הו צ'י מין סיטי ממנפת את TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית) כדי לעצב מחדש את מרחבי המגה-ערים שלה.

TOD - Ảnh 1. — מערכת המטרו פותחת הזדמנויות חדשות לכלכלת הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

המיזוג של הו צ'י מין סיטי, בין דואנג ובא ריה-וונג טאו אינו רק שינוי במפה המנהלית.

הסינרגיה בין מרכז פיננסי ושירותים, מרכז תעשייתי ושער ימי בינלאומי מבטיחה ליצור קוטב צמיחה כלכלי מאוחד עם תחרותיות מעולה.

הנחת היסוד ליישום TOD (פיתוח מוכוון תחבורה)

במקביל, הלחץ על תשתיות, דיור ושירותים ציבוריים גובר באופן אקספוננציאלי, ודורש חזון תכנוני ומסגרת מוסדית מעולים. אחרת, המגה-עיר הו צ'י מין סיטי מסתכנת בהפיכה לישות ענק בלתי נשלטת. במקרה כזה, בעיות ישנות לא רק יישארו בלתי פתורות אלא גם יחמירו.

בהקשר זה, מודל הפיתוח המכוון לתחבורה (TOD) זוהה כעמוד השדרה של שחזור זה. החלטת המיזוג הפכה באופן מרומז תוכניות קודמות למיושנות, תוך יצירת הזדמנות פז לעצב רשת רכבות עירונית חדשה לחלוטין המשתרעת על פני כ-1,000 ק"מ.

זה לא רק שילוב של פרויקטים ישנים, אלא אסטרטגיית פיתוח מרחבית, עם רשת מטרו שלא רק עוברת דרך המרכז אלא גם משתרעת הרבה מעבר, ומחברת אזורים באופן מהותי. פרויקטים כמו הארכת קו 1 של המטרו לבין דואונג , קו הרכבת טו ת'יאם - לונג טאנה, או קו הו צ'י מין סיטי - קאן ג'יו (שעשוי להימשך עד וונג טאו) הם החלקים הראשונים של עמוד שדרה זה.

רשת תחבורה זו תשמש בסיס ליישום מודל TOD (פיתוח מוכוון תחבורה) ברמה גבוהה יותר, בדומה למה שעשו טוקיו או סיאול. גישה זו תהפוך כל תחנת מטרו מנקודת מעבר בלבד לגרעין של מרכז עירוני תוסס, עצמאי מבחינת שירותים ותעסוקה.

מערכת הרכבות הפכה לכלי לארגון מחדש של הפריסה המרחבית של הו צ'י מין סיטי, לקידום פיתוח מאוזן ולהפחתת הלחץ על אזור הליבה. עם זאת, כדי להפוך חזון זה למציאות, על ממשלת העיר לטפל בשלושה צווארי בקבוק אינהרנטיים במדיניות, שכעת מורכבים אף יותר בקנה מידה אזורי.

תכנון מחדש של מרחב עירוני

ראשית, ישנה סוגיית הקרקעות . ריכוז אחזקות קרקע גדולות עבור פרויקטים של TOD באמצעות מנגנוני רכישה מנהליים מסורתיים חושף ליקויים רבים כגון עיכובים, עלויות עצומות וסכסוכים חברתיים. מדינות רבות אימצו בהצלחה כלי יעיל יותר - מודל "התאמת הקרקעות".

TOD - Ảnh 2. — הו צ'י מין סיטי זיהתה את פיתוחם של מרכזי מסחר ושירותים איכותיים הקשורים ל-TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית) - צילום: קוואנג דין

על פי מודל זה, המדינה והעם משתפים פעולה בתכנון מחדש של המרחב, וחולקים את התועלת מעליית ערך הקרקע לאחר השקעות בתשתיות. אנשים הופכים לשותפים במקום אלו שאדמתם מופקעת. למרות שתפיסה זו לא מוסדה בבירור בחוק הקרקעות משנת 2024, מחקר ויישום פיילוט הם דרישות דחופות להאצת יישום הפרויקט ולמזער סכסוכים.

שנית, וחשוב מכל, היא הסוגיה הפיננסית . תקציב המדינה אינו יכול לשאת לבדו בעלות של מאות טריליוני דולרים עבור רשתות תשתית תחבורה, בעוד שפרויקטים אלה מייצרים ערך מוסף עצום עבור נדל"ן פרטי מסביב. ללא מנגנון יעיל ל"לכידת ערך הקרקע", התועלת תזרום לכיסם של קבוצה נבחרת של בעלי קרקעות, בעוד שתקציב המדינה יישא בכל עלות ההשקעה.

למרבה המזל, פריצות דרך משפטיות אחרונות כמו החלטה 98/2023/QH15 והחלטה 188/2025/QH15 סיפקו להו צ'י מין סיטי כלי ניסוי חשובים.

בהתאם לכך, העיר רשאית להשתמש בכספי השקעה ציבוריים לצורך פיצוי ויישוב מחדש כדי ליצור קרקע נקייה סביב תחנות מטרו וצמתי תנועה ראשיים, ולאחר מכן למכור את הקרקע במכירה פומבית כדי למשוך משאבים חברתיים.

במקביל, 100% מההכנסות מעליית ערך הקרקע באזור TOD יישמרו ויושקעו מחדש במערכת הרכבות העירונית. זהו המפתח ליצירת מחזור פיננסי בר-קיימא, תוך הפחתת התלות בתקציב המדינה.

שלישית, קיים אתגר השוויון החברתי . הניסיון הבינלאומי מראה כי פיתוח עירוני מוביל כמעט בהכרח ל"ג'נטריפיקציה", שכן מחירי הנדל"ן המאמירים דוחפים קהילות בעלות הכנסה נמוכה אל מחוץ לבתי אבותיהן.

בקנה מידה של מגה-עיר, סיכון זה עלול להוביל לפיצול מרחבי עמוק. כדי למנוע תרחיש זה, מדיניות דיור כוללנית חייבת להיות חלק בלתי נפרד מכל פרויקט TOD.

חוק הדיור משנת 2023 והצווים המנחים אותו יצרו מסגרת משפטית גמישה, המעניקה לרשויות המקומיות את הסמכותן לחייב פרויקטים של פיתוח עירוני לתרום תרומות משמעותיות לקרן הדיור הציבורי על ידי הקצאת קרקעות, החלפת קרקעות או ביצוע תשלומים. אכיפה עקבית ונחרצת של עיקרון זה תבטיח כי יתרונות הפיתוח יחולקו בצורה הוגנת, ולא ירוכזו בידי קבוצה נבחרת.

כדי להפוך את ההזדמנות ההיסטורית הזו לנוסחה לשיקום עירוני, על העיר הו צ'י מין לתעדף בניית בסיס מוסדי - משימה שקטה אך בסיסית. במקום לפזר משאבים בצורה דלילה, עליה לבחור בפרויקט פיילוט אסטרטגי הממוקם בתוך הגבולות המנהליים הישנים, כמו האזור המחבר את העיר ת'ו דוק ודי אן לאורך קו המטרו 1.

לאזור זה יש את כל התנאים להפוך ל"מעבדת מדיניות", שבה ניתן לבחון ולשפר מגוון מלא של כלים, החל מהתאמת קרקעות וכליכידת ערך קרקע ועד למדיניות דיור כוללנית.

חזרה לנושא

נגוין טאן הונג

מקור: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-gian-sieu-do-thi-20250815150443089.htm