שוק הנדל"ן בשנת 2025: כוחות מניעים משטחי פיתוח חדשים

על פי מומחים, בתקופה הקרובה, מבנה הפיתוח ישתנה משטח קרקעי לשטח תת-קרקעי, שטח דיגיטלי וכו', מה שיפתח הזדמנויות צמיחה לשוק הנדל"ן.

בהקשר של חוקי יסוד חדשים (במיוחד חוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן) שנכנסים לתוקף החל משנת 2024, ו"מחלחלים" בהדרגה לחיים, יחד עם יישום מהיר של רפורמה במנגנון בכיוון של "לעשות את זה באמת, לעשות את זה מיד, באופן מקיף", מומחים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2025 יחווה שינויים חיוביים.

בפרט, מבנה הפיתוח הקרוב ישתנה ממרחב קרקעי למרחב תת-קרקעי, מרחב ימי, מרחב דיגיטלי (במיוחד מודל ה-TOD עליו מתמקד אסטרטגיית פיתוח תשתיות התחבורה), דבר שיפתח מרחבי צמיחה חדשים לשוק הנדל"ן ולכלכלה .

הזדמנויות לעידוד צמיחה

בפורום "נדל"ן האביב החמישי" שאורגן על ידי מגזין הנדל"ן האלקטרוני של וייטנאם בשיתוף פעולה עם מכון המחקר לנדל"ן של וייטנאם (VIRES), בבוקר ה-19 בפברואר, הדגיש פרופסור חבר - ד"ר טראן דין ת'יען (חבר בקבוצת הייעוץ הכלכלית של ראש הממשלה , לשעבר מנהל המכון הכלכלי של וייטנאם) את מאמצי הממשלה בשנת 2024, כגון יישום 3 חוקים חשובים (חוקי מקרקעין, חוק עסקי נדל"ן, חוק דיור) 5 חודשים קודם לכן, דבר הנחשב לפתרון דרסטי להסרת צוואר הבקבוק הגדול ביותר של הכלכלה כרגע.

לדברי מומחים, לפני ראש השנה הירחי אט טיי בשנת 2025, הביקוש לנדל"ן ירד משמעותית, אולם, כבר בשבוע הראשון לאחר טט, מדד החיפוש לרכישת דירות ונדל"ן עלה שוב.

יחד עם זאת, מסגרת מחירי הקרקעות החדשה באזורים מסוימים הותאמה גם היא להתקרב למחירי השוק, דבר המשפיע על עלויות התשומות של עסקים, מחירי מכירת מוצרים והתחייבויות פיננסיות של אנשים בעת עסקאות נדל"ן.

בפרט, השקעות בתשתיות תחבורה, ובמיוחד כבישים מהירים ורכבות מהירות, זוכות לעלייה, מה שפותח הזדמנויות פיתוח עבור אזורים רבים, משנה את החשיבה ההשקעתית ומוביל לשינוי בזרימת הון לשווקים מתעוררים.

במגמה משתנה זו, מר ת'יען ציין כי בתקופה הקרובה, מבנה הפיתוח ישתנה ממרחב קרקעי למרחב תת-קרקעי, מרחב ימי, חלל, מרחב דיגיטלי,...

לדברי מר ת'יען, המגמה הנ"ל תפתח הזדמנויות צמיחה לשוק הנדל"ן, אולם הדבר החשוב הוא היכולת ליישם ולפרוס אותה.

ד"ר קאן ואן לוק, חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, אמר כי הגורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן כוללים: מקרו-כלכלה; פיקוח משפטי ורגולטורי; תכנון, עיור ותשתיות; מימון; היצע - ביקוש, מחיר ואמון; מידע, נתונים ושקיפות.

