Uang murah mengalir deras ke sektor real estat: Peluang investasi atau risiko potensial?

Properti menghadapi "dorongan"?

Dalam 8 bulan pertama tahun 2025, perekonomian Vietnam "dipompa" sekitar 1,8 miliar VND, menyebabkan suku bunga rendah tetap berada di titik terendah. Arus kas yang melimpah dengan cepat menemukan tempat berlindung seperti saham dan terutama properti. Per 30 Juni, kredit properti yang beredar mencapai 3,18 miliar VND, 2,4 kali lebih tinggi dibandingkan akhir tahun 2024 dan menyumbang 18,5% dari total utang yang beredar di seluruh sistem. Khususnya, beberapa bank yang memberikan pinjaman untuk properti menyumbang lebih dari 64% dari total utang yang beredar.

Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE), berkomentar bahwa modal murah telah menciptakan dorongan yang nyata bagi sektor real estat, dikombinasikan dengan faktor-faktor pendorong jangka panjang seperti infrastruktur jalan raya, investasi asing langsung (FDI) ke Vietnam, pariwisata , dan peningkatan pendapatan. Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir, setiap proyek investasi publik seperti jalan raya, bandara, dan jembatan sungai tidak hanya mengubah konektivitas regional tetapi juga langsung memicu kenaikan harga tanah di sekitarnya.

Sementara permintaan riil untuk perumahan terjangkau belum terpenuhi, modal mengalir ke proyek-proyek mewah, resor, atau lahan spekulatif yang kemudian ditinggalkan.

Pada saat yang sama, arus FDI mengalir deras ke Vietnam seiring perusahaan-perusahaan global merestrukturisasi rantai pasokan mereka, yang meningkatkan permintaan akan properti industri, logistik, perkantoran, dan bahkan pasar perumahan bagi para ahli. Pemulihan pariwisata juga menciptakan "dorongan" bagi properti resor, sementara pendapatan masyarakat secara bertahap meningkat, memperkuat daya beli perumahan mereka.

“Bisa dikatakan bahwa sektor properti sedang menghadapi ‘angin positif’, baik dari kebijakan moneter maupun dinamika makroekonomi, sehingga pasar properti 2025 menjadi pilihan prioritas arus kas pada periode ini,” ujar Dr. Luong.

Menganalisis alasan momentum pasar, Bapak Nguyen Quang Huy - Direktur Eksekutif Fakultas Keuangan dan Perbankan, Universitas Nguyen Trai, mengatakan bahwa investasi publik dalam infrastruktur utama seperti Jalan Tol Utara-Selatan, bandara internasional, jembatan sungai, atau kereta api berkecepatan tinggi telah memperluas ruang untuk pembangunan perkotaan dan kawasan industri, sekaligus meningkatkan nilai lahan di kawasan penghubung baru. Selain itu, gelombang FDI ke Vietnam terus mengalir deras seiring dengan posisi Vietnam dalam rantai pasokan global yang semakin tinggi. Hal ini tidak hanya meningkatkan permintaan akan lahan industri, gudang, dan perkantoran, tetapi juga menciptakan pasar perumahan bagi para ahli asing.

Banyak villa terbengkalai di komune An Khanh, kota Hanoi .

Selain itu, menurut Bapak Huy, pemulihan pariwisata yang kuat juga telah menjadikan Vietnam destinasi yang menarik, mendorong pertumbuhan properti resor, hotel, dan perdagangan. Khususnya, perekonomian dan pendapatan masyarakat telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir, menciptakan fondasi yang kokoh bagi daya beli perumahan. Oleh karena itu, dalam konteks aliran dana keluar dari tabungan dan saluran emas, investasi properti telah muncul sebagai saluran yang aman dan berpotensi menarik modal.

Leverage keuangan dan potensi risiko

Selain modal yang terjangkau, banyak investor telah meluncurkan paket pinjaman rumah dengan dukungan finansial, dengan masa tenggang pokok hingga 5 tahun, dan hanya perlu membayar 10-30% dari nilai awal apartemen. Hal ini menguntungkan bagi pembeli sungguhan, tetapi juga membuka jalan bagi spekulan untuk memanfaatkan leverage keuangan.

