Perusahaan meninggalkan proyek hanya karena peraturan lahan

Tinggalkan proyek karena tidak dapat diselesaikan

Menurut data Kementerian Konstruksi , pada kuartal kedua tahun 2023, hanya 15 proyek perumahan komersial baru yang telah mendapatkan izin di seluruh Indonesia. Dari jumlah tersebut, terdapat 7 proyek di wilayah Utara, 3 proyek di wilayah Tengah, dan 5 proyek di wilayah Selatan.

Setelah sekitar satu tahun Pemerintah terus-menerus menghilangkan kesulitan, pasar real estat masih belum menyelesaikan masalah pasokan karena 70% masalah proyek disebabkan oleh masalah hukum.

Meskipun rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi diharapkan dapat menciptakan momentum hukum bagi sektor properti, para pelaku bisnis khawatir bahwa beberapa regulasi akan menjadi hambatan dalam pemulihan pasar.

Khususnya, Pasal 128 Pasal b dan Pasal 6 mengatur pemanfaatan tanah untuk melaksanakan proyek pembangunan sosial ekonomi melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau perjanjian pemilikan hak guna tanah.

Dengan demikian, dalam hal pemanfaatan tanah untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, maka harus dibuat perjanjian tentang penerimaan hak guna usaha: tanah tempat tinggal atau tanah tempat tinggal dan tanah bukan tempat tinggal yang telah dibayar retribusi penggunaan tanah atau telah dibayar sewa tanah satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa.

Sebagai sebuah bisnis yang terpaksa meninggalkan sebuah proyek karena peraturan lahan perumahan, berbagi dengan reporter VietNamNet, Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Dewan Direksi Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) mengatakan bahwa perusahaannya seharusnya mengerjakan proyek seluas 4 hektar di Ha Dong (Hanoi) dan sebuah proyek di Distrik 12 (HCMC)... Akan tetapi, ia harus menyerah karena ia telah mengerjakannya selama beberapa tahun tanpa hasil, dan tidak ada seorang pun yang menyelesaikan masalah tersebut hanya karena peraturan lahan perumahan.

Perusahaan-perusahaan membatalkan proyek hanya karena peraturan lahan perumahan. (Foto: Hoang Ha)

Menurut Bapak Hiep, mulai tahun 2021, Keputusan Presiden Nomor 30 (yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Keputusan Presiden Nomor 99/2015 yang merinci dan mengatur pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Perumahan - PV) menetapkan bahwa konversi lahan lain menjadi lahan perumahan harus memiliki sekurang-kurangnya lahan perumahan yang jumlahnya sedikit, dan hal ini sangat sulit dilaksanakan.

Inilah alasan mengapa ratusan proyek terbengkalai dan tidak dapat dikonversi. Bahkan dalam kasus masyarakat yang menggunakan lahan tersebut, perencanaannya sudah ada, tetapi tidak dapat dikonversi karena tidak ada satu meter persegi pun lahan di sana.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi seharusnya mempertimbangkan mana yang wajar untuk dipertahankan dan mana yang tidak wajar untuk diubah. Namun, Pasal 128 diulang, saya pikir ini sangat sulit bagi bisnis yang mengembangkan proyek perumahan; komite perancang seharusnya menyadari hal itu," kata Bapak Hiep.

Sementara itu, Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Mien Bac, mengatakan bahwa peraturan tersebut menciptakan kendala bagi lembaga-lembaga negara.

Pak Quyet memberi contoh: sebuah distrik ingin merencanakan sebuah proyek, tetapi proyek tersebut tidak berlokasi di lahan pemukiman. Bisakah distrik-distrik tersebut membuat rencana untuk melelangnya?

Saya khawatir instansi pemerintah sendiri juga akan kesulitan jika terjadi tumpang tindih peraturan perundang-undangan. Sedangkan untuk pelaku usaha, ketika merencanakan lahan tanpa lahan permukiman, sebagian besar lahan tersebut merupakan lahan komersial, lahan untuk penanaman pohon... yang terletak di dekat permukiman, dan berada di area yang direncanakan untuk permukiman. Pada saat itu, jika tidak ada lahan permukiman, pelaku usaha tidak akan dapat merencanakan, meskipun perencanaan tersebut mencakup lahan permukiman, namun kondisi lahan tersebut belum dikonversi menjadi lahan permukiman. Hal-hal ini akan menyebabkan banyak kesulitan dan komplikasi bagi pelaku usaha yang mengembangkan proyek properti,” ujar Bapak Quyet.

