Transaksi stagnan tapi harga jual apartemen Hanoi masih naik seperti “kerasukan”

(Dan Tri) - Para ahli mengatakan bahwa kenaikan harga apartemen yang terus berlanjut telah menyebabkan orang-orang menunda sementara rencana pembelian mereka. Namun, harga jual apartemen terus meningkat meskipun terdapat kesulitan dalam transaksi.

Pembeli rumah kesulitan di tengah badai harga

Menurut survei oleh wartawan Dan Tri , selama sebulan terakhir, harga jual apartemen di Hanoi terus mengalami tren kenaikan.

Sebuah rumah seluas 64 m2 dengan 2 kamar tidur di proyek Vinhomes Smart City ditawarkan untuk dijual pada pertengahan Oktober dengan harga sekitar 4,2 miliar VND. Hingga saat ini, harga apartemen ini terus meningkat menjadi 4,6 miliar VND.

Atau di proyek Thang Long Nomor 1, sebuah apartemen seluas 87 m2 dengan 2 kamar tidur diiklankan untuk dijual pada awal Oktober seharga 5,7 miliar VND. Namun, harga apartemen ini kini telah naik menjadi 6 miliar VND.

Menurut data dari unit penelitian, harga jual rata-rata apartemen primer di seluruh pasar Hanoi telah meningkat secara signifikan, dari 40 juta VND/m2 pada awal 2022 menjadi sekitar 72 juta VND/m2 pada kuartal ketiga tahun ini.

Khususnya, harga rata-rata proyek yang baru dibuka pada kuartal ini mencapai sekitar 70 juta VND/m2 (tidak termasuk PPN dan biaya pemeliharaan), karena pasokan apartemen yang baru dibuka pada kuartal tersebut sebagian besar tercatat pada segmen kelas atas dan mewah, yang mencakup 100% pangsa pasar.

Karena membutuhkan rumah, Bapak Nguyen Van Ngu (dari Nam Dinh ) mengatakan bahwa selama 3 bulan terakhir, keluarganya terus-menerus mencari apartemen di distrik Nam Tu Liem dan Ha Dong. Dengan dana 3 miliar VND, Bapak Ngu berencana membeli apartemen seluas sekitar 65-70 meter persegi, yang dirancang dengan 2 kamar tidur. Namun, semakin ia mencari, semakin ia merasa terjebak dalam "matriks harga apartemen".

"Apartemen yang sama belum terjual, tetapi harga yang ditawarkan pemiliknya lebih tinggi dari sebelumnya. Misalnya, sebuah rumah seluas 68 m² di My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) diiklankan untuk dijual pada bulan September dengan harga sekitar 3,3 miliar VND. Rumah yang sama ditawarkan oleh pemiliknya seharga 3,7 miliar VND," ujarnya. Sementara harga apartemen terus "naik-turun", Bapak Ngu untuk sementara menunda rencananya membeli rumah dan menunggu harganya mereda.

Atau seperti yang dikatakan Bapak Tran Van Cuong (dari Bac Giang ), selama 2 bulan terakhir keluarganya telah pergi melihat-lihat rumah di banyak proyek apartemen di Hanoi. Namun, Bapak Cuong terkejut karena harga jual apartemen yang diberikan pemiliknya semakin tinggi dengan cepat.

Beberapa orang menghentikan rencana mereka untuk membeli rumah karena harga jualnya meningkat pesat (Ilustrasi: Tran Khang).

Sepuluh hari yang lalu, Bapak Cuong ditawari harga oleh pemilik sebuah apartemen di Distrik Hoang Mai (Hanoi) seluas 72m2 dengan 2 kamar tidur seharga 4,3 miliar VND, setara dengan 60 juta VND/m2. Namun, baru-baru ini, pemilik apartemen tersebut memberi tahu Bapak Cuong bahwa harganya telah naik menjadi 4,7 miliar VND.

