Le Premier ministre a demandé au ministère de la Sécurité publique de sévir contre la manipulation des prix ; Van Giang est devenu le centre névralgique du marché des appartements à Hanoï et Hung Yen ; et les contrats immobiliers doivent désormais être notariés… voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.
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| Le nombre total de transactions immobilières portant sur des appartements neufs à Hanoï et Van Giang (Hung Yen) en 2024 est estimé à environ 33 800 unités, soit plus de trois fois le nombre de transactions en 2023. Photo : Complexe Vinhomes Ocean Park, Gia Lam, Hanoï. (Source : Vinhomes) |
La spéculation fait grimper les prix de l'immobilier ; le Premier ministre a ordonné au ministère de la Sécurité publique d'enquêter.
Le Premier ministre Pham Minh Chinh vient de signer une directive demandant aux ministères, aux secteurs et aux collectivités locales de se concentrer sur la rectification et la lutte contre la manipulation des prix et la spéculation immobilière, ainsi que sur l'inspection et l'audit des projets d'investissement et de construction immobiliers.
Par conséquent, en 2024, certaines régions ont enregistré des prix immobiliers supérieurs aux capacités financières des ménages. Ceci s'explique par le fait que des groupes spéculatifs ont exploité le manque d'information et l'effet de masse des consommateurs pour manipuler l'opinion publique, faire grimper les prix, créer des prix artificiels et perturber l'information du marché à leur profit.
Par ailleurs, certains promoteurs immobiliers profitent de la rareté des biens disponibles pour fixer des prix de vente supérieurs à la moyenne des projets similaires, dans le but de réaliser des profits. Cette situation a entraîné des offres gagnantes exceptionnellement élevées pour les droits d'utilisation des terrains dans certaines régions, faisant ainsi grimper les prix des terrains et des logements.
Il existe notamment une pénurie de logements commerciaux abordables pour les personnes à revenus moyens et faibles, ainsi que de logements sociaux…
Afin de renforcer le contrôle et de stabiliser le marché immobilier et les prix fonciers, et de lutter rapidement contre la manipulation, la spéculation et les prix abusifs dans le secteur immobilier, le Premier ministre demande au ministre de la Construction, en coordination avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les autres ministères et agences concernés, d'étudier et de proposer un projet pilote pour un « Centre de transactions immobilières et de droits d'utilisation des terres géré par l'État », et de faire rapport au Premier ministre au cours du deuxième trimestre 2025.
En outre, coordonner avec le ministère de la Sécurité publique la mise à jour, l'amélioration et l'exploitation du système national de base de données sur le logement et le marché immobilier, en le reliant aux bases de données nationales sur la population, la notarisation, le foncier, l'investissement, les activités de construction, etc., ce travail devant être achevé cette année.
Parallèlement, le ministère de la Sécurité publique et les comités populaires des provinces et des villes sont chargés de coordonner et de mener des inspections et des contrôles des activités immobilières des entreprises, des investisseurs, des bourses immobilières et des agents immobiliers de la région. Ceci est particulièrement important dans les zones et les projets où l'on constate des hausses de prix anormales ; il convient de rectifier rapidement les problèmes, de prévenir les anomalies et de sanctionner rigoureusement les infractions relevant de leur compétence.
Le Premier ministre a également chargé le ministre de la Sécurité publique d'ordonner aux unités professionnelles et à la police locale de surveiller proactivement la situation, de détecter, d'enquêter et de sanctionner rapidement, conformément à la loi, les organisations et les individus qui enfreignent la réglementation au point de devoir engager des poursuites pénales dans le cadre de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres ; et de diffuser de fausses informations dans le but de créer des hausses de prix artificielles et d'escroquer les gens à des fins personnelles.
Concernant le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, le Premier ministre a demandé qu'il prenne des directives et se coordonne avec les comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale afin de renforcer l'inspection, l'examen et le contrôle des activités liées à l'évaluation foncière, à la publication des listes de prix des terrains, à l'indemnisation, au défrichement et aux enchères des droits d'utilisation des terres ; qu'il rectifie rapidement, prévienne et traite strictement les violations relevant de sa compétence, en particulier les actes d'exploitation des enchères de droits d'utilisation des terres à des fins personnelles et de perturbation du marché.
