Perusahaan meninggalkan proyek hanya karena peraturan lahan perumahan

Tinggalkan proyek karena tidak dapat diselesaikan

Data dari Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa pada kuartal kedua tahun 2023, hanya 15 proyek perumahan komersial baru yang mendapatkan izin secara nasional. Dari jumlah tersebut, 7 proyek berada di wilayah Utara, 3 proyek di wilayah Tengah, dan 5 proyek di wilayah Selatan.

Setelah sekitar satu tahun Pemerintah terus-menerus menghilangkan kesulitan, pasar real estat masih belum menyelesaikan masalah pasokan karena 70% masalah proyek disebabkan oleh masalah hukum.

Sementara rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi diharapkan dapat menciptakan momentum hukum bagi sektor properti, para pelaku bisnis khawatir bahwa beberapa regulasi akan menjadi hambatan dalam pemulihan pasar.

Khususnya, Pasal 128 Pasal b dan Pasal 6 mengatur pemanfaatan tanah untuk melaksanakan proyek pembangunan sosial ekonomi melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau perjanjian pemilikan hak guna tanah.

Dengan demikian, dalam hal pemanfaatan tanah untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial, maka dibuatlah perjanjian untuk menerima hak guna usaha: tanah tempat tinggal atau tanah tempat tinggal dan tanah bukan tempat tinggal yang telah dibayar retribusi penggunaan tanah atau tanah sewa yang telah dibayar satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa.

Sebagai perusahaan yang terpaksa membatalkan proyek karena terbentur peraturan lahan perumahan, kepada PV VietNamNet, Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Dewan Direksi Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) mengatakan bahwa perusahaannya seharusnya mengerjakan proyek seluas 4 hektar di Ha Dong (Hanoi) dan proyek di Distrik 12 (HCMC)... Namun, ia terpaksa menyerah karena telah mengerjakannya selama beberapa tahun tanpa hasil, dan tidak ada yang menyelesaikan masalah tersebut hanya karena terbentur peraturan lahan perumahan.

Perusahaan-perusahaan membatalkan proyek hanya karena peraturan lahan perumahan. (Foto: Hoang Ha)

Menurut Bapak Hiep, mulai tahun 2021, Keputusan Presiden Nomor 30 (yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Keputusan Presiden Nomor 99/2015 yang merinci dan mengatur pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Perumahan - PV) menetapkan bahwa mengubah lahan lain menjadi lahan perumahan harus memiliki setidaknya sebagian kecil lahan perumahan, yang sangat sulit untuk dilaksanakan.

Inilah alasan mengapa ratusan proyek terbengkalai dan tidak dapat dikonversi. Bahkan dalam kasus masyarakat yang menggunakan lahan tersebut, perencanaannya sudah ada, tetapi mereka tidak dapat mengkonversinya karena tidak ada satu meter persegi pun lahan di sana.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi seharusnya mempertimbangkan mana yang wajar untuk dipertahankan dan mana yang tidak wajar untuk diubah. Namun, Pasal 128 diulang, saya pikir ini sangat sulit bagi bisnis yang mengembangkan proyek perumahan; komite perancang seharusnya menyadari hal itu," kata Bapak Hiep.

Sementara itu, Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Mien Bac, mengatakan bahwa peraturan tersebut menciptakan kendala bagi lembaga-lembaga negara.

Pak Quyet memberi contoh: sebuah distrik ingin merencanakan sebuah proyek, tetapi proyek tersebut tidak berlokasi di lahan pemukiman. Bisakah distrik-distrik tersebut membuat rencana untuk melelangnya?

Saya khawatir instansi pemerintah sendiri juga akan kesulitan karena undang-undang yang tumpang tindih. Sedangkan untuk bisnis, ketika merencanakan lahan tanpa lahan perumahan, sebagian besar lahan tersebut merupakan lahan komersial, lahan untuk penanaman pohon... yang terletak di dekat permukiman, dan berada di area yang direncanakan untuk permukiman. Pada saat itu, jika tidak ada lahan perumahan, bisnis tidak akan dapat merencanakan, meskipun perencanaan tersebut mencakup lahan perumahan, tetapi sifat lahan tersebut belum dikonversi menjadi lahan perumahan. Hal-hal ini akan menyebabkan banyak kesulitan dan komplikasi bagi bisnis yang mengembangkan proyek properti,” ujar Bapak Quyet.

Lebih jauh, kata pemimpin ini, di Hanoi pun, saat ini sedang gencar pembangunan ke sabuk 3, sabuk 4... tapi kan di sabuk 3 itu, banyak sekali lahan pertanian, kalau diatur seperti dalam draft, lahan akan terbuang sia-sia, karena di daerah itu memang diperuntukkan untuk lahan perumahan, bisa dibangun gedung-gedung tinggi dan gedung-gedung rendah, tapi kalau tidak ada satu meter pun lahan perumahan yang ada, ya ujung-ujungnya akan terjadi deadlock.

Bapak Vu Kim Giang, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan SGO Group (SGO Group), bertanya: Jika ketentuan dalam rancangan tersebut disahkan, akan ada banyak dampak, karena asal usul lahan dari masa lalu sebagian besar saling terkait. Jika dalam keseluruhan proyek terdapat sebagian jenis lahan seperti lahan pertanian, lahan produksi, dll., bagaimana penanganannya?

“Saya khawatir jika rancangan peraturan perundang-undangan ini disahkan, kita harus menyesuaikan kembali rencana tata ruang dan rencana zonasi di setiap daerah, karena sebelumnya banyak daerah yang hampir sepenuhnya memperbarui tata ruang di setiap wilayahnya,” ujar Bapak Giang.

Dampak terhadap pasokan perumahan dan harga perumahan perkotaan

Berbicara kepada reporter VietNamNet, Pengacara Nguyen Thanh Ha, Ketua Perusahaan SBLaw, menilai bahwa peraturan di atas akan menyebabkan "penyumbatan" dan kesulitan yang lebih besar bagi pasar real estat ketika ratusan proyek lama harus menyelesaikan masalah hukum; dan proyek-proyek baru juga sulit dilaksanakan, yang akan menyebabkan pasokan perumahan semakin berkurang.

Pengacara tersebut menganalisis bahwa kesulitannya terletak pada peraturan yang mewajibkan adanya lahan perumahan di atas lahan yang mengajukan alih fungsi lahan untuk melaksanakan proyek tersebut. Sementara itu, sebagian besar proyek pengembangan real estat baru saat ini dilaksanakan di atas lahan awal yang terdiri dari lahan pertanian, lahan non-pertanian, lahan produksi, dan jenis lahan lainnya.

Kesulitan regulasi hanya disadari jika terdapat lahan non-pertanian yang bukan lahan perumahan dan telah membayar iuran penggunaan lahan atau sewa lahan sekali untuk seluruh masa sewa. Namun kenyataannya, sebagian besar proyek yang ada saat ini dilaksanakan dalam bentuk badan usaha yang membayar sewa lahan setiap tahun. Oleh karena itu, dengan proyek yang membayar sewa lahan setiap tahun, mustahil untuk mengembangkan proyek properti.

Selain itu, peraturan tersebut juga mempersulit negosiasi pengalihan proyek untuk melaksanakan proyek perumahan komersial karena peraturan tersebut hanya berlaku untuk tanah nonpertanian, bukan tanah perumahan, yang sudah dipungut biaya penggunaan tanah atau sudah dibayar sewa tanah satu kali untuk seluruh masa sewa.

Faktanya, peraturan saat ini mendorong investor untuk menegosiasikan pengalihan hak penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek perumahan perkotaan dan komersial; namun, persyaratan untuk memiliki lahan non-pertanian yang sewa lahannya telah dibayar penuh akan membuat banyak proyek tidak mungkin untuk dikonversi.

Jika sesuai dengan poin b, klausul 1 dan klausul 6, pasal 128 RUU Pertanahan, badan usaha tidak akan dapat melaksanakan proyek perumahan komersial. Hal ini akan memengaruhi pasokan apartemen dan harga perumahan perkotaan.

Peraturan ini juga bertentangan dengan pedoman yang berlaku untuk menghilangkan hambatan hukum bagi proyek tersebut, karena lebih sempit daripada peraturan yang berlaku dalam Undang-Undang No. 03/2022/QH15 yang mengubah 9 undang-undang, termasuk mengubah Pasal 1, Pasal 23 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014 tentang jenis tanah yang digunakan untuk perumahan komersial. Oleh karena itu, peraturan tersebut menetapkan bahwa badan usaha disetujui untuk kebijakan investasi; sementara itu, investor dalam proyek perumahan komersial disetujui jika mereka memiliki hak guna lahan atau menerima hak guna lahan untuk lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lain yang bukan lahan perumahan yang memenuhi persyaratan izin alih fungsi lahan untuk melaksanakan proyek investasi," ujar Bapak Ha.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan: Banyak pendapat masih mengkhawatirkan pemulihan lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi . Banyak anggota DPR masih mengkhawatirkan ketentuan pemulihan lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen).

Sumber: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html