Real estate yang dibeli 20 tahun lalu, menerapkan pajak 20% atas keuntungan transfer tidak masuk akal

Kementerian Keuangan sedang meminta masukan atas rancangan Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi (pengganti). Berdasarkan pengajuan tersebut, Kementerian mengusulkan agar pajak penghasilan orang pribadi atas penghasilan dari pengalihan hak milik atas properti oleh orang pribadi penduduk ditentukan dengan mengalikan penghasilan kena pajak dengan tarif pajak sebesar 20% untuk setiap pengalihan.

Apabila harga beli dan biaya terkait pengalihan belum ditentukan, pajak akan dihitung berdasarkan masa kepemilikan. Masa kepemilikan dihitung sejak individu memiliki hak untuk memiliki dan menggunakan properti (sejak tanggal berlakunya Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi yang baru) hingga saat pengalihan.

Perpajakan harus diarahkan pada sasaran yang tepat.

Kepada reporter VietNamNet, Dr. Nguyen Ngoc Tu, dosen di Universitas Bisnis dan Teknologi Hanoi , mengatakan bahwa usulan tarif pajak 20% atas penghasilan transfer properti bertujuan untuk kembali ke hakikat pajak penghasilan pribadi. Artinya, pajak dipungut atas penghasilan, bukan pendapatan—dengan kata lain, meskipun terjadi kerugian, pajak tetap harus dibayarkan.

Tarif pajak 20% untuk sementara dapat diterima karena harus serupa dengan pajak penghasilan badan. Namun, Bapak Tu mencatat bahwa perlu untuk mengurangi biaya-biaya yang wajar dengan faktur dan dokumen wajib pajak seperti biaya perantara, bunga pinjaman bank, serta biaya perbaikan dan renovasi.

Selain itu, menurut Bapak Tu, untuk properti yang dibeli sejak lama, 20 tahun yang lalu, meskipun ada dokumen yang mengonfirmasi harga beli, harganya masih sangat rendah. Kini, harga jualnya telah meningkat 10 kali lipat karena depresiasi. Oleh karena itu, jika berdasarkan selisih harga beli dan harga jual, penerapan pajak 20% tidaklah masuk akal dan merugikan wajib pajak.

W-sewa real estat.jpg — Para ahli mengatakan bahwa pajak penghasilan pribadi dipungut dari bisnis, dan tidak dapat dikenakan pajak kepada orang yang menjual rumah mereka untuk memenuhi kebutuhan hidup. Foto: Hoang Ha

Dalam kasus ini, ahli mengusulkan mekanisme pajak fleksibel yang tidak boleh dipaksakan tetapi harus memberikan hak kepada wajib pajak untuk memilih.

Dengan demikian, dalam kasus di mana harga pembelian terlalu panjang atau tidak dapat ditentukan, pembayar pajak harus diizinkan untuk memilih antara dua opsi: satu adalah membayar 20% atas bunga, yang lainnya adalah membayar tarif pajak tetap sebesar 2% atas harga jual seperti saat ini.

Pakar menekankan bahwa pajak penghasilan pribadi harus didefinisikan dengan jelas untuk tujuan bisnis. Mustahil memungut pajak atas orang yang menjual rumah untuk kebutuhan hidup, seperti menjual rumah untuk membiayai anak-anak mereka belajar di luar negeri, untuk menutupi biaya pengobatan, atau karena pindah kerja dari Vung Tau ke Kota Ho Chi Minh dan harus pindah tempat tinggal. Demikian pula, ketika kondisi ekonomi memungkinkan, orang menjual rumah kecil mereka untuk membeli rumah yang lebih besar; atau ketika mereka tua, mereka ingin menjual rumah mereka untuk dibagi kepada anak dan cucu mereka.

"Kasus-kasus seperti itu tidak dapat dianggap sebagai penghasilan untuk tujuan perpajakan, karena tidak sesuai dengan sifat pajak penghasilan pribadi. Hal itu perlu diatur secara jelas dalam undang-undang," ujar Bapak Tu.

Dalam kasus di mana harga beli dan biaya terkait pengalihan tidak ditentukan, pajak akan dihitung berdasarkan periode kepemilikan, misalnya menjual rumah yang telah dimiliki kurang dari 2 tahun dan dikenakan pajak 10% dari harga jual untuk mencegah spekulasi. Pakar tersebut mengatakan bahwa solusi ini "lebih banyak ruginya daripada manfaatnya" dan "tidak sesuai" dengan prinsip hukum.

Prinsipnya adalah mengenakan pajak sebesar 20% dari keuntungan. Semua perhitungan harus mematuhi prinsip tersebut. Mengapa tarif pajak yang sama sekali berbeda diterapkan pada harga jual jika tidak ada faktur? Orang yang memiliki faktur dikenakan pajak sebesar 20% dari keuntungan, sementara orang yang tidak memiliki faktur mungkin harus membayar 10% dari seluruh harga jual. Hal itu tidak adil dan tidak masuk akal,” analisis Bapak Tu.

Lebih jauh, ia memperingatkan bahwa tindakan ini tidak hanya gagal mencegah spekulasi tetapi juga dapat menjadi faktor dalam menaikkan harga, sehingga makin sulit bagi kaum muda dan pekerja untuk mengakses perumahan.

"Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi hanya memungut pajak atas penghasilan yang dihasilkan. Jika kita menginginkan alat yang efektif untuk memerangi spekulasi properti, kita perlu memberlakukan undang-undang tentang pajak properti," ujarnya.

Pajak 20% dan 'pembersihan' pasar

Tn. Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, mengatakan bahwa penerapan tarif pajak sebesar 20% terhadap laba pengalihan real estat merupakan tren yang tak terelakkan di dunia, sedangkan di Vietnam hal ini hanya masalah waktu.

"Semua negara telah menerapkannya. Jepang mengenakan pajak hingga 39% dari keuntungan jika Anda menjual rumah dalam 5 tahun. Usulan Vietnam ini bukannya tidak masuk akal, bahkan masuk akal. Namun, penerapannya membutuhkan pertimbangan yang sangat cermat," ujar Bapak Quoc Anh.

Tantangan terbesarnya, ujarnya, adalah waktu dan data. "Agar efektif, kita membutuhkan basis data yang transparan mengenai harga beli, harga jual, dan biaya. Jika tidak, kebijakan ini akan samar dan sangat berbahaya. Terlebih lagi, di pasar di mana pasokan tidak sinkron dengan permintaan, pajak ini kemungkinan besar akan dibebankan kepada pembeli akhir," ujarnya menjelaskan risikonya.

Ia memperkirakan bahwa jika kebijakan ini diterapkan, akan terjadi "pembersihan" besar-besaran di pasar. Investasi properti akan menjadi investasi finansial yang sesungguhnya.

"Investor harus memperhitungkan arus kas, keuntungan, dan saldo dengan saluran lain. Investor jangka pendek yang hanya iseng dan tidak memiliki pengetahuan akan tereliminasi. Mereka yang bertahan akan menjadi investor sejati yang memahami nilai properti, potensi kenaikan harga, dan arus kas," tegas Bapak Quoc Anh.

Komentar (0)