Larangan subdivisi dan penjualan tanah: Pasar properti berkembang lebih sehat

Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diamandemen) diperkirakan akan mulai berlaku pada 1 Agustus 2024. Undang-Undang ini akan melarang pembagian dan penjualan tanah di 105 kota, meningkat 81 unit dibandingkan peraturan saat ini. Dalam kondisi pasar properti yang sulit, akankah peraturan baru ini mempersulit situasi?

Kavling tanah dijual di komune An Phu Tay, distrik Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko kekurangan dan kenaikan harga

Menurut Bapak Nguyen Hoang Hai, Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat, Kementerian Konstruksi , lahan selalu menjadi segmen dengan permintaan tertinggi dan paling banyak diperdagangkan di antara semua transaksi real estat. Pada kuartal pertama tahun 2024, seluruh negeri mencatat 97.659 transaksi lahan yang berhasil, hampir tiga kali lipat volume transaksi segmen apartemen dan rumah individu. Bahkan, dalam 15 tahun terakhir, pasar real estat juga telah berkali-kali diguncang oleh demam lahan.

Profesor Dang Hung Vo mengatakan bahwa peraturan yang tidak koheren dalam Undang-Undang Pertanahan 2013 menjadi alasan mengapa pembagian dan penjualan tanah dieksploitasi dan terus-menerus menciptakan demam tanah. Puncak demam tanah terjadi pada periode 2020-2022, ketika berbagai jenis perencanaan dari tingkat pusat hingga daerah diumumkan, infrastruktur transportasi perkotaan diinvestasikan secara besar-besaran, ditambah dengan trik para pialang tanah untuk menggelembungkan harga tanah.

Berkat berbagai langkah drastis dari Pemerintah dan kementerian terkait, pada akhir tahun 2022, demam pasar properti telah mereda. Namun, pasar kembali jatuh ke kondisi ekstrem ketika segmen tanah hampir membeku di banyak daerah selama 2 tahun terakhir. Menurut statistik Kementerian Konstruksi, inventaris properti dalam proyek pada kuartal pertama tahun 2024 mencapai sekitar 23.029 unit, yang sebagian besarnya berada di segmen perumahan individu dan kavling tanah proyek, dengan 10.855 kavling tanah saja.

Kementerian Konstruksi saat ini tidak memiliki data spesifik mengenai jumlah proyek pembagian dan penjualan tanah terbengkalai, tetapi hanya dengan meninjau kembali lokasi-lokasi yang mengalami demam tanah 2 tahun lalu, kita dapat melihat situasi suram di wilayah-wilayah ini. Umumnya di wilayah Tenggara, Dataran Tinggi Tengah, wilayah Tengah, atau di Utara, banyak proyek masih terbengkalai. Banyak orang telah membeli tanah dengan harga tinggi, tetapi sekarang keinginan untuk "melarikan diri" menjadi sulit karena pasar tidak memiliki transaksi.

Kesulitan jangka pendek, keberlanjutan jangka panjang

Meskipun pasar properti diperkirakan akan sedikit terpengaruh oleh peraturan yang melarang subdivisi dan penjualan tanah, para ahli tetap optimis bahwa dalam jangka panjang, pasar dapat berkembang lebih sehat. Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Properti Vietnam, peraturan baru ini seperti "filter", yang membantu menyaring investor yang hanya meminta tanah untuk proyek lalu membagi dan menjualnya, yang tidak membawa efisiensi ekonomi bagi negara; mencegah terbengkalainya lahan spekulatif, uang rakyat terbengkalai, dan menyebabkan kerugian besar bagi perekonomian.

Terkait kekhawatiran bahwa peraturan yang melarang pembagian dan penjualan tanah akan memengaruhi hak-hak masyarakat, perwakilan Kementerian Konstruksi menegaskan bahwa peraturan baru tersebut hanya memengaruhi investor yang menggunakan modal swasta untuk berinvestasi di sektor properti, dan tidak memengaruhi proyek-proyek negara untuk mengembangkan dana pertanahan. Anggaran negara digunakan untuk membersihkan lahan, menyelenggarakan lelang bagi masyarakat untuk membeli rumah, dan memenuhi kebutuhan perumahan dalam konteks pertumbuhan penduduk alami. Peraturan baru ini juga tidak memengaruhi pelaksanaan pembagian tanah oleh individu yang memiliki hak guna tanah yang sah untuk tujuan pemberian, hibah, warisan, atau pengalihan kepada orang lain.

Dari perspektif pengembang proyek bisnis properti, pelaku bisnis meyakini bahwa hal ini mungkin sulit dalam jangka pendek, tetapi stabil dalam jangka panjang. Bapak Vo Hong Thang, Direktur Investasi DKRA Group, menginformasikan bahwa jumlah penjualan tanah di kawasan perkotaan tipe II dan III telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Oleh karena itu, pengetatan pembagian tanah sesuai dengan peraturan baru Undang-Undang Bisnis Properti (yang telah diamandemen) akan memengaruhi seluruh pasar dari Utara hingga Selatan, dengan 90% investor yang terdampak berada di kawasan perkotaan tipe II dan III. Faktanya, penjualan tanah di kawasan perkotaan mudah membuat masyarakat rentan. Banyak investor dengan kapasitas keuangan yang lemah telah memanfaatkan kebijakan ini untuk mengumpulkan tanah, membersihkan lahan, membangun infrastruktur yang kurang memadai, lalu menjualnya dengan harga tinggi kepada masyarakat dan spekulan untuk mendapatkan keuntungan. Hal ini merupakan akar penyebab inflasi harga, yang menciptakan "demam tanah", yang menimbulkan risiko bagi pasar properti. Oleh karena itu, pengetatan pembagian tanah dan penjualan tanah diharapkan dapat berkontribusi dalam "menyaring" investor, sehingga membentuk bisnis properti profesional.

Sementara itu, Bapak Nguyen Van Hau, Direktur Jenderal Asian Holdings Real Estate JSC, mengatakan, "Larangan pembagian dan penjualan tanah di kawasan perkotaan khusus, tipe I, tipe II, dan tipe III berdampak besar pada struktur segmen produk properti. Jumlah produk tanah dari pembagian pada periode mendatang akan berkurang, dan kelangkaan pasokan akan menyebabkan harga tanah meningkat. Namun, dalam jangka panjang, hal ini akan membantu pasar berkembang lebih sehat dan akan membuat perencanaan kota lebih sistematis."

Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023 menetapkan bahwa hak guna tanah tidak dapat dialihkan kepada orang pribadi yang membangun rumah sendiri, membagi bidang tanah menjadi bidang-bidang tanah untuk dijual di kelurahan, distrik, dan kota kawasan perkotaan khusus, tipe I, II, dan III, serta tunduk pada lelang hak guna tanah untuk investasi dalam proyek pembangunan perumahan sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan. Menurut Kementerian Konstruksi, negara ini memiliki 2 kawasan perkotaan tipe khusus, yaitu Hanoi dan Kota Ho Chi Minh; 22 kawasan perkotaan tipe I; 36 kawasan perkotaan tipe II; dan 45 kawasan perkotaan tipe III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Sumber: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html