भूमि नीलामी जमा राशि का बड़े पैमाने पर परित्याग: कुछ समूह इसे मजाक समझते हैं, उन्हें कड़ी सजा मिलनी चाहिए

"कुछ भूखंडों के लिए बहुत ऊंची कीमत पर बोली लगाने और फिर बाजार में हेरफेर करने के लिए जमा राशि माफ करने की घटना"

हाल ही में, हनोई के उपनगरों जैसे होई डुक, थान ओई, डैन फुओंग जिलों में ज़मीन की नीलामी के नतीजों ने कई लोगों को चौंका दिया है क्योंकि जीतने वाली कीमतें शुरुआती कीमतों से कई गुना ज़्यादा थीं। इसके अलावा, नीलामी के तुरंत बाद, ज़्यादातर ज़मीनों के लिए 400-600 मिलियन VND/लॉट के अंतर पर बिक्री के लिए विज्ञापन दिए गए। इतना ही नहीं, इन नीलामियों के बाद, आसपास के बाज़ार में ज़मीन का विक्रय मूल्य भी तुरंत 5-10 मिलियन VND/m2 तक बढ़ गया।

हाल ही में, थान ओई जिले में 68 भूखंडों की नीलामी में 55 भूखंडों की जमा राशि जब्त कर ली गई, जिनमें सबसे ज़्यादा कीमत वाला भूखंड 100 मिलियन VND/m2 से भी ज़्यादा था। पूरे भुगतान वाले 13 भूखंडों में से, सबसे ज़्यादा कीमत 55 मिलियन VND/m2 से थोड़ी ज़्यादा थी।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, हाल ही में हुई भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी ने कुछ सीमाओं और नकारात्मक पहलुओं को उजागर किया है। कुछ जगहों पर भूमि नीलामी आयोजित करने की प्रक्रिया में, "नीलामी दलालों" और मिलीभगत की घटनाएँ भी देखने को मिलती हैं... जो नीलामी प्रतिभागियों को प्रभावित करती हैं: "कुछ ज़मीनों के लिए बहुत ऊँची कीमत चुकाना और फिर जमा राशि छोड़ देना, बाज़ार में हेरफेर करने के लिए एक आभासी मूल्य स्तर बनाना, और अवैध मुनाफ़ा कमाने के लिए नीलाम की गई कई ज़मीनों को ख़रीदकर फिर से बेचना, कई जगहों पर काफ़ी आम है और यहाँ तक कि संगठित भी है।"

होई डुक में 19 भूमि भूखंडों की हाल ही में हुई नीलामी (फोटो: डुओंग टैम)।

हाल ही में, हनोई जन समिति ने भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी से संबंधित इकाइयों को निर्देश देते हुए एक दस्तावेज़ जारी किया। हनोई ने नगर पुलिस से अनुरोध किया कि वह भूमि नीलामी के उल्लंघनों का शीघ्र पता लगाने के लिए पेशेवर उपायों पर विचार करे, और ज़िलों, कस्बों और शहरों की जन समितियों को नीलामी नियमों के उल्लंघन को नीलामी में भाग लेने से रोकने के लिए उपाय करने हेतु मार्गदर्शन प्रदान करे।

इसके अतिरिक्त, पुलिस बल को उन लोगों की नीलामी में निरंतर भागीदारी को रोकने और सीमित करने के लिए समाधान प्रस्तावित करने की आवश्यकता है, जिन्होंने नीलामी में भाग लिया है, नीलामी जीतने के लिए "असामान्य रूप से" उच्च कीमत चुकाई है, लेकिन निर्धारित राशि का भुगतान नहीं किया है।

हनोई ने ज़िलों से उन मामलों की सूची तैयार करने को भी कहा है जहाँ बोली लगाने वालों ने नीलामी जीतने के लिए बाज़ार मूल्य से ज़्यादा भुगतान किया था, लेकिन भुगतान नहीं किया। यह सूची ज़िलों और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग की वेबसाइटों पर सार्वजनिक की जाएगी।

"जिन लोगों ने बहुत ऊंची कीमत चुकाई, लेकिन जमा राशि छोड़ दी, उन्होंने इसे मजाक समझा।"