"Kenaikan harga apartemen yang pesat membuat saya bertanya-tanya, apakah sebaiknya saya beli sekarang atau menunggu sampai stabil. Kalau saya beli sekarang, harganya mungkin akan turun lagi, karena sudah naik. Kalau tidak beli, saya khawatir harga apartemen akan terus naik," ujarnya.

Menurut data unit riset pasar, harga jual rata-rata apartemen secara nasional pada kuartal pertama tahun 2021 adalah 35 juta VND/m2. Pada kuartal ketiga tahun 2024, harga jual telah meningkat menjadi 51 juta VND/m2. Dengan demikian, dalam 4 tahun, harga apartemen telah meningkat sebesar 45%, atau lebih dari 10% per tahun.

Mengapa harga apartemen "sangat tinggi"?

Pakar real estate Nguyen Quoc Anh mengatakan bahwa ada banyak alasan yang menyebabkan kenaikan harga yang tinggi di segmen apartemen.

Pertama, pasar properti bersifat siklus. Khususnya, harga apartemen meningkat karena pasar sedang dalam fase pemulihan. Sebelumnya, pada pertengahan 2024, unit ini memprediksi pemulihan untuk setiap jenis properti, dengan jenis properti pertama yang akan pulih adalah produk residensial.

Setelah melewati masa sulit, psikologi investor di pasar properti sangat lemah. Ketakutan terbesar saat berinvestasi bukanlah penurunan harga properti, melainkan ketakutan akan likuiditas produk properti tersebut. Oleh karena itu, investor kini mencari properti dengan status hukum yang pasti, arus kas yang baik, dan setidaknya dapat disewakan seperti apartemen.

Alasan kedua adalah pasokan belum memenuhi permintaan pasar, padahal permintaan sangat tinggi. Misalnya, di Hanoi, sekitar 100.000-170.000 unit apartemen baru dibutuhkan setiap tahun, sementara pasokan di awal tahun hanya memenuhi sekitar 30.000 unit, dan pada tahun 2023 sekitar 10.000 unit.

Pada saat yang sama, kepadatan penduduk di wilayah perkotaan sangat tinggi. Beberapa negara seperti Korea, Tiongkok,... meskipun memiliki sistem transportasi yang baik dan mudah diakses ke seluruh provinsi dan kota, sebagian besar penduduknya masih tinggal dan bekerja di kota-kota besar. Vietnam pun demikian. Membeli rumah di kota-kota besar tidak pernah mudah. ​​Seiring meningkatnya konsentrasi penduduk, harga rumah menjadi sangat sulit diturunkan.

Selain itu, produk properti semakin terkonsentrasi di segmen harga tinggi. Buktinya, pada awal 2020, segmen kelas atas ke atas (harga di atas 55 juta VND/m2) hanya menyumbang sekitar 6% dari total pasokan. Pada kuartal ketiga tahun ini, produk-produk ini menyumbang sekitar 60%.

Menurut ahli, dalam konteks pasokan rendah di pasar, setelah menghilangkan masalah hukum dan meluncurkan produk, investor terutama fokus pada segmen menengah ke atas (harga di atas 35 juta VND/m2).

"Meluncurkan sebuah proyek membutuhkan waktu yang lama, sementara harga tanah terus meningkat setiap hari, maka wajar jika investor memutuskan untuk meluncurkan apartemen dengan harga mulai dari menengah ke atas," ujar Bapak Quoc Anh.

Sebuah gedung apartemen di Hanoi (Foto: Duong Tam).

Alasan ketiga adalah faktor psikologi pasar. Khususnya, ketika harga apartemen belum naik banyak, orang cenderung menunggu harga turun. Namun, ketika harga naik sekitar 10-20%, semua orang langsung membeli karena takut harga akan terus naik. Hal ini menambah tekanan psikologis, yang menyebabkan pasar kembali menguat.

"Faktanya, pasar sedang sangat panas selama kurang lebih setahun terakhir. Oleh karena itu, alasannya juga karena orang-orang tidak sabar menunggu harga apartemen turun," pungkas Bapak Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), menilai bahwa beberapa waktu terakhir terjadi kenaikan harga apartemen yang tidak biasa, terutama di Hanoi. Fenomena ini tentu saja dipengaruhi oleh kelompok kepentingan, sementara kondisi ekonomi, pasar, dan pendapatan masyarakat belum pulih.

"Harga rumah naik, tapi tidak ada transaksi. Ini mungkin tipuan kelompok investasi yang niatnya tidak jelas," ujar Pak Dinh terus terang.

Menurutnya, kelompok-kelompok kepentingan ini dapat melakukan trik-trik penggelembungan harga karena pasokan apartemen yang bermasalah. Dalam beberapa tahun terakhir, pasar belum memiliki proyek baru yang disetujui untuk mendapatkan izin investasi. Proyek-proyek yang ada di pasar sebagian besar merupakan proyek-proyek lama yang diperjualbelikan kembali. Pasokannya terbatas dan berkualitas buruk, pasokan untuk masyarakat umum dan masyarakat berpenghasilan rendah sangat sedikit, dan struktur produknya tidak sesuai.

Selain itu, sebagian besar pasokan baru terus diselesaikan dengan standar tinggi, dengan biaya investasi dan biaya lahan yang tinggi, dan investor juga mengharapkan keuntungan yang lebih tinggi daripada sebelumnya. Oleh karena itu, harga apartemen primer sangat sulit diturunkan. Tingginya harga apartemen di pasar primer juga menyebabkan harga di pasar sekunder meningkat drastis.

Saat ini, psikologi pembeli rumah secara bertahap menurun karena harga apartemen terus meningkat sejak awal tahun.

Transaksi apartemen telah melambat tetapi diperkirakan akan sulit dikurangi dalam jangka pendek (Foto: Tran Khang).

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Utama EZ Property, mengatakan bahwa belakangan ini, harga apartemen di Hanoi hanya berada di level tertinggi karena perbedaan antara penawaran dan permintaan. Hingga saat ini, harga apartemen di Hanoi telah melampaui puncaknya.

"Saya punya sekelompok teman yang semuanya berpenghasilan tinggi, tetapi melihat harga apartemen saat ini, mereka semua menganggapnya terlalu tinggi, tidak sepadan dengan nilainya, dan sangat sulit diakses," ujarnya.

Harga apartemen terlalu tinggi, sehingga banyak orang menunda rencana membeli rumah karena menganggap harganya tidak wajar. Oleh karena itu, likuiditas apartemen sangat rendah akhir-akhir ini. Bapak Toan memperkirakan bahwa mulai sekarang hingga akhir tahun, harga apartemen hampir tidak akan naik lagi. Namun, penurunan harga apartemen juga akan sangat sulit, kecuali bagi mereka yang membutuhkan uang untuk menurunkan harga agar dapat segera menjualnya.

Nguyen Van Dinh menyatakan bahwa untuk menurunkan harga apartemen di Hanoi, upaya percepatan pembangunan proyek perumahan sosial perlu dilakukan. Regulasi pasokan secara proaktif dengan menggunakan perangkat perencanaan secara efektif, menyesuaikan perencanaan, dan mengalokasikan lebih banyak dana lahan bersih untuk membantu investor melaksanakan proyek perumahan sosial segera setelah perencanaan ditetapkan.

Dalam jangka panjang, untuk menstabilkan harga apartemen khususnya dan produk perumahan pada umumnya, diperlukan partisipasi yang kuat dari Negara. Khususnya, pembangunan infrastruktur transportasi perlu terus digalakkan, yang dapat mempersingkat waktu tempuh dari daerah satelit ke pusat kota. Pasokan dari daerah pinggiran kota akan menurunkan harga perumahan.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm