La deuxième réglementation fiscale immobilière a besoin des bonnes personnes, au bon moment.

Ce n'est pas la première fois que la question de la taxation immobilière est abordée. Le ministère des Finances approuve également la proposition de taxer les propriétaires de nombreux biens immobiliers afin de lutter contre la spéculation et de garantir un développement transparent et stable du marché.

La proposition du ministère de la Construction intervient dans un contexte de forte hausse continue des prix de l'immobilier et du logement depuis le début de l'année. L'étude et la proposition de mesures fiscales pour les propriétaires de plusieurs logements et terrains visent à limiter la spéculation, c'est-à-dire les transactions rapides et lucratives. Cependant, les experts estiment que cette seconde taxe foncière doit être appliquée aux bonnes personnes et au bon moment pour produire des résultats positifs.

Si un ménage à revenu moyen parvient à épargner au maximum 40 % de son revenu mensuel, il lui faudra plus de 30 ans pour acheter une maison, en supposant que les prix de l'immobilier ne continuent pas d'augmenter.

Du point de vue du service d'études de marché, Mme Cao Thi Thanh Huong, directrice principale du département de recherche de Savills, a déclaré que la taxe foncière est un outil financier régulièrement abordé dans le cadre juridique de nombreux pays , notamment les pays en développement, dont le Vietnam. Actuellement, les propriétaires immobiliers vietnamiens sont exemptés de taxe foncière, et le régime fiscal et les frais de mutation y sont parmi les plus bas au monde. Par conséquent, une seconde taxe foncière est envisagée comme une solution pour stabiliser les prix de l'immobilier.

Selon le département de recherche de Savills Vietnam, dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, le marché du logement souffre actuellement d'une pénurie de logements abordables. La part de marché de ce segment a chuté de 60 % en 2016 à seulement 35 % en 2024, et les appartements neufs à moins de 2 milliards de dongs ont complètement disparu. « Si un ménage au revenu moyen parvient à épargner 40 % de ses revenus mensuels, il lui faudra plus de 30 ans pour acquérir un logement, à condition que les prix de l'immobilier restent stables. Or, face à la hausse continue du marché, cette perspective est irréaliste, ce qui creuse les inégalités sociales et risque de créer une précarité sociale durable », analyse Mme Cao Thi Thanh Huong.

Face à la demande croissante de logements sociaux, la population attend une intervention plus forte de l'État. Pour y répondre, Hô Chi Minh-Ville s'est fixé pour objectif la construction de 35 000 logements sociaux d'ici 2025, tandis que Hanoï vise 8 000 unités. De nombreuses politiques ont également été adaptées afin de créer des conditions plus favorables au développement du logement social ; parallèlement, l'application de mesures telles qu'une seconde taxe foncière est envisagée pour optimiser les ressources et réguler le marché.

Selon Mme Huong, en théorie, il s'agit d'un outil efficace présentant trois avantages majeurs. La taxe foncière contribue à accroître les recettes budgétaires destinées au réinvestissement et à la protection sociale, tout en permettant de maîtriser les ressources nationales grâce à une augmentation des charges fiscales des ménages à hauts revenus possédant d'importantes propriétés (logements et terrains). Contrairement à d'autres impôts importants tels que l'impôt sur les sociétés, l'entité imposable est ici le bien immobilier, ce qui rend la fraude fiscale plus difficile. De plus, la taxe foncière n'est soumise à aucune concurrence ni limitation liée à des accords internationaux, ce qui facilite la planification des recettes budgétaires par les organismes gestionnaires.

Cependant, selon cet expert, la mise en œuvre de la taxe foncière se heurte principalement au coût des investissements dans les infrastructures techniques, les outils de calcul et, surtout, la transparence et la numérisation des données relatives à l'immobilier résidentiel. En effet, cette initiative exige d'importantes ressources financières, une détermination sans faille et une coordination à long terme entre les ministères concernés. À cela s'ajoute la difficulté de déterminer la valeur exacte des transactions, d'assurer leur transparence et d'établir la propriété. Fixer un taux d'imposition raisonnable constitue également un défi de taille, à relever pour garantir les recettes budgétaires sans freiner le développement du secteur immobilier, étroitement lié à de nombreux autres secteurs économiques.

L'économiste Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a affirmé que cette proposition n'est pas nouvelle. Il y a environ sept ans, une proposition similaire avait été soulevée, suscitant l'inquiétude, même chez ceux qui n'étaient pas propriétaires. En effet, la hausse des taxes pourrait entraîner une augmentation des prix de l'immobilier, rendant l'accès au logement encore plus difficile pour les personnes déjà en difficulté. C'est pourquoi l'opinion générale est loin d'être unanime.

« L’immobilier est un secteur très complexe. C’est pourquoi, en matière de fiscalité, il est essentiel de l’examiner de manière globale et prudente, en évitant d’imposer des taxes déconnectées de la réalité, susceptibles de décevoir les citoyens et de ne pas répondre à leurs attentes. La proposition d’instaurer une seconde taxe foncière à l’heure actuelle risque non seulement de miner la confiance du marché, mais aussi d’entraîner une hausse des prix de l’immobilier, privant ainsi certaines personnes de la possibilité d’accéder à la propriété », a recommandé M. Hien.

Selon M. Hien, les outils fiscaux présentent un double aspect. Selon le marché concerné, ils auront un impact positif ou négatif sur son développement. Il est essentiel d'utiliser les outils fiscaux pour stimuler le marché de manière transparente et appropriée, et non pour freiner son développement. « La fiscalité immobilière n'est qu'une des nombreuses mesures visant à favoriser un développement transparent et durable du marché immobilier. La mesure optimale consiste à promouvoir la numérisation et à constituer une base de données foncières ainsi que des données sur la valeur des actifs immobiliers », a déclaré M. Hien.

L'immobilier est un domaine très complexe, il faut donc l'envisager de manière exhaustive lorsqu'il s'agit de le taxer.

Partageant ce point de vue, M. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a également déclaré que l'impôt est un outil de régulation du marché, mais que la politique fiscale nécessite une feuille de route précise et soigneusement élaborée. Il est indispensable de mettre en place une infrastructure de gestion foncière, reliant les unités administratives provinciales afin de suivre précisément le patrimoine immobilier de chaque individu. Ceci permet d'éviter la sous-déclaration ou les déclarations erronées et, par conséquent, la fraude fiscale. Il convient également d'étudier comment taxer l'immobilier afin d'éviter toute superposition d'impositions.

Évaluant l'impact sur le marché, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, a indiqué que l'instauration d'une taxe foncière à ce stade pourrait, à court terme, inciter les acheteurs à suspendre leurs transactions afin d'observer l'évolution du marché. Ce ralentissement risquerait de freiner la dynamique du marché immobilier. Si la taxe foncière est une mesure importante, son application doit impérativement être envisagée dans un contexte de développement durable du marché, condition essentielle à la stabilisation de l'économie. Cette recommandation est d'ailleurs partagée par de nombreux experts.

Source : https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov