La demande de logements à Hanoi continue d'être refoulée
Le rapport Savills sur le marché immobilier de Hanoi au premier trimestre 2024 montre que l'offre d'appartements enregistrée au premier trimestre 2024 a augmenté de 41 % en glissement trimestriel et de 99 % en glissement annuel pour atteindre 4 062 unités. L'offre primaire au cours du trimestre a atteint 12 928 unités, en hausse de 9 % en glissement trimestriel, mais en baisse de 34 % en glissement annuel.
Le déséquilibre entre l'offre et la demande persiste dans le segment des appartements. Le marché continue d'enregistrer une pénurie de produits de moins de 30 millions de VND/m² (catégorie C). Ces produits ne représentent que 4 % de l'offre neuve et sont épuisés. Depuis 2020, l'offre primaire de catégorie C a diminué de 47 % par an.
Mme Do Thu Hang, directrice principale du conseil et de la recherche chez Savills Hanoi, a déclaré : « L’offre se concentre principalement sur les appartements de catégorie B, qui représentent près de 90 %. Les appartements de catégorie C sur le marché primaire et les appartements de catégorie A ne représentent qu’une très faible proportion. De plus, d’ici la fin de l’année, malgré l’adoption de lois importantes, l’offre nouvelle n’a pas pu s’améliorer. »
(Source : Internet)
Parallèlement, dans les deux grandes villes que sont Hanoï et Hô-Chi-Minh -Ville, la demande annuelle naturelle de logements s'élève à environ 50 000 logements. Cette situation résulte de l'immigration, du départ des adultes du domicile familial et de la diminution du nombre moyen de personnes par logement. Cette demande n'a pas été satisfaite par une offre limitée depuis un certain temps, ce qui a entraîné une demande refoulée de logements. De plus, des facteurs macroéconomiques tels que les fluctuations du marché de l'or et la faiblesse des taux d'intérêt ont incité les investisseurs à rechercher des placements raisonnables et à long terme, ce qui a considérablement accru la demande d'appartements sur le marché de Hanoï.
En comparant les gammes de produits, les acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement constatent que les prix des appartements restent plus raisonnables que ceux des biens attenants au terrain, tels que les villas et les maisons de ville. Cela explique l'augmentation de la demande et des prix de base du segment des appartements au premier trimestre 2024. Le rapport de Savills pour ce trimestre indique que le prix de base des appartements à Hanoï a atteint 59 millions de VND/m², en hausse de 3 % en glissement trimestriel et de 14 % en glissement annuel.
Par ailleurs, dans un contexte de prix primaires ancrés à des niveaux élevés, le marché secondaire a également enregistré une hausse du volume des transactions et des prix par rapport aux prix précédents. Par le passé, le marché secondaire affichait également un niveau de prix plus raisonnable que les prix primaires. Cependant, avec la demande croissante de logements, les prix secondaires ont également enregistré une hausse au cours des premiers mois de 2024.
Selon Mme Hang, la psychologie des acheteurs a évolué. L'idée que les appartements étaient des biens de consommation semblait révolue, mais cette vision a évolué : les acheteurs réalisent progressivement que les appartements dans les grandes villes constituent également un atout. Si, par le passé, l'achat d'un appartement nécessitait une longue réflexion, car il s'agissait d'un investissement important, les acheteurs n'attendent plus trop longtemps pour se décider. La décision d'achat est désormais prise plus rapidement, tout comme le versement de l'acompte.
Cependant, elle a également expliqué que ce n'était pas le cas de l'ensemble du marché : « Pour les projets d'appartements dont le prix ne correspond pas à la qualité du produit, les acheteurs pourraient ne pas prendre de décision rapide. Les projets du premier trimestre 2024 qui attirent l'attention du marché sont tous des projets d'investisseurs réputés, dont les produits, une fois lancés sur le marché, bénéficient d'une certaine garantie de qualité ainsi que d'autres critères juridiques. Parallèlement, ces investisseurs font souvent appel à des marques et des services de conseil de premier plan, qu'il s'agisse de services de conception, d'aménagement paysager ou de conception de produits. De nombreux projets ont même été sélectionnés par des investisseurs disposant d'unités étrangères réputées, ce qui renforce leur réputation. Les bons projets, les investisseurs réputés et la légalité garantie sont les projets qui enregistrent un volume de transactions positif. »
Déplacement de la demande vers des zones abordables
Face à la flambée des prix, certains projets ont été évalués au-delà de leur valeur réelle. Mme Hang a conseillé aux acheteurs d'examiner attentivement la valeur d'usage et le caractère raisonnable du projet.
« En général, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs prendront en compte leur situation financière. Bien que la demande réelle de logements reste prépondérante, si les prix continuent d'augmenter, les acheteurs peuvent envisager de louer des appartements en centre-ville ou accepter une réorientation de la demande vers les provinces voisines de Hanoï, où les prix sont raisonnables », a déclaré Mme Hang.
Mme Do Thu Hang, directrice principale, conseil et recherche, Savills Hanoi
Les acquéreurs ayant de réels besoins en matière de logement peuvent choisir parmi les localités voisines telles que Hung Yen ou Bac Ninh , dans les ceintures 4 ou 3.5, grâce au développement des infrastructures. Ces dernières restent le principal levier de changement de la structure de valeur du marché immobilier. Le développement des infrastructures rapprochera les zones suburbaines du centre-ville, contribuant ainsi à réduire les temps de trajet. Surtout, dans les provinces ou les zones suburbaines voisines, les investisseurs peuvent accéder à des terrains à moindre coût, créant ainsi une offre de logements plus abordable.
On sait que les projets des provinces voisines répondront de plus en plus aux besoins en logements de Hanoï. Hung Yen et Bac Ninh offriront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. Les lois révisées devraient faciliter le développement du marché immobilier et améliorer l'offre. À partir de 2025, le marché comptera environ 84 400 appartements, répartis sur 101 projets.
N. Giang
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