L'écart entre les revenus et les prix des logements se creuse.
Si l'on compare le taux de croissance du revenu par habitant et celui des prix de l'immobilier entre 2014 et 2025, on constate que l'écart se creuse. Le revenu moyen a doublé, passant de 4,11 millions de VND par mois à 8,3 millions de VND par mois, ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen d'environ 6,4 %.
Parallèlement, le prix moyen des appartements a triplé, passant de 25 millions de VND/m² à 75,5 millions de VND/m², soit une augmentation de plus de 12 % par an. Aujourd'hui, le prix moyen des maisons à Hanoï dépasse les 80 millions de VND/m². Ainsi, les prix de l'immobilier augmentent presque deux fois plus vite que les revenus.
D'après les statistiques de mi-2025, le prix d'un appartement moyen est actuellement 27,3 fois supérieur au revenu annuel d'une famille. C'est l'indice prix du logement/revenu (P/I = 27,3). Autrement dit, si une famille consacre l'intégralité de ses revenus à l'achat d'un logement, il lui faudra environ 27 ans pour réunir les fonds nécessaires ; et si elle y consacre un tiers de ses revenus en mensualités, ce délai s'étend sur près de 80 ans. Avec le niveau de revenu actuel, le rêve de s'installer durablement est donc de plus en plus inaccessible pour la plupart des salariés, y compris les fonctionnaires.
M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP.Invest, a déclaré que les prix de l'immobilier montent en flèche.
S'exprimant lors du Forum « Pour un marché immobilier sain et durable », organisé le 4 décembre par la Radio-Télévision de Hanoï, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP.Invest, a déclaré que la flambée des prix de l'immobilier constituait non seulement un frein à l'achat, mais représentait également un risque potentiel pour l'ensemble de l'économie . Le marché immobilier n'est considéré comme « sain et durable » que lorsque les prix de vente restent accessibles aux ménages à revenus moyens, notamment par le biais de paiements échelonnés.
Actuellement, la plupart des investisseurs dépendent encore des crédits bancaires. Selon les statistiques de la Banque d'État, fin septembre 2025, le montant des crédits investis dans l'immobilier a augmenté de 19 %, pour atteindre un encours de plus de 4 millions de milliards de VND, soit 24 % de la dette totale du système. Parallèlement, les données du troisième trimestre 2025 indiquent une baisse de 13 % du volume des transactions immobilières, dont 15 % pour les appartements, tandis que les stocks augmentent.
Les analystes affirment que si les prix augmentent excessivement tandis que le nombre de transactions diminue, le risque de créances douteuses, de blocage du marché et de perturbations des flux de trésorerie des investisseurs peut se propager au système bancaire. La pression exercée par une bulle immobilière ne se limite donc pas à un seul marché, mais est étroitement liée à la sécurité financière et à la stabilité macroéconomique.
Lors du Forum, plusieurs points ont été soulevés : spéculation, inflation des prix, manipulation de l’offre, détournement de fonds au profit des politiques de logement social et déséquilibre du marché. Nombreux sont ceux qui se retrouvent dans la situation de « ne pas être assez riches pour acheter un logement commercial, mais pas assez pauvres pour acheter un logement social ».
Perfectionner les institutions, contrôler le crédit, accroître l'offre réelle
M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de GP.Invest, a déclaré que pour que le marché immobilier se développe sainement, il est nécessaire que les agences étatiques participent de manière synchrone à l'ajustement du régime et des politiques en matière de foncier, de crédit et de fiscalité pour les entreprises immobilières.
Récemment, le gouvernement s'est concentré sur la mise en œuvre pilote de plusieurs mécanismes et politiques spécifiques visant à promouvoir le développement du logement social, avec pour objectif un million d'unités d'ici 2030. L'Assemblée nationale et le gouvernement ont mis en place de nombreux mécanismes de concertation pour accroître l'offre et lever les obstacles à la rénovation des immeubles anciens dans les grandes villes. Ces politiques ont contribué à améliorer l'offre sur le marché immobilier.
Toutefois, la mise en œuvre au niveau local reste lente, d'où la nécessité d'un contrôle et d'une supervision plus étroits de la part des autorités à tous les niveaux ; en particulier, les procédures administratives doivent être véritablement raccourcies, tout en continuant à travailler sur des mécanismes visant à « ouvrir » le marché immobilier sur le plan juridique.
Un autre obstacle majeur réside dans le niveau des prix fonciers. Actuellement, les prix des terrains qui devraient être publiés dans certaines localités sont plus élevés, parfois jusqu'à plusieurs dizaines de fois supérieurs à ceux d'il y a cinq ans. C'est l'une des causes directes de la hausse des prix de l'immobilier. Selon le président du conseil d'administration de GP.Invest, lors de l'établissement d'un barème de prix fonciers, il est nécessaire de définir précisément le prix des terrains destinés aux projets (servant de base au calcul des obligations financières et des plans d'investissement) et le prix des terrains commerciaux pour les transactions entre particuliers, afin de disposer d'un mécanisme d'ajustement approprié et d'éviter que le coût du foncier ne devienne le fardeau final des acquéreurs.