Lebih jauh, kata pemimpin ini, di Hanoi pun, saat ini pembangunannya sudah meluas ke sabuk 3, sabuk 4... tapi kan di sabuk 3 itu kan banyak sekali lahan pertanian, kalau diatur seperti di draft, lahan akan terbuang sia-sia, karena di daerah itu memang direncanakan untuk lahan pemukiman, bisa saja dibangun gedung-gedung tinggi dan gedung-gedung rendah tapi tidak ada satu meter pun lahan pemukiman yang tersedia, ujung-ujungnya akan macet.

Bapak Vu Kim Giang, Ketua Dewan Direksi SGO Group Corporation (SGO Group), bertanya: Jika ketentuan dalam rancangan tersebut disahkan, akan ada banyak dampak, karena asal usul lahan dari masa lalu sebagian besar saling terkait. Jika dalam keseluruhan proyek terdapat beberapa jenis lahan seperti lahan pertanian, lahan produksi, dll., bagaimana penanganannya?

“Saya khawatir jika rancangan peraturan perundang-undangan ini disahkan, kita harus menyesuaikan rencana tata ruang dan rencana zonasi di setiap daerah, karena sebelumnya banyak daerah yang hampir sepenuhnya memperbarui tata ruang di setiap wilayahnya,” ujar Bapak Giang.

Dampak terhadap pasokan perumahan dan harga perumahan perkotaan

Berbicara kepada reporter VietNamNet, Pengacara Nguyen Thanh Ha, Ketua Perusahaan SBLaw, menilai bahwa peraturan tersebut akan menyebabkan "penyumbatan" dan kesulitan yang lebih besar bagi pasar properti karena ratusan proyek lama harus menyelesaikan masalah hukum; sementara proyek baru juga sulit diimplementasikan, yang mengakibatkan pasokan perumahan semakin berkurang.

Pengacara tersebut menganalisis bahwa sulit untuk memiliki lahan di lahan yang diminta untuk mengubah peruntukan lahan demi pelaksanaan proyek. Sementara itu, sebagian besar proyek pengembangan real estat baru saat ini dilaksanakan di atas dana awal lahan pertanian, lahan non-pertanian, lahan produksi, dan jenis lahan lainnya.

Kesulitan regulasi hanya disadari jika terdapat lahan non-pertanian yang bukan lahan perumahan dan telah membayar biaya penggunaan lahan atau sewa lahan sekali selama masa sewa. Namun kenyataannya, sebagian besar proyek yang ada saat ini dilaksanakan dalam bentuk badan usaha yang membayar sewa lahan setiap tahun. Oleh karena itu, dengan proyek yang membayar sewa lahan setiap tahun, mustahil untuk mengembangkan proyek properti.

Selain itu, peraturan tersebut juga mempersulit negosiasi pengalihan proyek untuk melaksanakan proyek perumahan komersial karena peraturan tersebut hanya berlaku untuk tanah nonpertanian, bukan tanah perumahan, yang sudah dipungut biaya penggunaan tanah atau sudah dibayar sewa tanah satu kali untuk seluruh masa sewa.

Faktanya, peraturan saat ini mendorong investor untuk menegosiasikan pengalihan hak penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek perumahan perkotaan dan komersial; namun, persyaratan untuk memiliki lahan non-pertanian yang sewa lahannya telah dibayar penuh akan mencegah banyak proyek dialihkan.

Jika mengikuti poin b, klausul 1 dan klausul 6, pasal 128 RUU Pertanahan, badan usaha tidak akan dapat melaksanakan proyek perumahan komersial. Hal ini akan memengaruhi pasokan apartemen dan harga perumahan perkotaan.

Peraturan ini juga bertentangan dengan pedoman yang berlaku untuk menghilangkan hambatan hukum bagi proyek tersebut, karena lebih sempit daripada peraturan yang berlaku dalam Undang-Undang No. 03/2022/QH15 yang mengubah 9 undang-undang, termasuk mengubah Pasal 1, Pasal 23 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014 tentang jenis tanah yang digunakan untuk perumahan komersial. Oleh karena itu, peraturan tersebut menetapkan bahwa badan usaha disetujui untuk kebijakan investasi; sementara itu, investor dalam proyek perumahan komersial disetujui jika mereka memiliki hak guna lahan atau menerima hak guna lahan untuk lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lain yang bukan lahan perumahan yang memenuhi persyaratan izin alih fungsi lahan untuk melaksanakan proyek investasi," ujar Bapak Ha.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan: Banyak pendapat masih mengkhawatirkan pemulihan lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi. Banyak anggota DPR masih mengkhawatirkan ketentuan pemulihan lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen).

Sumber: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html