מכרז קרקעות בסוק סון קיבל הצעות של 30 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר; משרד האוצר מציע להטיל מס על קנייה ומכירה של בתים וקרקעות בהתבסס על תקופת הבעלות.

החלטה על פיילוט להרחבת קרקעות לדיור מסחרי ברחבי הארץ; ציפיות להתאוששות ביכולת התשלום של יזמי נדל"ן; בהאנוי יהיה בית אופרה חדיש, המשתרע על פני 25,000 מ"ר.

מכרז קרקעות בסוק סון קיבל הצעות של 30 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר; משרד האוצר מציע להטיל מס על קנייה ומכירה של בתים וקרקעות בהתבסס על תקופת הבעלות.

החלטה על פיילוט להרחבת קרקעות לדיור מסחרי ברחבי הארץ; ציפיות להתאוששות ביכולת התשלום של יזמי נדל"ן; בהאנוי יהיה בית אופרה חדיש, המשתרע על פני 25,000 מ"ר.

הנה הנקודות המרכזיות בחדשות הנדל"ן השבוע.

החלטה על פיילוט להרחבת קרקעות לדיור מסחרי ברחבי הארץ.

אחר הצהריים של ה-30 בנובמבר, אישרה האסיפה הלאומית החלטה על פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע, כאשר 415 מתוך 460 נציגים שהשתתפו בהצבעה הצביעו בעד, 19 הצביעו נגד ו-26 נמנעו.

האסיפה הלאומית לחצה על הכפתור לאישור ההחלטה.

ההחלטה קובעת תוכנית פיילוט ליישום פרויקטים מסחריים לדיור באמצעות הסכמים על רכישת זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע (פרויקטים פיילוט) ברחבי הארץ במקרים הבאים: פרויקטים של עסקי נדל"ן הרוכשים זכויות שימוש בקרקע; פרויקטים של עסקי נדל"ן המחזיקים כיום בזכויות שימוש בקרקע; ופרויקטים של עסקי נדל"ן המחזיקים כיום בזכויות שימוש בקרקע ורוכשים זכויות שימוש בקרקע.

מקרה נוסף עוסק בפרויקטים של פיתוח נדל"ן שהוקמו על ידי גופים המשתמשים כיום בקרקע לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי על קרקע שתפוסה על ידי מתקני ייצור או עסקים שיש להעבירם עקב זיהום סביבתי, או מתקנים שיש להעבירם בהתאם לתכנון בנייה או עירוני.

על פי ההחלטה, פרויקטים פיילוט חייבים לעמוד בתנאים הבאים: היקף שטח הקרקע והחלקות לפרויקט חייבים להתאים לתוכנית ייעוד הקרקע או לתוכנית הבנייה, או לתוכנית העירונית ברמת המחוז.

היקף חלקת הקרקע לפרויקט חייב להתאים לתוכנית ולתכנית פיתוח הדיור המקומית שאושרו.
שטח הקרקע והחלקות לפרויקט כלולים ברשימת שטחי הקרקע המיועדים לפרויקטים פיילוטיים שאושרו על ידי מועצת העם המחוזית בהתאם להוראות החלטה זו.

אישור בכתב מוועדת העם המחוזית בנוגע להסכם על זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקט הפיילוט נדרש במקרים המפורטים בהחלטה זו, והוא גם תנאי שצוין בהחלטה.

עסקי נדל"ן חייבים לעמוד בתנאים הקבועים בחוקים בנושאי קרקעות, דיור, עסקי נדל"ן, השקעות וחוקים רלוונטיים אחרים.

בחירת פרויקטי הפיילוט חייבת לעמוד בקריטריונים הבאים: עליהם להיות מיושמים באזורים עירוניים או באזורים המתוכננים לפיתוח עירוני; שטח הקרקע למגורים הכולל בפרויקטי הפיילוט (כולל קרקעות למגורים קיימות וקרקעות המיועדות להסבה לקרקע למגורים) לא יעלה על 30% משטח הקרקע למגורים הנוסף במהלך תקופת התכנון (בהשוואה למצב השימוש הנוכחי בקרקע למגורים) בהתאם להקצאת הקרקע ותכנית יעוד הקרקע בתכנון המחוזי שאושר לתקופה 2021-2030; ואסור שהם יהיו פרויקטים המפורטים בסעיף 4, סעיף 67 לחוק הקרקעות.

במקרה הקבוע בסעיף 1, סעיף 1, סעיף א' להחלטה, שטח הקרקע עבור פרויקט הפיילוט אינו כלול ברשימת העבודות והפרויקטים הדורשים רכישת קרקע שאושרה על ידי מועצת העם המחוזית בהתאם לסעיף 72, סעיף 5 לחוק הקרקעות.

עבור שטחי אדמות הגנה וביטחון לאומיים שתכננו להסירם מאדמות הגנה וביטחון לאומיים ועומדים בתנאים הקבועים בסעיף 2, סעיף 3 להחלטה זו, אך טרם הועברו לרשויות המקומיות לניהול, תינתן עדיפות למשרד ההגנה הלאומי ולמשרד הביטחון הציבורי לארגון פרויקטים ניסיוניים כדי לתת עדיפות למכירה, חכירה או רכישה של אדמות אלה לקצינים וחיילים בכוחות המזוינים בהתאם לחוק.

ההחלטה תיכנס לתוקף ב-1 באפריל 2025, ותחול למשך חמש שנים.

משרד האוצר מציע להטיל מס על קנייה ומכירה של בתים וקרקעות על סמך תקופת הבעלות.

לאחרונה, הגיש משרד האוצר הצעה לממשלה בבקשה לפתח טיוטת חוק בנושא מס הכנסה אישי (החלפה). בהצעה זו, הציע המשרד לתקן ולהשלים את התקנות בנוגע להכנסה חייבת במס של יחידים מהעברות מקרקעין על מנת להבטיח עקביות עם חוק המקרקעין משנת 2024.

המס המוצע של משרד האוצר מכוון ישירות לספקולנטים בנדל"ן. צילום: ת'אן וו

באופן ספציפי, בהגשה, ציין משרד האוצר כי מדיניות מס ההכנסה האישית הנוכחית אינה מבדילה על סמך משך הזמן בו המעביר מחזיק בנכס.

בינתיים, מדינות מסוימות ברחבי העולם השתמשו בכלי מס כדי להגדיל את עלות הספקולציות ולהפחית את האטרקטיביות של ספקולציות נדל"ן בכלכלה, כולל מס הכנסה אישי.

ראוי לציין כי מדינות מסוימות מיישמות גם מסים על רווחים שהתקבלו מעסקאות נדל"ן בהתבסס על תדירות העסקאות והזמן שלוקח לקנות ולמכור את הנכס. ככל שתהליך זה מתרחש מהר יותר, כך שיעור המס גבוה יותר; ככל שהוא מתרחש לאט יותר, כך שיעור המס נמוך יותר.

משרד האוצר ציין את סינגפור כדוגמה, שם קרקעות שנרכשו ונמכרו ממוסות ב-100% מהפרש הערך בשנה הראשונה. לאחר שנתיים, שיעור המס הוא 50%. בשנה השלישית, הנתון יגיע ל-25%.

בטייוואן, עסקאות נדל"ן כפופות לשיעור מס של 45% בשנתיים הראשונות ממועד הרכישה. עבור עסקאות בין שנתיים לחמש שנים, שיעור המס יורד ל-35%. עבור עסקאות בין חמש ל-10 שנים, שיעור המס עומד על 20%, ולאחר 10 שנים, שיעור המס עומד על 15%.

על פי משרד האוצר, על מנת להשיג רמה סבירה של רגולציה ולמנוע ספקולציות ובועות נדל"ן, המדינה יכולה לשקול הטלת מס על הכנסה אישית מהעברות נדל"ן בהתבסס על תקופת ההחזקה, כפי שנהוג במדינות מסוימות.

בנוגע לשיעורי מס ספציפיים, משרד האוצר סבור כי יש ללמוד אותם ולקבוע אותם כראוי, תוך שמירה על המצב בפועל של שוק הנדל"ן. יתר על כן, יש לסנכרן את יישום מדיניות מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן על סמך תקופת החזקה עם תהליך שיפור המדיניות הרלוונטית בנושא קרקעות ודיור.

בנוסף, הסנכרון והמוכנות של תשתית טכנולוגיית המידע לרישום מקרקעין ומקרקעין גם הם גורם מכריע הקובע את הצלחת המדיניות.

הציפיות לגבי יכולתם של יזמי נדל"ן להחזיר הלוואות עולות.

דו"ח על מגזר הנדל"ן למגורים, המבוסס על נתונים מ-30 חברות הנדל"ן למגורים המובילות לפי הכנסות, שפורסם על ידי VIS Rating אחר הצהריים של ה-28 בנובמבר, ציין כי מכירות הנדל"ן בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי של 2024 גדלו ב-48% בהשוואה לרבעון הקודם, הרמה הגבוהה ביותר בארבעת הרבעונים האחרונים. הביקוש לדיור נותר חזק, כפי שמעידים שיעור ספיגה גבוה וצמיחה חזקה בהלוואות לדיור בשיעור של 7%, בהשוואה ל-1% בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.

ציפיות לעליית מחירי הבתים, בשילוב עם תשלומי מקדמה נמוכים יותר, ימשיכו להניע ביקוש חזק מצד קוני דירות. יזמים רבים כמו Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia ו-Nha Ba Ria-Vung Tau רשמו עלייה במכירות, בעיקר בפלח היוקרה.

עם זאת, ההכנסות והרווחים של היזמים ברשימת המעקב של הדוח בתשעת החודשים הראשונים של 2024 ירדו ב-20% וב-43% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עקב ירידה בנפחי המסירה הנובעים ממכירות חלשות בשנת 2023. לכן, הצפי הוא שיותר מ-60% מהיזמים לא יעמדו ביעדי הרווח שלהם לשנת 2024 כולה.

בשנת 2025, VIS Rating צופה כי יזמים יגדילו משמעותית את מספר הפרויקטים החדשים, מה שיעזור לשפר את המכירות ואת תזרים המזומנים שלהם. יכולת החזר החוב של התעשייה נותרה חלשה ברבעון השלישי של 2024, אך רמות המינוף צפויות להיות מבוקרות הודות לתקנות חדשות, ותזרים המזומנים של היזמים ישתפר עקב עלייה במכירות.

הציפיות הן כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024. צילום: VIS Rating

נכון לרבעון השלישי של 2024, יותר ממחצית היזמים שעוקבים אחריהם VIS Rating בעלי יכולות מינוף והחזר חוב חלשות. זאת בעיקר בשל מינוף מוגזם ששימש לפיתוח פרויקטים במהלך התקופה 2021-2023 ומלאי של פרויקטים שלא גמורים וכן מלאי שלא נמכר, ככל שסנטימנט השוק הידרדר מאז 2023.

עם זאת, ככל שהתקדמות המכירות משתפרת, VIS Rating צופה כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024.

עם סיכויים חיוביים למכירת פרויקטים חדשים ותזרים מזומנים, יחסי כיסוי החוב של היזמים ישתפרו בהדרגה. תקנות חדשות שפורסמו ביולי 2024 יגבילו את השימוש בחוב עבור פרויקטים חדשים. לכן, VIS Rating צופה כי צמיחת החוב תמשיך להאט משיא של 15% לשנה בתקופה 2022-2023.

בהאנוי יהיה בית אופרה חדיש, המשתרע על פני 25,000 מטרים רבועים.

לאחרונה, סגן יו"ר הוועדה העממית של האנוי, דונג דוק טואן, חתם על החלטה מס' 6132/QD-UBND המאשרת את פרויקט התכנון המפורט לאזור הציר המרחבי המרכזי של חצי האי קוואנג אן, בקנה מידה של 1/500.

בהתאם לכך, השטח הכולל של הקרקע המתוכננת הוא כ-44.1 דונם. הפרויקט יכלול פארק תרבותי ואמנותי נושאי, מבנים דתיים ורוחניים, אזור בילוי, שירותי מלון ומסחר.

הדמיה של בית האופרה החדש.

ראוי לציין כי חצי האי קואנג אן הוגדר גם כמקום להקמת בית האופרה החדש של העיר. זה יהיה מבנה אמנותי מודרני בקנה מידה גדול, ייצוג מובהק של תדמית הבירה. בית האופרה ייבנה על שטח של למעלה מ-25,000 מ"ר עם שטח רצפה כולל של 42,000 מ"ר.

בעבר, בישיבת התייעצות ציבורית ביולי 2022, אישר סגן יו"ר מחוז טאי הו דאז, מר נגוין לה הואנג, כי התיאטרון לא ישפיע באופן משמעותי על שטח פני המים ולא ימוקם בתוך שטח פני המים של אגם ווסט.

יתר על כן, פיסת מידע נוספת שמשכה את תשומת הלב הציבורית היא זהות מתכנן הפרויקט החשוב הזה. האדם שנבחר למשימה חשובה זו הוא רנצו פיאנו, אדריכל איטלקי ידוע. הוא "יוצר" נמל התעופה הבינלאומי קנסאי (יפן) - נמל התעופה הראשון שנבנה על הים; ומתחם אולם הקונצרטים פארקו דלה מוזיקה (איטליה) - אחד מאולמות אמנויות הבמה הגדולים באירופה...

בתכנון בית האופרה בחצי האי קואנג אן, הגה רנצו פיאנו את הרעיון של מבנה גג בעובי של כ-200-600 מ"מ בלבד. מבנה דק במיוחד זה תוכנן על ידי האדריכל לפני 40 שנה - תקופה שבה טכניקות הבנייה עדיין לא יכלו לעמוד בדרישה הספציפית הזו.

לא רק שבית האופרה החדש של הבירה מתהדר באחד מעיצובי הגג הייחודיים בעולם, אלא שהוא גם משלב טכנולוגיות וטכניקות עיצוב מתקדמות רבות. כל קיר האולם הראשי מצויד במערכת של פאנלים אקוסטיים המופעלים מכנית.

עבור כל סוג של הופעה, הפאנלים האקוסטיים יישלטו כך שיפתחו, ייסגרו וינועו למעלה ולמטה בכיוונים ובמיקומים תואמים. זה יבטיח שהחזרת הצליל, ספיגת הצליל וזמן ההדהוד יתאימו לדרישות של כל תוכנית אמנותית.

מכרז קרקעות של סוק סון: הגישו הצעה של עד 30 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר, ואז "פחדו מדי, נסוגו"?

על פי מקורות באתר Baodautu.vn , במהלך מכירה פומבית של 58 מגרשים בקומונה קוואנג טיין, במחוז סוק סון (האנוי), מציעים רבים, שהבינו שאין להם עוד סיכוי לזכות בהצעות עבור המגרשים הנחשקים, הציעו מחירים גבוהים באופן בלתי סביר.

טופס הצעת מחיר של הלקוח בסבב 6. עקב עליית מחיר גבוהה מדי, המשתתף ביקש לפרוש.

באופן ספציפי, עד לסבב המכרז החמישי, חלק מהמציעים הגישו הצעות לקרקע בשווי העולה על 30 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר. גם חלקות אדמה רבות אחרות קיבלו הצעות גבוהות מאוד, שנעו בין 60 ל-101 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, עד לסבב השישי והאחרון, הם משכו את הצעותיהם.

בסופו של דבר, רק 22 מתוך 58 חלקות אדמה נמכרו בהצלחה, במחירים שנעו בין 32 ל-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. כל אלו שהגישו את המחירים הגבוהים ביותר בסבב 5 משכו את הצעותיהם בסבב 6.

המחיר שולם בסיבוב 5.

בשיחה עם כתבים, מקור - שהשתתף גם הוא ישירות במכירה הפומבית - אמר כי מחיר הקרקעות כאן היה ממוצע של כ-35-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. הקבוצות והעמותות שהשתתפו במכירה הפומבית חסרו הבנה מעמיקה של השוק, ובכך בזבזו הזדמנויות. הצעות המחיר האימפולסיביות שלהם לא רק שלא הצליחו לפתור את הבעיה, אלא גם פגעו בתדמית של מכירות פומביות של קרקעות, מה שהשפיע לרעה על השוק.

"אני מקווה שהרשויות יבחנו לעומק את המכירה הפומבית הזו. זוהי פעולה מכוונת ומאורגנת המראה זלזול בוטה בחוק", הצהיר האדם בכעס.

58 מגרשים הוצעו למכירה פומבית במחיר התחלתי של 2.8 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. גודל המגרשים נע בין 90 ל-220 מ"ר. סכום הפיקדון עבור כל מגרש נע בין 44 ל-111 מיליון דונג וייטנאמי. המכירה הפומבית תתקיים באמצעות שישה סבבי הצבעה ישירה.

בעבר, במרץ 2024, בוטלה מכרז קרקעות בהואי דוק עקב חשד לאי סדרים. באופן ספציפי, בסבב הראשון של המכרז, 15 מתוך 33 מגרשים הוצעו במחירים שנעו בין 100 ל-180 מיליון דונג וייט למ"ר, לעומת מחיר התחלתי של 57 עד 62 מיליון דונג וייט למ"ר בלבד.

לאחר מכן, בסיבוב השני, המציע הגבוה ביותר משך את הצעתו במכוון, ובכך נפסל במכוון ואפשר למציע הנמוך ביותר מהסיבוב הראשון לזכות במכירה הפומבית. בהתחשב בהפרה לכאורה של תקנות המכירה הפומבית על ידי המציע, המארגנים אטמו את כל מסמכי הרישום ופתקי ההצעה והעבירו אותם למשטרה לצורך חקירה ונקיטת צעדים משפטיים.

מחוז בין דין עורך מכרז למציאת משקיע לפרויקט מגורים בשווי של למעלה מ-1.7 טריליון וונד.

מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים (תחת משרד המשפטים של מחוז בין דין) הודיע ​​זה עתה על מכירת זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקט המגורים, השירותים והחינוך ממערב לכביש טיי סון.

בהתאם לכך, חלקת הקרקע למכירה פומבית ממוקמת במרכז ההכשרה המקצועית לתחבורה בין דין ובאזורים סמוכים ברובע קוואנג טרונג, עיר קווי נון. שטח הקרקע הכולל הוא מעל 6.3 דונם, מתוכם מעל 2.5 דונם מיועדים לבניית בתים טוריים; ומעל 0.4 דונם מיועדים למתקני מסחר ושירותים...

תכנון פרויקט אזור המגורים, השירותים והחינוך ממערב לרחוב טיי סון.

הפרויקט כולל 238 בתים טוריים (על המשקיעים לבנות את המעטפת ולהשלים את החזית, בגובה מרבי של 4 קומות); ובניית מבני מסחר ושירותים לתיירות ומשרדים (גובה מרבי של 5 קומות).

בנוסף, המשקיע אחראי על השקעה והשלמה של התשתית הטכנית של קרקע החינוך בשטח של 0.4 דונם; ותשלום סכום השווה לשווי קרן הקרקע שכבר הושקעה בבניית מערכת התשתית הטכנית לבניית דיור ציבורי (20% מהקרקע, כ-0.5 דונם, שמור לפיתוח דיור ציבורי).

על פי מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים, מחיר הנכס ההתחלתי הוא מעל 558 מיליארד דונג וייטנאמי, עם תוספת הצעה של 5% (מעל 27.9 מיליארד דונג וייטנאמי). המכירה הפומבית תתקיים בשעה 8:30 בבוקר ב-21 בדצמבר 2024, באודיטוריום של מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים, רחוב פאן דין פונג 37, עיר קווי נון, מחוז בין דין.

עלות יישום הפרויקט היא 1.144 מיליארד דונג וייטנאמי (לא כולל דמי שימוש בקרקע מההצעה הזוכה). הפרויקט מתוכנן להסתיים תוך 48 חודשים ממועד קבלת ההחלטה על הכרה בהצעה הזוכה או אישור המשקיע.

מחוז ת'ואה ת'יאן הואה מציע למכירה פומבית מגרש יוקרתי בשטח של למעלה מ-1,600 מטרים רבועים לפרויקט מסחרי.

הוועדה העממית של מחוז ת'ואה ת'יין הואה הודיעה כי ב-7 בדצמבר, מרכז פיתוח הקרקעות - מחלקת משאבי טבע וסביבה, בשיתוף פעולה עם חברת המכירות הפומביות Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited, יערוך מכירה פומבית למכירת נכסים על הקרקע והעברת זכויות שימוש בקרקע באמצעות חכירת קרקע עבור פרויקט השקעה של אזור מסחרי ושירותים בנכס הממוקם ברחוב האי בה טרונג 47, עיר הואה.

בהתאם לכך, שטח הקרקע ברחוב האי בה טרונג 47 הוא 1,646.6 מ"ר; נכסים המחוברים לקרקע המוצעת כוללים בניין משרדים בן 3 קומות, בניין משרדים בן 2 קומות, ומקום שמירה עם שטח בנייה של 685 מ"ר ושטח רצפה של 1,628 מ"ר. תקופת השימוש בקרקע היא 50 שנה, החל ממועד החלטת הוועדה העממית של מחוז ת'ואה ת'יאן הואה לחכור את הקרקע, כאשר התשלום נגבה בסכום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה.

מחיר הפתיחה הצפוי למכירה פומבית של הקרקע והנכס הוא 100.42 מיליארד דונג וייטנאמי. מחיר זה כולל מחיר התחלתי של 93.47 מיליארד דונג וייטנאמי עבור זכויות השימוש בקרקע ו-6.94 מיליארד דונג וייטנאמי עבור הנכסים הצמודים לקרקע. יידרש פיקדון של מעל 20 מיליארד דונג וייטנאמי, עם תוספת הצעה של 1.8 מיליארד דונג וייטנאמי עבור זכויות השימוש בקרקע ו-140 מיליון דונג וייטנאמי עבור הנכסים הצמודים לקרקע.

על פי ועדת העם של מחוז ת'ואה ת'יין הואה, מגרש הקרקע, לאחר שיימכר במכירה פומבית, יפותח למתחם מסחרי ושירותים בן 9 קומות. הפרויקט יציע פעילויות מסחר, שירות, תיירות, בידור ופנאי חיוניות.

ההשקעה הכוללת בפרויקט עומדת על למעלה מ-233.047 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוך סכום זה, תרומת ההון של המשקיע חייבת להבטיח מינימום של 20% מסך ההשקעה בפרויקט. לוח הזמנים לביצוע הפרויקט לא יעלה על 36 חודשים ממועד הקצאת הקרקע או החכירה, כאשר הבנייה תתחיל לא יאוחר מ-12 חודשים ממועד הקצאת הקרקע או החכירה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html