"माल से छुटकारा पाना" मुश्किल है, भले ही कीमतों में भारी छूट दी गई हो
रियल एस्टेट बाज़ार में कभी बेहद "हॉट" सेगमेंट रहे कॉन्डोटेल - होटल अपार्टमेंट्स का स्वामित्व भी 2016-2018 की अवधि में एक चलन बन गया, जब बाज़ार में कई उत्पाद लॉन्च किए गए। ख़ासकर वियतनाम के प्रसिद्ध पर्यटन शहरों जैसे हा लॉन्ग (क्वांग निन्ह), डा नांग, न्हा ट्रांग (खान्ह होआ), फु क्वोक ( किएन गियांग ) में... निवेशकों द्वारा मुनाफ़े के वादों के कारण कॉन्डोटेल उत्पादों की भी निवेशकों द्वारा खूब माँग की जा रही है।
हालाँकि, कई वर्षों तक आपूर्ति में लगातार वृद्धि के साथ, यह क्षेत्र जल्द ही बाजार में "कमजोर" हो गया और घाटे में जाने की स्थिति में दिखाई देने लगा। खासकर कोविड-19 महामारी के दौरान, पर्यटन उद्योग के "ठप" होने के साथ, इस प्रकार के निवेश ने निवेश बाजार की कमज़ोरियों, जैसे लाभप्रदता, लाभ प्रतिबद्धता और निवेशकों की परिचालन क्षमता का अपेक्षा के अनुरूप न होना, को और उजागर किया है।
तब से, कोंडोटेल उन कंपनियों में से एक रही है, जिनके पास घाटे को कम करने के बारे में बहुत सारी जानकारी है, जो वित्तीय दबाव में निवेशकों से आती है और आंशिक रूप से अब इन उत्पादों को रखने के लिए इच्छुक नहीं हैं, क्योंकि उनका शोषण करने की क्षमता अपेक्षा के अनुरूप नहीं है।
ऑनलाइन रियल एस्टेट बाज़ार में कई होटल अपार्टमेंट्स का विज्ञापन अभी भी घाटे में चल रहा है।
इस "बोझ" के बारे में बताते हुए, श्री गुयेन क्वांग खाई (हनोई), जो क्वांग नाम में तीन कॉन्डोटेल के मालिक हैं, ने बताया कि जब निवेश की पूँजी ज़्यादा नहीं होती थी, तब कॉन्डोटेल एक बहुत ही संभावित विकल्प हुआ करता था। इसे किराए पर देकर खुद इस्तेमाल किया जा सकता था या फिर निवेशक को शोषण के लिए सौंपा जा सकता था। साथ ही, परिवार को हर साल अपने अपार्टमेंट में छुट्टियाँ बिताने की भी सुविधा मिलती थी।
श्री खाई ने बताया, "शोषण उम्मीद के मुताबिक नहीं हुआ, कई महीने तो ऐसे भी आए जब हमें नकारात्मक नकदी प्रवाह के कारण अतिरिक्त पैसे देने पड़े। क्योंकि मैं कुछ पूँजी वापस पाना चाहता था ताकि दूसरे माध्यमों में निवेश कर सकूँ, इसलिए मैंने घाटे में भी बिक्री के लिए विज्ञापन दिए, लेकिन कोई खरीदार नहीं मिला।"
इस निवेशक के अनुसार, कॉन्डोटेल अपार्टमेंट के मालिक होने पर उनके कई दोस्तों और रिश्तेदारों को इसी स्थिति का सामना करना पड़ रहा है। शोषण की कठिनाइयों के अलावा, इस प्रकार की संपत्ति में अभी भी कई कानूनी समस्याएँ हैं जिनका पूरी तरह से समाधान नहीं हुआ है। इसलिए, कॉन्डोटेल में ग्राहकों का विश्वास अभी भी कम है, जिससे घाटे को कम करना एक कठिन समस्या बन गई है।
घाटे में कटौती और खरीदार न मिलने के कारण कई निवेशक कई वर्षों से होटल अपार्टमेंट में ही अटके हुए हैं।
गौरतलब है कि कई कॉन्डोटेल निवेशक पुनर्विक्रय चरण के दौरान लाभ की प्रतिबद्धताओं को पूरा न करने पर निवेशक के साथ टकराव की स्थिति में भी होते हैं, जैसा कि दा नांग स्थित एक कॉन्डोटेल अपार्टमेंट की मालकिन सुश्री थान हुएन (हनोई) के साथ हुआ। उन्होंने 12% तक की ब्याज दर पर 8 साल तक लाभ साझा करने का वादा किया था, लेकिन कुछ समय बाद, वित्तीय कठिनाइयों के कारण इस निवेशक ने अपनी प्रतिबद्धता पूरी नहीं की।
"मेरे मामले के अलावा, हा लॉन्ग और न्हा ट्रांग में कॉन्डोटेल में निवेश करने वाले कई दोस्तों को भी ऐसी ही परिस्थितियों का सामना करना पड़ा। ग्राहकों से भुगतान करने की प्रतिबद्धता जताने के बाद, प्रतिबद्ध मुनाफ़े को कम करने या भुगतान रोकने के लिए बातचीत करने हेतु वित्त और संचालन से जुड़े अन्य कारण भी थे," सुश्री हुएन ने कहा।
