Quels sont les facteurs qui expliquent que le marché immobilier touristique reste « gelé » ?

Le marché ne présente aucun changement notable.

D'après le rapport récemment publié par le groupe DKRA sur le marché immobilier en juillet 2023, de nombreux projets immobiliers de villégiature n'ont pas atteint les liquidités escomptées, ce qui a entraîné un report de leur mise en vente. De ce fait, en juillet, un seul nouveau projet a été lancé, avec 40 produits disponibles sur le marché, soit une baisse de 88 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Il est à noter que la demande sur ce marché demeure très faible, avec une seule transaction conclue, soit une baisse de 99 % par rapport à la même période. Le groupe DKRA a indiqué que le prix d'offre relativement élevé de ces produits, conjugué à la prudence des investisseurs, explique la faible liquidité persistante. Par ailleurs, d'autres facteurs tels que la légalité, les taux d'intérêt et la reprise timide du secteur touristique ont également affecté la liquidité de l'immobilier de villégiature.

Une seule villa de villégiature sera vendue en juillet 2023. (Photo : Groupe DKRA)

Le mois prochain, DKRA prévoit une légère hausse de l'offre et de la demande par rapport à juillet, sans toutefois observer de percées significatives. Concernant le segment des maisons de ville/maisons-boutiques de villégiature, l'offre neuve a progressé en juillet par rapport aux six premiers mois de l'année, mais seulement deux projets sont actuellement en vente. L'offre dans ce segment a chuté de 75 % par rapport à la même période l'an dernier. Le taux d'absorption n'a atteint que 1 %.

L'offre de résidences hôtelières a progressé d'environ 52 % par rapport à la même période l'an dernier, avec la mise en vente de trois projets, soit 405 unités. Ce chiffre dépasse même le nombre total d'appartements neufs proposés à la vente au cours du deuxième trimestre 2023 (378 unités). Toutefois, tous ces nouveaux logements sont concentrés dans le centre-ville.

Le segment des condotels est également celui qui enregistre le plus de transactions sur ce marché, avec 113 transactions conclues en juillet. Cependant, le volume des transactions reste concentré sur un seul projet, les autres projets affichant un taux d'occupation modeste. Il s'agit de projets disposant de tous les documents légaux nécessaires, exploités par de grandes marques et dont le prix de vente est inférieur à 50 millions de VND/m².

DKRA prévoit également que le mois prochain, l'offre et la demande du marché continueront de se redresser, mais qu'il est peu probable qu'il y ait de fortes fluctuations à court terme.

Le marché de l'immobilier touristique ne devrait pas connaître de percée à court terme.

Concernant les prix de vente de l'immobilier touristique, le marché primaire devrait rester relativement stable par rapport au mois dernier. Les investisseurs maintiennent leurs programmes de soutien des taux d'intérêt, leurs remises pouvant atteindre 50 % pour les paiements rapides et les délais de remboursement du capital. Grâce à ces mesures incitatives, l'offre et la demande devraient connaître une légère reprise, principalement concentrée dans les provinces de Binh Dinh et de Kien Giang .

D'après le dernier rapport du ministère de la Construction , au deuxième trimestre 2023, l'offre de nouveaux hôtels et complexes touristiques à l'échelle nationale ne sera complétée que par quelques projets déjà ouverts et mis en service. Un seul projet de complexe touristique a récemment obtenu une autorisation : la zone touristique thématique et le complexe situé au sommet du mont Ba Den (Tay Ninh).

Comment sauver l'immobilier touristique ?

Des enquêtes menées dans plusieurs zones touristiques réputées du pays ont révélé que le nombre de projets de villas, de résidences de vacances, d'appartements-hôtels et d'immeubles de bureaux abandonnés, faute de clients, est un phénomène assez courant. De nombreux investisseurs, confrontés à des difficultés financières liées à l'effet de levier et incapables de dégager des flux de trésorerie positifs, ont été contraints de vendre leurs biens à des prix dérisoires.

De nombreuses études de marché ont également démontré que la marge bénéficiaire de l'immobilier touristique est actuellement très faible, avoisinant les 1 %, et que très peu de projets atteignent 4 à 5 % ou plus. De nombreux projets, initialement conçus pour atteindre une marge bénéficiaire de 8 à 12 %, ne peuvent actuellement être mis en œuvre.

Compte tenu des spécificités du marché immobilier touristique, la levée des obstacles juridiques et liés aux taux d'intérêt, comme pour d'autres segments du marché, ne semble pas suffisante pour assurer une reprise. Le problème persistant de ce secteur demeure l'offre supérieure à la demande dans l'industrie touristique.

L'offre de produits a augmenté, mais le nombre de touristes potentiels n'a pas suivi la même tendance, ce qui a engendré un important déséquilibre entre l'offre et la demande.

D'après les données du Département général du tourisme, le Vietnam a accueilli près de 70 millions de visiteurs au cours du premier semestre, dont 5,6 millions de visiteurs internationaux et près de 64 millions de visiteurs nationaux. Le nombre de visiteurs internationaux représente seulement 66 % du chiffre enregistré sur la même période en 2019, tandis que le nombre de visiteurs nationaux a augmenté de 40 %. Les recettes touristiques totales sont estimées à 343 100 milliards de VND, soit une hausse de 1,45 % par rapport aux 338 200 milliards de VND enregistrés sur la même période en 2019.

Face à la stagnation du tourisme international, l'offre de biens immobiliers touristiques continue de croître, et cette surabondance a entraîné la sous-exploitation de nombreux produits touristiques. De nombreux observateurs estiment que si le nombre de touristes potentiels ne se redresse pas, voire augmente fortement, le marché de l'immobilier touristique restera paralysé. Ce cercle vicieux freine le développement des services et rend l'attraction de nouveaux touristes encore plus difficile.

D'après les experts, le sauvetage du marché immobilier touristique par des solutions juridiques et des modifications des taux d'intérêt ne résout le problème qu'en surface. Ces mesures permettent surtout aux promoteurs et aux investisseurs de retrouver confiance dans le contexte actuel. Mais pour véritablement valoriser ce type de projets et accroître sa liquidité, la clé réside toujours dans la demande réelle.

Par conséquent, outre les ventes, les investisseurs doivent également proposer des services complémentaires et soigner leur image, en s'appuyant sur le marché du tourisme pour attirer des clients potentiels. Cela les incitera à s'intéresser davantage aux produits de ce marché et à continuer d'y investir. Selon les analystes, ce problème ne se résoudra pas du jour au lendemain ; il faudra donc attendre fin 2024 ou début 2025 pour observer une reprise du marché de l'immobilier touristique.

Source: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html