הו צ'י מין סיטי משתמשת ב-TOD כדי לבנות מחדש מרחב עירוני-על

TOD - Ảnh 1. — מערכת המטרו פותחת מרחבים חדשים לכלכלת הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

המיזוג של הו צ'י מין סיטי, בין דואנג ובא ריה-וונג טאו אינו רק שינוי במפה המנהלית.

התהודה בין מרכז שירותים פיננסיים, בירה תעשייתית ושער ימי בינלאומי מבטיח ליצור קוטב צמיחה כלכלי מאוחד עם תחרותיות יוצאת דופן.

הנחות ליישום TOD

במקביל, הלחץ על תשתיות, דיור ושירותים ציבוריים עולה באופן אקספוננציאלי, ודורש חזון תכנוני ומסגרת מוסדית מעולים. אחרת, העיר הגדולה הו צ'י מין סיטי עלולה להפוך לישות ענקית שיוצאת משליטה. באותו הזמן, בעיות ישנות לא רק שלא ייפתרו, אלא גם יהפכו לחמורות יותר.

בהקשר זה, זוהה מודל הפיתוח העירוני מוכוון תחבורה ציבורית (TOD) כעמוד השדרה לשיקום זה. החלטת המיזוג הפכה, בטעות, תוכניות קודמות למיושנות, תוך יצירת הזדמנות פז לעצב רשת רכבות עירונית חדשה לחלוטין בהיקף של כ-1,000 ק"מ.

זה לא רק סיכום של פרויקטים ישנים, אלא אסטרטגיה של יצירת מרחב, עם רשת מטרו שהיא לא רק רדיאלית אלא גם רחבת היקף, המחברת בין אזורים באופן משמעותי. פרויקטים כמו הארכת קו 1 של המטרו לבין דואונג , קו הרכבת טו ת'יאם - לונג טאן, או קו הו צ'י מין סיטי - קאן ג'יו (שיכול להגיע לוונג טאו) הם החלקים הראשונים של עמוד שדרה זה.

רשת התחבורה הנ"ל תהיה הבסיס ליישום מודל TOD ברמה גבוהה יותר, בדומה למה שעשו טוקיו או סיאול. גישה זו תהפוך כל תחנת מטרו לא רק לנקודת מעבר אלא גם לגרעין של מרכז עירוני תוסס, עצמאי מבחינת שירותים ומקומות עבודה.

מערכת הרכבות הופכת לכלי לארגון מחדש של מרחב העיר הו צ'י מין כולה, לקידום פיתוח מאוזן ולהפחתת הלחץ על אזור הליבה. עם זאת, כדי להפוך חזון זה למציאות, על ממשלת העיר להסיר שלושה צווארי בקבוק אינהרנטיים במדיניות, שכעת מורכבים יותר בקנה מידה אזורי.

תכנון מחדש של מרחב עירוני Q

ראשית, בעיית הקרקעות . ריכוז כספי קרקע גדולים עבור פרויקטים של TOD על ידי מנגנוני התאוששות מנהליים מסורתיים חושף ליקויים רבים כגון: עיכובים, עלויות עצומות וסכסוכים חברתיים. מדינות רבות יישמו בהצלחה כלי יעיל יותר - מודל "התאמת הקרקעות".

TOD - Ảnh 2. — הו צ'י מין סיטי נחושה לפתח מרכזי מסחר ושירותים איכותיים הקשורים ל-TOD - צילום: קוואנג דין

תחת מודל זה, המדינה והעם משתפים פעולה כדי לתכנן מחדש את המרחב, תוך שיתוף היתרונות של עלייה בערך הקרקע לאחר השקעה בתשתיות, אנשים הופכים לשותפים במקום לנתינים שאדמתם מוחזרת. למרות שתפיסה זו לא מוסדה בבירור בחוק הקרקעות משנת 2024, מחקר ויישום פיילוט הם דרישות דחופות כדי להאיץ את יישום הפרויקט ולמזער סכסוכים.

שנית, וחשובה, היא הבעיה הפיננסית . תקציב המדינה אינו יכול לשאת בעלות של מאות אלפי מיליארדי וונד עבור רשת תשתיות התחבורה לבדה, בעוד שפרויקטים אלה יוצרים ערך מוסף עצום עבור נדל"ן פרטי מסביב. ללא מנגנון יעיל ל"לכידת ערך הקרקע", התועלת תזרום לכיסם של קבוצת בעלי קרקעות, בעוד שהתקציב יצטרך לשאת את מלוא עלות ההשקעה.

למרבה המזל, פריצות דרך משפטיות אחרונות כמו החלטה 98/2023/QH15 והחלטה 188/2025/QH15 העניקו להו צ'י מין סיטי כלים חשובים לניסוי.

בהתאם לכך, העיר רשאית להשתמש בתקציב השקעות ציבוריות לפיצויים ויישוב מחדש כדי ליצור קרקע נקייה סביב תחנות מטרו וצמתים מרכזיים, ולאחר מכן למכור קרקעות במכירה פומבית כדי למשוך משאבים חברתיים.

במקביל, 100% מההכנסות מעליית ערך הקרקע באזור TOD יישמרו ויושקעו מחדש במערכת הרכבות העירונית. זהו המפתח ליצירת מחזור פיננסי בר-קיימא, תוך הפחתת התלות בתקציב המדינה.

שלישית, אתגר השוויון החברתי . הניסיון הבינלאומי מראה כי התחדשות עירונית מובילה כמעט באופן בלתי נמנע לתופעת ה"ג'נטריפיקציה", כאשר מחירי הנדל"ן הגואים דוחפים קהילות בעלות הכנסה נמוכה אל מחוץ לבתיהן המסורתיים.

בקנה מידה מגה-עירוני, סיכון זה עלול להוביל להפרדה מרחבית עמוקה. כדי למנוע תרחיש כזה, מדיניות דיור כוללנית חייבת להיות חלק בלתי נפרד מכל פרויקט TOD.

חוק הדיור משנת 2023 והצווים המנחים שלו יצרו מסגרת משפטית גמישה, המעניקה לרשויות המקומיות את הסמכות לחייב פרויקטים של פיתוח עירוני לתרום תרומות משמעותיות לקרן הדיור הציבורי, על ידי הקצאת קרקעות, החלפת קרקעות או תשלום כספים. יישום עקבי ונמרץ של עיקרון זה יבטיח כי יתרונות הפיתוח יחולקו בצורה הוגנת, ולא ירוכזו בידי קבוצת מוטבים אחת בלבד.

כדי להפוך את ההזדמנות ההיסטורית הזו לנוסחה לשיקום עירוני, על העיר הו צ'י מין לתעדף בניית יסודות מוסדיים, עבודה שקטה אך יסודית. במקום לפזר משאבים, יש לבחור בפרויקט פיילוט אסטרטגי הממוקם על הגבול המנהלי הישן, כמו אזור החיבור בין העיר ת'ו דוק לעיר די אן לאורך קו המטרו 1.

לאזור יש פוטנציאל להיות "מעבדת מדיניות" שבה ניתן לבחון ולשפר מגוון מלא של כלים, החל מהתאמת קרקעות, לכידת ערך קרקע ומדיניות דיור כוללנית.

חזרה לנושא

נגוין טאן הונג

מקור: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm