אפילו עם הכנסה של כמה עשרות מיליוני דונג, קשה לקנות בית.
"בעלי ואני שוכרים בית כבר 7 שנים ואנחנו לא יודעים מתי נוכל לקנות בית בהו צ'י מין סיטי", אמרה גב' נגוין טי טוי, תושבת מחוז טאן בין.
גב' ת'וי אמרה שהיא עובדת כרואת חשבון בחברת טקסטיל עם שכר של 10 מיליון דונג וייט לחודש. בעלה עובד כטכנאי בחברת בנייה עם שכר של 12 מיליון דונג וייט לחודש. סך הכנסתם, 22 מיליון דונג וייט, מספיקה רק כדי לכסות את הוצאות המחיה שלהם ולשלם עבור לימודיה של בתם בת ה-6.
לדברי גב' ת'וי, היא ובעלה חסכו כמה מאות מיליוני דונג, אך סכום זה אינו מספיק לקניית בית. הסכום המינימלי שהם צריכים הוא כ-600 מיליון דונג כדי שהבנק ילווה להם כסף לרכישת הדירות הזולות והישנות ביותר בעיר.
גב' תוי שיתפה שגם עם 600 מיליון דונג וייטנאמי, הכנסתה החודשית לא גדלה, ולה ולבעלה אין מספיק כסף כדי לשלם את הקרן והריבית על הלוואה בנקאית. לכן, החלום של בעלות על בית נותר רחוק מאוד.
רבים מבעלי הכנסה בינונית עדיין אינם מסוגלים להרשות לעצמם בית בהו צ'י מין סיטי. (תמונה להמחשה: דאי וייט)
כמו משפחתו של ת'וי, גם וו טאנה טואן, מומחה תקשורת בחברה זרה, לא הצליח לקנות בית למרות הכנסתו הנוכחית של 16 מיליון דונג וייט לחודש.
לדברי מר טואן, אם היה קונה בית כרגע, היה צריך ללוות כ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי. משמעות הדבר היא שתשלומי הקרן והריבית יכלו לחלוטין את משכורתו.
שוק הדיור הציבורי "קודר".
בעוד שמיליוני אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית זקוקים לדיור, מגזר הדיור הציבורי נותר איטי מאוד. זאת בשל מכשולים רבים הקשורים להליכים משפטיים, ליקויים בתקנות, קשיים בקבלת הלוואות מועדפות ואתגרים בזיהוי זכאים למדיניות.
ד"ר דואן ואן בין, מומחה לנדל"ן, ציין כי למרות שחוק הדיור קובע במפורש את התנאים לרכישת דיור ציבורי כגון הכנסה, מגורים ותנאי דיור, זיהוי מדויק של קונים, שוכרים או מגישי מועמדות להשכרה לרכישה זכאים נותר מאתגר.
יתר על כן, התקנה המחייבת פרויקטים של דיור מסחרי בערים מסוג III ומעלה להקצות 20% מהקרקע שלהם לדיור ציבורי אינה עולה בקנה אחד עם המציאות כיום. דבר זה מוביל לכך שפרויקטים רבים מקצים קרקע לדיור ציבורי אך אינם מנצלים אותה, מבזבזים משאבי קרקע ופוגעים באסתטיקה העירונית.
עבור פרויקטים קטנים, גם אם 20% מהשטח משמש לדיור קהילתי, שטח זה עדיין אינו מספיק לבניית קומפלקס דיור ציבורי סטנדרטי עם שירותים וגינון שישרתו את התושבים.
שוק הדיור הציבורי מתפתח באיטיות רבה ובאיטיות. (צילום: D.V)
לדברי ד"ר בין, אנשים ועסקים מתמודדים גם הם עם קשיים רבים בקבלת הלוואות מועדפות לפרויקטים של דיור חברתי. פעילויות אשראי התומכות במגזר הדיור החברתי טרם היו יעילות.
לדברי גב' טראן לאן אן, נציגה של חברת נדל"ן במחוז 12 בהו צ'י מין סיטי, הסיבה לכך שעסקים אינם מתלהבים מדיור ציבורי היא שמחירי הקרקע עלו יותר מדי, ושולי הרווח מבניית דיור ציבורי נמוכים מדי.
בינתיים, המנגנונים והמדיניות לא סיפקו תמיכה רבה לעסקים. לכן, עסקים מעורבים פחות בבניית דיור ציבורי ומתמקדים רק בדיור מסחרי.
פיתוח דיור בר השגה הוא הפתרון.
לדברי מומחי נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, פיתוח דיור בר השגה ייצור הזדמנויות לטפל בחוסר האיזון בין היצע לביקוש, לענות על צורכי הדיור של רוב האנשים בעלי הכנסה ממוצעת וקרובה לממוצע, ולהוריד את רמת מחירי הדיור הכוללת בשוק.
במשך שנים רבות, טיפול בצורכי הדיור של הציבור היה בראש סדר העדיפויות של המפלגה והממשלה, וזוהתה כמשימה מרכזית בפיתוח החברתי -כלכלי של המדינה. עם זאת, צמיחה כלכלית מהירה ועיור הגבירו את הביקוש לדיור. בינתיים, ההיצע ירד בהתמדה ולא הראה סימני התאוששות מאז 2018, מה שהחריף את חוסר האיזון בין היצע לביקוש.
מבנה ההיצע נוטה יותר ויותר לכיוון מוצרים יוקרתיים ובעלי ערך גבוה המשמשים למטרות השקעה וספקולציות. חוסר איזון ממושך זה דחף את מחירי הדיור כלפי מעלה באופן מתמיד, וביסס רמת מחירים חדשה הרבה מעבר לרמת הקנייה של הרוב המכריע של האוכלוסייה. לכן, פיתוח דיור בר השגה יפתח הזדמנויות לטפל בחוסר האיזון בין היצע לביקוש ולענות על צרכי הדיור של האנשים.
דיור בר השגה צפוי לסייע לשוק הנדל"ן "להתחמם" בעתיד. (תמונה להמחשה: דאי וייט)
נתוני מחקר של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי חלקם של דיור בר השגה (מתחת ל-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) מתוך סך היצע הדיור ירד בהתמדה, מ-30% בשנת 2019 ל-7% בשנת 2022 ו-6% בשנת 2023.
במהלך התקופה 2019-2022, גם שיעור הדירות במחירים בינוניים (25-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) ירד ל-54%, 34% ו-27% בהתאמה, כאשר ההיצע הגיע בעיקר ממוצרים במחירים של 40-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
בינתיים, הביקוש לרכישות דיור בפועל מוביל באופן עקבי את מבנה הביקוש לדיור עם נתח של 80%, בעוד ש-15% מיועדים להשקעות לטווח ארוך ו-5% לספקולציות. על פי נתוני VARS, רק כ-25% מאלה עם צורך אמיתי ברכישת דיור יש את היכולת הפיננסית לממן זאת.
על רקע זה, VARS מאמינה כי לצד דיור ציבורי, דיור בר השגה יהיה מגמת הפיתוח העיקרית בשוק הנדל"ן בתקופה הקרובה, משום שפלח זה נובע מהצרכים והיכולות בפועל של הרוב המכריע של האנשים.
מה המשמעות של "בר השגה"?
ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הצהיר כי לווייטנאם עדיין אין הגדרה רשמית של דיור בר השגה, אך ניתן לזהות כמה מאפיינים של סוג זה של דיור על ידי השוואתו לדיור ציבורי ועל סמך אופן קביעת סבירות מחירי הדיור.
בהתאם לכך, דיור ציבורי מכוון כיום לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ולעובדים באזורי תעשייה, עם פטורים מדמי שימוש בקרקע וגישה לחבילות אשראי מועדפות במיוחד עבור יזמים ורוכשי בתים.
דיור בר השגה מתייחס לדיור מסחרי במחירים נוחים, המתאים ליכולות הכלכליות של רוב האוכלוסייה, המכוון לקבוצות הכנסה בינונית-בינונית עם רמת חסכונות מסוימת, במיוחד באזורים עירוניים.
מר דין מאמין שמחירי דיור סבירים הם כאשר משפחות יכולות לאזן בין עלויות דיור להוצאות מחיה אחרות במסגרת הכנסתן.
בהתבסס על הערכות של דיור בר השגה במדינות רבות ברחבי העולם , דיור בר השגה מוגדר כעלויות דיור שאינן עולות על 30% מסך ההכנסה של משק הבית. עבור משק בית עם הכנסה של כ-30 מיליון דונג וייט לחודש, 30% מעלויות אלו שווים לחיסכון שנתי של כ-100 מיליון דונג וייט, כך שבית בר השגה יעלה כ-2-2.5 מיליארד דונג וייט לדירה.
עם זאת, לדברי מר דין, במציאות, קשה מאוד כיום לפתח פרויקטים של דירות במחירים שבין 2 ל-2.5 מיליארד וונד, במיוחד בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי . אבל קשה לא אומר בלתי אפשרי.
מר דין מאמין שאם כל השוק יעבוד יחד ומדיניות הדיור תכוון לכלכלת שוק, אזי יתפתח דיור בר השגה. הוא מציע לפתח דיור בר השגה לצד דיור ציבורי.
על פי VARS, הממשלה צריכה לספק הגדרה רשמית של דיור בר השגה; ולחקור מנגנונים ומדיניות מועדפת ספציפית לדיור בר השגה, כאשר המטרה העיקרית היא לעודד משקיעים להשתתף בפיתוח ההיצע של פלח זה, ולענות על צורכי הדיור של משקי בית בעלי הכנסה בינונית או קרובה לבינונית.
אלה כוללים מדיניות אשראי מועדפת שנועדה במיוחד להגביר את כוח הקנייה, או העלאת מיסים על בתים שניים ושלישיים כדי להפחית תמריצים ספקולטיביים, כאשר הכנסות ממסים עשויות להיות ממוחזרות לתמיכה בבעלי צרכים אמיתיים. תמיכה ניתנת גם ליזמים בפיתוח ותפעול של פרויקטים של תשתית חברתית...
בנוסף, יש צורך בהשקעות מוגברות והרחבת תשתיות תחבורה מקשרות. כאשר המרחק כבר אינו מהווה בעיה, המגמה של מעבר ממרכז העיר לפרברים היא בלתי נמנעת.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)