Définir clairement les méthodes et les principes de détermination des prix fonciers

Poursuivant le programme de sa 5e session, la 15e Assemblée nationale , réunie le matin du 9 mai pour discuter en groupes du projet de loi foncière (modifié), a vivement salué les efforts déployés par l'Agence de rédaction et l'Agence de révision, qui ont rapidement étudié et pris en compte les opinions publiques afin de réviser le projet de loi, permettant ainsi des progrès importants en termes de qualité.

Les délégués ont également soulevé plusieurs questions relatives à l'élargissement du nombre de bénéficiaires du transfert des droits d'utilisation des terres agricoles ; aux méthodes de détermination des prix fonciers ; à la révision de la décentralisation et de la délégation des pouvoirs en matière de gestion foncière…

Prévenir la spéculation foncière agricole

La députée Nguyen Thi Lan ( Hanoi ) a déclaré que le projet de loi foncière (modifiée) comporte de nombreuses nouveautés, liées à la synchronisation des lois connexes sur des questions qui restent bloquées dans la pratique, telles que l'utilisation des terres, le financement foncier, la récupération des terres, l'indemnisation, le déblaiement des sites, la planification foncière, les appels d'offres, l'inspection, le règlement des litiges fonciers, la sécurité, la défense nationale...

« Le projet de loi hérite également de la loi foncière de 2013, continue de modifier et de compléter de nombreux éléments en fonction des observations des organisations, des entreprises et des utilisateurs de terres, dans le but d'améliorer l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres, de répondre aux exigences du développement socio-économique et, en même temps, de limiter les violations de la loi en matière de gestion et d'utilisation des terres ces derniers temps », a déclaré la déléguée Nguyen Thi Lan.

Exprimant son avis sur l'élargissement des bénéficiaires du transfert des droits d'utilisation des terres agricoles, y compris les rizières, la déléguée Nguyen Thi Lan a proposé de modifier les dispositions du projet de loi afin de renforcer les conditions de transfert de ces droits, en tenant compte des caractéristiques des types de terres concernées et des bénéficiaires.

Dans le cas où le bénéficiaire du transfert de terres rizicoles serait une personne qui n'est pas directement impliquée dans la production agricole, le délégué a suggéré la mise en place d'un mécanisme de contrôle strict afin d'empêcher l'exploitation de la réglementation relative à la spéculation foncière agricole, ce qui nuirait aux objectifs de la politique.

Parallèlement, la déléguée a également proposé d'étudier et de compléter la réglementation stipulant que les personnes bénéficiant du transfert du droit d'utiliser des terres rizicoles doivent créer une organisation économique répondant aux exigences de l'article 46, paragraphe 5, à savoir disposer d'un plan d'utilisation des terres agricoles approuvé par le Comité populaire provincial. « Si la mise en œuvre n'est pas aussi efficace que prévu, quelles seront les sanctions en cas de récupération et de détournement ? », s'est interrogée la déléguée Nguyen Thi Lan, qui a convenu qu'il était nécessaire d'étudier et de tester la mise en œuvre dans certaines localités, d'évaluer et de tirer des conclusions avant de l'appliquer à plus grande échelle.

Concernant le droit des organismes de service public de choisir la forme d'attribution et de location des terrains, la déléguée Nguyen Thi Lan a également proposé la mise en place d'un mécanisme permettant une utilisation optimale des fonds fonciers actuellement gérés par ces organismes, évitant ainsi leur gaspillage. Afin de garantir la rigueur de cette approche, elle a proposé de modifier les dispositions de l'article 35, paragraphe 2, de manière à ce que, lors de la location de terrains, les organismes de service public ne soient pas autorisés à vendre les biens attachés au terrain et aux droits de location stipulés dans le contrat, ni à hypothéquer ces biens, assurant ainsi une meilleure sécurité, une gestion plus efficace et un contrôle accru.

Il est nécessaire de réglementer les méthodes de détermination des prix fonciers

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, prend la parole. Photo : Doan Tan/VNA

S'exprimant au sein du groupe, le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, a souligné que, par rapport à la version précédente, le projet de loi foncière (amendé) présenté lors de la 5e session comportait des changements très fondamentaux, dans lesquels les contributions du peuple étaient très spécifiques, proposant chaque article, chaque clause, et ce qui était raisonnable et déraisonnable.

Soulignant la nécessité d'un mécanisme et d'une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché (Résolution 18-NQ/TW), le Président de l'Assemblée nationale a indiqué que le projet de loi foncière (modifié) ne précise pas clairement la méthode de détermination des prix fonciers. Concernant les principes, les bases et les méthodes d'évaluation foncière, le projet de loi foncière (modifié) stipule que le gouvernement doit détailler la détermination des prix fonciers ; le contenu et les conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière ; élaborer et appliquer des listes de prix fonciers et des méthodes d'évaluation foncière spécifiques ; contrôler et superviser leur mise en œuvre ; et fournir des avis en matière d'évaluation foncière.

Le président de l'Assemblée nationale a souligné que la question la plus complexe du droit foncier concerne le financement des terres, et notamment leur évaluation. Par conséquent, la loi doit définir des principes et des méthodes pour la détermination des prix fonciers.

Citant la résolution relative à la mise en œuvre pilote de plusieurs mécanismes et politiques spécifiques pour le développement de Hô Chi Minh-Ville, le président de l'Assemblée nationale a déclaré que l'un des points les plus importants est la volonté de la Ville de poursuivre l'expérimentation de la méthode du coefficient K, car cette méthode est transparente et facile à appliquer. Grâce au coefficient K, le problème des prix des terrains frontaliers sera résolu. « Si la méthode de détermination des prix des terrains n'est pas clairement définie dans la loi, l'Assemblée nationale ne peut adopter ce projet de loi en toute confiance. Nous estimons que le gouvernement doit aborder cette question et inclure un chapitre ou quelques articles dans la loi, stipulant les principes et les règles relatifs aux méthodes de détermination des prix des terrains », a souligné le président de l'Assemblée nationale.

Concernant la question de la consultation publique sur les plans d'aménagement et d'utilisation des sols, le président de l'Assemblée nationale a déclaré qu'il était nécessaire d'établir une réglementation de fond, et non de se limiter à de simples formalités. « Si le taux d'accord n'est pas de 100 %, quel pourcentage est nécessaire pour prendre une décision ? En cas de désaccord, quels sont les critères de consensus et de désaccord ? », a-t-il demandé, avant d'ajouter : « Sans réglementation précise, la faisabilité sera très faible, ce qui compliquera considérablement la tâche de l'exploitant. La consultation publique sur l'aménagement du territoire doit être de fond. »

En outre, le président de l'Assemblée nationale a également déclaré que la révision et l'ajustement des plans d'aménagement du territoire, faute d'une réglementation rigoureuse, engendreraient de nombreuses difficultés et rendraient leur mise en œuvre très complexe. La révision et l'ajustement de ces plans étant inévitables, il est nécessaire de compléter la réglementation et les principes qui les encadrent. Il convient de définir des critères fondamentaux pour limiter les modifications inutiles et arbitraires. Enfin, des sanctions supplémentaires pour les organismes et les personnes habilitées à réviser et à ajuster ces plans constitueraient un moyen de dissuasion suffisant.

Proposant que la loi doive prévoir des outils et des méthodes cohérents pour le calcul des prix, le député Le Thanh Van (Ca Mau) a souligné l'existence d'un lien entre l'étude et l'évaluation des zones où les prix fonciers sont complexes et le barème des prix. En cas de prix élevés, la loi « ne prévoit aucune solution ».

Dans les zones où les prix fonciers ne sont pas fixés, le délégué Le Thanh Van a suggéré de calculer le prix moyen des terrains en divisant le prix moyen des cinq dernières années par le prix moyen du terrain. « Pour les zones peu commerciales, comme les régions isolées, on peut additionner la valeur de la production agricole (cultures de maïs, de riz, etc.) des cinq dernières années et diviser le résultat. Il faut également prendre en compte d'autres facteurs comme le trafic et la nature du sol… », a-t-il précisé.

Renforcer la décentralisation, la délégation de pouvoir, réduire les procédures administratives

S'exprimant lors du groupe de discussion, le Premier ministre Pham Minh Chinh a affirmé que, dans le cadre de la réforme du projet de loi foncière, le plus important est de suivre de près la réalité, de partir de la réalité, de prendre la réalité comme référence et de résoudre au mieux les difficultés et les insuffisances rencontrées dans l'exploitation et l'utilisation des ressources foncières – une ressource essentielle pour le développement national.

Affirmant que le développement du pays repose sur trois piliers fondamentaux : le peuple, la nature (y compris la terre), la culture et les traditions historiques, le Premier ministre Pham Minh Chinh a déclaré : « Il s’agit de résoudre les problèmes actuels en s’appuyant sur la pratique afin d’optimiser l’exploitation des ressources, mais aussi de renforcer la vision prospective, pour que la loi amendée soit plus novatrice et stratégique. Une fois adoptée, cette loi contribuera de manière significative à la libération des ressources foncières, à la conciliation des intérêts de l’État, du peuple et des investisseurs, ainsi qu’à la révision de la décentralisation et de la délégation des pouvoirs en matière de gestion foncière. »

Le Premier ministre a souligné que la décentralisation et la délégation de pouvoirs doivent être inscrites dans la loi ; associées à une allocation des ressources, à l'amélioration de la capacité de mise en œuvre des niveaux décentralisés, et notamment au renforcement du travail de supervision et d'inspection afin d'éviter tout écart par rapport à la direction et aux objectifs.

Abordant la question de la réduction des lourdeurs administratives, des coûts de mise en conformité et des déplacements des personnes et des entreprises, ainsi que du recours accru aux technologies de l'information et à la transformation numérique du secteur foncier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a déclaré que de nombreuses procédures administratives subsistent faute de révision régulière et continue. Il a également souligné la nécessité de clarifier les responsabilités, d'accroître la décentralisation et de simplifier les procédures administratives en matière d'aménagement du territoire.

« La planification et les plans d’aménagement du territoire doivent à la fois répondre aux problèmes urgents et immédiats et s’inscrire dans une vision à long terme d’un développement durable. La terre est une ressource constante et incréable ; il est donc nécessaire d’évaluer son utilisation et son exploitation efficaces, y compris l’espace aérien, terrestre, souterrain et maritime, et d’étudier attentivement son impact. Les ressources foncières doivent être utilisées de manière particulièrement économique », a souligné le Premier ministre.

Concernant le déblaiement des terres et l'aide à la réinstallation, le Premier ministre a déclaré que la position du Parti et de l'État sur cette question est très claire : lorsque des terres sont gagnées sur la mer et que des personnes sont réinstallées, leur nouveau lieu de résidence doit être au moins équivalent, voire supérieur, à l'ancien. « Nous devons définir, quantifier et expliquer clairement ce qui est équivalent et ce qui est supérieur », a-t-il affirmé.

Concernant l'évaluation foncière, le chef du gouvernement a déclaré que celle-ci devait être compatible avec le développement d'une économie de marché à orientation socialiste. Parallèlement, il est nécessaire de mettre en place un outil de gestion étatique afin de garantir un développement sain du marché, sans perturber ni entraver les activités des particuliers et des entreprises contraints de céder des terrains pour la réalisation de projets. Le Premier ministre a souligné la nécessité de renforcer les compétences des fonctionnaires, notamment des agents fonciers, et de constituer une base de données foncières exhaustive et interconnectée.

Lors des échanges au sein du groupe, le délégué Dang Quoc Khanh (Ha Giang) a déclaré que les mesures d'indemnisation et de réinstallation devaient impérativement prendre en compte les conditions de vie des populations après leur relocalisation, en garantissant au moins des conditions équivalentes, voire meilleures. Il a précisé que ces conditions de vie ne se limitaient pas aux infrastructures techniques et sociales, à la production et aux moyens de subsistance, mais devaient également être liées à la culture et à la communauté.

Selon le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Dang Quoc Khanh, cette question sera clairement définie par la loi et sa mise en œuvre sera décentralisée au niveau local. En particulier, la réinstallation ne sera pas appliquée de manière rigide. « La loi a pour rôle de définir le cadre, les exigences, les buts et les objectifs, mais les autorités locales doivent y participer. Les responsables locaux doivent écouter l'avis de la population, mener des enquêtes sociologiques et ne pas imposer de modalités de réinstallation rigides. »

Concernant la question de la fixation des prix fonciers, M. Dang Quoc Khanh a déclaré que cette fixation devait respecter les principes suivants : une méthode de fixation conforme aux lois du marché. « Seules les collectivités locales sont en mesure de déterminer clairement si leurs prix fonciers sont artificiellement gonflés ou non. Par conséquent, elles fixeront elles-mêmes leurs prix. En cas de problème imprévu, le Conseil populaire provincial pourra ajuster les prix. Cependant, la loi prévoit une modification annuelle, ce qui s’avère très difficile à mettre en œuvre », a-t-il ajouté, précisant que l’organisme chargé de la rédaction du projet de loi étudierait, analyserait et apporterait les modifications nécessaires.

Selon le journal VNA/Tin Tuc

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