במכירה פומבית של קרקעות בסוק סון, מישהו משלם 30 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר; משרד האוצר מציע להטיל מס על מכירת בתים וקרקעות על סמך תקופת הבעלות

החלטה על הרחבת קרקעות לפיילוט לדיור מסחרי ברחבי הארץ; ציפיות להתאוששות כושר התשלום של משקיעי נדל"ן; בהאנוי יהיה בית האופרה המודרני ביותר, ברוחב של מעל 25,000 מ"ר.

החלטה על הרחבת קרקעות לפיילוט לדיור מסחרי ברחבי הארץ; ציפיות להתאוששות כושר התשלום של משקיעי נדל"ן; בהאנוי יהיה בית האופרה המודרני ביותר, ברוחב של מעל 25,000 מ"ר.

הנה חדשות הנדל"ן המרכזיות של השבוע.

החלטה על הרחבת קרקעות לפיילוט לדיור מסחרי ברחבי הארץ

אחר הצהריים של ה-30 בנובמבר, אישרה האסיפה הלאומית החלטה על פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע, כאשר 415 מתוך 460 נציגים נכחו בעד, 19 נגד ו-26 נמנעו.

האסיפה הלאומית הצביעה בעד אישור ההחלטה.

ההחלטה קובעת את יישום הפיילוט של פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע (פרויקטים פיילוט) ברחבי הארץ במקרים הבאים: פרויקטים של ארגוני עסקי נדל"ן המקבלים זכויות שימוש בקרקע; פרויקטים של ארגוני עסקי נדל"ן בעלי זכויות שימוש בקרקע; פרויקטים של ארגוני עסקי נדל"ן בעלי זכויות שימוש בקרקע וקיבלו זכויות שימוש בקרקע.

מקרה נוסף הוא פרויקט של ארגון עסקי נדל"ן שהוקם על ידי ארגונים המשתמשים בקרקע לביצוע פרויקט דיור מסחרי על שטח של מתקן ייצור או עסק שיש להעבירו עקב זיהום סביבתי, או שיש להעביר את המתקן בהתאם לתכנון בנייה או תכנון עירוני.

פרויקטים פיילוט, על פי ההחלטה, חייבים לעמוד בתנאים הבאים: היקף שטח הקרקע וחלקת הקרקע לביצוע הפרויקט חייבים להיות עקביים עם תכנון שימושי הקרקע או תכנון הבנייה ברמת המחוז, תכנון עירוני.

היקף הקרקע וחלקת הקרקע לביצוע הפרויקט תואמים את תוכנית פיתוח הדיור המקומית שאושרה.
היקף הקרקע וחלקות הקרקע לביצוע הפרויקט כלול ברשימת חלקות הקרקע המתוכננות ליישום פרויקט הפיילוט שאושר על ידי מועצת העם המחוזית בהתאם להוראות החלטה זו.

קיים אישור בכתב מוועדת העם המחוזית על ההסכם בדבר קבלת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקט הפיילוט במקרה המפורט בהחלטה זו, שהוא גם תנאי שצוין בהחלטה.

ארגוני עסקי נדל"ן חייבים לעמוד בתנאים הקבועים בחוק בנוגע לקרקעות, דיור, עסקי נדל"ן, השקעות והוראות משפטיות רלוונטיות אחרות.

בחירת פרויקטי הפיילוט חייבת לעמוד בקריטריונים הבאים: יישום באזורים עירוניים או אזורים המתוכננים לפיתוח עירוני; סך שטח הקרקע למגורים בפרויקטי הפיילוט (כולל קרקעות למגורים קיימות וקרקעות המתוכננות לשנות ייעוד קרקע לקרקע למגורים) אינו עולה על 30% משטח הקרקע למגורים הנוסף במהלך תקופת התכנון (בהשוואה למצב הנוכחי של ייעוד קרקע למגורים) בהתאם להקצאת הקרקע ותכנית התכנון שאושרו בתכנון המחוזי לתקופה 2021 - 2030; לא שייך לפרויקטים המפורטים בסעיף 4, סעיף 67 לחוק הקרקעות;

במקרה המפורט בסעיף 1, סעיף 1, סעיף א' להחלטה, שטח הקרקע ליישום פרויקט הפיילוט אינו יכול להיכלל ברשימת העבודות והפרויקטים הדורשים השבת קרקעות שאושרו על ידי מועצת העם המחוזית בהתאם להוראות סעיף 72, סעיף 5 לחוק הקרקעות.