בהתאם לכך, בתקופה האחרונה, התומכים העיקריים שסייעו לשוק הנדל"ן להתאושש כוללים: הצמיחה הכלכלית העולמית הייתה למעשה שטוחה, בעוד שהכלכלה הוייטנאמית בשנים 2024-2025 צמחה די גבוה, מה שיצר תנאי לכניסה לעידן חדש; הכלכלה המאקרו נותרה יציבה, האינפלציה עולה תחת שליטה; הריביות בווייטנאם נותרות נמוכות; שערי החליפין והחובות הרעים עולים תחת שליטה.

יחד עם זאת, פריצת הדרך המוסדית מעולם לא הייתה כה מהירה: חוקים חדשים תוקנו ופורסמו רשמית כמו בעבר; מנגנון הארגון התייעל; תכנון בכל הרמות פורסם; מדיניות השקעות ציבוריות ותשתיות קודמה; התחייבויות פיננסיות עברו את התקופה הקשה ביותר; שיעורי הריבית נשמרו ברמה נמוכה, מה שיצר תנאים נוחים לעסקים ולאנשים לגישה להון...

אתגרים שיש לציין

עם זאת, ד"ר קאן ואן לוק ציין גם כי מלבד ההזדמנויות הנ"ל, שוק הנדל"ן בשנת 2025 עומד גם בפני מספר אתגרים ובעיות.

לדוגמה, מחירי הדיור עדיין גבוהים מסיבות רבות; חישוב אגרת השימוש בקרקע תקוע ביישובים ובפרויקטים רבים; חלק מהיישובים לא פרסמו רשימות מחירי קרקעות חדשות; הנפקת מסמכים המנחים חוקים חדשים והחלטות חדשות הקשורות לקרקע, דיור ושוק הנדל"ן עדיין איטית.

עדיין ישנן בעיות בפינוי אתרים, במיוחד העובדה שמשקיעים צריכים לנהל משא ומתן עם הציבור עבור פרויקטים קטנים ובינוניים. מכירה פומבית של דמי שימוש בקרקע עדיין אינה מספקת (מחיר התחלתי, קיבולת משתתפי המכרז, סנקציות...). אופן בניית הדיור הציבורי עדיין אינו מספק, מקורות ההון לדיור הציבורי עדיין דורשים תשומת לב.

נציגי איגוד הנדל"ן של וייטנאם הודו גם כי שוק הנדל"ן הווייטנאמי בשנת 2025 צפוי לכלול הזדמנויות פיתוח רבות, אך עדיין ישנם אתגרים רבים להתגבר עליהם. למעשה, למרות שהחוקים הבסיסיים החדשים נכנסו לתוקף מאז 2024, ויצרו סביבה משפטית חדשה לשוק, עדיין נדרש זמן נוסף כדי לאמת את רמת האפקטיביות.

בנוסף, עסקים עדיין מודאגים מהחפיפה וחוסר העקביות בתקנות הקשורות לקרקעות, בנייה והשקעות, אשר עלולים להוות סיכונים ליזמי פרויקטים. בנוסף, על פי איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ריביות הבנקים וגישה להון הן גם סוגיות המצריכות פתרונות נוספים כדי לסייע לשוק לפעול ביעילות במחזור הפיתוח החדש.

פרופסור חבר, ד"ר טראן דין ת'יען, לשעבר מנהל המכון הכלכלי של וייטנאם, הביע גם הוא את דעתו כי בהקשר של המצב העולמי ההפכפך, מימוש יעדי צמיחה שאפתניים, כולל בשוק הנדל"ן, דורש נחישות פוליטית חזקה, מדיניות גמישה ותמיכה בעסקים כדי ליצור בסיס איתן לעידן של פיתוח יוצא דופן.

"אני חושב שכאשר ניצבים בפני הזדמנויות חדשות, יש לשקול היטב את הסיכונים שעלולים להתעורר עבור עסקי נדל"ן. אולי עדיין יש לנו הרבה על מה לדון כדי ליצור מומנטום לעליית שוק הנדל"ן", אמר מר ת'יען.

מָקוֹר