Dengan apartemen senilai 3 miliar VND, dengan ekuitas hanya 600-900 juta VND, spekulan dapat mengharapkan keuntungan 450-600 juta VND setelah 1-2 tahun, setara dengan tingkat bunga 50-70%. Selama masa "panas", banyak orang bahkan melipatgandakan keuntungan mereka bahkan sebelum menerima rumah.

Daya tarik keuntungan telah menarik gelombang investor F0 ke pasar. Mereka menahan barang, menunggu harga naik, menciptakan spiral "kelangkaan - harga tinggi - transaksi virtual". Hal ini membuat pasar menjadi semarak secara artifisial, tetapi menyembunyikan risiko ketidakstabilan jangka panjang.

Selain itu, beberapa perusahaan "menghindari hukum", meminjam modal atas nama produksi dan bisnis, tetapi pada kenyataannya justru mengalirkannya ke sektor properti, sehingga menciptakan distorsi dalam alokasi kredit. Hal ini tidak hanya mengurangi efisiensi aliran modal untuk produksi riil, tetapi juga mendorong pasar properti ke kondisi terlalu panas, yang dengan mudah menyebabkan gelembung properti.

Dr. Tran Xuan Luong memperingatkan: "Modal murah mengalir deras ke sektor properti, mendorong harga jual banyak proyek jauh melampaui nilai riilnya. Banyak bisnis juga memanfaatkan kedok produksi untuk meminjam modal dan kemudian beralih ke properti, yang menyebabkan distorsi pasar."

Kenyataannya, banyak proyek dijual dengan harga 5-7 kali lipat pendapatan masyarakat. Perbedaan ini menunjukkan ketidakseimbangan yang serius antara penawaran dan permintaan. Sementara permintaan riil untuk perumahan terjangkau belum terpenuhi, modal mengalir ke proyek-proyek mewah, resor, atau lahan spekulatif yang kemudian terbengkalai.

Yang lebih berbahaya, mentalitas "berselancar" kembali. Investor kecil meminjam modal jangka pendek untuk membeli dan menjual, mendorong likuiditas virtual. Jika suku bunga tiba-tiba naik lagi atau kredit diperketat, kelompok ini akan berada di bawah tekanan terbesar untuk membayar utang, dengan risiko "keruntuhan" menyebar ke seluruh sistem. Sejarah pasar properti Vietnam telah menyaksikan banyak "demam tanah" dan kemudian membeku, meninggalkan konsekuensi serius bagi bisnis, bank, dan masyarakat," analisis Bapak Luong.

Senada dengan itu, ekonom Nguyen Quang Huy memperingatkan bahwa meskipun pasar properti sedang ramai, masih terdapat banyak potensi risiko. Pertama, risiko kenaikan harga tanah yang melampaui daya beli. Ketika terlalu banyak uang terkonsentrasi di beberapa area, harga tanah dapat melonjak lebih cepat daripada pendapatan, yang menyebabkan ketidakseimbangan pasokan dan permintaan. Kedua, likuiditas yang tidak merata, tidak semua produk mudah dijual kembali, terutama proyek yang jauh dari infrastruktur atau dengan dokumen hukum yang belum lengkap. Terakhir, risiko psikologi massa, banyak orang dapat mengikuti tren, tetapi ketika pasar menyesuaikan diri, mereka mudah terjerumus ke dalam tekanan finansial.

Bapak Nguyen Quang Huy, Direktur Eksekutif Fakultas Keuangan dan Perbankan, Universitas Nguyen Trai

Para ahli mengatakan pasar membutuhkan solusi untuk mengelola dan mengendalikan aliran modal ke sektor properti, terutama segmen spekulatif, guna mencegah gelembung properti. Hanya ketika modal investasi kembali ke area yang menciptakan nilai riil, perekonomian dapat mempertahankan pembangunan yang seimbang dan berkelanjutan.

vov.vn

Sumber: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html