כיצד משנה חוק הדיור משנת 2023 את ניהול ותפעול בנייני דירות?

היבטים חיוביים רבים צוינו בעת יישום החוק החדש.

בהתאם לכך, חוק הדיור 2023 קבע נקודות חדשות רבות בנוגע לפיתוח דיור, שיפוץ, בניית דירות ישנות, דיור ציבורי וניהול ושימוש בבנייני דירות. בהערכת ההשפעה על השוק ועל ניהול ותפעול הפרויקטים, אמר מר טראן נגוק דוי, סגן מנהל מחלקת ניהול הנדל"ן של Savills Hanoi , כי חוק הדיור 2023 יסייע להכל להפוך לשיטתי יותר, ויתרום באופן חיובי לתהליך ההתאוששות של השוק.

בנוסף, חוק הדיור 2023 מסייע גם להתגבר על מגבלות בחוק הישן, ומבהיר את נושאי ומשך הפרויקטים, איכות הבנייה, זכויות הבעלות על דיור וכו'. במיוחד בתחום ניהול ותפעול פרויקטי דיור, הוא מסייע בפתרון סכסוכים נפוצים בין לקוחות ליחידות ניהול, וקובע בצורה ברורה יותר את הזכויות והאחריות של הצדדים הקשורים.

עם זאת, השפעותיו של חוק זה יהיו ארוכות טווח. למעשה, כאשר הוא יושם 5 חודשים מוקדם יותר מהתוכנית המקורית, עדיין לא היו תקנות והוראות ספציפיות רבות ליישום. לדוגמה, רק צו 95/2024/ND-CP המנחה את חוק הדיור החדש הוכרז ב-24 ביולי 2024 וחוזר 05/2024/TT-BXD פורסם ב-31 ביולי 2024.

מר טראן נגוק דוי - סגן מנהל מחלקת ניהול הנדל"ן של סאבילס האנוי

בנוגע לשינויים בין חוק הדיור 2023 לחוק הדיור 2014, אמרו מומחי Savills כי החוק החדש מתמקד באיכות הבנייה והשירותים במהלך ההפעלה. בנוגע לאיכות הבנייה, במקום לשמור על תקופת השימוש קבועה על 50 שנה כבעבר, החוק החדש קובע כי תקופת השימוש בפרויקט תותאם על סמך איכות הבנייה בפועל, על מנת לתחזק ולתקן פרויקטים פגומים בצורה יעילה.

בנוגע לאיכות השירות, החוק החדש מבצע שינויים בניהול התפעולי, כגון פירוט הכנסות/הוצאות וקביעת דרישות ספציפיות לקיבולת יחידת הניהול. בנוסף, קרן ביטוח האש ותגמול הדירקטוריון יופרדו מדמי השירות ויהפכו להוצאה נפרדת. יחידת הניהול התפעולי צריכה לעבוד עם הדירקטוריונים/המשקיעים כדי להוציא במהירות טבלאות חדשות לחישוב עלויות השירות בהתאם להוראות החוק.

חוק הדיור משנת 2023 קובע גם כי כל ההכנסות מניצול שטחים משותפים, כגון רווחים מפרסום בלובי, מעליות או חניוני אופנועים, מתקנים משותפים... חייבות להיות מועברות לקרן התחזוקה.

"בעבר, הכנסות אלו נוספו לקרן הניהול כדי לקזז את עלויות התפעול. שינוי זה ישפיע על הכנסות קרן הניהול, ויחייב את יחידות התפעול לאזן מחדש את התקציבים ואת תוכניות התפעול שלהן כדי להסתגל לתקנות החדשות, תוך הבטחת פעילות יציבה ולא השפעה על התושבים", אמר מר טראן נגוק דוי.

בנוסף, תקופת חוזה השירות נקבעה גם היא לתקופה מקסימלית של 3 שנים, בהתאם לתקופת הדירקטוריון. על יחידות הניהול התפעולי להבטיח ולתחזק איכות וקיבולת לאורך כל תקופת הפעילות. זה מעודד את יחידות הניהול להתמקד יותר ביעילות העבודה, לא רק כדי לעמוד בדרישות המיידיות אלא גם כדי להבטיח תחרותיות בחידוש החוזה לאחר פקיעת תוקפו.

הבטחת שקיפות בניהול התפעולי

בהתייחסו להשפעות על התושבים, אמר סגן מנהל מחלקת ניהול הנדל"ן של סאבילס האנוי כי חוק הדיור 2023 ביצע התאמות חשובות בהשוואה לתקנות משנת 2014, חיזק את המסגרת המשפטית, הבטיח שקיפות בניהול ובתפעול והגנה על זכויות התושבים.

בפרט, החוק החדש הוסיף תקנות בנוגע לקביעת בעלות משותפת ובעלות נפרדת במקרים בהם החוזה אינו מציין זאת, ובכך מסייע להגן על זכויותיהם של רוכשי בתים. החוק מוסיף דרכים לקביעת בעלות משותפת על ציוד ורכיבים המחוברים למרפסות וללוגיות.

ההפרדה הברורה בין ביטוח אש לתגמול הנהלה לבין מחיר יחידת דמי השירות מסייעת לתושבים להבין טוב יותר את מטרת השימוש בדמי השירות. בנוסף, החוק החדש קובע כי הכנסות מניצול שירותים עבור רכוש משותף יועברו לקרן התחזוקה במקום להשלים את קרן ניהול התפעול, ובכך תורמות ליצירת מנגנון נוח לתחזוקת פריטים משותפים ולשיפור איכות התשתיות.

חוק הדיור משנת 2023 הופך את תהליך ניהול בנייני הדירות לשקוף, ומבטיח את זכויות הדיירים.

בנוסף, התקנה החדשה בנוגע להכרזה על תוכנית הכשרה בידע ומיומנויות מקצועיות בניהול ותפעול בנייני דירות עבור מועצת המנהלים בכנס בנייני דירות דורשת גם כי חברי מועצת המנהלים חייבים להיות מוכשרים ומוסמכים (לא יותר מ-3 חודשים ממועד החלטת ההכרה), תוך הבטחה שלחברי מועצת המנהלים תהיה הבנה איתנה של ידע ומיומנויות מקצועיות הקשורות לניהול ותפעול בנייני דירות.

חוק הדיור, המונחה על ידי צו 95/2024/ND-CP, דורש גם ממשקיעים לחשוף בפומבי את המסמכים המשפטיים של הפרויקט לקונים ולשוכרים, כולל פרוטוקולי קבלה של עבודות שהושלמו, מסמכים המאשרים תוצאות קבלה של מניעת שריפות וכיבוי אש, הודעות אישור מסוכנויות בנייה מתמחות, שרטוטים של אזורי חניה וכו'. תקנה זו עשויה להשפיע על התקדמות תפעול הפרויקט על ידי המשקיעים ועל אספקת הדירות לשוק, אך תבטיח שקיפות, בטיחות בתפעול ותמזער סיכונים עבור קוני בתים.

בנוסף, סיווג בנייני דירות מוסדר בקפדנות וכולל קריטריונים ספציפיים יותר, המסייעים לקונים להעריך נכון את איכות הפרויקט, ומונע מצב של סיווג עצמי שידחוף את מחירי הדירות לעליות באופן בלתי סביר.

"במקום להסדיר את הפרויקטים בדרגות A, B, C, הם יסווגו כ-1, 2, 3. הסיווג יתבסס על 8 קריטריונים חובה, ביניהם: מיקום, מיקום בניין הדירות; מתקנים בבניין הדירות; מקום חניה; מסדרון, לובי; מעלית; אספקת חשמל; דירה; הקריטריונים המינימליים הם עמידה בתקני הבנייה. בנוסף לכך, ישנם 5 קריטריונים נוספים, ביניהם: שירותי ניהול תפעול; סביבה; אבטחה, בטיחות, מניעת שריפות; בניינים ירוקים, שימוש יעיל באנרגיה; דיגיטציה ובתים חכמים", ניתחו מומחי Savills.

מקור: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html