Melarang pembagian dan penjualan tanah: Pasar real estat yang lebih sehat.

Diperkirakan bahwa mulai 1 Agustus 2024, Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang telah diubah) akan berlaku. Di dalamnya, larangan pembagian dan penjualan tanah akan diterapkan di 105 kota dan kabupaten, meningkat 81 unit dibandingkan peraturan yang berlaku saat ini. Dalam konteks pasar properti yang sulit, akankah peraturan baru ini memperburuk situasi?

Kavling tanah dijual di komune An Phu Tay, distrik Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko kekurangan pasokan dan kenaikan harga.

Menurut Bapak Nguyen Hoang Hai, Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat, Kementerian Konstruksi , tanah selalu menjadi segmen dengan permintaan tertinggi dan paling banyak diperdagangkan di antara semua transaksi real estat. Pada kuartal pertama tahun 2024, seluruh negeri mencatat 97.659 transaksi tanah yang berhasil, hampir 3 kali lipat volume transaksi segmen apartemen dan rumah individu. Bahkan, dalam 15 tahun terakhir, pasar real estat juga telah beberapa kali diguncang oleh demam tanah.

Profesor Dang Hung Vo mengatakan bahwa peraturan yang tidak konsisten dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 adalah alasan mengapa pembagian dan penjualan tanah dieksploitasi dan terus-menerus menciptakan demam harga tanah. Puncak demam harga tanah terjadi pada periode 2020-2022, ketika banyak jenis perencanaan dari tingkat pusat hingga daerah diumumkan, infrastruktur transportasi perkotaan diinvestasikan secara besar-besaran, ditambah dengan trik para makelar tanah untuk menaikkan harga tanah.

Berkat langkah-langkah tegas dari Pemerintah dan kementerian terkait, demam properti mereda pada akhir tahun 2022. Namun, pasar kemudian memasuki kondisi ekstrem lainnya, dengan segmen lahan kosong hampir sepenuhnya membeku di banyak lokasi selama dua tahun terakhir. Menurut statistik dari Kementerian Konstruksi, inventaris properti dalam proyek pada kuartal pertama tahun 2024 berjumlah sekitar 23.029 unit, dengan sebagian besar inventaris berada di segmen perumahan individu dan lahan kosong, khususnya 10.855 bidang tanah.

Kementerian Konstruksi saat ini tidak memiliki data spesifik mengenai jumlah proyek pembagian dan penjualan lahan yang terbengkalai, tetapi hanya dengan kembali ke daerah-daerah yang mengalami demam lahan 2 tahun lalu, kita dapat melihat situasi suram di daerah-daerah tersebut. Biasanya di wilayah Tenggara, Dataran Tinggi Tengah, wilayah Tengah, atau di Utara, banyak proyek masih tidak aktif. Banyak orang telah membeli lahan dengan harga tinggi, dan sekarang ingin "melepaskan diri" tidak mudah karena pasar tidak memiliki transaksi.

Kesulitan dalam jangka pendek, tetapi keberlanjutan dalam jangka panjang.

Meskipun diyakini bahwa pasar properti akan sedikit terpengaruh oleh peraturan yang melarang pembagian dan penjualan lahan, para ahli tetap optimis bahwa dalam jangka panjang, pasar dapat berkembang lebih sehat. Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Properti Vietnam, peraturan baru ini seperti "filter", membantu menyingkirkan investor yang hanya meminta lahan untuk proyek dan kemudian membagi dan menjual lahan tersebut, yang tidak membawa efisiensi ekonomi bagi negara; mencegah situasi lahan spekulatif yang terbengkalai, uang rakyat yang menganggur di lahan tersebut, yang menyebabkan kerugian besar bagi perekonomian.

Terkait kekhawatiran bahwa peraturan yang melarang pembagian dan penjualan lahan mempengaruhi hak-hak masyarakat, perwakilan Kementerian Konstruksi menegaskan bahwa peraturan baru tersebut hanya mempengaruhi investor yang menggunakan modal pribadi untuk berinvestasi di sektor real estat, dan tidak mempengaruhi proyek-proyek negara untuk mengembangkan dana lahan, anggaran negara yang digunakan untuk membersihkan lahan, menyelenggarakan lelang bagi masyarakat untuk membeli lahan guna membangun rumah, dan memenuhi kebutuhan perumahan dalam konteks pertumbuhan penduduk alami. Peraturan baru ini juga tidak mempengaruhi pelaksanaan pembagian lahan oleh individu yang memiliki hak penggunaan lahan yang sah untuk tujuan pemberian, donasi, warisan, atau pengalihan kepada orang lain.

Dari perspektif pengembang properti, pelaku bisnis percaya bahwa meskipun mungkin ada kesulitan langsung, stabilitas jangka panjang dimungkinkan. Bapak Vo Hong Thang, Direktur Investasi DKRA Group, menyatakan bahwa jumlah pembagian dan penjualan lahan di kota-kota Tipe II dan III telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Oleh karena itu, pengetatan peraturan pembagian lahan berdasarkan Undang-Undang Bisnis Properti yang baru diubah akan memengaruhi seluruh pasar dari Utara ke Selatan, dengan 90% investor yang terdampak berada di kota-kota Tipe II dan III. Pada kenyataannya, pembagian dan penjualan lahan mudah menyebabkan eksploitasi. Banyak pengembang dengan kapasitas keuangan yang lemah telah memanfaatkan kebijakan tersebut untuk mengakuisisi lahan, membersihkan lahan, membangun infrastruktur dasar, dan kemudian menjual lahan tersebut dengan harga tinggi kepada individu dan spekulan untuk mendapatkan kembali uang mereka. Ini adalah akar penyebab inflasi harga, menciptakan "demam lahan," dan menimbulkan risiko bagi pasar properti. Oleh karena itu, pengetatan pembagian dan penjualan lahan diharapkan dapat berkontribusi pada "penyaringan" investor, membentuk bisnis properti yang profesional.

Sementara itu, Bapak Nguyen Van Hau, Direktur Jenderal Asian Holdings Real Estate JSC, mengatakan: Larangan pembagian dan penjualan lahan di kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III berdampak besar pada struktur segmen produk real estat. Jumlah produk lahan dari pembagian lahan dalam periode mendatang akan berkurang, dan kelangkaan pasokan akan menyebabkan harga lahan meningkat. Namun, dalam jangka panjang, hal ini akan membantu pasar berkembang lebih sehat, dan akan membuat perencanaan kota lebih sistematis.

Undang-Undang Bisnis Real Estat 2023 menetapkan bahwa hak penggunaan tanah tidak dapat dialihkan kepada individu untuk pembangunan rumah sendiri atau pembagian dan penjualan sendiri bidang tanah di kelurahan, distrik, dan kota-kota di wilayah perkotaan khusus, tipe I, II, dan III, serta dalam kasus di mana hak penggunaan tanah dilelang untuk investasi dalam proyek pembangunan perumahan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan. Menurut Kementerian Konstruksi, negara ini memiliki 2 wilayah perkotaan khusus (Hanoi dan Kota Ho Chi Minh); 22 wilayah perkotaan tipe I; 36 wilayah perkotaan tipe II; dan 45 wilayah perkotaan tipe III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Sumber: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html