डैन ट्राई के संवाददाता से बात करते हुए, वकील फाम थान तुआन - रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ - ने कहा कि हाल ही में हुई भूमि नीलामी में बड़ी संख्या में प्रतिभागियों के आकर्षित होने के दो कारण हैं।

सबसे पहले, पहले, उप-विभाजित भूमि की आपूर्ति परियोजना विकास उद्यमों और राज्य के स्वामित्व वाली नीलाम की गई भूमि से होती थी, आमतौर पर भूमि निधि विकास केंद्रों और संगठनों से। हालाँकि, 1 अगस्त से, रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून लागू हो गया, जिसने रियल एस्टेट उद्यमों को विशेष, प्रकार I, II और III शहरी क्षेत्रों में भूमि का उप-विभाजन करने से प्रतिबंधित कर दिया।

इसलिए, ज़मीन की आपूर्ति सीमित हो गई है। जो लोग घर बनाने के लिए ज़मीन खरीदना चाहते हैं, वे केवल राज्य द्वारा आयोजित ज़मीन की नीलामी पर ही निर्भर रह सकते हैं। इस प्रकार की ज़मीन की स्पष्ट कानूनी स्थिति होती है और यह सुरक्षित होती है, इसलिए कई लोग इसे पसंद करते हैं।

दूसरा शुरुआती कीमत के बारे में है। 2017 में, शुरुआती कीमत भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि द्वारा निर्धारित की गई थी। विशेष रूप से, भूमि मूल्यांकन परामर्श संस्था गुणांक निर्धारित करेगी और फिर उसे स्थानीय भूमि मूल्यांकन परिषद और प्रांतीय जन समिति को अनुमोदन के लिए प्रस्तुत करेगी। इसलिए, उस समय शुरुआती कीमत बाजार मूल्य के करीब थी। इसका मतलब है कि प्रतिभागियों की जमा राशि (शुरुआती कीमत का 20%) भी अधिक है।

वकील फाम थान तुआन - रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ (फोटो: एनवीसीसी)।

हालांकि, इस वर्ष फरवरी से प्रभावी डिक्री 12 के अनुसार, प्रारंभिक मूल्यों का निर्धारण जिला जन समिति द्वारा स्वयं किया जाएगा, अब इसके लिए किसी मूल्य मूल्यांकन कंपनी की नियुक्ति नहीं की जाएगी।

अब शुरुआती कीमत की गणना करने की विधि, पिछली समायोजन गुणांक विधि के बजाय, प्रांत या केंद्र-संचालित शहर की जन समिति द्वारा विनियमित भूमि मूल्य सूची से गुणा किए गए वार्षिक भूमि मूल्य समायोजन गुणांक का उपयोग करना है। इससे शुरुआती कीमत और जमा राशि कम हो जाती है।

कम शुरुआती कीमत के कारण कई लोग "अगर ठीक है, तो ठीक है, नहीं तो भूल जाओ" की मानसिकता के साथ निवेश करते हैं। इसके अलावा, वर्तमान बैंक ब्याज दरें अपेक्षाकृत कम होने के कारण, लोगों के पास निवेश के ज़्यादा विकल्प नहीं हैं। इसलिए ज़्यादातर लोग अभी भी मुनाफ़ा कमाने के लिए ज़मीन में निवेश करने की मानसिकता रखते हैं।

इस मुद्दे पर चर्चा करते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IRE) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मियां के अनुसार, हाल ही में हुई ज़मीन की नीलामी में हज़ारों प्रतिभागी शामिल हुए, जबकि ज़मीन के टुकड़ों की संख्या सीमित थी। यह साफ़ तौर पर दर्शाता है कि जब निवेश और आवास की माँग बहुत ज़्यादा है, तब माँग और आपूर्ति में तालमेल नहीं बैठ पाता।

हालाँकि, उनके अनुसार, जीतने वाली कीमत औसत से कहीं ज़्यादा है, जिसे निवेश और आवासीय ज़रूरतों, दोनों के लिए स्वीकार करना मुश्किल है। इसके अलावा, सीधे नीलामी में, कुछ लोग ऊँची कीमत पर बेचने की पेशकश कर रहे हैं, जो यहाँ सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि के संकेत देता है।

सुश्री मीएन ने कहा, "वर्तमान जमा परित्याग दर ऊंची है और जिन लॉटों का पूरा भुगतान किया गया है, वे सभी मध्यम मूल्य पर हैं, जिसका अर्थ है कि ऊंची कीमत वाले परित्यक्त लॉटों में सट्टेबाजी के संकेत हैं।"

इस मुद्दे पर कि क्या "बड़े खिलाड़ियों" के समूह सट्टेबाज़ी में शामिल हैं और बाज़ार में हेरफेर कर रहे हैं, श्री फाम थान तुआन ने कहा कि मौजूदा क़ानूनों में रियल एस्टेट क्षेत्र में मूल्य वृद्धि को परिभाषित करने, उसका वर्णन करने और उसे दंडित करने के लिए कोई नियम नहीं हैं। इसलिए, यह मामला अभी भी केवल नागरिक स्तर पर ही है, यानी नीलामी विजेता जो पूरी राशि का भुगतान नहीं करता है, वह अपनी जमा राशि खो देगा।

"कानून में सट्टा व्यवहार और मूल्य वृद्धि के लिए दंड का कोई विनियमन नहीं है जो अचल संपत्ति बाजार को बाधित करता है। हमने केवल सट्टा व्यवहार और मूल्य वृद्धि के कुछ विशिष्ट रूपों को विनियमित किया है जैसे कि धोखाधड़ी, छल और अचल संपत्ति के कारोबार में ठगी; दस्तावेजों में हेराफेरी, जानबूझकर अचल संपत्ति के बारे में गलत जानकारी देना... इसलिए, यह निर्धारित नहीं किया गया है कि मूल्य मुद्रास्फीति या बाजार हेरफेर क्या है, इसलिए मूल्य मुद्रास्फीति के समान व्यवहार से निपटने का कोई कानूनी आधार नहीं है," श्री तुआन ने कहा।

उनके अनुसार, रियल एस्टेट सट्टेबाजी के व्यवहार की पहचान करना मुश्किल है, लेकिन इससे निपटना और भी मुश्किल है। क्योंकि, अगर मूल्य वृद्धि के व्यवहार की पहचान भी हो जाती है, तो भी जुर्माना, अगर लगाया जाता है, तो मिलने वाले लाभ के बराबर नहीं होता।

आपराधिक कानून के तहत उच्च मूल्य चुकाने वाले, लेकिन अपनी जमा राशि छोड़ देने वाले लोगों के साथ व्यवहार बोली लगाने वाले और नीलामीकर्ता या नीलामी संगठन के बीच किसी भी मिलीभगत का पता लगाने के लिए जांच प्रक्रिया पर निर्भर करता है, और जांच एजेंसी के परिणामों की प्रतीक्षा करनी चाहिए।

श्री तुआन के अनुसार, कुछ व्यक्ति और लोगों के समूह बहुत ऊँची कीमत चुकाते हैं, लेकिन जमा नहीं करते क्योंकि वे इसे मज़ाक समझते हैं। इसके परिणामस्वरूप रियल एस्टेट बाज़ार की जानकारी में भ्रम पैदा हो रहा है और साथ ही, लोगों में यह मानसिकता बन रही है कि रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रही हैं और वे सभी नीलाम की गई ज़मीन पर सट्टा लगा रहे हैं। दरअसल, अब "नीलामी पेशे" का चलन शुरू हो गया है।

इसके अलावा, परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए राज्य और उद्यमों द्वारा भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया में कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा, क्योंकि जिन लोगों की भूमि अधिग्रहित की जाएगी, उन्हें मुआवजा प्राप्त भूमि की कीमत की तुलना नीलामी में प्राप्त भूमि की कीमत से करनी होगी।