עבור שטח אדמות הגנה וביטחון לאומיות שתוכנן להסירו מאדמות הגנה וביטחון לאומיות ועומד בתנאים המפורטים בסעיף 2, סעיף 3 להחלטה זו אך לא הועבר לניהול המקומי, תינתן עדיפות למשרד ההגנה הלאומי ולמשרד הביטחון הציבורי לארגון יישום פרויקטים ניסיוניים לתעדוף מכירה, חכירה ורכישה בשכירות עבור קצינים וחיילים בכוחות המזוינים בהתאם להוראות החוק.

ההחלטה תיכנס לתוקף החל מ-1 באפריל 2025 ותחול למשך 5 שנים.

משרד האוצר מציע להטיל מס על מכירת בתים וקרקעות על סמך תקופת הבעלות

לאחרונה, משרד האוצר הגיש לממשלה הצעה לפיתוח טיוטת חוק בנושא מס הכנסה אישי (החלפה). בפרט, הציע המשרד לתקן ולהשלים את התקנות בנוגע להכנסה חייבת במס של יחידים מהעברות נדל"ן כדי להבטיח עקביות עם חוק המקרקעין משנת 2024.

הצעת המס של משרד האוצר מכוונת ישירות לספקולנטים בנדל"ן. צילום: ת'אן וו

במסמך זה, משרד האוצר ציין כי מדיניות מס ההכנסה האישית הנוכחית אינה מבדילה לפי תקופת החזקת הנכס על ידי המעביר.

בינתיים, מספר מדינות ברחבי העולם השתמשו בכלי מס כדי להגדיל את עלות ההתנהגות הספקולטיבית ולהפחית את האטרקטיביות של ספקולציות בנדל"ן במשק, כולל מס הכנסה אישי.

ראוי לציין כי מדינות מסוימות מיישמות מס גם על רווחים מעסקאות נדל"ן בהתבסס על תדירות העסקאות, זמן הרכישה והמכירה החוזרת של הנדל"ן. אם זמן זה מתרחש במהירות, שיעור המס גבוה יותר, אם הוא מתרחש לאט, שיעור המס נמוך יותר.

משרד האוצר ציין כי בסינגפור, קרקע שנרכשה ונמכרה בשנה הראשונה חייבת במס של 100% על הפרש הערך. לאחר שנתיים, שיעור המס הוא 50%. בשנה השלישית, הנתון יגיע ל-25%.

בטייוואן, על עסקאות נדל"ן שבוצעו בתוך שנתיים לאחר הרכישה, שיעור המס הוא 45%. על עסקאות שבוצעו בתוך שנתיים-חמש שנים, שיעור המס יהיה 35%. בתוך 5-10 שנים הוא 20% ולאחר 10 שנים הוא 15%.

על פי משרד האוצר, על מנת לשמור על רמה סבירה של רגולציה ולמנוע ספקולציות ובועות נדל"ן, המדינה יכולה לבחון כיצד לגבות מס על הכנסה אישית מהעברות נדל"ן בהתבסס על תקופת ההחזקה כפי שנהוגה במדינות מסוימות.

בנוגע לשיעור המס הספציפי, משרד האוצר סבור כי יש לחקור אותו ולקבוע אותו כראוי, תוך שמירה על המצב בפועל של שוק הנדל"ן. בנוסף, יש לסנכרן את יישום מדיניות מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן על סמך זמן החזקה עם תהליך שכלול המדיניות הקשורה לקרקע ולדיור.

בנוסף, הסנכרון והמוכנות של תשתית טכנולוגיית המידע לרישום מקרקעין ומקרקעין גם הם גורם חשוב הקובע את הצלחת המדיניות.

ציפיות להתאוששות כושר הפירעון של משקיעי נדל"ן

דו"ח ענף הנדל"ן למגורים, המבוסס על 30 חברות הנדל"ן למגורים המובילות מבחינת הכנסות, שפורסם בהרחבה על ידי VIS Rating אחר הצהריים של ה-28 בנובמבר, קבע כי מכירות הנדל"ן בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי של 2024 גדלו ב-48% בהשוואה לרבעון הקודם, הרמה הגבוהה ביותר בארבעת הרבעונים האחרונים. הביקוש לדיור נותר חזק, דבר המשתקף בשיעורי ספיגה גבוהים וצמיחה חזקה בהלוואות לדיור בשיעור של 7%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של 1% בלבד.

ציפיות לעליית מחירי הבתים, בשילוב עם תשלומי מקדמה נמוכים יותר, ימשיכו להניע ביקוש חזק מצד קוני דירות. יזמים רבים כמו Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia ו-Nha Ba Ria-Vung Tau רשמו עלייה במכירות, בעיקר בפלח היוקרה.

עם זאת, ההכנסות והרווח עבור תשעת החודשים הראשונים של 2024 של היזמים ברשימת המעקב של הדוח ירדו ב-20% וב-43% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עקב הירידה בנפח המסירה עקב מכירות חלשות בשנת 2023. לכן, צפוי כי יותר מ-60% מהיזמים לא ישלימו את תוכנית הרווח לכל שנת 2024.

בשנת 2025, VIS Rating צופה כי יזמים יגדילו את מספר הפרויקטים החדשים, מה שיעזור לשפר את המכירות ואת תזרים המזומנים שלהם. כושר שירות החוב של התעשייה יישאר חלש ברבעון השלישי של 2024, אך צפוי כי המינוף יהיה מבוקר הודות לתקנות חדשות ותזרים המזומנים של היזמים ישתפר הודות לעלייה במכירות.

הצפי הוא כי יכולת החזר החוב של משקיעי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמה החלשה של 2023-2024. צילום: VIS Rating

נכון לרבעון השלישי של 2024, יותר ממחצית היזמים שעוקבת אחר VIS Rating היו בעלי פרופילי מינוף ושירות חוב חלשים. הסיבה לכך הייתה בעיקר מינוף מוגזם לפיתוח פרויקטים בתקופה 2021-2023 ומלאי פרויקטים לא גמורים ומלאי שלא נמכר, ככל שהסנטימנט בשוק התדרדר משנת 2023.

אבל ככל שהתקדמות המכירות משתפרת, VIS Rating צופה כי יכולת החזר החובות של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמה החלשה של 2023-2024.

עם תחזית חיובית למכירות פרויקטים חדשים ותזרים מזומנים, יחס כיסוי החוב של היזמים צפוי להשתפר בהדרגה. תקנות חדשות שפורסמו ביולי 2024 יגבילו את השימוש בחוב עבור פרויקטים חדשים. לכן, VIS Rating צופה כי צמיחת החוב תמשיך להאט משיא של 15% לשנה בתקופה 2022-2023.

בהאנוי יהיה בית האופרה המודרני ביותר, ברוחב של יותר מ-25,000 מ"ר.

לאחרונה, סגן יו"ר ועדת העם של האנוי, דונג דוק טואן, חתם על החלטה מס' 6132/QD-UBND המאשרת את פרויקט התכנון המפורט של הציר המרחבי המרכזי של חצי האי קוואנג אן, בקנה מידה 1/500.

בהתאם לכך, שטח הקרקע המתוכנן הכולל הוא כ-44.1 דונם. הפרויקט יכלול פארק תרבותי ואמנותי ייעודי, מתקני דת ואמונה, אזורי בילוי, שירותי מלון ומסחר.

נקודת מבט על בית האופרה החדש.

ראוי לציין כי חצי האי קואנג אן הוא גם האתר המיועד לבניית בית האופרה החדש של העיר. זוהי תהיה יצירת אמנות מודרנית בקנה מידה גדול, המייצגת את דמותה של עיר הבירה. אזור התיאטרון ייבנה על שטח של למעלה מ-25,000 מ"ר עם שטח רצפה כולל של 42,000 מ"ר.

בעבר, בכנס לאיסוף דעת קהל ביולי 2022, אישר סגן יו"ר מחוז טאי הו דאז, מר נגוין לה הואנג, כי התיאטרון לא ישפיע באופן משמעותי על שטח פני המים ולא ימוקם בתוך שטח פני המים של אגם ווסט.

בנוסף, פיסת מידע נוספת שמעניינת את הציבור היא זהות מתכנן הפרויקט החשוב הזה. האדם ש"נבחר והופקד בידיו הזהב" הוא מר רנצו פיאנו, אדריכל איטלקי מפורסם. הוא "המחבר" של נמל התעופה הבינלאומי קנסאי (יפן) - נמל התעופה הראשון שנבנה בים; אולם פארקו דלה מוזיקה (איטליה) - אחד מפרויקטי אמנויות הבמה הגדולים ביותר באירופה...

בתכנון בית האופרה בחצי האי קוואנג אן, הגה מר רנצו פיאנו את הרעיון של מבנה גג בעובי של כ-200-600 מ"מ בלבד. המבנה הדק במיוחד תוכנן על ידי האדריכל לפני 40 שנה - תקופה שבה טכניקות בנייה לא יכלו לעמוד בדרישה מיוחדת זו.

לא רק שלבית האופרה החדש של האנוי יש אחד הגגונים הייחודיים ביותר בעולם, הוא גם משתמש בטכנולוגיות מתקדמות רבות ובטכניקות עיצוב. כל קיר האולם הראשי מצויד במערכת של פאנלים אקוסטיים הניתנים להפעלה מכנית.

עבור כל סוג של הופעה, הפאנלים האקוסטיים יישלטו לסגירה, פתיחה, עלייה וירידה בכיוונים ובמיקומים תואמים. משם, יובטח החזרת קול, ספיגת קול וזמן הדהוד המתאימים לדרישות של כל תוכנית אמנות.

מכרז קרקעות של סוק סון: תשלום של עד 30 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר, ואז "מפוחד מדי, מתבקש למשוך"?

לפי מקור מכתב של עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn , במכירה פומבית של 58 מגרשים בקומונה של קוואנג טיין, מחוז סוק סון (האנוי), כאשר ראו שאין להם עוד סיכוי לזכות בחלקות האדמה היפות, אנשים רבים שילמו מחירים גבוהים באופן בלתי סביר.

הצעת הלקוח בסבב 6. מכיוון שהמחיר הועלה גבוה מדי, המשתתף פרש.

באופן ספציפי, בסבב החמישי, חלק מהאנשים רשמו מחיר קרקע של יותר מ-30 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר. גם לחלקות אדמה רבות אחרות הוצעו מחירים גבוהים מאוד, בסביבות 60-101 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, בסבב השישי - הסבב הסופי, הם ביקשו לא להמשיך להגיש הצעות.

בסופו של דבר, רק 22 מתוך 58 מגרשים הצליחו להגיש הצעות, כאשר המחירים נעו בין 32 ל-50 מיליון וונד למטר רבוע. כל אלו ש"צעקו" מחירים גבוהים בסבב 5 ביקשו להפסיק את הגשת ההצעות בסבב 6.

המחיר משולם בסיבוב 5.

המקור, שהוא גם משתתף ישיר במכירה הפומבית, אמר לכתבים כי עלות הקרקעות כאן היא בממוצע 35-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. הקבוצות והעמותות שהשתתפו במכירה הפומבית הזו לא באמת מבינות את השוק, ולכן הן איבדו את ההזדמנות שלהן. פעולת ההצעות האימפולסיבית לא רק שלא פתרה את הבעיה, אלא גם פגעה בתדמית של מכירות פומביות קרקע, וגרמה להשפעות שליליות על השוק.

"אני מקווה שהרשויות יבחנו לעומק את המכירה הפומבית הזו. זוהי פעולה מכוונת ומאורגנת שמתעלמת מהחוק", אמר האדם הזועם.

58 מגרשים מוצעים למכירה במחיר התחלתי של 2.8 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. שטח: 90-220 מ"ר. סכום המקדמה עבור מגרשים נע בין 44 ל-111 מיליון דונג וייטנאמי למגרש. המכירה הפומבית תתקיים בהצבעה ישירה באמצעות 6 סבבי חובה.

בעבר, במרץ 2024, בוטלה מכרז קרקעות בהואי דוק עקב סימנים להפרות. בהתאם לכך, בסבב הראשון של המכרז, הוצעו 15 מתוך 33 מגרשים במחיר של 100-180 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ממחיר התחלתי של 57-62 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד.

לאחר מכן, בסיבוב השני, הלקוח ששילם את המחיר הגבוה ביותר לא הגיש הצעה ונפסל במכוון, מה שיצר תנאים לאדם ששילם את המחיר הנמוך ביותר בסיבוב הראשון לזכות במכירה הפומבית. בהתחשב בכך שללקוח היו סימנים של הפרת התקנות בנוגע למכירות פומביות של נכסים, הוועדה המארגנת חתמה את כל מסמכי רישום המכירות הפומביות וטפסי ההצעה כדי להעבירם למשטרה לחקירה וטיפול בהתאם להוראות החוק.

בינה דין עורכת מכירה פומבית למציאת משקיעים לפרויקט מגורים בשווי של מעל 1,700 מיליארד וונד

מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים (משרד המשפטים של מחוז בין דין) הודיע זה עתה על מכרז של זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקט המגורים, השירותים והחינוך ממערב לרחוב טיי סון.

לפיכך, הקרקע המוצעת למכירה פומבית שייכת למרכז ההדרכה לתחבורה בין דין ולאזורים סמוכים הממוקמים ברובע קוואנג טרונג, עיר קווי נון. שטח הקרקע הוא יותר מ-6.3 דונם, מתוכם שטח הקרקע לבניית בתים סמוכים הוא יותר מ-2.5 דונם; הקרקע לעבודות מסחר ושירותים היא יותר מ-0.4 דונם...

תכנון פרויקט אזור מגורים, שירותים וחינוך ממערב לרחוב טיי סון.

היקף הפרויקט כולל 238 מגרשים צמודים למגורים (על המשקיעים לבנות את הבנייה הגסה ולהשלים את החוץ, גובה מרבי של 4 קומות); בניית מבני שירות מסחריים לפעילויות תיירות, עסקי משרדים (גובה מרבי של 5 קומות).

בנוסף, על המשקיע להיות אחראי להשקעה בהשלמת התשתית הטכנית של קרקע החינוך בשטח של 0.4 דונם; תשלום כסף השווה לשווי קרן הקרקע שהושקעה בבניית מערכת התשתית הטכנית לבניית דיור ציבורי (קרן הקרקע מוקצת עבור 20%, כ-0.5 דונם לפיתוח דיור ציבורי).

על פי מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים, מחיר הנכס ההתחלתי עומד על יותר מ-558 מיליארד דונג וייטנאמי, עם עלייה של 5% (יותר מ-27.9 מיליארד דונג וייטנאמי). המכירה הפומבית תתקיים בשעה 8:30 בבוקר ב-21 בדצמבר 2024, באולם מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים, רחוב פאן דין פונג מספר 37, עיר קווי נון, מחוז בין דין.

עלות יישום הפרויקט היא 1,144 מיליארד דונג וייטנאמי (לא כולל דמי שימוש בקרקע עבור זכייה במכרז זכויות השימוש בקרקע). יישום הפרויקט התבצע תוך 48 חודשים ממועד ההחלטה להכיר בתוצאות המכרז או לאשר את המשקיע.

ת'ואה ת'יאן הואה מוכרת קרקע "זהובה" של יותר מ-1,600 מ"ר לביצוע פרויקט מסחרי

הוועדה העממית של מחוז ת'ואה ת'יאן הואה הודיעה כי ב-7 בדצמבר, מרכז פיתוח קרן הקרקעות - מחלקת משאבי טבע וסביבה, בתיאום עם חברת Quang Nam Finance and Price Joint Stock Auction Company Limited, יערכו מכרז למכירת נכסים בקרקע, העברת זכויות שימוש בקרקע בצורה של חכירת קרקע ליישום פרויקט ההשקעה של אזור השירות המסחרי במגרש מספר 47 Hai Ba Trung, עיר הואה.

בהתאם לכך, שטח הקרקע בכתובת 47 Hai Ba Trung הוא 1,646.6 מ"ר; בין הנכסים על הקרקע המחוברים לקרקע המוצעת במכירה פומבית: בניין משרדים בן 3 קומות, בניין משרדים בן 2 קומות, בית שמירה בשטח בנייה של 685 מ"ר ושטח רצפה של 1,628 מ"ר. עם תקופת שימוש בקרקע של 50 שנה, ממועד החלטת חכירת הקרקע של הוועדה העממית של מחוז ת'ואה ת'יאן הואה, התשלום ייגבה בבת אחת עבור כל תקופת החכירה.

מחיר הפתיחה הצפוי למכירה פומבית של הקרקע הוא 100.42 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, מחיר הפתיחה עבור זכויות שימוש בקרקע הוא 93.47 מיליארד דונג וייטנאמי, מחיר הפתיחה עבור נכסים צמודים לקרקע הוא 6.94 מיליארד דונג וייטנאמי. עם הפקדה של יותר מ-20 מיליארד דונג וייטנאמי, כל מדרגת מחיר עבור זכויות שימוש בקרקע היא 1.8 מיליארד דונג ועבור נכסים צמודים לקרקע היא 140 מיליון דונג וייטנאמי.

על פי ועדת העם של מחוז ת'ואה ת'יין הואה, לאחר המכירה הפומבית, הקרקע תושקע בפרויקט מסחרי ושירותים בן 9 קומות. המוצרים והשירותים המסופקים על ידי פרויקט זה נועדו לספק שירותי מסחר, שירות, תיירות, בידור ופנאי חיוניים.

ההשקעה הכוללת בפרויקט עומדת על יותר מ-233,047 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, תרומת ההון של המשקיע חייבת להבטיח לפחות 20% מסך הון ההשקעה בפרויקט. התקדמות יישום הפרויקט לא תעלה על 36 חודשים ממועד הקצאת הקרקע או חכירת הקרקע, כאשר תחילת הבנייה לא תעלה על 12 חודשים ממועד הקצאת הקרקע או חכירת הקרקע.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-gia-dat-soc-son-co-nguoi-tra-30-ty-dongm2-bo-tai-chinh-de-xuat-danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-so-huu-d231416.html