Le ministre des Finances est chargé d'étudier et de proposer des politiques fiscales visant à freiner la spéculation immobilière, en veillant à leur conformité avec le contexte socio-économique du Vietnam et les pratiques internationales. Il s'agit notamment d'examiner les options de taxation de la différence entre la taxe foncière et le prix de vente des biens immobiliers dans le cadre de projets, ainsi que de la différence de prix résultant de transactions multiples. Un rapport devra être présenté au Premier ministre avant le 30 avril.
La seule adresse du centre-ville d'Hanoï où un immeuble de 45 étages est autorisé.
Le Règlement d'urbanisme de la ville de Hanoï, en vigueur depuis le 10 janvier, définit des règles précises concernant les immeubles de grande hauteur dans le centre historique. Ce règlement identifie plusieurs zones urbaines clés où la construction de tels immeubles doit être approuvée par le Conseil d'urbanisme et d'architecture de la ville.
La seule zone où des bâtiments peuvent être construits jusqu'à 45 étages de hauteur, avec une hauteur maximale de 162 m, est le terrain situé au 29 Lieu Giai (district de Ba Dinh).
En outre, il existe un certain nombre de zones urbaines emblématiques où des bâtiments peuvent être construits jusqu'à 39 étages, avec une hauteur maximale de 140 m. Il s'agit notamment de la péninsule à l'est du lac de l'Ouest (district de Ba Dinh) et de l'intersection de la zone urbaine de Tay Ho Tay et de la rocade 2.
À de nombreux carrefours, Hanoï étudiera la possibilité de construire des immeubles de grande hauteur sur des terrains jouxtant la limite de la voie publique. Ces bâtiments présenteront des styles architecturaux novateurs, adaptés au paysage environnant et approuvés par le Conseil municipal d'urbanisme et d'architecture. Leur hauteur maximale sera de 39 étages et de 140 mètres.
Ces mesures comprennent l'intersection de la rocade 2, Hoang Hoa Tham et Hoang Quoc Viet, en veillant au respect du plan de préservation du temple An Thai situé à proximité ; l'intersection des routes Nguyen Chi Thanh et Lang ; l'intersection des routes Lang Ha et Lang, en veillant au respect du plan de préservation du temple Ung Thien et de la pagode Cam Ung ; l'intersection des routes Tay Son et Lang, en veillant au respect du plan de préservation de la pagode Phuc Khanh ; et l'intersection des routes Kim Nguu et Minh Khai…
De même, le carrefour des routes Cau Giay - La Thanh - Buoi - Lang a été identifié comme une zone urbaine clé où les bâtiments peuvent atteindre 39 étages, mais aucun immeuble de grande hauteur n'est autorisé au nord-est du carrefour (zone du parc Thu Le).
Le pôle urbain de la péninsule de Quang An à Hanoï nécessite une mise en œuvre conforme au plan détaillé de l'axe spatial central de la péninsule à l'échelle 1/500. Pour les projets du Parti et de l'État, les normes architecturales et paysagères requises sont déterminées en fonction des caractéristiques spécifiques du projet et des directives des autorités supérieures, et mises en œuvre dans le cadre d'un projet distinct.
Van Giang est devenu un point névralgique du marché immobilier résidentiel de Hanoï et de Hung Yen.
Le nombre total de transactions d'appartements sur le marché primaire à Hanoi et Van Giang (Hung Yen) en 2024 est estimé à environ 33 800 unités, soit plus de trois fois le nombre de 2023.
Parmi ces transactions, 12 800 ont été réalisées dans la zone Est, soit 38 % du marché immobilier total de Hanoï. Concernant l’offre dans cette zone, le district de Gia Lam comptait 11 000 logements en 2024, représentant 85 % de l’offre totale dans ce quartier, le plus développé de Hanoï. Toutefois, l’offre devrait fortement diminuer en 2025 et s’arrêter complètement en 2026.
À Long Bien, l'offre est restée limitée en 2024 avec plus de 600 unités, et devrait atteindre 2 800 unités en 2025, plusieurs promoteurs ayant finalisé les procédures juridiques et entamé la construction. Ce nombre devrait toutefois diminuer de près de moitié en 2026.
À noter qu'en 2024, l'offre à Van Giang (Hung Yen) était de 2 200 unités, et qu'elle devrait tripler en 2025 pour atteindre plus de 11 000 unités en 2026, soit l'équivalent de l'année de plus forte offre enregistrée dans le district de Gia Lam, qui était également 2024. La majorité de ces unités sont concentrées dans des zones urbaines satellites intégrées et établies, dotées de nombreux équipements, telles que Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 et Ecopark.
