מחירי דיור גבוהים באופן לא מציאותי, צעדים מוצעים לעצירת ספקולציות, דירות מובילות את השוק, הגיע הזמן ללחוץ על כפתור דוושת הגז.

צעדים מוצעים להגבלת ספקולציות, קנייה ומכירה למטרות רווח, תרחיש שוק לרבעון הרביעי של 2024, זכות האזרחים לגשת למידע על קרקעות במסגרת חוק הקרקעות 2024... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

משרד הבינוי יחזק את ניהול פעילות עסקי הנדל"ן של חברות, משקיעים, זירות מסחר, מתווכים וכו', ויקדם את פעילות המסחר דרך זירות המסחר תחת ניהול המדינה. (צילום: לין אן)

ספקולציות מעלות את מחירי הדיור לגובה בלתי מציאותי

במסיבת העיתונאים הרגילה לרבעון השלישי של 2024 של משרד הבינוי ב-17 באוקטובר, אמר מר וונג דוי דונג, סגן מנהל מחלקת הדיור וניהול שוק הנדל"ן (משרד הבינוי) כי המשרד הציע ללמוד, לתקן ולהשלים את מדיניות המס הקשורה לפעילות עסקית בנדל"ן כדי להגביל ספקולציות, קנייה ומכירה בזמן קצר כדי להרוויח, וכי אושרה על ידי משרד האוצר .

ההצעה למדיניות מס על בעלות ושימוש בבתים וקרקעות מרובים כדי להגביל ספקולציות וקנייה ומכירה לטווח קצר למטרות רווח הוגשה בהקשר של עלייה חדה מתמשכת במחירי הנדל"ן והדיור מתחילת השנה.

על פי סטטיסטיקות מסקרים ודוחות של מספר מחוזות וערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, משרד הבינוי קבע כי מחירי הדירות עלו בממוצע של 5-6.5% ברבעון השני וב-25% מדי שנה, תלוי באזור.

מר דונג אמר כי משרד הבינוי פרסם לאחרונה דו"ח המנתח את מבנה מחירי הדיור, את תנודות מחירי הדיור, ומציע פתרונות לייצוב השוק. ניתוח מחירי הדיור מראה כי לתנודות מחירים יש סיבות רבות ושונות. אלה כוללות תנודות בעלויות תשומות, במיוחד דמי שימוש בקרקע, עלויות עבודה וכו'.

ראוי לציין כי ברבעון השלישי, למרות שהיצע הנדל"ן השתפר עם כניסת החוקים לתוקף, הוא עדיין מוגבל. ממצא זה מראה כי היצע מוגבל הוא עדיין אחת הסיבות לתנודות במחירי הדיור בתקופה האחרונה.

בנוסף, לדברי נציג משרד הבינוי, גם לספקולנטים ולמתווכים יש השפעה על גירוי המחירים ואינפלציית המחירים, מה שגורם לשיבוש במידע בשוק שדוחף את מחירי הדיור כלפי מעלה.

בהתבוננות במציאות של עליית מחירי הנדל"ן בהאנוי, אמר סגן שר הבנייה נגוין וייט הונג כי ישנן סיבות גם הנובעות מספקולציות ופסיכולוגיה של השוק.

"ספקולציות יכולות לגרום למחירי דיור גבוהים באופן לא מציאותי, במיוחד בשילוב עם המנטליות של קניית בית וחיכוי לעלייה במחיר. זו הסיבה שמחירי הדיור בהאנוי עלו לאחרונה", הדגיש סגן השר.

סגן מנהל מחלקת השיכון וניהול שוק הנדל"ן, שהציע פתרונות לייצוב שוק הנדל"ן ולפיתוח בריא, אמר כי משרד הבינוי הציע פתרונות רבים. בפרט, הציע המשרד ללמוד, לתקן ולהשלים את מדיניות המס הקשורה לפעילות עסקית בנדל"ן כדי להגביל ספקולציות וקנייה ומכירה לטווח קצר למטרות רווח.

"הצעה זו מוסכמת גם על ידי משרד האוצר והמשרדים הרלוונטיים. עם זאת, יש צורך גם להעריך באופן מקיף את השפעת מדיניות זו על הנושאים הנפגעים. יש צורך לערוך מחקר יסודי ומקיף כדי להעריך באופן מלא את ההשפעה על נושאים, החל מעסקים, אנשים, מוכרים, קונים... הפתרון הוא להגביל התנהגות ספקולטיבית ואינפלציית מחירים, אך חייב להיות עקבי עם נוהגים בינלאומיים ותנאים ספציפיים של וייטנאם כדי למנוע השפעות שליליות על השוק הכללי והשפעה על עסקאות של אנשים ועסקים", אמר מר דונג.

בנוסף, ציין המשרד כי התאמת רשימות מחירי הקרקעות של היישובים בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024 מונעת השפעות שליליות על השוק ומבטיחה את זכויות המשקיעים והאנשים.

בנוסף, המשרד הודיע ​​כי יחזק את ניהול פעילות עסקי הנדל"ן של חברות, משקיעים, זירות מסחר, מתווכים וכו', ויקדם את ניהול פעילויות המסחר דרך זירות תחת ניהול המדינה על מנת להפוך את פעילות עסקי הנדל"ן לציבורית ושקופה.

סגן השר נגוין וייט הונג הוסיף לסוגיה זו והדגיש פתרונות לייצוב הפסיכולוגיה של הקונים. מר וייט אמר: "כדי להשיג את המטרה של ייצוב שוק הנדל"ן לפיתוח בר-קיימא, נדרשת קבוצת פתרונות שיש ליישמם באופן סינכרוני במדיניות קרקע, דיור, פיסקאל והשקעות."

הערכת שוק לרבעון הרביעי של 2024

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר כי למעשה, גופים בשוק הנדל"ן מאיצים באופן פעיל את גישתם למערכת המשפטית החדשה, מאז ששלושת החוקים, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, חוק הדיור משנת 2023 וחוק המקרקעין משנת 2024, נכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024. הודות לכך, הוראות החוק החדש מובנות בהדרגה בצורה מדויקת יותר, וזוהי הנחת יסוד חשובה ליישום הדרגתי בפועל. לכן, ברבעון האחרון של 2024, משקיעים ועסקי שירותי נדל"ן ילחצו על כפתור ההאצה, מה שסביר להניח שיביא תוצאות מרשימות יותר.

כמו כן, ברבעון הרביעי של 2024, אמר מר דין כי מבחינת מגזרים ספציפיים, שוק הנדל"ן ירשום התאוששות רחבה. דירות, בעיקר דירות יוקרה, ימשיכו להוביל את השוק.

היצע הדירות החדשות בשוק מתורם על ידי פרברי האנוי והו צ'י מין סיטי. בהאנוי, קטגוריית הווילות והטאונהאוסים תהיה תוססת יותר הודות למשיכה של אזור עירוני גדול בצפון. בנוסף, בקטגוריית הקרקעות, קרקעות בעלות מעמד חוקי נקי באזורים שטרם עלו במחירן ימשיכו "להיאסף" על ידי משקיעים בצפון ובדרום.

בנוגע לדיור ציבורי, יו"ר איגוד התיווך הנדל"ן ציין כי ברבעון הרביעי של 2024, שוק הנדל"ן ירשום עלייה מהירה בביקוש "תואם" כאשר תקנות להקלת הקשיים עבור רוכשי דירות "יכנסו לתוקף" באופן רשמי. ההיצע השתפר באופן כללי.

עם זאת, היצע הדיור הציבורי עדיין נתקל בקשיים בשני האזורים העירוניים המיוחדים. המחסור בדיור חברתי יישאר מציאות קשה, עם אתגרים רבים בשני השווקים הגדולים ביותר של המדינה מבחינת ביקוש לדיור.

בנוסף, נדל"ן תעשייתי יישאר הכוכב הזוהר של שוק הנדל"ן. מחירי השכרת קרקעות למפעלים ולתעשייה ימשיכו לעלות. מגזר זה ימשיך לצמוח בחוזקה הודות לזרימות הון זרות ישירות המקודמות על ידי התחייבויות סחר ופעילויות דיפלומטיות יעילות, כמו גם לצורכי ההתרחבות של מפעלים מקומיים וזרים. במיוחד הביקוש למחסנים ולוגיסטיקה ככל שהמסחר האלקטרוני גדל.

בהו צ'י מין סיטי צופים כי מחיר הקרקע הגבוה ביותר יהיה מעל 687 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

ב-16 באוקטובר, דיווחה מועצת הערכת מחירי הקרקעות של הו צ'י מין סיטי על הערכת טיוטת ההחלטה לתקן ולהשלים את החלטת ועדת העם של העיר המסדירה את רשימת מחירי הקרקעות.

בדוח נכתב כי מועצת הערכת מחירי הקרקעות העירונית הסכימה עם הצעת מחלקת משאבי הטבע והסביבה בדוח מס' 10487, עם חוות דעת קבוצת העבודה של המועצה וטיוטת ההחלטה לתיקון והשלמה של החלטה 02/2020.

במקביל, המועצה הטילה על מחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר להשלים את כל המסמכים וההליכים המבוססים על תקנות חוקיות ולהגישם לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לצורך דיון והחלטה.

מועצת השמאות ציינה גם כי בהגשות קודמות, משרד משאבי הטבע והסביבה השתמש בנתוני מחירי קרקעות חקלאיות כדי לחשב פיצוי בעיר ולהציע מחירי קרקעות חקלאיות שלא שיקפו באופן מלא את מחירן של קרקעות חקלאיות גרידא לפעילויות עיבוד וייצור.

כעת, בדוח מס' 10487, בנה משרד משאבי הטבע והסביבה רשימת מחירי קרקעות לקרקע חקלאית המבוססת על מחיר הקרקע החקלאית שנקבע בהחלטה 02/2020 כפול מקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K) בהתאם להחלטה מס' 56/2023 כדי להבטיח יציבות מתאימה לפעילויות הייצור החקלאי.

המועצה העריכה כי אין בכך כדי לפגוע במקרה של השבת קרקעות על ידי המדינה, משום שאז ייקבע לאדם שאדמתו הוחזרה מחיר הקרקע הספציפי לפי מחיר השוק לחישוב הפיצוי.

במקביל, משרד משאבי הטבע והסביבה בנה מחירון קרקעות לקרקעות חקלאיות באזור החקלאות המתקדמת בכיוון של שמירה על רמת הגבייה הנוכחית כראוי.

עבור קרקעות למגורים, מחלקת משאבי טבע וסביבה אוספת מידע על מחירי קרקעות ממאגר המחירים וממחירי קרקעות להעברה בשוק, ובהתבסס על המצב החברתי-כלכלי בפועל של העיר, מציעה רשימת מחירים לקרקעות למגורים המתאימה לכל מחוז ולעיר ת'ו דוק.

במקביל, נבדקו ואוזנו המחירים עבור מיקומי גבול בין מחוזות, עיר ת'ו דוק ומקטעי כבישים ומסלולים באותו אזור.

מחירי הקרקעות הגבוהים ביותר הם ברחובות נגוין הואה, לה לוי ודונג קוי ברובע 1, כאשר המחיר הגבוה ביותר הגיע ל-687.2 מיליון דונג וייט למ"ר. רמה זו הותאמה כלפי מטה, שכן בטיוטה הקודמת היה המחיר הגבוה ביותר שעמד על 810 מיליון דונג וייט למ"ר.

זכותם של אזרחים לגשת למידע על קרקעות במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024

סעיף 24 לחוק המקרקעין משנת 2024 (בתוקף מאוגוסט 2024) קובע את זכותם של אזרחים לגשת למידע על מקרקעין.

באופן ספציפי, כדלקמן:

1. לאזרחים יש גישה למידע הבא על קרקעות:

א) תכנון שימושי קרקע, תוכניות ותוכניות הקשורות לשימושי קרקע הוחלטו ואושרו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות;

ב) תוצאות סטטיסטיקות קרקעות ומלאי;

ג) הקצאת קרקע וחכירה;

ד) פורסם מחירון הקרקע;

ד) תוכנית פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה תובעת מחדש קרקע אושרה על ידי הרשויות המוסמכות;

ה) תוצאות בדיקה, בדיקה ויישוב סכסוכי קרקעות; תוצאות יישוב תלונות והלשנות בנוגע לקרקעות, תוצאות טיפול בהפרות של חוקי קרקעות;

ז) הליכים מנהליים בקרקע;

ח) מסמכים משפטיים על הקרקע;

ט) מידע נוסף על הקרקע כפי שנקבע בחוק.

2. הגישה למידע על מקרקעין מיושמת בהתאם להוראות חוק זה, חוק הגישה למידע והוראות משפטיות רלוונטיות אחרות.

לפיכך, לאנשים יש את הזכות לגשת למידע על מקרקעין כפי שנקבע לעיל.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-nha-cao-phi-thuc-te-de-xuat-bien-phap-chan-dau-co-chung-cu-dan-dat-thi-truong-thoi-diem-an-nut-tang-toc-290571.html