Larangan manipulasi pasar properti

Usulan Transaksi Properti Melalui Bank

Delegasi Trinh Lam Sinh (delegasi An Giang ) mengusulkan agar rancangan undang-undang tersebut menambahkan ketentuan yang melarang tindakan manipulasi dan gangguan pasar properti, serta mendefinisikan secara jelas tanda-tanda manipulasi dan gangguan pasar properti. "Di masa lalu, tindakan manipulatif telah menyebabkan ketidakstabilan di pasar properti dan memengaruhi perkembangan sosial-ekonomi negara," ujar Bapak Sinh.

Banyak anggota parlemen memiliki usulan yang sama. Anggota khusus Komite Pertahanan dan Keamanan Nasional, Trinh Xuan An (Delegasi Dong Nai ), mengusulkan untuk memasukkan tindakan manipulasi pasar properti ke dalam daftar tindakan terlarang, sekaligus memperjelas tindakan manipulasi dan penetapan harga properti. "Secara pribadi, saya berpendapat bahwa tindakan manipulasi properti tidak kalah berbahayanya dengan tindakan manipulasi saham sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Saat ini, tindakan manipulasi pasar properti berlangsung secara canggih, yang mengarah pada situasi gelembung (bubble), harga properti yang sangat tinggi dibandingkan dengan kenyataan, dan perlu dilarang dalam undang-undang, dengan peraturan khusus untuk menghilangkannya," saran Bapak An.

Menurut Bapak An, tindakan manipulasi pasar properti tidak hanya mencakup penetapan harga tinggi saat lelang dan kemudian pembatalan deposit dengan tujuan mendongkrak harga dan meraup keuntungan, tetapi juga menggunakan satu proyek untuk "merangsang" harga proyek lain, sehingga menciptakan tingkat harga yang sangat tinggi. "Saya rasa jika tidak ditangani secara tuntas, hal ini akan menciptakan gelembung dan berujung pada insiden serius," tegas Bapak An.

Wakil Ketua Komite Yudisial Majelis Nasional, Nguyen Manh Cuong (delegasi Quang Binh ), menyatakan keprihatinannya terhadap ketentuan dalam rancangan undang-undang tersebut: Negara memiliki kebijakan untuk memfasilitasi organisasi dan individu dalam melakukan pembayaran nontunai dalam transaksi properti. Menurut Bapak Cuong, pembayaran nontunai merupakan solusi yang sangat penting dalam mencegah dan memberantas korupsi dan hal-hal negatif. Oleh karena itu, beliau menyarankan agar untuk transaksi besar seperti transaksi properti, Negara sebaiknya beralih ke kewajiban pembayaran nontunai, alih-alih hanya memfasilitasinya.

Delegasi Trinh Xuan An (Delegasi Dong Nai)

Delegasi Trinh Xuan An menyatakan persetujuannya terhadap peraturan pembayaran dalam transaksi properti, yang mengharuskan investor proyek dan pelaku bisnis properti menerima uang dari nasabah melalui rekening bank di Vietnam. "Saya rasa semua transaksi terkait properti harus dibayar melalui bank, bukan hanya investor dan pelaku bisnis. Kita telah membuat langkah maju yang signifikan dalam penerapan transaksi pembayaran non-tunai, dan saya rasa kita harus melakukan revolusi lebih lanjut," usul Bapak An.

Semua transaksi terkait properti harus dibayar melalui bank, bukan hanya investor dan bisnis. Kita telah membuat langkah maju yang signifikan dalam hal pembayaran non-tunai, dan saya sarankan kita merevolusi sistem pembayaran lebih lanjut.

Delegasi Trinh Xuan An, anggota penuh waktu Komite Pertahanan dan Keamanan Nasional (delegasi Dong Nai)

Broker "lempar dan tangkap" mengganggu pasar

Terkait regulasi lantai perdagangan properti, dalam laporan penerimaan dan revisi rancangan undang-undang sebelumnya, Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh mengatakan bahwa setelah menerima pendapat banyak anggota Majelis Nasional, rancangan undang-undang tersebut, setelah penjelasan dan penerimaan, menghapus regulasi yang mewajibkan transaksi properti melalui lantai perdagangan dan justru mendorongnya. "Mewajibkan transaksi properti akan menimbulkan risiko eksploitasi, dan tidak menjamin perkembangan pasar properti yang sehat, aman, dan berkelanjutan," ujar Bapak Thanh. Selain itu, rancangan undang-undang tersebut juga menetapkan bahwa transaksi properti yang melibatkan perorangan harus diaktakan dan disertifikasi. Dalam kasus di mana salah satu pihak yang terlibat adalah badan usaha properti, akta notaris dan sertifikasi tidak diperlukan.

Menanggapi hal tersebut, Wakil Hoang Van Cuong (delegasi Hanoi) mengatakan bahwa kontrak transaksi properti tidak perlu diaktakan, melainkan dapat dikonfirmasi melalui lantai perdagangan. Bapak Cuong menganalisis bahwa lantai perdagangan merupakan salah satu dari tiga elemen yang membentuk pasar properti, tetapi Undang-Undang Bisnis Properti saat ini belum mengatur dengan baik fungsi lantai perdagangan ketika memungkinkan lantai perdagangan untuk berpartisipasi dalam penjualan dan pembelian, bukan hanya perantara. "Seharusnya lantai perdagangan hanya menjadi perantara, tetapi sekarang menjadi tempat jual beli, dan orang-orang menyebutnya "lempar tangkap" yang mengganggu pasar," tegas Bapak Cuong.

Dari sana, Wakil Cuong mengusulkan agar undang-undang tersebut diatur lebih ketat. Bursa hanya menjalankan fungsi perantara dan bertanggung jawab atas informasi yang diberikan kepada nasabah dan negara. Di saat yang sama, bursa tidak diperbolehkan berpartisipasi dalam jual beli dan hanya menerima biaya, termasuk biaya konfirmasi transaksi yang setara dengan biaya notaris dan biaya pialang sesuai perjanjian. Menurut Bapak Cuong, pendekatan ini memberikan tanggung jawab kepada bursa untuk menjalankan perannya sebagai pialang dengan baik, memberi nasihat kepada nasabah, dan memberikan informasi pasar kepada negara.

Dalam debat dengan Deputi Cuong, Deputi Nguyen Van Than (delegasi Thai Binh) mengatakan bahwa notaris saat ini memiliki banyak masalah, tetapi jika notaris diabaikan atau lantai perdagangan diberi wewenang lebih besar, "itu sangat berbahaya". Bapak Than menyarankan agar transaksi hanya dikonfirmasi melalui notaris, dan bahwa lantai perdagangan tidak dapat mewakili hukum negara.

Ia mengatakan bahwa Deputi Hoang Van Cuong "berpikir secara teoritis" ketika mengusulkan pelarangan lantai perdagangan untuk berpartisipasi dalam jual beli. "Pada kenyataannya, pelarangan itu mustahil karena orang punya banyak cara untuk jual beli melalui harga yang mereka ketahui. Para deputi semua tahu bahwa di masa lalu, gedung-gedung tinggi, terutama yang dimiliki perusahaan milik negara atau perusahaan swasta besar, akan bertanya kepada investor keesokan harinya dan mengatakan bahwa mereka sudah terjual habis, tetapi ketika mereka pergi ke lantai real estat, mereka masih tersedia dengan harga tinggi, bahkan satu setengah atau dua kali lipat. Itu sangat berbahaya," kata Bapak Than dan mengusulkan agar lantai perdagangan tetap gratis, "anggur yang baik tidak perlu semak belukar", jika transaksinya bagus, pelanggan akan datang, jika tidak bagus, pelanggan tidak akan datang.

Setelah menerima pendapat para delegasi, Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh mengatakan bahwa semua delegasi ingin meningkatkan kualitas dan profesionalisme lantai perdagangan. Oleh karena itu, komite perancang akan mempertimbangkan bagaimana lantai perdagangan dapat berfungsi sebagai perantara dan tidak berpartisipasi langsung dalam jual beli, yang dapat mengganggu pasar.

Haruskah kita menerima uang muka apartemen sebelum membangun pondasi?

Terkait transaksi perumahan masa depan, rancangan undang-undang ini mengusulkan dua opsi. Pertama, investor diperbolehkan menerima uang muka dari pelanggan ketika proyek telah memenuhi semua persyaratan operasional (termasuk salah satu dokumen berikut: hak guna lahan, izin mendirikan bangunan, dokumen penerimaan pondasi untuk apartemen atau bangunan campuran dengan rumah, dll.). Kedua, investor diperbolehkan menerima uang muka ketika proyek telah memiliki desain dasar yang telah ditaksir dan memiliki salah satu dokumen: hak guna lahan; jumlah uang muka maksimum tidak melebihi 10% dari harga jual atau harga sewa beli.

Wakil Tran Hong Nguyen (delegasi Binh Thuan) berpendapat bahwa pengaturan berdasarkan opsi 1 lebih aman bagi nasabah. Menurutnya, jika uang muka disetor langsung sejak proyek dinilai desain dasarnya, akan memakan waktu yang sangat lama sejak diterimanya uang muka hingga proyek benar-benar terlaksana. Sementara itu, pasar properti belakangan ini mengalami banyak perkembangan yang rumit. Masih banyak investor properti yang memanfaatkan uang muka dan kontrak kontribusi modal untuk memobilisasi modal secara sewenang-wenang, sehingga menimbulkan kekacauan. Banyak proyek yang setelah menerima uang muka, bahkan setelah 5 tahun, bahkan 10 tahun, belum terlaksana.

Sebaliknya, Wakil Pham Van Hoa (delegasi Dong Thap) mendukung pilihan opsi 2, karena "investor sangat menyukainya dan nasabah juga menerimanya". Bapak Hoa menganalisis bahwa investor tidak selalu memiliki modal 100%, dan juga harus meminjam dari bank untuk memulai proyek. Uang muka sebesar 10% tidak besar dibandingkan dengan nilai rumah, sehingga menciptakan kondisi bagi investor untuk memiliki dana guna melaksanakan proyek, sekaligus membangun kepercayaan antara kedua belah pihak, belum lagi nasabah yang menyetor juga bisa mendapatkan diskon. "Ketika investor memiliki salah satu dokumen hak guna tanah, keputusan untuk menyewa tanah dan membayar biaya penggunaan tanah, saya pikir investor tersebut tidak curang," kata Bapak Hoa.

Delegasi Pham Van Hoa (Delegasi Dong Thap)

Senada dengan itu, Wakil Nguyen Thi Viet Nga (delegasi Hai Duong) juga mengusulkan opsi 2, karena opsi ini akan menciptakan kondisi bagi bisnis dan investor untuk berkembang. Ibu Nga mengakui bahwa meskipun opsi ini dapat menimbulkan lebih banyak risiko bagi nasabah, hal tersebut dapat diatasi dengan memperketat manajemen dan meningkatkan tanggung jawab instansi pemerintah. Sebaliknya, opsi 1 akan lebih aman bagi nasabah, tetapi di saat yang sama, akan mempersempit peluang bagi bisnis, yang tampaknya bertentangan dengan dorongan dan menciptakan mekanisme bagi bisnis untuk berkembang.

Delegasi Huynh Thi Phuc (delegasi Ba Ria-Vung Tau) mengusulkan untuk menetapkan jumlah simpanan tidak melebihi 5%, bukan 10% seperti dalam draf. Jumlah ini cukup bagi deposan dan penerima simpanan untuk saling menjaga kepercayaan, menyadari komitmen mereka, dan sekaligus memastikan bahwa simpanan tersebut bukan untuk tujuan mobilisasi modal.

Ketua Komite Ekonomi, Vu Hong Thanh, mengatakan bahwa kedua opsi memiliki aspek positif dan negatif. Opsi 1 memiliki aspek positif karena dapat melindungi kepentingan pihak yang lemah, yaitu pembeli, tetapi dari sisi bisnis, akses ke calon investor tidak dapat dijamin. Opsi 2 memiliki aspek positif karena menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi bisnis, tetapi dari desain dasar hingga izin konstruksi, terdapat banyak tahapan yang diperlukan dan dapat tertunda, sehingga memengaruhi kepentingan masyarakat. "Jika belum jelas atau belum disepakati, kami mengusulkan agar isi perjanjian ini diputuskan melalui pemungutan suara agar Majelis Nasional dapat memberikan pendapatnya," ujar Bapak Thanh.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm