रियल एस्टेट बाजार में तेजी का इंतजार

तीन मसौदा कानून: भूमि (संशोधित), रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) और आवास (संशोधित) 15वीं राष्ट्रीय सभा (एनए) के अपने छठे सत्र में पारित होने की उम्मीद है। कई लोगों का मानना ​​है कि आने वाले समय में रियल एस्टेट बाजार में "ठंड" को कम करने के लिए यह एक महत्वपूर्ण प्रेरक शक्ति होगी।

बाधाओं को हटाना, कानूनी गलियारे बनाना

भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के संबंध में, वकील बुई दिन्ह उंग (हनोई बार एसोसिएशन) को उम्मीद है कि इससे भूमि नीतियों और कानूनों के भीतर तथा भूमि नीतियों और कानूनों और अन्य संबंधित कानूनों के बीच अतिव्यापी और परस्पर विरोधी मुद्दों का समाधान हो सकेगा; जिससे सामाजिक -आर्थिक विकास के लिए एक महत्वपूर्ण प्रेरक शक्ति का निर्माण होगा।

वकील उंग ने कहा कि वास्तव में, भूमि की कीमतों को लेकर कई विवाद और शिकायतें उत्पन्न होती हैं, जिनमें भूमि मूल्य निर्धारण भी शामिल है जो सभी पक्षों के अधिकारों को सुनिश्चित नहीं करता। भूमि कानून में संशोधन का एक लक्ष्य भूमि की कीमतों को बाजार के करीब निर्धारित करना है। इसलिए, मसौदा कानून में तुलना, आय, अधिशेष और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक सहित भूमि मूल्यांकन के तरीके प्रस्तावित किए गए हैं। वकील उंग ने कहा, "उम्मीद है कि इस बार के मसौदा भूमि कानून (संशोधित) में भूमि मूल्यांकन संबंधी नियम व्यवहार में आने वाली समस्याओं का समाधान करेंगे।"

इसी विचार को साझा करते हुए, वियतनाम अंतर्राष्ट्रीय मध्यस्थता केंद्र के अध्यक्ष और राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधि वु तिएन लोक ने कहा कि भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के महत्वपूर्ण नए बिंदुओं में से एक भूमि मूल्यांकन के कानूनी साधनों में बदलाव है। पहले, भूमि मूल्यांकन राज्य मूल्य ढाँचे पर आधारित था और प्रशासनिक सिद्धांतों के अनुसार स्थापित किया जाता था। मसौदे में भूमि मूल्य ढाँचे को विनियमित न करने और मूल्य सूची के आधार पर निर्णय लेने का एक नया विकल्प प्रस्तावित किया गया है, जिससे बाजार सिद्धांतों का अनुपालन सुनिश्चित हो सके।

"जब हम यह सुनिश्चित कर लेंगे कि भूमि मूल्य सूची का निर्धारण बाजार मूल्य के करीब हो, तो हम यह भी सुनिश्चित कर सकेंगे कि भूमि मूल्य निर्धारण में आने वाली वर्तमान समस्याएं दूर हो जाएंगी और सभी संबंधित पक्षों के हितों में सामंजस्य स्थापित हो जाएगा। यह नियमों के अनुसार राज्य के संदर्भ मूल्य पर आधारित लोगों और व्यवसायों के बीच लेन-देन का एक बहुत ही महत्वपूर्ण आधार भी है" - श्री लोक ने टिप्पणी की।

अगर तीन मसौदा कानून: भूमि (संशोधित), आवास (संशोधित), और रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पारित हो जाते हैं, तो रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी आने की उम्मीद है। फोटो: टैन थान

अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन ल्यूक ने यह भी कहा कि जब भूमि, अचल संपत्ति और निर्माण संबंधी नियम कई अलग-अलग कानूनों, अध्यादेशों और मार्गदर्शक दस्तावेजों में एक-दूसरे से ओवरलैप होते हैं, तो कानूनी ढाँचा एक बड़ी बाधा बन जाता है। यह एक ऐसी अड़चन है जिसकी पहचान की गई है और उम्मीद है कि ऊपर उल्लिखित तीन संशोधित कानूनों में इसका समाधान हो जाएगा। श्री ल्यूक ने कहा कि संबंधित कानूनों में एकरूपता सुनिश्चित करने, भूमि की कीमतें निर्धारित करने के तरीकों से संबंधित मुद्दों का समाधान करने और भूमि उपयोग शुल्क तथा भूमि किराए की गणना के समय को कम करने के लिए नियमों की समीक्षा और संशोधन करना आवश्यक है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दीन्ह ने भी यही विचार व्यक्त किए। उन्होंने कहा कि उपरोक्त विधेयक, विशेष रूप से भूमि कानून (संशोधित), भूमि प्रबंधन में व्याप्त असमानताओं को दूर करेंगे, जिससे संसाधन मुक्त होंगे, निवेशकों के लिए एक स्पष्ट और पारदर्शी कानूनी ढाँचे के साथ परिस्थितियाँ निर्मित होंगी और रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने में योगदान मिलेगा। श्री दीन्ह ने कहा, "उम्मीद है कि जब नए नियम जारी होंगे, तो वे उन रियल एस्टेट परियोजनाओं को "पुनर्जीवित" करेंगे जो कानूनी समस्याओं के कारण कठिनाइयों का सामना कर रही हैं, यहाँ तक कि "निष्क्रिय" भी हैं।"

अधिकतम संसाधन जुटाने के लिए सफल तंत्र

रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ, एमएससी. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि सरकार द्वारा राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में निवेश परियोजनाओं के लिए अधिकतम संसाधन जुटाने हेतु एक अभूतपूर्व तंत्र का प्रस्ताव दिया गया है। विशेष रूप से, हाल के दिनों में भूमि संसाधनों के संचलन से संबंधित एक प्रमुख मुद्दा शहरी क्षेत्र और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने का तंत्र है।

श्री दिन्ह के अनुसार, पिछले मसौदा कानूनों में, सभी ने इस योजना का पालन किया था: निवेशकों के पास आवासीय भूमि और आवासीय भूमि के अलावा अन्य गैर-कृषि भूमि के उपयोग के अधिकार का हस्तांतरण होना चाहिए या प्राप्त होना चाहिए, भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया हो या एक बार भूमि किराया चुकाया हो, तभी वे वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू कर सकते हैं। यह योजना वर्तमान कानून की तुलना में वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग के मामलों को कम करती है। यह कानून संख्या 03/2022/QH15 है, जो यह निर्धारित करता है कि निवेशकों के पास आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार होना चाहिए, जिसे बहुत संकीर्ण माना जाता है, जिससे देश भर में लगभग 300 आवास परियोजनाओं के लिए भीड़भाड़ होती है (निवेशकों ने "भूमि एकत्र की है" लेकिन इसे लागू नहीं कर सकते क्योंकि कोई आवासीय भूमि नहीं है)।

मसौदा भूमि कानून (संशोधित) की कुछ विषय-वस्तु पर राष्ट्रीय असेंबली को भेजी गई 23 अक्टूबर की रिपोर्ट संख्या 598/बीसी-सीपी में, सरकार ने एक महत्वपूर्ण दिशा में मसौदे को संशोधित करने का प्रस्ताव रखा: वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों के पास किस प्रकार की भूमि होनी चाहिए या किस प्रकार का हस्तांतरण होना चाहिए, इसकी आवश्यकताओं को पूरी तरह से समाप्त कर दिया गया।

विशेष रूप से, सरकार ने मसौदे के अनुच्छेद 123 के खंड 4, अनुच्छेद 128 के खंड 1, खंड 6 के प्रावधानों को समाप्त करने का प्रस्ताव किया है (पहले, यह निर्धारित किया गया था कि भूमि उपयोग के प्रयोजनों को केवल उन मामलों में वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए बदला जा सकता है जहां आवासीय भूमि के अलावा आवासीय भूमि और गैर-कृषि भूमि का हस्तांतरण हुआ है या प्राप्त हुआ है, जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क या भूमि किराया एक बार में भुगतान किया गया है)।

श्री दिन्ह के अनुसार, सरकार की रिपोर्ट में यह भी कहा गया है कि शहरी विकास के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के समझौतों के मामले मुख्य रूप से नव विकसित क्षेत्रों में होते हैं, जहां अक्सर आवासीय भूमि नहीं होती है, जबकि राज्य की नीति शहरीकरण और शहरी सौंदर्यीकरण को बढ़ावा देने की है।

"मैं इस संशोधन से सहमत हूँ क्योंकि इसका तात्कालिक लाभ यह है कि यह देश भर में लगभग 300 आवासीय परियोजनाओं को अनब्लॉक करने में मदद कर सकता है, और दीर्घकालिक लाभ यह है कि स्वैच्छिक भूमि रूपांतरण में व्यवसायों और लोगों के बीच समान समझौते की व्यवस्था को बढ़ावा देने में मदद मिलेगी, जिससे अनिवार्य भूमि अधिग्रहण से बचा जा सकेगा। महत्वपूर्ण मुद्दा यह है कि जब निवेशकों को भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की अनुमति दी जाती है, तो भूमि मूल्यांकन को बाजार के साथ अनुपालन सुनिश्चित करना चाहिए ताकि व्यवसाय अपने वित्तीय दायित्वों को पूरी तरह से पूरा कर सकें, और भूमि किराये के अंतर को सामंजस्यपूर्ण ढंग से विनियमित कर सकें," विशेषज्ञ दिन्ह ने कहा।

नेशनल असेंबली के डिप्टी डियू हुइन्ह सांग (बिन फुओक) ने आकलन किया कि रियल एस्टेट बिजनेस पर मसौदा कानून (संशोधित) में कई विषयों को शामिल किया गया है, उनकी व्याख्या की गई है और उन्हें संशोधित किया गया है तथा पार्टी और राज्य की प्रमुख नीतियों को पूरी तरह से संस्थागत रूप दिया गया है।

विशेष रूप से, रियल एस्टेट बाजार और भूमि उपयोग अधिकार बाजार के विकास और सख्त प्रबंधन के लिए तंत्र और नीतियों को परिपूर्ण करना, भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं के कार्यान्वयन के आधार पर रियल एस्टेट बाजार का पुनर्गठन करना; रियल एस्टेट बाजार के सतत विकास को सुनिश्चित करने और भूमि सट्टेबाजी पर काबू पाने के लिए आवास विकास कार्यक्रम और योजनाएं बनाना।

वकील गुयेन टैन फोंग , वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के स्थायी सदस्य:

श्री गुयेन टैन फोंग

कानून प्रवर्तन पर कड़ी निगरानी रखने की आवश्यकता है।

यदि पारित हो जाते हैं, तो तीन कानून: आवास (संशोधित), भूमि (संशोधित), रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) रियल एस्टेट व्यवसाय, प्रबंधन और उपयोग में संघर्ष और अपर्याप्तता को हल करेंगे।

विशेष रूप से, भूमि कानून (संशोधित) और आवास कानून (संशोधित) आवास विकास को बढ़ावा देने और लोगों के लिए आवास सुधार में सहायता के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी आधार तैयार करेंगे। यह सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देने का भी एक महत्वपूर्ण कारक है।

यदि रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून पारित हो जाता है, तो इससे स्वतःस्फूर्त रियल एस्टेट निवेश की स्थिति पर काबू पाया जा सकेगा, जिसके कारण हाल के वर्षों में आवास आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन और बेमेल की स्थिति पैदा हो गई है; तथा यह सुनिश्चित किया जा सकेगा कि रियल एस्टेट बाजार स्थिर, स्वस्थ और प्रभावी रूप से विकसित हो।

हालाँकि, मेरा मानना ​​है कि राज्य एजेंसियों, सामाजिक संगठनों और संबंधित पक्षों को इन कानूनों के कार्यान्वयन में गहन समन्वय, निगरानी और निरीक्षण करने की आवश्यकता है। इसके अलावा, रियल एस्टेट बाजार पर COVID-19 महामारी के नकारात्मक प्रभाव से उत्पन्न कठिनाइयों को दूर करने के लिए उपयुक्त नीतियाँ और सहायता तंत्र होने चाहिए।

ट्रान खान क्वांग, वियत एन होआ रियल एस्टेट कंपनी के जनरल डायरेक्टर:

बाजार सकारात्मक संकेत की प्रतीक्षा में

यदि तीन कानून: आवास (संशोधित), भूमि (संशोधित), और रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पारित हो जाते हैं, तो यह रियल एस्टेट बाजार के लिए बहुत सकारात्मक जानकारी होगी। क्योंकि शेष मुद्दों को समायोजित किया जाएगा, जिससे भूमि और रियल एस्टेट व्यवसायिक गतिविधियों से संबंधित तंत्र और लेन-देन सुगम होंगे; विशेष रूप से लोगों के लिए आवास के अनुकूल परिस्थितियाँ निर्मित होंगी। इसके अलावा, रियल एस्टेट बाजार पर अच्छी तरह से नियंत्रण होगा, और यह अधिक स्वस्थ और स्थायी रूप से विकसित होगा। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि व्यवसायों और लोगों के लिए अनुरोध-अनुदान तंत्र समाप्त हो जाएगा।

कहा जा सकता है कि इन तीनों कानूनों के पारित होने से, रियल एस्टेट बाज़ार में लंबे समय से चली आ रही 60%-70% पुरानी मुश्किलें धीरे-धीरे दूर हो जाएँगी। आमतौर पर, इससे उन परियोजनाओं की मुश्किलें दूर होंगी जो अभी भी निर्माणाधीन हैं, प्रक्रियाओं, भूमि उपयोग शुल्क की गणना, या निवेशकों के लिए परियोजना लाइसेंसिंग से जुड़ी गतिविधियों के कारण।

सोन न्हंग ने लिखा

स्रोत: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm