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| Dernières nouvelles du secteur immobilier : le ministère de la Construction propose deux options pour le développement de mini-appartements. (Source : Tuoi Tre) |
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Le ministère de la Construction vient de remettre au gouvernement un rapport sur l'acceptation, la révision et la finalisation du projet de loi révisée sur le logement. Dans ce rapport, le ministère présente deux options pour le développement de logements collectifs comprenant de nombreux appartements destinés aux ménages et aux personnes seules (également appelés mini-appartements).
Dans l’option 1, le ministère de la Construction propose les points suivants :
Premièrement , les ménages et les particuliers ont le droit d'utiliser les terrains résidentiels conformément à la réglementation. Lors de la construction d'un immeuble de deux étages ou plus, chaque étage comprend des appartements destinés à la vente ou à la location-accession. Chaque appartement doit répondre aux conditions requises pour être considéré comme un investisseur dans un projet de construction immobilière. Par ailleurs, l'investissement dans la construction doit respecter les dispositions de la loi sur la construction et les réglementations applicables aux projets de construction immobilière.
La vente et la location-vente des appartements visés par la présente clause seront effectuées conformément aux dispositions de la présente loi et de la loi relative aux transactions immobilières. La délivrance des certificats pour chaque appartement visé par la présente clause sera effectuée conformément aux dispositions de la loi foncière.
Deuxièmement , les ménages et les particuliers ont le droit d'utiliser les terrains résidentiels conformément à la réglementation. Lors de la construction d'un immeuble de deux étages ou plus, chaque étage étant conçu et aménagé en appartements destinés à la location, l'investissement dans la construction de cet immeuble est réalisé conformément aux dispositions de la loi sur la construction de maisons individuelles, et la gestion de la sécurité incendie est effectuée conformément aux dispositions de la loi sur la prévention et la lutte contre l'incendie des maisons individuelles à usage mixte (production et commerce).
Troisièmement , la gestion et l’exploitation des logements visés aux paragraphes 1 et 2 du présent article doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion et l’utilisation des immeubles d’habitation édicté par le ministre de la Construction.
Quatrièmement , les comités populaires à tous les niveaux, dans le cadre de leurs fonctions et pouvoirs, sont chargés d'inspecter et d'examiner le respect des exigences et conditions en matière de logement prescrites aux clauses 1 et 2 du présent article.
Cinquièmement , le gouvernement détaille cet article.
Option 2
Concernant l’option 2, le projet de loi amendée sur le logement, révisé par la Commission permanente de l’Assemblée nationale, stipule :
Premièrement , sauf dans le cas où une personne a le droit d'utiliser un terrain résidentiel tel que prescrit à l'article 54, paragraphe 3, de la présente loi pour construire un immeuble de 22 étages ou plus, dont chaque étage est conçu et construit avec 2 appartements ou plus à louer, les exigences et les conditions prescrites par la présente loi doivent être respectées.
Autrement dit, la maison doit comporter une partie privative de l'appartement, une partie commune de la maison et des équipements à usage commun ;
Les appartements des logements doivent être conçus et construits de manière fermée, la surface de plancher standard de chaque appartement n'étant pas inférieure à la surface prévue par la réglementation technique nationale relative aux immeubles d'habitation ;
Les logements doivent faire l'objet d'un permis de construire conformément aux dispositions de la loi sur la construction ;
Doit satisfaire aux exigences en matière de conception et d'évaluation de la prévention et de la lutte contre l'incendie prescrites pour les immeubles d'habitation.
Deuxièmement , les logements visés à l’article 1 ne peuvent être vendus ni loués en vue de l’achat d’un appartement.
Troisièmement , dans le cas de la construction d'un immeuble de 20 appartements ou plus, il est nécessaire de disposer de conditions suffisantes pour être un investisseur dans un projet de construction de logements conformément aux dispositions de l'article 35 de la présente loi et d'établir un projet de mise en œuvre de l'investissement dans la construction de logements conformément aux dispositions de la loi.
Quatrièmement , la gestion et l’exploitation des logements prescrits dans le présent article doivent être effectuées conformément au Règlement sur la gestion et l’utilisation des immeubles d’habitation édicté par le ministre de la Construction.
Cinquièmement , le Comité populaire provincial définit les règles de circulation des camions de pompiers dans les zones résidentielles, lesquelles servent de base à la délivrance des permis de construire prévus au présent article. Les Comités populaires à tous les niveaux, dans le cadre de leurs attributions, sont chargés de contrôler le respect des exigences et conditions prévues au paragraphe 1 du présent article lors de la location d'appartements dans des immeubles collectifs.
Le ministère de la Construction choisit l'option 1
Le ministère de la Construction a fait part de son point de vue sur le choix de l'option 1. En effet, la mise en œuvre de l'option 1 limiterait la construction de maisons à plusieurs étages par les ménages et les particuliers, ce qui entraînerait la conception de nombreux appartements non conformes aux permis de construire, aux réglementations et aux normes, notamment en matière de prévention et de lutte contre l'incendie, comme cela s'est produit récemment.
En outre, le ministère de la Construction a constaté que pour les maisons individuelles (non soumises à l'obligation d'établir un projet d'investissement dans la construction de logements), la loi comporte des dispositions spécifiques sur la gestion des investissements de construction ainsi que sur la prévention et la lutte contre les incendies.
Par ailleurs, selon le ministère de la Construction, le projet de loi propose également de ne pas délivrer de certificats de droit d'utilisation du sol ni de titres de propriété pour chaque appartement lors de la construction d'immeubles individuels comportant plusieurs étages et plusieurs appartements. Dès lors, il n'est pas nécessaire de définir des critères de distinction entre espaces communs et espaces privatifs.
En outre, le ministère de la Construction a également proposé que la gestion et l'exploitation des logements individuels sous forme de maisons et d'appartements à plusieurs étages destinés à la location soient régies par le Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation édicté par le ministre de la Construction.
L'offre de maisons de ville neuves est faible, les prix restent élevés
Les récentes informations de JLL Vietnam sur le marché du logement à Hanoï montrent qu'au troisième trimestre, le marché des maisons de ville (villas, maisons de ville et maisons mitoyennes) à Hanoï a continué de prolonger son état d'« hibernation », la plupart des projets verrouillant temporairement leurs listes de produits et reconstruisant leurs listes de prix et leurs politiques.
Les investisseurs se montrent très prudents, privilégiant les procédures juridiques ou l'avancement des travaux plutôt que les activités de prévente frénétiques de la phase précédente.
De même, selon Savills Vietnam, le marché immobilier à Hanoï a été plutôt calme au troisième trimestre, avec un faible volume de transactions et des investisseurs prudents quant au lancement de nouvelles offres.
L'offre de nouvelles matières premières demeure limitée et l'écart entre l'offre et la demande reste un défi. Cependant, le marché a connu des facteurs positifs qui devraient favoriser progressivement une reprise.
Selon ce service, l'offre de logements neufs à Hanoï a continué de diminuer au cours du trimestre, de 47 % par rapport au trimestre précédent et de 65 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 1 891 appartements de catégorie B. À noter qu'aucun nouveau logement de catégories A et C n'a été mis sur le marché au cours du dernier trimestre.
L'offre de logements neufs a atteint 19 808 unités, en baisse de 3 % par rapport au trimestre précédent et de 6 % sur un an, les logements de catégorie B représentant 92 % de cette offre. Le nombre d'appartements vendus a continué de diminuer de 16 % par rapport au trimestre précédent et de 42 % sur un an, pour s'établir à 2 100 unités.
Concernant l'offre de villas et de maisons de ville, le marché n'a enregistré aucun nouveau projet, seulement 30 nouvelles unités issues de projets existants à Thanh Tri. L'offre neuve de logements de faible hauteur a diminué de 76 % par rapport au trimestre précédent et de 94 % par rapport à l'année précédente. Le nombre d'unités vendues au troisième trimestre a baissé de 5 % par rapport au trimestre précédent et de 66 % par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 101 unités.
La hausse des prix des logements neufs a entraîné une augmentation des prix de tous les types de biens. Le prix des appartements neufs a atteint 54 millions de VND/m², soit une augmentation de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 13 % sur un an. Les prix des appartements neufs sont en hausse depuis 19 trimestres consécutifs et sont supérieurs de 77 % à ceux du premier trimestre 2019.
De même, le prix moyen des villas individuelles a augmenté de 3 % d'un trimestre à l'autre pour atteindre 103 millions de VND/m² de terrain. Le prix des maisons de ville a également progressé de 9 % d'un trimestre à l'autre pour s'établir à 190 millions de VND/m², tandis que celui des maisons-boutiques a enregistré une hausse de 6 %.
La rareté des logements neufs a favorisé l'essor du marché de l'occasion. Sur le marché des appartements, le prix du m² s'est établi à 36 millions de VND, soit une hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 8 % sur un an. Parallèlement, le prix moyen des logements de faible hauteur s'est élevé à 23 milliards de VND par unité, en progression de 5 % par rapport au trimestre précédent, mais reste inférieur de 19 % au prix du neuf.
Villas de plage, résidences hôtelières avec de lourdes pertes
D'après les experts, l'intervention radicale du gouvernement a permis au marché immobilier de connaître des changements positifs. De nombreux segments du secteur ont repris leurs transactions.
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| En août 2023, le segment des villas de villégiature a connu une demande de marché modeste, avec une consommation de seulement 15 % par rapport à la même période (Source : cafef.vn). |
Cependant, le marché immobilier touristique reste morose. Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri, les annonces de vente à perte de villas et d'appartements-hôtels dans certaines localités comme Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang) et Quang Ninh sont encore nombreuses sur les sites d'annonces immobilières.
Outre les villas aux prix exorbitants, de nombreux appartements-hôtels dans certains complexes immobiliers touristiques sont proposés à la vente à perte.
Par exemple, au complexe hôtelier FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), de nombreux appartements-hôtels sont proposés à la vente avec une perte de 500 à 600 millions de VND. Plus précisément, un appartement-hôtel situé au 19e étage avait fait l'objet d'un contrat d'achat avec l'investisseur pour un prix de 1,47 milliard de VND, mais le propriétaire le vend maintenant à perte, soit 950 millions de VND. De même, un autre appartement-hôtel est proposé à un prix inférieur de 1,1 milliard de VND, alors que le contrat d'achat s'élevait à 1,7 milliard de VND.
Selon la DKRA, en août, le segment des villas de villégiature a connu une demande modeste, la consommation n'atteignant que 15 % de celle enregistrée à la même période l'an dernier. La plupart des transactions du mois ont porté sur des produits dont le prix était inférieur à 10 milliards de VND par unité.
Il convient de noter que la demande du marché demeure assez faible, avec seulement 17 unités neuves vendues en août, soit une baisse de 14 % par rapport à la même période en 2022. Le prix de vente initial des appartements-hôtels est resté relativement stable par rapport au mois précédent et demeure élevé en raison du coût du capital actuellement élevé. Plus précisément, dans le sud du pays, le prix de vente oscille entre 55,5 et 81,7 millions de VND/m², tandis que dans le nord, il se situe entre 35,5 et 44,2 millions de VND/m².
La période de « fièvre foncière » est terminée, Quang Tri prévoit de diviser les terrains en lots plus petits et d'en baisser les prix de vente.
Selon Vietnamnet, suite à la frénésie immobilière, de nombreuses ventes aux enchères sont restées invendues en raison des prix de départ élevés et de la grande superficie des terrains. La province de Quang Tri envisage de diviser les terrains en parcelles plus petites et d'en baisser les prix de vente afin de dynamiser le marché immobilier.
Début 2022, dans certaines localités de la province de Quang Tri, comme le district de Cam Lo, la ville de Lao Bao (district de Huong Hoa), le district de Trieu Phong et la ville de Dong Ha, une véritable « folie foncière » s'est emparée des lieux.
La frénésie foncière s'est estompée et, depuis fin 2022, le marché immobilier de Quang Tri est en net ralentissement. D'après les observations, non seulement les transactions foncières entre particuliers sont interrompues, mais les ventes aux enchères organisées par le gouvernement sont également au point mort faute de participants.
Cette situation a fait que Quang Tri n'a collecté que 194 milliards de VND lors des ventes aux enchères de terrains au cours des 9 premiers mois de 2023, n'atteignant que 24 % de l'objectif.
L'une des raisons pour lesquelles les ventes aux enchères de terrains locaux rencontrent actuellement des difficultés et ne trouvent pas d'acheteurs est que le prix de départ est élevé et que la superficie des terrains mis aux enchères est importante.
M. Ha Sy Dong, vice-président permanent du Comité populaire de la province de Quang Tri, a déclaré que la localité planifiait et modifiait ses plans afin d'accroître les recettes provenant des ventes aux enchères de terrains.
Selon M. Dong, l'impact des facteurs géopolitiques mondiaux, après la pandémie de Covid-19, a engendré de nombreuses difficultés pour l'économie, conduisant à un marché immobilier atone.
« Face au fait que de vastes terrains aux prix élevés n'attirent pas les investisseurs, le Comité populaire de la province de Quang Tri a chargé le Département de la construction de superviser et, en collaboration avec les organismes compétents, d'élaborer des plans visant à réduire la superficie des parcelles et à abaisser les prix afin d'accroître le pouvoir d'achat. »
« S’appuyant sur les réglementations légales et les avis des ministères et des antennes, le Comité populaire provincial élaborera de nouveaux plans pour inciter les investisseurs à participer aux enchères, augmentant ainsi les recettes locales », a déclaré M. Dong.
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