वर्ष की पहली छमाही निराशाजनक रही, क्या वर्ष के अंत में भी रियल एस्टेट बाजार के लिए कोई उज्ज्वल स्थान है?

दात ज़ान्ह सर्विसेज इकोनॉमिक - फाइनेंशियल - रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट (डीएक्सएस एफईआरआई) ने दूसरी तिमाही और 2023 के पहले 6 महीनों के लिए मार्केट रिसर्च रिपोर्ट जारी की है, जिसमें दिखाया गया है कि रियल एस्टेट बाजार की तस्वीर स्थिर बनी हुई है।

2023 के पहले 6 महीनों में, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार को वैश्विक और घरेलू आर्थिक, राजनीतिक और वित्तीय स्थिति के प्रतिकूल प्रभावों से लेकर, रियल एस्टेट कानूनों के अभी भी कड़े होने और कानूनी समस्याओं के समाधान के लिए कोई ठोस उपाय न होने तक, बड़ी चुनौतियों का सामना करना पड़ा। बाज़ार का विश्वास अभी तक मज़बूती से बहाल नहीं हुआ है, जिससे सभी बाज़ार सहभागियों के लिए मुश्किलें खड़ी हो रही हैं।

नई अचल संपत्ति की आपूर्ति लगभग नगण्य है।

अचल संपत्ति आपूर्ति के संदर्भ में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में नई आपूर्ति पिछले वर्ष की तुलना में 89% और हनोई में 91% कम हुई। तदनुसार, बिक्री के लिए शुरू की गई नई परियोजनाओं की संख्या में भी तेज़ी से कमी आई। मौजूदा आपूर्ति मुख्य रूप से कई वर्ष पहले क्रियान्वित परियोजनाओं से आती है, जो प्रमुख क्षेत्रों में कुल प्राथमिक आपूर्ति का लगभग 90% है।

हनोई और आस-पास के इलाकों में, लॉन्च करने लायक ज़्यादा प्रोजेक्ट नहीं हैं। हनोई के बाज़ार में अपार्टमेंट्स का बोलबाला है, ज़्यादातर छोटे प्रोजेक्ट्स और पहले से ही बने घरों को बेचने वाले प्रोजेक्ट्स का। 2023 के पहले 6 महीनों में, पूरे बाज़ार में लेन-देन आम तौर पर धीमा रहा।

हो ची मिन्ह सिटी में, प्राथमिक बाज़ार मुख्य रूप से हो ची मिन्ह सिटी के पूर्वी हिस्से में स्थित अपार्टमेंटों से आता है, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 70% कम है। हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह डुओंग, डोंग नाई और लॉन्ग एन में, अपार्टमेंटों की आपूर्ति सीमित है, जो मुख्य रूप से पुरानी परियोजनाओं के अगले चरण से आ रही है।

बाजार में अचल संपत्ति की आपूर्ति.

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के दो प्रमुख बाज़ारों की तुलना करने पर, अपार्टमेंट की नई आपूर्ति में भारी गिरावट दर्ज की गई। हनोई में, केवल लगभग 500 उत्पादों का उत्पादन हुआ, जो पिछले साल की तुलना में 91% कम है, और यह मुख्यतः बाज़ार में खोजबीन करने वाली छोटी परियोजनाओं से हुआ। हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 1,800 उत्पादों का उत्पादन हुआ, जो पिछले साल की तुलना में 89% कम है।

दोनों क्षेत्रों में अपार्टमेंट की औसत प्राथमिक बिक्री मूल्य में वृद्धि दर्ज की गई, हनोई में यह 42-55 मिलियन/वर्ग मीटर के बीच रही, जो साल-दर-साल 3-5% की वृद्धि है; और हो ची मिन्ह सिटी में यह 60-80 मिलियन/वर्ग मीटर के बीच रही, जो साल-दर-साल 2-3% की वृद्धि है। हनोई में अपार्टमेंट उत्पादों की अवशोषण दर लगभग 15% तक पहुँच गई, जो विदेशी ग्राहकों की रुचि से उजागर हुई।

हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट उत्पादों की अवशोषण दर लगभग 20% है, जिसमें एलीसियन, द अवतार, 9x एन सुओंग जैसी नई परियोजनाओं की अवशोषण दर 50% - 60% है।

केंद्रीय बाजार में भी ज्यादा सकारात्मक संकेत नहीं हैं, क्योंकि आपूर्ति मुख्य रूप से मौजूदा परियोजनाओं से आती है, नई परियोजनाएं नहीं हैं।

पश्चिमी क्षेत्र में वर्तमान में वाणिज्यिक अपार्टमेंट की आपूर्ति सीमित है, हालांकि, उम्मीद है कि 2023 के अंत तक इस क्षेत्र में वाणिज्यिक अपार्टमेंट की आपूर्ति होगी।

कुल अचल संपत्ति बाजार अवशोषण दर.

संपूर्ण बाजार पर विचार करने पर, सामान्य अवशोषण दर लगभग 10-15% है, जिसमें: उत्तर में अवशोषण दर सबसे अधिक है, 15-20%; मध्य और पश्चिमी क्षेत्रों में अवशोषण दर बहुत कम है, केवल लगभग 5%; और हो ची मिन्ह सिटी और पड़ोसी प्रांतों में अवशोषण दर लगभग 10-20% के आसपास उतार-चढ़ाव करती है।

"2022 के अंत से 2023 की पहली छमाही तक चलने वाली कठिनाइयाँ नई आपूर्ति की कमी और बहुत कम अवशोषण दर के संकेतकों में स्पष्ट रूप से परिलक्षित होती हैं। विशेष रूप से, वर्ष के पहले 6 महीनों के बाद, कुल आपूर्ति में अभी भी 50-60% से अधिक की कमी आई है, औसत बिक्री मूल्य में 20-30% की कमी आई है, और पूरे बाजार की अवशोषण दर 10% - 15% तक पहुँच गई है," डीएक्सएस फेरी ने टिप्पणी की।

विघटित रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या में तेजी से वृद्धि हुई है।

वर्ष के पहले 6 महीनों में, रियल एस्टेट व्यवसाय समूह विघटित व्यवसायों की उच्चतम दर वाले समूह में से एक था, जिसमें 30.4% की वृद्धि हुई, लेकिन देश में नव स्थापित व्यवसायों की संख्या सबसे कम थी (वर्ष-दर-वर्ष 61.4%)।

डीएक्सएस फेरी के अनुसार, 2023 के पहले 6 महीनों में रियल एस्टेट बाजार को बड़ी चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है, जिसमें कानूनी समस्याओं को कई वर्षों से बाजार की अड़चन माना जाता है और अभी भी समाधान के लिए कोई विशिष्ट उपाय नहीं हैं।

सुस्त बिक्री ने निवेशकों और ट्रेडिंग प्लेटफॉर्म, दोनों को बेहद मुश्किल स्थिति में डाल दिया है। जून 2023 के अंत तक, रियल एस्टेट बाज़ार में दलालों की संख्या 2023 के अंत की तुलना में 60% - 70% तक कम हो गई थी।

ब्रोकरेज फ्लोर पर काम करने वाले व्यक्तिगत ब्रोकरों पर डीएक्सएस एफईआरआई द्वारा किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, परिणामों से पता चला कि 71% ब्रोकर इस पेशे से जुड़े रहेंगे, 19% उत्तरदाताओं ने उत्तर दिया कि वे अपने जीवन को स्थिर करने के लिए दूसरी नौकरी की तलाश करते हुए रियल एस्टेट ब्रोकर के रूप में काम करेंगे, 10% ब्रोकर किसी अन्य उद्योग में जाने की योजना बना रहे हैं।

रियल एस्टेट कारोबार में विघटन बढ़ रहा है, दलालों की संख्या घट रही है।

सर्वेक्षण में शामिल 480 रियल एस्टेट एजेंटों में से, जिन्होंने अपनी नौकरी छोड़ दी थी, केवल 52% का 2023 में रियल एस्टेट उद्योग में लौटने का कोई इरादा नहीं था, जबकि 36% बाजार में सुधार होने पर वापस लौट आएंगे।

एफईआरआई ने कहा कि जब बड़ी संख्या में ब्रोकर बाज़ार छोड़ देते हैं, तो यही वह समय होता है जब निवेशकों को विक्रेताओं को ढूँढ़ने के लिए "चालें" चलानी पड़ती हैं। निवेशक ऐसा करने के लिए ब्रोकरों को आकर्षित करने के लिए विशेष नीतियाँ लागू करते हैं, जैसे ब्रोकरेज शुल्क बढ़ाना, हॉट बोनस बढ़ाना, बोनस की शर्तों का विस्तार करना, मार्केटिंग और ग्राहक सेवा लागत बढ़ाना, ब्रोकरेज सेवा शुल्क का साप्ताहिक भुगतान करना या लेन-देन समाधान के 48 घंटों के भीतर तुरंत भुगतान करना।

वर्ष के अंतिम 6 महीनों का परिदृश्य

वर्ष के अंतिम 6 महीनों में बाजार पर टिप्पणी करते हुए, DXS - FERI 3 परिदृश्य प्रस्तुत करना जारी रखता है, जिनमें शामिल हैं: आदर्श परिदृश्य (बढ़ी हुई आपूर्ति, ब्याज दरें तेजी से घटकर 10 - 12% से नीचे आ जाती हैं, बिक्री मूल्य में थोड़ी वृद्धि होती है, अवशोषण दर 40 - 50% से काफी अच्छी तरह से बढ़ जाती है);

अपेक्षित परिदृश्य (आपूर्ति में थोड़ी वृद्धि, ब्याज दरें थोड़ी घटकर लगभग 11-13%, विक्रय मूल्य स्थिर रहेंगे, जबकि अवशोषण दर 20-30% तक बढ़ेगी) और चुनौतीपूर्ण परिदृश्य (आपूर्ति में 20-30% तक कमी जारी रहेगी, ब्याज दरें 14% से अधिक ऊंची बनी रहेंगी, विक्रय मूल्य में 10-20% की कमी आएगी)।

हालाँकि, दात ज़ान्ह के शोध संस्थान ने भी आदर्श परिदृश्य को शुरू से ही खारिज कर दिया है क्योंकि यह निकट भविष्य में संभव नहीं है। बाजार केवल चुनौतीपूर्ण परिदृश्य से अपेक्षित परिदृश्य की ओर क्रमिक बदलाव की उम्मीद कर सकता है और 2024 की पहली छमाही में स्पष्ट परिणाम देखने की उम्मीद है।

डीएक्सएस - एफईआरआई विशेषज्ञों ने कहा , "ऐसे कई संकेतक हैं जो बताते हैं कि बाजार का विश्वास 2023 के अंत और 2024 की शुरुआत से धीरे-धीरे वापस आएगा जब सरकारी नीतियां प्रभावी होने लगेंगी, जो बाजार के अगले चरण के लिए प्रेरक शक्ति भी होगी।"

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/be-bet-nua-dau-nam-thi-truong-bds-co-con-cua-sang-vao-cuoi-nam-a615636.html