שוק הנדל"ן בשנת 2025: גורמים מניעים ממרחבי פיתוח חדשים.

על פי מומחים, בתקופה הקרובה, מבנה הפיתוח יעבור מחללים בגובה הקרקע לחללים תת-קרקעיים, חללים דיגיטליים וכו', מה שיפתח הזדמנויות צמיחה לשוק הנדל"ן.

עם חוקים חדשים מהותיים (במיוחד חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן) שנכנסו לתוקף בשנת 2024 והם ייכנסו לתוקף בהדרגה, יחד עם יישום מהיר של רפורמות במנגנון המנהלי באופן של "עשו את זה נכון, עשו את זה מיד ובאופן מקיף", מומחים רבים מאמינים ששוק הנדל"ן הווייטנאמי יחווה שינויים חיוביים בשנת 2025.

בפרט, מבנה הפיתוח הקרוב יעבור ממרחבים קרקעיים למרחבים תת-קרקעיים, מרחבים ימיים ומרחבים דיגיטליים (במיוחד מודל TOD, אשר מודגש באסטרטגיות פיתוח תשתיות תחבורה), מה שיפתח הזדמנויות צמיחה חדשות לשוק הנדל"ן ולכלכלה .

הזדמנויות לעידוד צמיחה

בפורום האביב החמישי לנדל"ן, שאורגן על ידי מגזין הנדל"ן האלקטרוני של וייטנאם בשיתוף פעולה עם מכון וייטנאם לחקר נדל"ן (VIRES) בבוקר ה-19 בפברואר, הדגיש פרופסור חבר-ד"ר טראן דין ת'יען (חבר בקבוצת הייעוץ הכלכלי של ראש הממשלה , לשעבר מנהל המכון לכלכלה של וייטנאם) את מאמצי הממשלה בשנת 2024, כגון יישום שלושה חוקים חשובים (חוק הקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור) חמישה חודשים לפני המתוכנן. מאמצים אלה נתפסים כפתרונות מכריעים לטיפול בצווארי הבקבוק הגדולים ביותר בכלכלה כיום.

לדברי מומחים, לפני ראש השנה הירחית של שנת הנחש 2025, הביקוש לנדל"ן ירד משמעותית; עם זאת, רק בשבוע הראשון לאחר החג, מדדי החיפוש לרכישת דירות ובתים עלו שוב.

בנוסף, מסגרות חדשות של מחירי קרקעות באזורים מסוימים הותאמו כך שיהיו קרובות יותר למחירי השוק, דבר המשפיע על עלויות התשומות של עסקים, מחירי מכירת מוצרים וההתחייבויות הפיננסיות של אנשים בעת ביצוע עסקאות נדל"ן.

בפרט, תשתיות תחבורה, ובמיוחד כבישים מהירים ורכבות מהירות, זוכות להשקעה משמעותית, מה שפותח הזדמנויות פיתוח עבור אזורים רבים, משנה את דפוסי החשיבה של השקעות ומוביל למעבר של זרימת הון לעבר שווקים מתעוררים.

בהתאם לשינוי זה, מר ת'יאן צופה שבעתיד, מבנה הפיתוח ישתנה ממרחב יבשתי למרחב תת-קרקעי, מרחב ימי, חלל חיצון, מרחב דיגיטלי וכן הלאה.

לדברי מר ת'יען, מגמה זו תפתח הזדמנויות צמיחה לשוק הנדל"ן; עם זאת, הגורם המכריע הוא היכולת ליישם אותה ולבצע אותה.

ד"ר קאן ואן לוק, חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, סבור כי גורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן כוללים: תנאים מקרו-כלכליים; מסגרת משפטית ופיקוח ניהולי; מדיניות תכנון, עיור ותשתיות; מימון; היצע וביקוש, מחיר וביטחון; מידע, נתונים ושקיפות.

בהתאם לכך, הגורמים העיקריים שסייעו להתאוששות שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה כוללים: צמיחה כלכלית עולמית נותרה יציבה יחסית, בעוד שהכלכלה הוייטנאמית צפויה לצמוח חזק למדי בשנים 2024-2025, ולהניח את היסודות לעידן חדש; יציבות מקרו-כלכלית נשמרת, האינפלציה בשליטה; שיעורי הריבית בווייטנאם נותרים נמוכים; ושערי החליפין וחובות אבודים נמצאים בגבולות הניתנים לשליטה.

יחד עם זאת, חלה פריצת דרך ברפורמה המוסדית, עם שינויים בחוקים חדשים ופרסום רשמי במהירות כמו בתקופה האחרונה; מבנים ארגוניים שופרו; תכנון בכל הרמות פורסם; מדיניות השקעות ציבוריות ותשתיות חוזקה; התחייבויות פיננסיות עברו את השלב הקשה ביותר שלהן; שיעורי הריבית נשמרו ברמה נמוכה, מה שיצר תנאים נוחים לעסקים ולאנשים לגישה להון...

אתגרים שיש לקחת בחשבון

עם זאת, ד"ר קאן ואן לוק ציין גם כי בנוסף להזדמנויות שהוזכרו לעיל, שוק הנדל"ן בשנת 2025 יעמוד גם בפני מספר אתגרים ומכשולים.

לדוגמה, סוגיית מחירי הדיור הגבוהים שנותרו נובעת מסיבות רבות; קשיים בחישוב אגרות שימוש בקרקע ביישובים ובפרויקטים רבים; יישובים מסוימים טרם פרסמו רשימות מחירי קרקעות חדשות; והוצאת מסמכים מנחים לחוקים והחלטות חדשים הקשורים לקרקע, דיור ושוק הנדל"ן עדיין איטית.

עדיין קיימים מכשולים בסילוק קרקעות, במיוחד בכל הנוגע לצורך של משקיעים לנהל משא ומתן ישיר עם תושבים עבור פרויקטים קטנים ובינוניים. למכרזים של אגרות שימוש בקרקע עדיין יש חסרונות (מחיר התחלתי, קיבולת הגורמים המשתתפים, קנסות וכו'). גם בגישה לפיתוח דיור ציבורי יש ליקויים, והמימון לדיור ציבורי עדיין זקוק לתשומת לב.

נציגי איגוד הנדל"ן של וייטנאם הודו גם כי שוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2025 צפוי לכלול הזדמנויות פיתוח רבות, אך עדיין עומד בפני אתגרים רבים להתגבר עליהם. במציאות, למרות שחוקים חדשים מהותיים נכנסו לתוקף מאז 2024, היוצרים סביבה משפטית חדשה לשוק, עדיין נדרש זמן נוסף לאימות יעילותם.

יתר על כן, עסקים נותרו מודאגים מחפיפה ועקבית בתקנות הקשורות לקרקעות, בנייה והשקעות, אשר עלולות להוות סיכונים ליזמי פרויקטים. בנוסף, על פי איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ריביות הבנקים וגישה להון הן גם סוגיות הדורשות פתרונות מתמשכים כדי להבטיח שהשוק יפעל ביעילות במחזור הפיתוח החדש.

פרופסור חבר-ד"ר טראן דין ת'יען, לשעבר מנהל המכון לכלכלה של וייטנאם, הביע גם הוא את הדעה כי בהקשר של מצב עולמי הפכפך, מימוש יעדי צמיחה שאפתניים, כולל בשוק הנדל"ן, דורש נחישות פוליטית חזקה, מדיניות גמישה ושיתוף פעולה של עסקים כדי ליצור בסיס איתן לעידן של פיתוח יוצא דופן.

"אני מאמין שכאשר ניצבים בפני הזדמנויות חדשות, יש לשקול היטב את הסיכונים הפוטנציאליים לעסקי נדל"ן. אולי עדיין יש לנו הרבה על מה לדון כדי לעזור לשוק הנדל"ן לצבור תאוצה", אמר מר ת'יען.

מָקוֹר