Le marché immobilier des appartements à Hanoï continue de souffrir d'un déséquilibre entre l'offre et la demande.

La demande de logements à Hanoï reste latente.

Le rapport de Savills sur le marché immobilier de Hanoï pour le premier trimestre 2024 indique que l'offre d'appartements enregistrée au premier trimestre 2024 a augmenté de 41 % par rapport au trimestre précédent et de 99 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 4 062 unités. L'offre de logements neufs s'est établie à 12 928 unités au cours du trimestre, en hausse de 9 % par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 34 % par rapport à l'année précédente.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché des appartements persiste. On observe toujours une pénurie de logements de moins de 30 millions de VND/m² (classe C), qui ne représentent que 4 % des nouvelles constructions et sont déjà tous vendus. Depuis 2020, l'offre de logements neufs de classe C a diminué de 47 % par an.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Conseil et Recherche chez Savills Hanoi, a déclaré : « L’offre est principalement concentrée sur les appartements de catégorie B, qui représentent près de 90 %. Les appartements de catégorie C sur le marché du neuf et ceux de catégorie A ne représentent qu’une très faible part. De plus, malgré l’adoption de lois importantes, l’offre de logements neufs n’a pas progressé d’ici la fin de l’année. »

Immobilier - Le marché des appartements à Hanoï continue de souffrir d'un déséquilibre entre l'offre et la demande — (Source : Internet)

Parallèlement, dans les deux principales villes que sont Hanoï et Hô Chi Minh -Ville, la demande naturelle annuelle de logements s'élève à environ 50 000 unités. Ce chiffre résulte de l'immigration, du départ des adultes du domicile familial et de la diminution du nombre moyen de personnes par foyer. Cette demande, limitée par l'offre, n'est pas satisfaite depuis un certain temps, engendrant une forte demande latente. De plus, des facteurs macroéconomiques tels que la volatilité du marché de l'or et la faiblesse des taux d'intérêt incitent les investisseurs à rechercher des placements judicieux et à long terme, ce qui a indirectement accru la demande d'appartements sur le marché hanoïen.

En comparant les différentes offres, les acheteurs ayant un réel besoin de logement constatent que les prix des appartements restent plus abordables que ceux des maisons individuelles du même projet, comme les villas et les maisons de ville. Ceci explique la hausse de la demande et des prix de vente des appartements enregistrée au premier trimestre 2024. Le rapport de Savills pour ce trimestre indique que le prix de vente des appartements à Hanoï a atteint 59 millions de VND/m², soit une augmentation de 3 % par rapport au trimestre précédent et de 14 % sur un an.

Par ailleurs, dans la mesure où les prix du neuf se maintiennent à un niveau élevé, le marché secondaire a également enregistré une hausse du volume des transactions et des prix par rapport aux niveaux précédents. Le marché secondaire affichait déjà, au cours de la période précédente, des prix plus raisonnables que ceux du neuf. Cependant, face à la demande croissante de logements, les prix du neuf ont également augmenté au cours des premiers mois de 2024.

Selon Mme Hang, la psychologie des acheteurs a évolué. L'idée que les appartements soient de simples biens de consommation semble appartenir au passé ; les acheteurs prennent progressivement conscience que, dans les grandes villes, un appartement représente également un investissement. Si, par le passé, l'achat d'un appartement nécessitait une longue réflexion en raison de l'importance de l'investissement, aujourd'hui, les acquéreurs se décident plus rapidement. La décision d'achat est prise plus vite, et le versement de l'acompte est également plus rapide.

Elle a toutefois précisé que cette situation ne reflète pas celle de l'ensemble du marché : « Pour les projets d'appartements dont le prix ne correspond pas à la qualité, les acheteurs peuvent hésiter. Les projets du premier trimestre 2024 qui retiennent l'attention du marché sont tous ceux d'investisseurs réputés, proposant des produits qui, une fois commercialisés, bénéficient de garanties de qualité et répondent à d'autres critères juridiques. Par ailleurs, ces investisseurs font souvent appel à des marques et des cabinets de conseil de premier plan, qu'il s'agisse de design, d'aménagement paysager ou de conception de produits. Dans de nombreux projets, les investisseurs ont même choisi des entreprises étrangères réputées afin de renforcer la notoriété du projet lui-même. Des projets de qualité, des investisseurs réputés et une légalité garantie sont les clés d'un volume de transactions positif. »

Déplacement de la demande vers les zones abordables

Face à la flambée des prix, certains projets ont été surévalués. Mme Hang a conseillé aux acheteurs d'examiner attentivement la valeur d'usage et le caractère raisonnable du projet.

« De manière générale, si les prix continuent d’augmenter, les acheteurs tiendront compte de leur situation financière. Bien que la demande réelle de logements reste majoritaire, si les prix continuent de grimper, les acheteurs peuvent envisager de louer des appartements dans le centre-ville ou accepter un déplacement de l’offre vers la demande dans les provinces voisines de Hanoï, où les prix sont plus raisonnables », a déclaré Mme Hang.

Immobilier - Le marché des appartements à Hanoï continue de présenter un déséquilibre entre l'offre et la demande (Figure 2). — Mme Do Thu Hang, directrice principale, Conseil et Recherche, Savills Hanoi

Grâce au développement des infrastructures, les acheteurs ayant de réels besoins en logement peuvent se tourner vers des sources d'approvisionnement situées dans les localités voisines telles que Hung Yen ou Bac Ninh , dans les zones 4 ou 3.5. Les infrastructures demeurent le principal levier de transformation de la structure des prix du marché immobilier. Leur développement rapprochera les zones périurbaines du centre-ville, contribuant ainsi à réduire les temps de trajet. Surtout, dans les provinces voisines ou en périphérie, les investisseurs pourront accéder à des terrains à moindre coût, ce qui permettra de créer une offre de logements plus abordables.

Il est établi que les logements des provinces voisines répondront de plus en plus aux besoins de Hanoï. Les provinces de Hung Yen et Bac Ninh proposeront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. La réforme législative devrait faciliter le développement du marché immobilier et améliorer l'offre. À partir de 2025, environ 84 400 appartements, répartis dans 101 projets, seront disponibles à la vente.

N.Giang

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