Le marché des bureaux et des commerces de détail à Hô Chi Minh-Ville se développe positivement.

Les bureaux écologiques font leur apparition sur le marché.

D'après le rapport de Savills, l'offre a progressé de 2 % au deuxième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, portant la surface locative totale de bureaux à 2,8 millions de m² répartie sur 386 projets. Parmi ceux-ci, trois nouveaux projets en périphérie ont contribué à un développement équilibré et durable du marché immobilier de la ville. Le loyer moyen des bureaux a augmenté de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 8 % sur un an, pour atteindre 815 000 VND/m²/mois. Le taux d'occupation s'est établi à 89 %, soit une baisse de 1 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 2 points de pourcentage sur un an, principalement due au faible taux d'occupation des nouveaux espaces.

Dans le segment des bureaux de catégorie A, les projets situés en périphérie des villes ont enregistré de solides performances, avec un taux d'occupation en hausse de 6 points de pourcentage d'un trimestre à l'autre, atteignant 84 %, le plus élevé de toutes les catégories. Le loyer moyen s'est établi à 1,1 million de VND/m²/mois, soit une augmentation de 5 % par rapport au trimestre précédent. Le rapport souligne plusieurs projets de catégorie A affichant de bons taux d'absorption, tels que The METT, The Hallmark et The Nexus.

D'après Mme Tu Thi Hong An, directrice principale du département Location commerciale chez Savills Vietnam, le taux d'occupation de l'ensemble du marché est resté quasiment stable au cours du premier semestre. Autrement dit, le volume net de locations est équivalent à l'offre neuve.

Les projets de catégorie A situés en dehors du centre-ville ont enregistré des taux d'occupation rapides au cours du premier semestre 2024.

« Cette tendance est liée à une forte croissance économique et à une demande supérieure à l'offre, sur un marché marqué par l'émergence de nombreuses nouvelles tendances telles que le télétravail et l'utilisation des technologies au travail. Par conséquent, avec un taux d'absorption équivalent à la nouvelle offre, nous prévoyons que les prix de location des bureaux à Hô Chi Minh-Ville commenceront à se stabiliser au cours des trois prochaines années », a analysé Mme An.

L'expert de Savills a également souligné un point important : les projets de bureaux écologiques gagnent en popularité, les espaces de bureaux durables devenant une norme incontournable pour de nombreuses multinationales. Sur les marchés développés comme Singapour, Shanghai et Hong Kong, la proportion de bâtiments écologiques et de surfaces locatives est bien supérieure à celle d'Hô-Chi-Minh-Ville et d'Hanoï . En revanche, dans les deux principales villes du Vietnam, ce taux reste inférieur à 25 % et la croissance future de l'offre est assez limitée.

À Hanoï et dans la plupart des grands marchés de la région, la demande est actuellement forte. À l'inverse, le marché d'Hô-Chi-Minh-Ville restera dominé par les propriétaires. Sur ce marché, le taux de vacance des bureaux de catégorie A est inférieur à 10 %, et celui des immeubles écologiques est plus faible qu'auparavant. La plupart des entreprises étrangères privilégieront les espaces de bureaux haut de gamme, ce qui confère à ces immeubles un avantage indéniable par rapport aux bâtiments plus anciens. Cette dynamique devrait se renforcer à l'avenir grâce à ce rapport unique entre l'offre et la demande.

Les entreprises étrangères affluent pour trouver des espaces de bureaux de catégorie A.

Le secteur du commerce de détail est en plein essor grâce à la reprise économique nationale.

Dans le secteur du commerce de détail, Mme Tu Thi Hong An a souligné une tendance marquante : les enseignes de restauration stimulent la demande d’expansion à Hô Chi Minh-Ville ainsi que sur les marchés voisins comme Bangkok et Singapour.

« Ce sont des changements que nous pouvons constater concrètement. De nombreux modèles de restauration, allant des fast-foods aux cafés, en passant par les bars, les discothèques et les restaurants haut de gamme, cherchent à se développer. Par conséquent, les acteurs nationaux et internationaux sont de plus en plus nombreux sur ce marché. À une échelle plus réduite, nous observons un dynamisme certain dans les secteurs du sport , de la santé et du bien-être », a déclaré Mme An.

Les experts de Savills ont également cité Nitori, une enseigne japonaise d'ameublement et de mobilier, qui a récemment fait son entrée sur le marché avec cinq magasins et ambitionne une croissance rapide, à l'instar de Muji. Muji prévoit d'ailleurs d'ouvrir une centaine de magasins supplémentaires en Asie du Sud-Est, en ciblant principalement le marché vietnamien. Miniso, autre enseigne bien connue, nourrit également l'ambition d'ouvrir entre 350 et 400 magasins en Asie du Sud-Est, visant elle aussi le marché vietnamien.

Parallèlement, d'autres enseignes de luxe (bijoux, montres, mode) ne s'implantent que dans quelques zones spécifiques, soumises à des critères stricts que ni Hanoï ni Hô Chi Minh-Ville ne proposent en abondance. Ces entreprises doivent donc faire preuve d'une grande innovation dans leurs stratégies de développement, notamment en ciblant les hauts lieux touristiques, en adoptant des approches multicanales et en misant sur les boutiques éphémères. Explorer différents formats de vente innovants leur permettra d'accroître leur visibilité sur les réseaux sociaux et, par conséquent, d'améliorer leurs performances en ligne et en magasin.

De nombreuses marques internationales de distribution développent également leurs activités sur le marché vietnamien.

Le rapport de Savills indique que les transactions réalisées au cours du premier semestre 2024 ont représenté en moyenne 256 m² de surface locative nette, soit une hausse de 26 % par rapport à la même période de l'année précédente, grâce à l'expansion d'enseignes telles que Muji, Poseidon et Uniqlo. Le secteur de la mode a occupé 35 % des surfaces louées, suivi par la restauration (30 %), l'électroménager et l'ameublement (15 %) et les loisirs (11 %).

D'un point de vue général du marché, Mme Cao Thi Thanh Huong, directrice principale de la recherche chez Savills à Hô Chi Minh-Ville, a noté que la forte reprise de l'économie nationale a stimulé le développement du secteur de la vente au détail, attirant de nouvelles marques sur le marché et poursuivant leur expansion.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la jeunesse de la population, la croissance de la classe moyenne et l'augmentation du niveau de vie contribueront à l'expansion du commerce de détail moderne. Selon Oxford Economics, les dépenses de consommation à Hô-Chi-Minh-Ville devraient augmenter de 8,4 % d'ici 2025. Le commerce de détail moderne représentera également 50 % des parts de marché des différents canaux de distribution d'ici 2025, sur ce marché de plus de 13 millions d'habitants.

Au deuxième trimestre, l'offre de surfaces commerciales à louer a progressé de 1,5 million de mètres carrés, soit une hausse de 2 % suite à l'ouverture du centre commercial Vincom Mega Mall Grand Park. Les nouvelles surfaces commerciales ont continué de se développer en périphérie, représentant désormais 75 % de l'offre totale future. Le taux d'occupation global du marché a atteint 94 %, en hausse de 2 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 3 points de pourcentage au deuxième trimestre 2024. Les taux d'occupation dans le centre-ville et les zones périurbaines ont légèrement progressé de 1 point de pourcentage.

Les prix de location des rez-de-chaussée ont atteint 1,3 million de VND/m²/mois, restant stables d'un trimestre à l'autre et augmentant de 3 % sur un an, grâce à l'augmentation des prix de location de 20 % de l'offre totale à Hô Chi Minh-Ville suite à l'abandon des politiques incitatives par les promoteurs.

Source : https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html