Restructuration du marché immobilier : des opportunités pour qui ?

La rareté de l'offre et la hausse des prix du logement contraignent le marché à se restructurer et à réguler l'offre et la demande. Ce contexte offre des opportunités aux projets affichant un taux d'achèvement élevé et une bonne desserte du centre-ville.

Le marché est entré dans un nouveau cycle.

Le marché immobilier est dans son 5e cycle, de 2021 à 2026.

Dans ce cycle, l' économie a atteint son point le plus bas et se redresse progressivement depuis juin 2023. Les actifs de croissance (actions, obligations, fonds d'actions) devraient présenter des perspectives positives dans les années à venir. Quant aux actifs immobiliers, qui se redressent généralement environ 12 à 18 mois après le marché boursier, leur reprise et leur croissance devraient débuter entre 2025 et 2026.

Les statistiques actuelles montrent que le nombre de projets ayant obtenu l'autorisation d'investissement et les autorisations légales nécessaires pour alimenter le marché est très limité. Même les entreprises peinent à trouver des terrains à Hô Chi Minh-Ville pour y développer leurs projets, ce qui explique la persistance de la pénurie d'offre.

Le récent rapport de marché de CBRE indique également que les investisseurs du marché d'Hô-Chi-Minh-Ville se montrent plus prudents quant au lancement de nouveaux produits durant cette période. L'offre neuve étant rare, le volume des transactions à Hô-Chi-Minh-Ville provient principalement des stocks des phases précédentes. Environ 2 000 appartements invendus ont trouvé preneur au troisième trimestre, soit près du double du chiffre du deuxième trimestre. Actuellement, les investisseurs analysent la situation afin de déterminer le moment opportun pour lancer de nouveaux produits, car le quatrième trimestre sera déterminant pour la suite.

Parallèlement, les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) confirment cette tendance : le volume des transactions et le taux d'absorption ont diminué respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent. Les transactions d'appartements restent prédominantes, représentant 71 % du total des transactions immobilières au troisième trimestre, les nouveaux programmes immobiliers affichant un taux d'absorption moyen de 75 %.

Les prix de l'immobilier restent élevés sur les marchés du neuf et de l'ancien, notamment pour les appartements. Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'aggrave, car malgré une amélioration de l'offre, celle-ci peine encore à satisfaire la demande.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix de l'immobilier neuf est resté stable à un niveau élevé, l'offre provenant principalement des projets en cours. Dans les provinces et villes limitrophes, le prix de l'immobilier neuf a légèrement augmenté, oscillant entre 3 et 5 %, les nouveaux logements étant proposés à des prix de vente plus élevés.

L'indice des prix des appartements de VARS a également évolué. Au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen des logements neufs à Hanoï avoisinait les 60 millions de VND/m², soit une hausse de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Parallèlement, sur la même période, le prix de vente moyen des logements neufs à Hô Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m² à 64,2 millions de VND/m², ce qui représente une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de référence.

L'offre devrait se raréfier dans les années à venir, entraînant une hausse des prix de l'immobilier. En effet, l'entrée en vigueur des modifications législatives instaurera un cadre juridique transparent visant à protéger les investisseurs. Ce cadre juridique permettra également au marché de sélectionner des investisseurs disposant des capacités financières nécessaires à la mise en œuvre et au développement des projets.

Analyse de marché, une opportunité pour qui ?

Le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville a surmonté la crise la plus profonde. Après une croissance négative en 2023, les recettes immobilières se sont progressivement redressées au cours des neuf premiers mois de 2024, enregistrant une hausse d'environ 7 % par rapport à la même période, pour atteindre 199 156 milliards de VND. Cette reprise est une tendance irréversible, mais il est encore trop tôt pour parler de développement.

Selon un rapport du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, au cours des huit premiers mois de l'année, la ville n'a enregistré que neuf projets de logements commerciaux approuvés pour l'investissement, et ce, à petite échelle ; seuls quatre projets de logements commerciaux étaient éligibles à la mobilisation de capitaux, mais 100 % des appartements appartenaient au segment haut de gamme et étaient hors de portée des personnes dans le besoin.  

Concernant ce problème, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) estime que pour faire baisser les prix du logement, il est indispensable de résoudre d'abord le problème de l'offre et de la demande. Pour augmenter l'offre de logements, il faut lever les obstacles à la construction de logements commerciaux ; en effet, la ville compte actuellement plus de 148 projets immobiliers confrontés à des problèmes juridiques. Cette pénurie, conjuguée à une forte demande, a entraîné une hausse des prix de l'immobilier de 15 à 20 % ces derniers temps.

Des opportunités pour susciter la demande s'ouvriront pour les projets de logements en cours d'achèvement et bénéficiant d'infrastructures de transport performantes les reliant au centre-ville.

Dans le contexte de l'entrée en vigueur et de la mise en application de nouvelles lois, le prix des logements neufs pourrait augmenter l'année prochaine. Par conséquent, les projets immobiliers en cours d'achèvement et bénéficiant d'infrastructures de transport performantes les reliant au centre-ville auront l'opportunité de susciter une forte demande. L'est de Hô-Chi-Minh-Ville, en particulier, démontre son efficacité en matière de résolution des problèmes de circulation et d'offre de logements.

Non seulement la ligne de métro est sur le point d'être mise en service, mais les projets de rocade et d'élargissement de la route nationale 13 offrent également d'importantes opportunités pour les projets situés le long de cet axe. Point névralgique de ces projets d'infrastructures régionales, le projet d'appartements Urban Green, développé par Kusto Home, présente des atouts majeurs susceptibles de stimuler fortement la demande.

En effet, il s'agit d'un projet exceptionnel, arrivé à son terme, permettant aux acheteurs d'apprécier pleinement sa qualité et sa conformité légale. Situé sur la route nationale 13, en pleine expansion, ce projet offre également aux clients la possibilité de profiter pleinement du potentiel de croissance de la demande et de la valeur immobilière dans la ville dynamique et animée de Thu Duc.

Dans un contexte de pénurie de logements, les projets affichant un taux d'achèvement élevé et une desserte multiservices sont considérés comme des atouts majeurs pour stimuler la demande et favoriser la reprise du marché. Par ailleurs, la présence de réseaux de services publics et de vastes espaces verts naturels constitue un cadre de vie idéal pour les familles multigénérationnelles et les personnes recherchant un logement privilégiant la santé et la facilité d'accès aux transports.

Lorsque les conditions de localisation, d'équipements et de niveau d'achèvement sont réunies, une politique de paiement flexible est également un facteur important pour stimuler la demande. Urban Green a de fortes chances de figurer parmi les rares projets qui profiteront du ralentissement de la reprise pour créer de l'offre sur le marché en fin d'année. C'est pourquoi le promoteur a mis en place une politique de paiement flexible et avantageuse. Concrètement, les clients ne versent actuellement que 30 % du prix jusqu'à la livraison de leur logement, avec un différé de remboursement du capital et des intérêts de 24 mois, et bénéficient d'un ensemble d'aménagements intérieurs offert, d'une valeur maximale de 500 millions de VND.

Suite aux récentes réformes, le gouvernement continuera de renforcer la supervision et la réglementation du marché, garantissant ainsi sa stabilité et son développement harmonieux. Parallèlement, la tendance de l'immobilier vert se dessine et devrait dynamiser le marché lors du prochain cycle. Cela pourrait permettre aux projets déjà bien avancés de profiter au plus tôt de la reprise du marché.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html