פרויקט נדל"ן בבנייה ברובע 7 (הו צ'י מין סיטי) - צילום: קוואנג דין
חוסר האיזון בין היצע לביקוש הופך את חלום הבעלות על בית לחסר השגה עבור אנשים רבים...
כדי להתמודד עם חוסר האיזון בין היצע לביקוש, בפגישה שנערכה לאחרונה בנושא שוק הנדל"ן, ביקשה הוועדה הקבועה של הממשלה ממשרד הבינוי , מהבנק הממלכתי של וייטנאם, מהמשרדים והרשויות המקומיות הרלוונטיות ליישם סדרה של פתרונות להסרת מכשולים, כגון יצירת קרנות קרקע, מחקר על חבילות אשראי לטווח בינוני עם ריביות יציבות לפרויקטים של דיור מסחרי במחירים נוחים, וחבילות אשראי לצעירים להלוואות לרכישת בתים.
במקביל, יינקטו צעדים מחמירים נגד מניפולציות מחירים ויצירת עליות מחירים מלאכותיות על מנת לשלוט במחירי הדיור.
מחירי הבתים מרקיעי שחקים.
על פי משרד הבינוי, שוק הנדל"ן הראה סימנים חיוביים רבים בחודשים הראשונים של 2025, כאשר הן בהיצע והן בנפח העסקאות נרשמה עלייה בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.
עם זאת, ההיצע נותר מוגבל ואינו עונה על ביקוש השוק; מבנה המוצר אינו מאוזן, חסר דיור המתאים לעובדים ולצעירים; קיים היצע יתר של וילות ובתים נמוכים; ומחירי הנדל"ן והדיור אינם ברי השגה עבור אלו הזקוקים לכך. ספקולציות, מניפולציות, אינפלציית מחירים ושיבושים בשוק עדיין נמשכים.
בהו צ'י מין סיטי, רוב הפרויקטים שהושקו מסוף השנה שעברה ועד הרבעון השני של השנה התמקדו בפלח דירות היוקרה והיוקרה, עם מחירים הנעים בין 100 ל-150 מיליון דונג וייט למ"ר, ואף גבוהים יותר באזור המרכז.
על פי סקר של עיתון Tuoi Tre בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי, דירות בפרויקטים חדשים בעיר Thu Duc מוצעות לקונים במחירים מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. פרויקטים מסוימים ליד צומת An Phu (Thu Duc) אף "מציעים" מחירים של 120-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.
בחלק הדרומי של העיר, הכולל את רובעי בין צ'אן ונהה בה, פרויקטים נמכרים ללקוחות במחירים הנעים בין 64 ל-80 מיליון וונד למטר רבוע.
במחוז 1 לבדו, רק בכמה בנייני דירות עדיין יש יחידות פנויות, אך מחירי המכירה נעים בין 200 ל-300 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כאשר במקומות מסוימים המחירים מגיעים ל-400 עד 500 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.
לא רק בשוק הראשוני, אלא שגם שוק הדירות הישנות שומר על מחירים גבוהים. בפרויקטים מסוימים שפעלו כמעט עשור, מחיר המכירה של הדירות הוכפל, ונסחר כיום ב-4-5 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה.
על פי חברות מחקרי שוק, מחירן של דירות במחירים נוחים באזורים פרבריים של הו צ'י מין סיטי נע כיום בין 45 ל-55 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. במחיר זה, דירה בגודל 50 מ"ר תעלה כ-2.2 מיליארד דונג וייטנאמי.
בנייני דירות לאורך רחוב Vo Nguyen Giap, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - צילום: QUANG DINH
בהאנוי , מחירי הדיור זינקו מהמחצית השנייה של 2024 ועד היום, ודירות מסחריות במחירים של פחות מ-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כמעט נעלמו, אפילו באזורים מחוץ לכביש הטבעת 3.
בסוכנות תיווך נדל"ן באזור נאם טו ליאם (שם היזם מוכר פרויקטים בהונג ין ובאזורים אחרים בהאנוי, כולל דונג אנה, ג'יה לאם ונאם טו ליאם), אפילו ביום חול, המקום היה מלא במכוניות ואופנועים השייכים למתווכים ובאנשים שהגיעו לצפות בבתים לדוגמה.
על פי סקר במחוז נאם טו ליאם, מספר פרויקטים של דירות מסחריות מוצעים למכירה על ידי יזמים במחירים הנעים בין 120 ל-160 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר .
גב' מין הואנג, סוכנת נדל"ן, אמרה שאין עוד דירות ברובע נאם טו ליאם במחיר של פחות מ-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. פרויקט ליד רחוב לה קוואנג דאו מציע גם דירות במחיר של 120-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר , לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה.
עבור דירות עם נוף טוב, המחיר הוא כ-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר . דירת שלושה חדרי שינה בשטח של כ-100 מ"ר עולה גם היא בין 13 ל-15 מיליארד דונג וייטנאמי.
בנוסף, כמה בנייני דירות שהושלמו ברובע ת'אן שואן (האנוי) מפורסמים על ידי מתווכים במחיר של 74 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר , בעוד דירות במתחמי דירות מסחריים ברחוב פאם ואן דונג (רובע באק טו ליאם) מוצעות במחיר של 67 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר .
מחירי הדיור עולים בגלל צווארי בקבוק בירוקרטיים.
בשיחה עם עיתון טואי טרה , אמר מר נגוין הואנג מין, סגן המנכ"ל של חברת Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, כי מחירי הבתים בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי עולים יתר על המידה, בין היתר עקב צווארי בקבוק בהליכים מנהליים.
לדוגמה, פרויקט של חברה שנמצא בפיתוח מאז 2018 "תקוע" בשלבים פרוצדורליים, מה שגורם לכך שמחירי הבתים הצפויים להכפיל את עצמם לפחות בהשוואה למחיר ההתחלתי.
מר מין ציטט כדוגמה את הפרויקט הראשוני של חברה זו במחוז 8, אשר הושק לשוק במחיר של 26-28 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר לפני 2020.
עם זאת, עקב מכשולים משפטיים, הפרויקט הושעה זמנית עד כה, מה שגרם לחברה לצבור חוב ריבית בנקאי נוסף של למעלה מ-51 מיליארד וונד, שלא לדבר על עלויות פיננסיות רבות אחרות.
לכן, אם הפרויקט יושק ויימכר השנה, החברה צופה שתצטרך לחשב מחדש את מחיר המכירה, ולהגדיל אותו לפחות פי שניים, משום שבנוסף לעלויות הכספיות, עלויות אחרות כגון חומרי בנייה, עלויות בנייה והוצאות עסקיות גדלו גם כן.
"אם לא היו מכשולים פרוצדורליים, היינו יכולים לבנות ולמכור במהירות, ואנשים היו משתקעים לפני 4-5 שנים. אבל בגלל שהפרויקט מתעכב, החריגות הכספיות הללו מתווספות בסופו של דבר לעלויות המכירה, וקוני הבתים צריכים לשאת בנטל, מה שמקשה על מחירי הבתים להיות סבירים כפי שאנשים ועסקים היו רוצים", הסביר מר מין.
לדברי גב' דונג טאנה תוי, סגנית נשיא קבוצת טרונג תוי, בפרויקטים של דירות, עלויות הקרקע מהוות רק 30%, עלויות המימון מהוות 30% אם הבנייה אורכת שלוש שנים, ועלויות הבנייה, שבעבר היו רק 15%, עלו כעת ל-20-25%.
לדבריה, מדובר בעלויות "קבועות", כך שאם הפרויקט יתעכב עקב הליכים משפטיים, מה שיוביל לעיכובים בהתקדמות, וזה נמשך לארבע שנים, העלויות הכספיות יגדלו ב-40%, או אם הוא יתעכב עוד יותר, גם העלויות הכספיות "יתנפחו".
דיור בר השגה יהיה בלתי אפשרי אם מחירי הקרקע יישארו גבוהים ועלויות המימון יגברו שנה אחר שנה, כפי שקורה בפרויקטים רבים של דיור.
מר טראן חאן קוואנג - מנהל חברת וייט אן הואה - חולק את אותה דעה ומאמין שהגורם המכריע ביותר למחירי נדל"ן נוחים הוא מחירי קרקע נמוכים. עלות חומרי הבנייה אינה משפיעה באופן משמעותי על מחיר הנדל"ן הכולל.
עבור דירה בשטח של 50 מ"ר במחיר של 5 מיליארד דונג וייטנאמי בלב הו צ'י מין סיטי, עלות החומרים היא רק כמיליארד דונג וייטנאמי, המהווה חלק קטן של כ-15-20% ממחיר המכירה.
תושבים עוברים על הליכי בניית בתים ברובע בין טאן, הו צ'י מין סיטי - צילום: HUU HANH
נדרשת תמיכה לבעלי דירות בפעם הראשונה.
כדי להתמודד עם המחסור, עסקים ומומחים כאחד מסכימים כי נדרשים פתרונות להגדלה מהירה של היצע הדיור, במיוחד במגזר הדיור בר השגה.
בנוסף, יש צורך במדיניות לתמיכה בבעלי דירות בפעם הראשונה, ללא קשר לגיל, כאשר צורת התמיכה הברורה ביותר היא פוליסות ריבית.
בהתחשב במחסור בקרקעות באזורים המרכזיים של האנוי והו צ'י מין סיטי, מר נגוין ואן דין, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, סבור כי יש צורך לתכנן ולהקצות קרקעות באזורים הפרברים של שתי ערים אלו לפיתוח דיור בר השגה.
יש לתת עדיפות למגרשי קרקע עם תשתית תחבורה קיימת המחברת למרכזי שתי הערים לצורך פיתוח דיור בר השגה.
עבור האזורים הנותרים, יש לסנכרן את תכנון הקרקע לדיור מסחרי בר השגה עם השקעה בתשתיות תחבורה מקשרות כדי ליצור מרחבי מגורים מתאימים לאנשים.
יתר על כן, פיתוח דיור בר השגה דורש אסטרטגיה ספציפית, במסגרתה הממשלה צריכה לשבת עם הרשויות המקומיות כדי לתכנן את פיתוח דיור בר השגה עבור אנשים במחוזות הסובבים את האנוי והו צ'י מין סיטי.
בינתיים, מר נגוין הואנג מין מאמין שאם סוכנויות המדינה יסירו במהירות מכשולים בהליכים משפטיים, עסקים יוכלו להתחיל בבנייה מוקדם יותר, פרויקטים יגררו פחות עלויות כספיות, והעלויות המרכיבות את מחיר הבתים יירדו.
בינתיים, סגן יו"ר קבוצת טרונג ת'וי הציע כי יש להתאים את עלויות הקרקע והמימון, כאשר המדינה עשויה להתאים את עלויות הקרקע לכ-20% במקום 30% הנוכחיות.
בפרט, ניתן לקדם צעדים לא פיננסיים (בעיקרם פתרונות פיננסיים) על ידי זירוז הליכים, ובכך למנוע מפרויקטים להגיע למצב של עיכוב ביצוע.
לדוגמה, במקום שעלויות מימון יגיעו ל-30% במשך שלוש שנים, הממשלה צריכה לשתף פעולה עם עסקים כדי לטפל בתהליכים אלה תוך שנה אחת, מה שיפחית את עלויות המימון ל-10% בלבד.
"אם שני הדברים הללו ייעשו, ההפחתה המשמעותית בעלויות פיתוח הפרויקטים תשפיע באופן ברור על מחירי הדיור. עסקים יצטרכו אז רק לשמור על שולי רווח מקובלים, בעוד שהעלויות הנותרות יפחתו, מה שיהפוך את הדיור לנגיש יותר לציבור", הוסיפה גב' ת'וי.
יש לייעל את ההליכים המנהליים כדי להפחית את העלויות הכספיות עבור עסקים. (בתמונה: פיתוח נדל"ן ברחוב נגוין הואו טו (רובע נה בה, הו צ'י מין סיטי) - צילום: טו טרונג)
* מר נגוין קווק היפ (יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם):
הקונים נושאים את עיקר הנטל.
שוק הנדל"ן חווה כיום מצב שבו "מחירי הקרקעות רודפים אחר מחירי הבתים ומחירי הבתים רודפים אחר מחירי הקרקעות", ויוצר מעגל קסמים שבו הקונים נושאים בסופו של דבר בנטל תנודות המחירים. חלק מהסיבה למצב זה נובע מהאופי הלא-מפוקח של מחירי הקרקעות, אשר דחף אותם להיות בין הגבוהים בעולם.
באותו פרויקט, הפרש של מספר חודשים בלבד בין החלטות הקצאת קרקע קודמות לאחר מכן יכול לגרום לעלייה של 20% במחירים, דבר שאינו סביר ויעלה את מחירי הבתים.
לכן, הגיע הזמן שהרשויות יתערבו וינהלו וישלטו על מחירי הקרקעות בצורה הרמונית.
יתר על כן, הליכים אדמיניסטרטיביים ארוכים כגון הערכת שווי קרקע יגרמו גם לעסקים לעלויות כספיות נוספות כגון ריבית על הלוואות או דמי קרקע משלימים, בסכום של עשרות ואף מאות מיליארדי וונד. עלויות אלו מתווספות כולן למחיר המכירה.
כדי לשלוט במחירי הדיור, יש צורך להקים במהירות מנגנון ניהול מדינתי למחירי הקרקעות, תוך הימנעות מהמצב הנוכחי של חוסר פיקוח, ולזרז הליכים מנהליים להפחתת עלויות כספיות עבור עסקים.
* ד"ר נגוין קווק הונג (סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד הבנקאות של וייטנאם):
יש לחלק חבילות הלוואות מועדפות לנמענים הנכונים.
הצגת חבילת הלוואות לטווח בינוני עם ריביות יציבות להלוואות לדיור בר השגה, במיוחד עבור צעירים הרוכשים דירות, היא המדיניות הנכונה.
עם זאת, כדי שחבילת הלוואות זו תהיה יעילה באמת, יש צורך לבחון האם אלו שקונים ומוכרים בתים בשוק כיום קונים למגורים או קונים למטרות השקעה וספקולטיביות.
כיום, רוב העסקאות כוללות משקיעים שקונים ומוכרים עם משקיעים אחרים. אם מצב זה לא יישלט, הון הלוואות לא יגיע לאלו שבאמת צריכים לקנות בית.
יתר על כן, יש צורך להגדיר בבירור את הזכאים לחבילת ההלוואות, כמו גם את הקריטריונים והסטנדרטים להלוואות. באופן אידיאלי, חבילת הלוואות זו צריכה להיות זמינה רק לרוכשי דירה ראשונה.
נכסים מסחריים במחיר של 35-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר מתאימים.
לדברי מר נגוין ואן דין, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, דיור מסחרי בר השגה מתייחס לדיור שאנשים עם הכנסה ממוצעת ונמוכה יכולים להרשות לעצמם. לכן, סוג זה של דיור מסחרי בר השגה ינועו בין 35 ל-40 מיליון וונד/מ"ר.
על פי חישובי משרד הבינוי, עלות הבנייה הנוכחית למטר רבוע של בנייני דירות רבי קומות היא כ-20 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כך שעם מחיר מכירה של 35-40 מיליון דונג וייטנאמי, המשקיעים כבר מרוויחים.
באשר לעלויות הקרקע במבנה מחירי הדירות הנוכחי, הן מהוות בדרך כלל 20-25% ממחיר המכירה באזורים מחוץ למרכז האנוי. עבור פרויקטים במרכז העיר, עלויות הקרקע יכולות לעלות עד 50% מהמחיר הכולל.
שוק הנדל"ן בהאנוי - צילום: NAM TRAN
מודאגים מאיבוד ההזדמנות לקנות בית.
החלום של בעלות על בית וביסוס חיים יציבים הולך ומתרחק עבור מיליוני אנשים, במיוחד צעירים ובעלי הכנסה בינונית בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי.
מחירי הדיור, שכבר גבוהים, מרקיעים כעת שחקים בעוד הכנסות העובדים נותרות ללא שינוי, מה שהורס למעשה את תוכניותיהם של עובדי משרדים ועובדי מדינה רבים לרכוש בית.
"אני עובד כקצין שיפוט במחלקה, ואשתי עובדת כנוטריון ציבורי. חסכנו קצת כסף, אבל עם מחירי הבתים הגבוהים כיום, לאשתי ולי אין עוד הזדמנות לקנות בית. השקענו את הכסף שהרווחנו, וכרגע, המשפחה שלנו עדיין שוכרת", אמר הואנג ואן מין (בן 40, ממחוז טאנה הואה).
בינתיים, גב' נגוין טו טראנג (בת 34, ממחוז פו טו) אמרה שלאחר יותר מ-10 שנות חיסכון, צברה קצת כסף, אך לאחר שסקרה את השוק, זה עדיין לא הספיק לקניית דירה של כ-30 מטרים רבועים.
"אני רווקה ורוצה לקנות דירה, אבל אחרי מחקר, גיליתי שאפילו דירה יפה עולה בסביבות 2 מיליארד וונד. החלטתי לשכור במקום זאת כי דירה של 30 מ"ר באזור עירוני עולה רק כ-8 מיליון וונד לחודש", שיתפה גב' טראנג.
לדברי מומחה מאיגוד הנדל"ן של וייטנאם, שוק הנדל"ן חווה כיום מחסור בדירות במחירים נוחים, ולכן יזמים שיש להם נכסים להשיק לשוק מוכרים אותם במחירים גבוהים.
רוב רוכשי הדירות לאחרונה היו משקיעים עם חשיבה של קניית בתים ומחכה לעליית המחירים כדי שיוכלו להרוויח; לכן, מחירי הבתים בשוק אינם מציאותיים.
הגורמים התורמים לעליית מחירי הנדל"ן כוללים מחירי קרקעות, מחירי חומרי בניין וריביות על הלוואות - צילום: טו טרונג
ייעול הליכים והפחתת עלויות השקעה בדיור.
אחד הפתרונות המרכזיים במסקנות ועדת הקבע של הממשלה לקידום פיתוח שוק הנדל"ן בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא הוא חיזוק הביזור והאצלת סמכויות, וצמצום הליכים מנהליים.
במקביל לבקשה לבדיקה והבהרה של הגורמים לעליית מחירי הנדל"ן כגון מחירי קרקעות, מחירי חומרי בניין, ריביות על הלוואות וכו', ביקשה הוועדה הקבועה של הממשלה גם ממשרדים, מגזרים ורשויות מקומיות להתמקד במזעור הליכים אדמיניסטרטיביים חופפים ומיותרים, ולבטל באופן מיידי את דרישות הניירת והתיעוד המורכבות.
להבטיח הפחתה של לפחות 30% בזמן הטיפול ו-30% בעלויות הציות המנהליות. זה כולל לימוד צמצום הליכים הקשורים לאישור מדיניות השקעה, הערכת פרויקטים, תכנון, ובמיוחד הליכי היתרי בנייה, בדיקות פיקוח וקבלה, צמצום בדיקות טרום אישור וחיזוק בדיקות לאחר אישור.
בנוסף, הפתרונות כוללים הגדלת ההיצע, הורדת מחירים ופיתוח מגזרי נדל"ן מגוונים כדי לענות על צורכי הדיור בפועל, במיוחד של אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.
בפרט, הממשלה מבקשת מחקר ופיתוח מדיניות לתמיכה בצעירים ובאנשים עם צרכים אמיתיים לדיור, להגדלת נגישותם לדיור ולתרום למימוש הזכות לדיור כפי שנקבע בחוקה.
הבנק הממלכתי של וייטנאם נדרש להתמקד בהכוונת הבנקים ובדחיפתם להשתתף בתוכנית ההלוואות המועדפות בסך 120,000 מיליארד וייטנאם דונג. בנוסף, משרדים וסוכנויות מופקדים על מחקר והצעת מודל ל"מרכז עסקאות אלקטרוניות של נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה".
זוהי תהיה מערכת משולבת שתכלול את כל השלבים החל מעסקאות, דרך אישור נוטריוני, מיסוי, רישום וכו', בדומה לעסקאות בשוק המניות. מודל זה יבטיח שקיפות מידע, ימנע מניפולציות מחירים, העלמות מס והונאות שוק.
מקור: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
תגובה (0)