Le marché immobilier n'est pas suffisamment robuste pour « surmonter la pente », mais il n'est plus

L'après-midi du 12 octobre, l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) et l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) ont organisé conjointement l'événement pour annoncer le rapport « Évaluation du processus de reprise du marché immobilier vietnamien au troisième trimestre 2023 et prévisions de la situation du marché au quatrième trimestre 2023 ».

Le marché immobilier est de nouveau en pleine effervescence.

Dans son discours d'ouverture, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe du département de conseil en études de marché et promotion des investissements immobiliers de VARS, a cité les données de recherche de VARS, affirmant que la liquidité du marché immobilier s'améliore progressivement, notamment par rapport à la période difficile de la fin de l'année dernière et des premiers mois de cette année.

Le marché commence à montrer des signes encourageants. Il s'agit de localités aux économies développées, qui accordent une attention particulière à la promotion des investissements dans les infrastructures et les transports, et qui disposent de nombreuses sources d'approvisionnement adaptées à la demande, comme Hanoï, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Hô Chi Minh-Ville, etc.

Mme Mien a déclaré que ces résultats étaient dus aux efforts, aux collaborations et à l'étroite coordination entre les organismes de gestion de l'État et les entreprises. Elle a notamment souligné la publication continue et intensive de près de 20 textes législatifs et réglementaires connexes par le gouvernement , dont le contenu répond de plus en plus aux besoins réels du marché et des entreprises.

« Bien que le marché ne soit pas suffisamment robuste pour "surmonter la pente", il a en quelque sorte échappé au risque de "perdre ses freins" », a déclaré Mme Mien.

Immobilier – Le marché immobilier n’est pas suffisamment robuste pour « surmonter la pente », mais il n’est plus « hors de contrôle ». — Le marché immobilier a traversé sa période la plus difficile, les transactions se redressent progressivement en quantité et en qualité.

Les données du rapport montrent que le volume des transactions sur l'ensemble du marché a augmenté au fil du temps, grâce à l'introduction sur le marché de produits plus adaptés aux besoins des consommateurs. Ainsi, au troisième trimestre 2023, le marché a enregistré près de 6 000 transactions, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre et plus du double du premier trimestre 2023.

Toutefois, par rapport à la période précédente, le nombre total de transactions au cours des neuf premiers mois de 2023 n'a représenté qu'environ 50 % de celui de la même période de l'année précédente et environ 20 % de celui enregistré pendant la période de forte spéculation foncière. Cette situation s'explique par la persistance d'une pénurie de logements sociaux et abordables sur le marché, les prix de l'immobilier étant en constante augmentation et ne montrant aucun signe de ralentissement.

Le rapport de VARS, en se projetant dans l'avenir, montre clairement que la reprise économique, conjuguée aux prévisions positives de croissance, entraînera certainement une augmentation de la demande immobilière dans tous les segments, des appartements aux bureaux à louer, en passant par les usines et les commerces de détail… Compte tenu notamment de la pénurie de logements due à de multiples facteurs, une hausse des prix de l'immobilier dans les prochains mois est à prendre en compte.

Par ailleurs, Mme Mien a également indiqué que la Banque d'État a abaissé son taux directeur à quatre reprises depuis mars 2023. Les taux d'intérêt des prêts bancaires ont été considérablement réduits, oscillant entre 6,7 % et 10 %, se rapprochant ainsi du niveau du début de l'année 2022, contre 0,4 % à 3,5 % à la fin du deuxième trimestre 2023. Il s'agit d'un taux d'intérêt avantageux pour les acquéreurs. Acheter une maison pendant cette période permettra de profiter pleinement des conditions de crédit et des prix actuels.

Il faut davantage de mécanismes pour les investisseurs qui construisent des logements sociaux.

Lors de cet événement, M. Le Dinh Chung, membre du groupe de travail sur la recherche immobilière de VARS et directeur général de SGO Homes, a déclaré que le marché immobilier des grandes villes montrait des signes de stabilisation, notamment en ce qui concerne le segment des appartements et des logements dont le prix est inférieur à 10 milliards de VND dans le centre-ville.