कॉन्डोटेल बाजार में अभी भी कोई उज्ज्वल स्थान नहीं है
निवेशकों द्वारा बताई गई समस्याओं के साथ, कॉन्डोटेल बाज़ार अभी भी अपने चरम पर पहुँचने के लिए संघर्ष करता दिख रहा है। डीकेआरए की जुलाई 2024 की बाज़ार रिपोर्ट भी दर्शाती है कि बिना बाज़ार वाले इस प्रकार के कॉन्डोटेल में अभी भी कई कठिनाइयाँ दर्ज हैं। इस महीने नई आपूर्ति और खपत भी दर्ज नहीं की गई।
इसके अलावा, कई कॉन्डोटेल परियोजनाएँ अभी भी अनसुलझे कानूनी मुद्दों का सामना कर रही हैं, और कई निवेशकों को बिक्री स्थगित करनी पड़ी है, जिससे बाजार में आपूर्ति बहुत सीमित हो गई है। कुल मिलाकर बाजार की माँग कम है, और प्राथमिक खपत मुख्य रूप से 3 अरब वियतनामी डोंग प्रति इकाई से कम मूल्य वाले उत्पादों पर केंद्रित है। इस बीच, प्राथमिक बिक्री मूल्यों में पिछले महीने की तुलना में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं आया है। प्रोत्साहन नीतियाँ, ब्याज दर समर्थन, त्वरित भुगतान छूट आदि अभी भी व्यापक रूप से लागू हैं।
जुलाई 2024 में कॉन्डोटेल्स की नई आपूर्ति और मांग "निचले स्तर" पर पहुँच जाएगी
इस प्रकार की समस्याओं पर टिप्पणी करते हुए, सैविल्स होटल्स एशिया-प्रशांत क्षेत्र के निदेशक, श्री मौरो गैसपारोटी ने कहा कि कॉन्डोटेल उत्पाद को न केवल वियतनाम में, बल्कि बाली (इंडोनेशिया) में भी कुछ परियोजनाओं को सावधानीपूर्वक विकसित न किए जाने के कारण इसी स्थिति का सामना करना पड़ा है। लेकिन अब यह बाज़ार "नई परियोजनाओं की तेज़ी" के दौर से गुज़र चुका है, और अब यह धीरे-धीरे और बेहतर गुणवत्ता के साथ विकसित हो रहा है।
सैविल्स होटल्स के निदेशक ने भी टिप्पणी की कि सामान्य बाजार की मांग लगभग बहाल हो गई है, हालांकि रिसॉर्ट बाजार को अभी भी कई चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है - कुछ स्थानों पर जब कई बड़े पैमाने की परियोजनाएं चालू की जाती हैं तो वहां अत्यधिक आपूर्ति की स्थिति से लेकर क्षेत्र के अन्य स्थलों की तुलना में हो ची मिन्ह सिटी में विविधतापूर्ण और गुणवत्तापूर्ण आपूर्ति की कमी तक।
"अतीत में, कई निवेशक पर्यटन उद्योग के विकास के अवसरों का लाभ उठाने के लिए दौड़ पड़े, लेकिन उन्होंने मॉडल और उत्पाद चयन पर ध्यानपूर्वक विचार नहीं किया। कई परियोजनाएँ कुछ मौजूदा अतिथि समूहों की वृद्धि दर को पूरा करने के लिए बनाई गईं, बजाय इसके कि नई माँग को आकर्षित करने वाले उत्पाद लाने पर ध्यान केंद्रित किया जाए। तटीय स्थलों पर स्थित कॉन्डोटेल इसका एक उदाहरण हैं, और हम देख सकते हैं कि जब बाज़ार अनुकूल नहीं होता है, तो कई कॉन्डोटेल परियोजनाओं को किन कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, यहाँ तक कि कुछ को तो कार्यान्वयन को अस्थायी रूप से स्थगित भी करना पड़ता है," श्री मौरो गैसपारोटी ने कहा।
उपरोक्त टिप्पणियों के साथ, कई लोगों का मानना है कि कॉन्डोटेल, विशेष रूप से और रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार, "निचले स्तर" से बाहर नहीं निकल पाएंगे। सभी को अभी भी पर्यटन उद्योग के उबरने और अभी भी मौजूद कानूनी बाधाओं के दूर होने का इंतज़ार करना होगा, और कई उम्मीदें 2024 के अंत और 2025 की शुरुआत पर टिकी हैं।
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