Restructuration du marché immobilier, des opportunités pour qui ?

La rareté de l'offre et la hausse des prix de l'immobilier obligent le marché à se restructurer et à réguler l'offre et la demande. Ce contexte ouvre des opportunités pour des projets affichant un taux d'achèvement élevé et une bonne connectivité avec le centre-ville.

Marché dans un nouveau cycle

Le marché immobilier est dans son 5ème cycle de 2021 à 2026.

Dans ce cycle, l' économie a atteint son point bas et se redresse progressivement à partir de juin 2023. Les actifs de croissance (actions, obligations, fonds d'actions) devraient afficher des perspectives positives dans les années à venir. Les actifs immobiliers, qui se redressent généralement après la bourse environ 12 à 18 mois, devraient commencer à se redresser et à croître en 2025-2026.

Actuellement, les statistiques montrent que le nombre de projets approuvés pour l'investissement et l'autorisation légale d'approvisionnement du marché est très limité. Même les entreprises peinent à trouver des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville pour y développer leurs projets, ce qui explique la pénurie persistante de l'offre.

Le récent rapport de marché de CBRE indique également que les investisseurs sur le marché de Hô-Chi-Minh-Ville se montrent plus prudents quant au lancement de nouveaux paniers de produits durant cette période. L'offre neuve est rare et le volume des transactions à Hô-Chi-Minh-Ville provient principalement des stocks des phases précédentes. Environ 2 000 appartements invendus ont été vendus au troisième trimestre, soit près du double du deuxième trimestre de cette année. Les investisseurs étudient encore la situation et évaluent la situation afin de choisir le moment opportun pour lancer de nouveaux paniers de produits, le quatrième trimestre étant déterminant pour la phase suivante.

Parallèlement, les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) présentent des points similaires : le volume des transactions et le taux d'absorption au troisième trimestre ont respectivement diminué de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent. Parmi ces transactions, le volume des transactions d'appartements a toujours dominé, représentant 71 % du total des transactions immobilières au troisième trimestre, les nouveaux projets d'appartements enregistrant un taux d'absorption moyen de 75 %.

Les prix de l'immobilier demeurent élevés, tant sur le marché primaire que secondaire, notamment dans le segment des appartements. Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'accentue, car l'offre, bien qu'améliorée, peine encore à satisfaire la demande.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix des logements est resté stable à un niveau élevé, l'offre provenant principalement des projets en cours. Parallèlement, le prix des logements dans les provinces et villes environnantes a légèrement augmenté, fluctuant de 3 à 5 %, la nouvelle offre affichant des prix de vente plus élevés.

L'indice des prix des appartements de VARS a également changé. Au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets à Hanoi était proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Parallèlement, au cours de la même période, le prix de vente moyen du groupe de projets à Hô-Chi-Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, reflétant une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de référence.

L'offre devrait se raréfier dans les années à venir, ce qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier suite à l'entrée en vigueur des lois modifiées, créant ainsi un environnement juridique transparent pour protéger les investisseurs. Ce facteur aide également le marché à sélectionner des investisseurs disposant d'une réelle capacité financière pour la mise en œuvre et le développement de projets.

Screening de marché, une opportunité pour qui ?

Le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville a surmonté une période difficile. Après une croissance négative en 2023, les revenus immobiliers se sont progressivement redressés au cours des neuf premiers mois de 2024, avec une hausse d'environ 7 % sur la même période, estimée à 199 156 milliards de dôngs. La reprise est une tendance irréversible, mais il est encore trop tôt pour parler de développement.

Selon un rapport du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, au cours des 8 premiers mois de l'année, la ville n'a eu que 9 projets de logements commerciaux approuvés pour l'investissement, mais à petite échelle ; seuls 4 projets de logements commerciaux étaient éligibles pour mobiliser des capitaux, mais 100 % des appartements étaient dans le segment haut de gamme et hors de portée des personnes dans le besoin.

À ce propos, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) estime que pour résoudre le problème de la baisse des prix de l'immobilier, il est nécessaire de s'attaquer d'abord au problème de l'offre et de la demande. Pour accroître l'offre, il est nécessaire de lever le goulot d'étranglement de l'offre de logements commerciaux. Plus de 148 projets immobiliers sont actuellement en difficulté juridique dans la ville. La rareté de l'offre, alors que la demande est forte, a entraîné une hausse des prix de l'immobilier de 15 à 20 % ces dernières années.

Des opportunités pour attirer la demande s’ouvriront pour les projets de logements en cours d’achèvement et dotés de bonnes infrastructures de transport reliant le centre.

L'entrée en vigueur et la mise en œuvre effective de nouvelles lois pourraient entraîner une hausse des prix de l'immobilier l'année prochaine. Par conséquent, les projets immobiliers en cours de réalisation, dotés d'infrastructures routières performantes et reliés au centre-ville, pourraient attirer la demande. La zone est de Hô-Chi-Minh-Ville, en particulier, démontre son efficacité en matière de résolution des problèmes de circulation et de fourniture de logements.

Non seulement la ligne de métro est sur le point d'être mise en service, mais les projets de périphérique et d'élargissement de la route nationale 13 ouvrent également de belles perspectives pour les projets le long de cet axe. Point central des projets d'infrastructures régionales, le projet de résidences Urban Green de l'investisseur Kusto Home présente des atouts exceptionnels pour susciter l'intérêt de la demande.

Il s'agit d'un projet rare à être entré en phase d'achèvement, ce qui permet aux acheteurs d'en visualiser facilement la qualité et la légalité. Situé sur le prolongement de la route nationale 13, ce projet permet également aux clients de profiter pleinement du potentiel de croissance de la demande et de la valeur immobilière de la ville dynamique et animée de Thu Duc.

Dans un contexte d'offre limitée de logements, les projets bénéficiant d'un taux d'achèvement élevé et d'une localisation multipoints sont considérés comme des facteurs importants pour attirer la demande et favoriser la reprise du marché. De plus, le réseau de distribution et les vastes espaces verts naturels sont adaptés aux familles multigénérationnelles et à ceux qui recherchent un cadre de vie favorisant la santé et la commodité des transports.

Sous réserve du respect des conditions d'emplacement, d'équipements et de niveau d'achèvement, une politique de paiement flexible est également un facteur important pour stimuler la demande. Urban Green devrait être l'un des rares projets à profiter du point de chute de la reprise pour créer de l'offre sur le marché en fin d'année. C'est pourquoi l'investisseur a mis en place une politique de paiement flexible et préférentielle. Concrètement, les clients ne paient actuellement que 30 % du prix jusqu'à la réception du logement, avec un différé de remboursement de 24 mois pour le capital et les intérêts, et un cadeau d'un ensemble immobilier d'une valeur maximale de 500 millions de VND.

Grâce aux récents changements de politique, le gouvernement continuera de renforcer la supervision et la réglementation du marché, garantissant ainsi la stabilité et un développement adéquat. Parallèlement, la tendance de l'immobilier vert émerge et devrait propulser le marché dans le nouveau cycle. Cela pourrait être l'occasion pour les projets très bien réalisés de rattraper rapidement leur retard sur le cycle de reprise du marché à venir.

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