Concernant le segment foncier, aucun signal positif n'a été observé, mais des signes de stabilisation sont apparus pour les terrains mis aux enchères dans la région d'Hanoï . Le prix se situe autour de 2 milliards de VND, avec un taux d'absorption de 70 à 80 %, le prix d'adjudication étant environ 5 % supérieur au prix de départ, et la transaction peut être immédiate avec une différence de 30 à 50 millions de VND par parcelle.

Seul le segment du tourisme de villégiature reste morose, le volume des transactions demeurant stagnant en raison du climat morose des investisseurs sur le marché.

Immobilier - Le marché immobilier n'est pas assez fort pour « surmonter la pente », mais il n'est plus « hors de contrôle » (Figure 2). — M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a pris la parole lors de cet événement.

Exprimant son point de vue sur l'offre de logements sociaux, M. Nguyen Hoang Nam, membre du groupe de travail sur la recherche et le développement immobilier de VARS et directeur général de G-Home JSC, a souligné que la politique de l'État visant à construire un million de logements sociaux est hautement humaine.

Cependant, M. Nam a reconnu qu'un million de logements sociaux ne suffisent pas pour répondre aux besoins du marché actuel. Même si ce projet était mis en œuvre dans son intégralité, la demande de logements sociaux resterait forte.

Parallèlement, le processus de mise en œuvre, de construction et de vente des projets de logements sociaux se heurte encore à de nombreuses difficultés, qu'il s'agisse des mécanismes juridiques, des réglementations, des conditions d'achat ou des cas éligibles aux politiques publiques.

M. Nam a notamment souligné la situation actuelle où il est très difficile pour les gens d'accéder au logement social car de nombreuses réglementations sont trop strictes, établissant une distinction entre riches et pauvres et rendant le logement social inaccessible à de nombreuses catégories de personnes.

Du côté des investisseurs, la mise en œuvre de la construction de logements sociaux représente également un défi de taille, en raison de difficultés à de nombreux égards, qu'il s'agisse des mécanismes, des politiques ou de la capacité financière des entreprises. Selon M. Nam, la construction de logements sociaux est « à la fois difficile et risquée ».

Sur le marché, on constate même des logements sociaux invendus, car leur emplacement est peu favorable et ne répond pas aux besoins des résidents. De nombreux investisseurs consacrent temps et argent à la construction, mais sont ensuite acculés pendant des décennies par des procédures administratives interminables. Une fois le bien achevé et mis en vente, s'ils subissent une perte, ils doivent l'assumer eux-mêmes ; et s'ils réalisent un bénéfice supérieur à 10 %, ils sont contraints de le reverser à l'État – une situation que M. Nam juge inéquitable.

En conséquence, le directeur général de G-Home JSC a recommandé que les politiques de logement s'adressent à toutes les catégories de la population. La réglementation relative aux bénéficiaires des politiques de logement social devrait être revue afin d'être plus adaptée. Le logement social n'est pas réservé aux plus riches, mais devrait également être accessible aux personnes disposant de revenus imposables, d'épargne, mais qui n'ont pas accès au logement commercial actuellement onéreux.

Dans le même temps, les mécanismes et les politiques destinés aux investisseurs devraient être élaborés dans une direction plus ouverte et « ouverte », et il faudrait les encourager et créer les conditions permettant aux entreprises de construction de logements sociaux d'avoir davantage d'opportunités de poursuivre leurs activités.

En conclusion, M. Tran Van Binh, vice-président et secrétaire général de VARS, a déclaré que dans les prochains mois, outre les obstacles juridiques et financiers, la confiance des clients et des investisseurs constitue le dernier « obstacle » à surmonter pour que le marché immobilier puisse véritablement retrouver son fonctionnement normal.

Le marché immobilier du quatrième trimestre 2023 devrait constituer une étape importante vers une transformation en 2024. Le tableau d'ensemble du marché présentera certainement de nombreux aspects positifs, notamment dans les zones à fort potentiel de développement, bénéficiant d'une planification moderne et harmonieuse, d'infrastructures axées sur l'investissement et de prix raisonnables .

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