Grâce à sa situation géographique avantageuse et à ses infrastructures de transport, l'est de Hanoï exerce une forte attraction, attirant de nombreux investisseurs de renom et prévoyant de devenir le moteur du marché immobilier hanoïen à long terme. Entre 2025 et 2026, le complexe Van Giang - Hung Yen devrait fournir environ un tiers des appartements disponibles à Hanoï et dans sa région.
Selon M. Tran Minh Tien, directeur du centre d'études de marché et de connaissance client de One Mount, Van Giang deviendra le point central du marché des appartements de Hanoï et de Hung Yen au cours de la période 2025-2026, sous l'effet de deux facteurs :
Premièrement, la politique de décentralisation de la population hors du centre-ville est en jeu. Face à la raréfaction progressive des terrains en centre-ville, la ville a mis en œuvre des mesures visant à limiter la croissance démographique dans le cœur de la ville et à reloger les habitants dans des zones périurbaines telles que Long Bien, Gia Lam et des zones satellites comme Van Giang (Hung Yen). Selon le plan de développement de Hanoï et de Van Giang (Hung Yen), la zone est devrait compter 1,05 million d'habitants d'ici 2030, soit une augmentation de 39 % par rapport à 2022. Ces facteurs démographiques engendreront une forte demande en logements et en services de proximité dans la zone est au cours des prochaines années.
Deuxièmement, il y a le plan d'aménagement des districts est de la ville de Hanoï et de la province de Hung Yen. Dans les prochains mois, l'achèvement de grands projets de transport tels que le périphérique 3.5, le périphérique 4, le pont Me So et le pont Hong Ha, etc., donnera un coup de fouet au développement de Van Giang. Des temps de trajet plus courts et des liaisons de transport facilitées attireront de nombreux résidents et entreprises qui souhaiteront s'y installer et y investir.
Les contrats immobiliers doivent être notariés.
À compter du 1er août 2024, de nombreux contrats immobiliers devront être notariés ou certifiés conformément à la réglementation ; à défaut, ils seront invalides.
Contrats relatifs au droit d'utiliser un terrain et les biens qui y sont attachés.
Conformément aux points a et b de l'article 27, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, les contrats suivants doivent être notariés ou certifiés :
- Contrats de transfert de droits d'utilisation des sols (terrains uniquement), de droits d'utilisation des sols et d'actifs attachés au terrain (y compris les terrains et les logements ou autres actifs), à l'exclusion des contrats de transfert où l'une ou les deux parties impliquées dans la transaction sont des organisations exerçant une activité immobilière.
- Contrat de donation de droits d'utilisation du sol, droits d'utilisation du sol et biens attachés au terrain.
- Contrat d'hypothèque portant sur les droits d'utilisation du sol, les droits d'utilisation du sol et les actifs attachés au terrain.
- Contrats d'apport en capital utilisant les droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les actifs attachés à la terre.
contrat de logement
Conformément à l’article 164, paragraphe 1, de la loi de 2024 sur le logement, les contrats de logement suivants doivent être notariés ou certifiés :
- Contrat d'achat et de vente de logements
- Contrat de location-achat de logement
- Contrat de donation d'une maison
- Contrat d'échange de maisons
- Contrat de contribution au logement
- Contrat de prêt hypothécaire
Dans les cas où des organisations font don de maisons à des familles nécessiteuses, à des personnes démunies ou à des personnes solidaires ; dans le cadre de l'achat, de la vente ou de la location de logements sociaux ; dans le cadre de l'achat, de la vente ou de la location de logements lorsqu'une des parties est une organisation, y compris les logements sociaux, les logements pour les forces armées et les logements de réinstallation ; dans le cadre d'un apport en capital sous forme de logements lorsqu'une des parties est une organisation ; dans le cadre de la location, de l'emprunt, de l'occupation ou de la gestion d'un logement, la notarisation ou la certification du contrat n'est pas requise, sauf si les parties le souhaitent.
Par conséquent, les contrats susmentionnés relatifs aux droits d'utilisation des sols et au logement (ci-après dénommés contrats immobiliers) doivent être notariés ou certifiés ; à défaut, ils seront nuls.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thu-tuong-yeu-cau-chan-chinh-hoat-dong-dau-co-day-gia-khong-phai-phia-tay-day-moi-la-tam-diem-thi-truong-chung-cu-ha-noi-301305.html
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