aux réglementations et aux normes, en particulier aux réglementations et aux normes sur la prévention et la lutte contre les incendies comme cela s'est produit dans un passé récent.

En outre, le ministère de la Construction a constaté que pour les maisons individuelles (non soumises à la nécessité d'établir un projet d'investissement en construction de logements), la loi contient des dispositions spécifiques sur la gestion des investissements en construction ainsi que sur la gestion de la sécurité en matière de prévention et de lutte contre les incendies.

Parallèlement, selon le ministère de la Construction, le projet de loi propose également de ne pas délivrer de certificats de droits d'usage du sol et de propriété pour chaque appartement lors de la construction de maisons individuelles à plusieurs étages ou à plusieurs appartements. Il n'est donc pas nécessaire d'établir d'exigences pour distinguer les espaces communs des espaces privés.

En outre, le ministère de la Construction a également proposé que la gestion et l'exploitation des logements individuels sous forme de maisons à plusieurs étages et d'appartements à louer soient gérées conformément au Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements publié par le ministre de la Construction.

L'offre de maisons de ville neuves est faible, les prix restent élevés

Les dernières informations sur le marché immobilier de Hanoi de JLL Vietnam montrent qu'au troisième trimestre, le marché des maisons de ville (villas, maisons de ville et maisons de ville) à Hanoi a continué de prolonger son état d'« hibernation », la plupart des projets verrouillant temporairement leurs listes de produits et reconstruisant leurs listes de prix et leurs politiques.

Les investisseurs se montrent très prudents, privilégiant les procédures juridiques ou l’avancement des travaux plutôt que les activités trépidantes de pré-vente comme lors de la phase précédente.

De même, selon Savills Vietnam, le marché immobilier à Hanoi au troisième trimestre a été plutôt calme avec un faible volume de transactions et des investisseurs prudents quant au lancement de nouvelles offres.

L'offre nouvelle demeure limitée et l'écart entre l'offre et la demande demeure problématique. Cependant, le marché a bénéficié de facteurs positifs qui devraient favoriser progressivement la reprise à l'avenir.

Selon cette unité, l'offre de nouveaux appartements à Hanoi au cours du trimestre a continué de diminuer de 47 % en glissement trimestriel et de 65 % en glissement annuel, pour atteindre 1 891 appartements de classe B. Il est à noter que le marché n'a enregistré aucune nouvelle offre de classes A et C au cours du dernier trimestre.

L'offre d'appartements primaires a atteint 19 808 unités, en baisse de 3 % par rapport au trimestre précédent et de 6 % sur un an, la catégorie B représentant 92 % de l'offre. Le nombre d'appartements vendus a continué de diminuer de 16 % par rapport au trimestre précédent et de 42 % sur un an, pour atteindre 2 100 unités.

Concernant l'offre de villas et de maisons de ville, le marché n'a enregistré aucun nouveau projet, seulement 30 nouvelles unités issues de projets existants à Thanh Tri. L'offre de nouvelles maisons de faible hauteur a diminué de 76 % en glissement trimestriel et de 94 % en glissement annuel. Le nombre d'unités vendues au troisième trimestre a diminué de 5 % en glissement trimestriel et de 66 % en glissement annuel, pour atteindre 101 unités.

Le niveau élevé des stocks a entraîné une hausse des prix des appartements, tous types de biens confondus. Les prix des appartements ont atteint 54 millions de VND/m², en hausse de 2 % en glissement trimestriel et de 13 % en glissement annuel. Ils ont augmenté pendant 19 trimestres consécutifs et sont supérieurs de 77 % à ceux du premier trimestre 2019.

De même, le prix moyen des villas principales a augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 103 millions de VND/m² de terrain. Le prix des maisons de ville a également augmenté de 9 % en glissement trimestriel pour atteindre 190 millions de VND/m², tandis que le prix des maisons de commerce a également enregistré une hausse de 6 % en glissement trimestriel.

La faiblesse de l'offre de logements neufs a contribué à la popularité croissante du marché secondaire. Sur le marché des appartements, le prix secondaire a atteint 36 millions de VND/m², en hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 8 % sur un an. Parallèlement, le prix secondaire moyen des immeubles de faible hauteur a atteint 23 milliards de VND/unité, en hausse de 5 % par rapport au trimestre précédent, mais reste inférieur de 19 % au prix primaire.

Villas de plage, condotels avec de lourdes pertes

Selon les experts, grâce à l'intervention drastique du gouvernement, le marché immobilier a connu une évolution positive. De nombreux segments du marché immobilier ont commencé à reprendre leurs transactions.

En août 2023, le segment des villas de villégiature a connu une demande modeste du marché, avec une consommation de seulement 15 % par rapport à la même période (Source : cafef.vn)

Cependant, le marché immobilier des stations balnéaires reste morose. Selon une enquête menée par Dan Tri, les annonces immobilières concernant des villas et des appartements à perte dans certaines localités comme Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang) et Quang Ninh sont encore nombreuses.

En plus des villas aux prix « énormes », de nombreux condotels dans certains projets immobiliers de villégiature sont annoncés à la vente à perte.

Par exemple, au FLC Grand Hotel Ha Long Resort (Quang Ninh), de nombreux condotels sont annoncés avec une perte de 500 à 600 millions de VND. Plus précisément, un condotel situé au 19e étage de l'hôtel avait un contrat d'achat de 1,47 milliard de VND avec l'investisseur, mais le propriétaire le vend maintenant avec une perte de 950 millions de VND. De même, un autre condotel affiche une perte de 1,1 milliard de VND, alors que le contrat d'achat est de 1,7 milliard de VND.

Selon DKRA, en août, la demande sur le marché des villas de villégiature était modeste, avec une consommation de seulement 15 % par rapport à la même période l'an dernier. La plupart des transactions du mois ont porté sur des produits dont le prix était inférieur à 10 milliards de dôngs l'unité.

Il convient de noter que la demande du marché reste assez faible, avec seulement 17 nouvelles unités vendues en août, soit une hausse de 14 % par rapport à la même période en 2022. Le prix de vente initial du segment des condotels n'a pas beaucoup fluctué par rapport au mois précédent et reste élevé en raison du coût élevé actuel du capital. Plus précisément, dans le Sud, le prix de vente fluctue entre 55,5 et 81,7 millions de VND/m², tandis que dans le Nord, il se situe entre 35,5 et 44,2 millions de VND/m².

La période de « fièvre foncière » étant terminée, Quang Tri prévoit de diviser les lots en lots plus petits et de baisser les prix de vente.

Selon Vietnamnet, suite à la frénésie foncière, de nombreuses ventes aux enchères n'ont pas trouvé preneur en raison des prix planchers élevés et de la taille des parcelles. La province de Quang Tri prévoit de diviser les parcelles en parcelles plus petites et de baisser les prix de vente afin de relancer le marché immobilier.

Début 2022, dans certaines localités de la province de Quang Tri, telles que le district de Cam Lo, la ville de Lao Bao (district de Huong Hoa), le district de Trieu Phong et la ville de Dong Ha, il y a eu une fièvre foncière « folle ».

La fièvre foncière est passée et, depuis fin 2022, le marché immobilier de Quang Tri a commencé à s'effondrer. D'après les observations, non seulement les transactions foncières entre particuliers ont été interrompues, mais les ventes aux enchères organisées par le gouvernement ont également stagné faute de participants.

Cette situation a conduit Quang Tri à ne collecter que 194 milliards de VND lors des enchères foncières au cours des 9 premiers mois de 2023, atteignant seulement 24 % de l'objectif.

L’une des raisons pour lesquelles les ventes aux enchères de terrains locaux sont actuellement confrontées à des difficultés et qu’il n’y a pas d’acheteurs est que le prix plancher est élevé et que la superficie des terrains mis aux enchères est grande.

M. Ha Sy Dong, vice-président permanent du Comité populaire de la province de Quang Tri, a déclaré que la localité planifiait et modifiait ses plans pour augmenter les revenus des ventes aux enchères de terres.

Selon M. Dong, l'impact des facteurs géopolitiques dans le monde, après la pandémie de Covid-19, a causé de nombreuses difficultés à l'économie, conduisant à un marché immobilier morose.

« Face aux grandes parcelles de terrain avec des prix planchers élevés qui n'attirent pas les investisseurs, le Comité populaire de la province de Quang Tri a demandé au Département de la construction de présider et, en collaboration avec les agences compétentes, de rechercher des plans pour réduire la superficie des parcelles et baisser les prix planchers afin d'augmenter le pouvoir d'achat.

« Sur la base des réglementations légales et des conseils des départements et des branches, le Comité populaire provincial élaborera de nouveaux plans pour attirer les investisseurs à participer aux enchères, augmentant ainsi les revenus locaux », a partagé M. Dong.

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