Mme Tran Hong Nguyen, vice-présidente de la commission du droit et de la justice de l'Assemblée nationale, a déclaré qu'il était nécessaire de perfectionner le cadre juridique relatif aux terres, au logement et au secteur immobilier.
Mme Tran Hong Nguyen, vice-présidente de la Commission des lois et de la justice de l'Assemblée nationale, a déclaré que pour maîtriser les évolutions inhabituelles du marché, il est indispensable de commencer par perfectionner le cadre juridique relatif au foncier, au logement et à l'immobilier. Actuellement, nous mettons en œuvre une série de textes d'application de la loi foncière de 2024, de la loi sur le logement et de la loi sur l'immobilier. C'est l'occasion de combler les lacunes juridiques concernant les ventes aux enchères de terrains, les appels d'offres, le lotissement et la vente de terrains, le courtage immobilier et le contrôle de l'offre. Plus la loi est claire, plus il est difficile de manipuler le marché.
Le vice-président de la Commission du droit et de la justice de l'Assemblée nationale a souligné que, pour identifier clairement les infractions, les conclusions des organismes d'inspection, d'examen et de poursuite sont indispensables en cas de soupçons de violation de la loi. Toutefois, des fluctuations de prix importantes, répétées sur une courte période et concentrées dans des zones où des politiques d'aménagement, d'investissement dans les infrastructures ou de grands projets sont sur le point d'être mis en œuvre, constituent des signaux qui obligent l'État à exercer une surveillance particulière.
Outre le perfectionnement de la loi, la publication des informations relatives à la planification, aux plans d'aménagement du territoire, à l'avancement des projets, à leur légalité et aux prix des transactions est considérée comme essentielle. La mise en place d'une base de données foncières nationale, d'une base de données sur le logement et d'un système de transactions électroniques permettra à l'État de gérer efficacement ces aspects, tout en prévenant la fraude et en limitant considérablement les pratiques spéculatives et la manipulation des prix.
Un autre axe prioritaire est le développement de l'offre réelle, notamment pour répondre aux besoins concrets en matière de logement. Il est nécessaire de segmenter les types de biens immobiliers afin de satisfaire les besoins de chaque segment. Lorsque le marché repose uniquement sur la spéculation, l'immobilier peut facilement devenir un moyen d'accumuler des actifs ou un instrument de spéculation, créant ainsi des bulles spéculatives et facilitant les manipulations. Il est donc indispensable de promouvoir le développement de logements sociaux et commerciaux à des prix abordables, tout en réformant les procédures d'investissement et d'aménagement du territoire afin de raccourcir les délais de réalisation des projets. L'augmentation de l'offre permettra au marché de se stabiliser plus facilement.
Les délégués ont discuté et débattu de solutions pour un marché immobilier sain et durable.
Concernant la politique de crédit, l'analyse présentée au forum a révélé que de nombreuses banques accordent d'importants financements pour des projets immobiliers garantis par des hypothèques foncières sur des biens de grande valeur, contribuant ainsi à la hausse continue des prix du foncier. Les acquéreurs immobiliers à des fins d'investissement peuvent emprunter à taux variable, mais face à la flambée des prix, ils acceptent néanmoins des taux d'intérêt élevés, engendrant un cercle vicieux : plus les prix augmentent, plus la spéculation s'intensifie et plus le crédit immobilier afflue.
Certains établissements de crédit n'ont pas encore clairement distingué les prêts immobiliers des prêts d'investissement, ce qui a pour conséquence que les capitaux prioritaires ne sont pas réellement orientés vers les besoins réels en matière de logement. De nombreux avis suggèrent que les banques devraient différencier les critères d'octroi des prêts pour l'acquisition d'une résidence principale et ceux pour l'acquisition d'un logement d'investissement ; prendre en compte le ratio de solvabilité des entreprises immobilières ; imposer des restrictions aux projets dont le niveau d'endettement est excessif par rapport aux fonds propres ; et, parallèlement, examiner plus attentivement les critères d'émission d'obligations d'entreprises afin d'inciter les investisseurs à une réflexion approfondie avant de lever des capitaux.
L'analyse présentée lors du forum a révélé que la gestion des phénomènes anormaux sur le marché immobilier ne peut reposer sur une seule mesure. Un marché véritablement sain et durable n'est possible que lorsque les institutions sont transparentes, le crédit alloué de manière responsable, les données disponibles, l'offre augmente sensiblement et la spéculation est encadrée par des outils juridiques et financiers suffisamment robustes. Alors, le rêve de s'installer durablement devient accessible.
Source : https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
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