थान ओई में 68 भूमि भूखंडों की हाल ही में हुई नीलामी (फोटो: डुओंग टैम)।

ज़मीन की नीलामी आयोजित करते समय, राज्य के दो लक्ष्य होते हैं: लोगों के लिए आवास बनाना और बजट के लिए राजस्व जुटाना। ऊँची बोली लेकिन ज़मानत न मिलने से ये दोनों लक्ष्य टूट गए हैं।

कुछ लोगों का मानना ​​है कि जो प्रतिभागी अपनी बजट जमा राशि ज़ब्त कर लेंगे, उन्हें प्रतिभागियों से और ज़्यादा जमा राशि मिल जाएगी। हालाँकि, ज़ब्त की गई ज़मीन के भूखंडों की फिर से नीलामी करनी होगी, जिससे राज्य के बजट पर ज़्यादा बोझ पड़ेगा।

उच्च मूल्य वाली नीलामी लेकिन जमा राशि रद्द होने के परिणामों के बारे में, सुश्री फाम थी मियां ने कहा कि नीलामी क्षेत्र में ज़मीन का बाज़ार मूल्य ऊँचा रखा जाएगा। हालाँकि जमा राशि रद्द होने की स्थिति उत्पन्न होती है, लेकिन लोग केवल उच्च जीतने वाली कीमत को ही याद रखेंगे और ज़मीन बेचने के लिए उसका इस्तेमाल करेंगे। उन्होंने कहा, "अगर नीलामी क्षेत्र में ज़मीन की कीमतें अनुचित रूप से बढ़ा दी जाती हैं और अत्यधिक ऊँची कर दी जाती हैं, तो इसके परिणाम बहुत गंभीर होंगे, जिससे वास्तविक ज़रूरतमंद लोगों के लिए ज़मीन और घर खरीदना असंभव हो जाएगा।"

विशेषज्ञ: विशिष्ट प्रतिबंधों के बिना, जमा राशि छोड़ने की स्थिति फिर से उत्पन्न होगी

विशेषज्ञों के अनुसार, उच्च नीलामी मूल्य और फिर जमा राशि जब्त करने की स्थिति बार-बार आती रहेगी, विशेष रूप से संक्रमण काल ​​के दौरान, अर्थात 2013 के भूमि कानून से 2024 के भूमि कानून में संक्रमण के दौरान, जब पहले जारी की गई पुरानी भूमि मूल्य सूची अभी भी स्थानीय लोगों द्वारा उपयोग की जा रही है।

"हर कोई कहता है कि ऊंची बोली लगाना और फिर जमा राशि रद्द करना मूल्य वृद्धि का एक कार्य है जो बाजार में हेरफेर का कारण बनता है। हालांकि, इस कृत्य को निर्धारित करने के लिए, कानून को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए। जब ​​कोई विनियमन नहीं है, तो इसे दंडित करने के लिए कोई मंजूरी नहीं है।

हालाँकि, अगर दंडात्मक व्यवस्था भी हो, तो भी सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि को रोकना मुश्किल है। उदाहरण के लिए, प्रतिभूति क्षेत्र में, बाज़ार में हेरफेर पर नियम हैं, लेकिन उल्लंघन फिर भी होते हैं। समस्या यह है कि वर्तमान में लाभ और दंड मौजूद नहीं हैं और उनका मिलान करना मुश्किल होगा। ज़ाहिर है, मौजूदा कानून में अभी भी कमी है," उन्होंने कहा।

हनोई द्वारा उच्च बोली लगाने वालों की पहचान सार्वजनिक करने के मुद्दे पर, जिन्होंने अपनी जमा राशि जब्त कर ली है, श्री तुआन ने कहा कि यह केवल एक सूचनात्मक उपाय है और इससे उन लोगों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा जिन्होंने अपनी जमा राशि जब्त कर ली है। क्योंकि उन्हें नीलामी में भाग लेने से प्रतिबंधित नहीं किया गया है या उनके हितों को कोई नुकसान नहीं पहुँचाया गया है।

उनके अनुसार, संपत्ति नीलामी पर संशोधित कानून ने अनुच्छेद 70 में नीलामी प्रतिभागियों के खिलाफ उल्लंघन से निपटने के लिए प्रतिबंधों को जोड़ा है। तदनुसार, निवेश परियोजनाओं या खनिज दोहन अधिकारों को लागू करने के लिए भूमि आवंटन या पट्टे के मामले में, नीलामी विजेता जो जमा राशि जब्त करता है, जिससे परिणाम रद्द हो जाते हैं, उन्हें 6 महीने से 5 साल तक नीलामी में भाग लेने की अनुमति नहीं दी जाएगी।

हालाँकि, यह प्रावधान केवल उन मामलों पर लागू होता है जहाँ नीलामीकर्ता निवेश परियोजनाएँ या खनिज दोहन अधिकार संचालित करता है। संपत्ति नीलामी पर संशोधित कानून 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा।

अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि के विषय का पता लगाना और उसकी पहचान करना कारगर नहीं होगा। अटकलों को रोकने के लिए, हस्तांतरण की मात्रा या समय के आधार पर एक अचल संपत्ति कर उपकरण की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, एक महीने के भीतर हस्तांतरित अचल संपत्ति पर 5 साल बाद खरीदी और बेची गई अचल संपत्ति की तुलना में कर की दर अलग होगी। इसके अलावा, प्रत्येक व्यक्ति की औसत उपयोग आवश्यकताओं की तुलना में मात्रा और क्षेत्रफल के आधार पर कर लगाना संभव है।

सट्टेबाजी को रोकने के उपायों के बारे में बताते हुए सुश्री मियां ने कहा कि अब स्पष्ट नियम हैं कि यदि अचल संपत्ति की कीमतें तीन महीने के भीतर असामान्य रूप से 20% बढ़ जाती हैं या बाजार में अन्य उतार-चढ़ाव आते हैं, जो सामाजिक -आर्थिक स्थिरता को प्रभावित करते हैं, तो राज्य विनियमन के लिए हस्तक्षेप करेगा।

हालांकि, अचल संपत्ति की कीमतों में असामान्य वृद्धि को समझने के लिए, एक डेटाबेस प्रणाली बनाना और इसे नियमित रूप से अद्यतन करना आवश्यक है ताकि राज्य समय पर हस्तक्षेप के उपाय कर सके।

साथ ही, उन्होंने कहा कि कर उपकरणों और ऋण नीति में हस्तक्षेप आवश्यक है। विशेष रूप से, कई अचल संपत्तियों के मालिक होने पर भी उनका उपयोग न करने और उन्हें परित्यक्त छोड़ देने के मामलों में, उच्च करों का भुगतान करना होगा। कम समय में खरीदी और बेची जाने वाली अचल संपत्तियों पर उच्च कर लगेंगे। अचल संपत्ति हस्तांतरण अवधि जितनी लंबी होगी, कर उतना ही कम होगा।

ऋण नीति के संबंध में सुश्री मियां ने कहा कि यदि बाजार में अस्थिरता के संकेत दिखाई देंगे तो ऋण स्तर कम कर दिया जाएगा।

उदाहरण के लिए, आमतौर पर पूंजीगत व्यय 30% होता है, शेष 70% बैंक से उधार लिया जाएगा। लेकिन अगर बाजार में अप्रत्याशित उतार-चढ़ाव होता है, तो ऋण स्तर लगभग 40-50% तक कम हो जाएगा, और शेष पूंजी खरीदार की पूंजी होगी। यहाँ तक कि उच्च ब्याज दर भी लागू की जा सकती है। हालाँकि, उन्होंने कहा कि यह उपाय केवल उन लोगों पर लागू होना चाहिए जो दूसरा या उससे अधिक घर खरीद रहे हैं। रहने के लिए पहला घर खरीदने वालों के लिए, अधिक तरजीही नीति होनी चाहिए।

इसके अलावा, ऊँची बोली लगाने पर भी जमा राशि छोड़ देने की स्थिति को रोकने के लिए, सुश्री मियां ने कहा कि प्रतिष्ठा के स्तर का मूल्यांकन करने के उपाय किए जाने चाहिए। जो लोग नीलामी जीतते हैं, लेकिन जमा राशि छोड़ देते हैं, उन्हें एक निश्चित अवधि के लिए भाग लेने से प्रतिबंधित कर दिया जाएगा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm