Kementerian Keuangan meminta masukan terkait rancangan Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi (pengganti). Menurut usulan tersebut, kementerian mengusulkan agar pajak penghasilan pribadi atas penghasilan dari pengalihan properti oleh individu penduduk ditentukan dengan mengalikan penghasilan kena pajak dengan tarif pajak 20% untuk setiap pengalihan.

Dalam kasus di mana harga pembelian dan biaya transfer terkait tidak ditentukan, pajak akan dihitung berdasarkan periode kepemilikan. Periode kepemilikan dihitung dari saat individu memperoleh kepemilikan atau hak untuk menggunakan real estat (dari tanggal berlakunya Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi yang baru) hingga saat pengalihan.

Pajak harus ditargetkan dengan tepat.

Berbicara kepada wartawan VietNamNet, Dr. Nguyen Ngoc Tu, seorang dosen di Universitas Bisnis dan Teknologi Hanoi , mengatakan bahwa usulan untuk mengenakan pajak 20% atas pendapatan dari transfer properti merupakan kembalian pada hakikat sebenarnya dari pajak penghasilan pribadi. Yaitu, mengenakan pajak pada pendapatan itu sendiri, bukan pada penerimaan – artinya, bahkan kerugian pun harus dikenakan pajak.

Tarif pajak 20% untuk sementara dapat diterima karena seharusnya setara dengan pajak penghasilan perusahaan. Namun, Bapak Tu mencatat bahwa pengeluaran yang wajar dengan faktur dan dokumen pendukung, seperti biaya perantara, bunga pinjaman bank, dan biaya perbaikan dan renovasi, harus dikurangkan oleh wajib pajak.

Lebih lanjut, menurut Bapak Tu, untuk properti yang dibeli sudah lama sekali, 20 tahun yang lalu, bahkan dengan dokumen yang mengkonfirmasi harga pembelian, harganya sangat rendah. Sekarang, harga jual telah meningkat sepuluh kali lipat karena inflasi. Oleh karena itu, menerapkan pajak 20% berdasarkan selisih antara harga pembelian dan harga jual adalah tidak masuk akal dan tidak adil bagi wajib pajak.

W-thue bat dong san.jpg
Para ahli berpendapat bahwa pajak penghasilan pribadi dikenakan pada kegiatan bisnis dan seharusnya tidak dikenakan pada orang yang menjual rumah mereka untuk kebutuhan pribadi. (Foto: Hoang Ha)

Dalam kasus ini, pakar tersebut menyarankan mekanisme pajak yang fleksibel, yang seharusnya tidak dipaksakan tetapi memberikan hak kepada wajib pajak untuk memilih.

Oleh karena itu, untuk kasus-kasus di mana pembelian telah berlangsung terlalu lama, atau harga pembelian tidak dapat ditentukan, wajib pajak harus diizinkan untuk memilih antara dua opsi: membayar 20% dari keuntungan, atau membayar pajak tetap sebesar 2% dari harga jual sebagaimana yang berlaku saat ini.

Pakar tersebut menekankan bahwa harus didefinisikan secara jelas bahwa pajak penghasilan pribadi dikenakan pada kegiatan usaha. Tidak dapat diterima untuk mengenakan pajak kepada orang-orang yang menjual rumah mereka untuk kebutuhan hidup, seperti menjual untuk membiayai pendidikan anak-anak mereka di luar negeri, menutupi biaya pengobatan, atau karena pindah pekerjaan dari Vung Tau ke Kota Ho Chi Minh. Demikian pula, orang dapat menjual rumah yang lebih kecil untuk membeli rumah yang lebih besar ketika mereka memiliki kemampuan finansial , atau menjual rumah mereka di usia tua untuk membagi hasilnya di antara anak-anak dan cucu mereka.

"Kasus-kasus seperti itu tidak dapat dianggap sebagai penghasilan yang dikenakan pajak, karena hal ini tidak sesuai dengan sifat pajak penghasilan pribadi. Hal ini perlu diatur secara jelas dalam undang-undang," demikian argumen Bapak Tú.

Mengenai kasus-kasus di mana harga pembelian dan biaya transfer terkait tidak ditentukan, pajak akan dihitung berdasarkan periode kepemilikan, seperti pajak 10% atas harga jual untuk rumah yang dimiliki kurang dari dua tahun, yang bertujuan untuk memerangi spekulasi. Pakar tersebut berpendapat bahwa ini adalah solusi yang "bermata dua" dan "tidak konsisten" dengan prinsip-prinsip hukum itu sendiri.

“Prinsipnya adalah mengenakan pajak 20% atas keuntungan. Setiap metode perhitungan harus mematuhi prinsip tersebut. Mengapa, dalam kasus tanpa faktur, tarif pajak yang diterapkan pada harga jual sangat berbeda? Seseorang yang memiliki faktur dikenakan pajak 20% atas keuntungannya, sementara seseorang tanpa faktur mungkin harus membayar 10% dari seluruh harga jual. Ini tidak adil dan sangat tidak masuk akal,” analisis Bapak Tú.

Lebih lanjut, ia memperingatkan bahwa langkah ini tidak hanya akan gagal memerangi spekulasi tetapi juga dapat menjadi faktor penyebab kenaikan harga, sehingga perumahan menjadi semakin tidak terjangkau bagi kaum muda dan pekerja upahan.

"Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi hanya mengenakan pajak atas penghasilan yang dihasilkan. Untuk memiliki alat yang efektif dalam memerangi spekulasi properti, perlu diberlakukan undang-undang tentang pajak properti," katanya.

Pajak 20% dan 'pemurnian' pasar

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, percaya bahwa penerapan tarif pajak 20% atas keuntungan dari transfer properti merupakan tren yang tak terhindarkan di seluruh dunia, dan di Vietnam itu hanya masalah waktu.

"Banyak negara telah menerapkan hal ini. Jepang mengenakan pajak hingga 39% dari keuntungan jika rumah dijual dalam waktu lima tahun. Usulan Vietnam bukanlah hal yang tidak masuk akal, bahkan wajar. Namun, implementasinya membutuhkan pertimbangan yang sangat hati-hati," kata Bapak Quoc Anh.

Menurutnya, tantangan terbesar adalah waktu dan data. “Untuk menerapkannya secara efektif, kita membutuhkan basis data yang transparan tentang harga pembelian, harga penjualan, dan biaya. Jika tidak, kebijakan tersebut akan menjadi tidak jelas dan sangat berbahaya. Selain itu, di pasar di mana penawaran tidak seimbang dengan permintaan, pajak ini bisa saja dibebankan kepada pembeli akhir,” ujarnya menyoroti risiko tersebut.

Ia memperkirakan bahwa jika kebijakan ini diterapkan, akan terjadi "pembersihan" besar-besaran di pasar. Investasi properti akan menjadi investasi finansial yang sesungguhnya.

"Investor harus menghitung arus kas dan keuntungan, serta menyeimbangkannya dengan saluran lain. Investor spekulatif jangka pendek yang kurang pengetahuan akan tersingkir. Mereka yang tersisa adalah investor sejati yang memahami nilai properti, potensi kenaikan harganya, dan arus kas," tegas Bapak Quoc Anh.

Sumber: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html