Konflik yang terus-menerus antara investor dan pembeli rumah

Faktanya, banyak gedung apartemen di Hanoi memiliki masalah yang berkaitan dengan area umum dan pribadi. Konflik ini terutama bermula dari ketidakmampuan para pihak untuk mendefinisikan dan menyepakati area mana yang umum dan mana yang pribadi, sehingga memicu konflik di antara mereka.

Terkait hal ini, peraturan perundang-undangan negara terkait pengelolaan dan pengoperasian gedung apartemen telah memberikan pengaturan yang cukup rinci dan lengkap. Baru-baru ini, telah diterbitkan Surat Edaran Menteri Konstruksi Nomor 05, sebuah dokumen yang menggabungkan dokumen-dokumen terkait pengelolaan dan pengoperasian gedung apartemen.

Menurut Ibu Vu Kieu Hanh, Direktur Manajemen Real Estat Savills Hanoi, konflik dalam proyek apartemen bermula dari kurangnya kelengkapan dan transparansi dokumen yang mengatur penggunaan area umum dan pribadi ketika investor mengembangkan dan membangun proyek; meskipun hal tersebut telah dijelaskan secara jelas dalam dokumen hukum. Hal ini menyebabkan ambiguitas dalam penentuan kepemilikan dan hak guna di kemudian hari.

Banyak gedung apartemen di Hanoi menghadapi masalah terkait area bersama dan pribadi, terutama sengketa area parkir. (Foto: BG)

"Perlu dipahami bahwa semua area yang terkait dengan sistem struktur, koridor, jalur pejalan kaki umum, dan sistem yang tidak terpisahkan merupakan area kepemilikan bersama. Namun, salah satu area yang sering menjadi sengketa di gedung apartemen adalah area parkir," tambah Ibu Hanh.

Berdasarkan Undang-Undang Perumahan 2014, area parkir sepeda, kendaraan difabel, kendaraan bermotor roda dua, dan kendaraan bermotor roda tiga dimiliki dan digunakan bersama oleh pemilik apartemen. Sedangkan untuk area parkir mobil, penyewa/pembeli apartemen dapat membeli atau menyewakannya kembali.

"Pada kenyataannya, di sebagian besar gedung apartemen, pendapatan dari area parkir sepeda motor (kepemilikan bersama) akan dikembalikan ke dana operasional gedung. Namun, bagaimana area ini direncanakan, berapa luas area kepemilikan bersama, dan dari sana, menentukan pendapatan spesifik per kendaraan masih belum jelas. Hal ini menimbulkan perdebatan yang tak berkesudahan," analisis Ibu Hanh.

Untuk menyelesaikan konflik dan membatasi dampak pada tahap selanjutnya, Ibu Hanh menyampaikan bahwa investor perlu mengantisipasi dan menghitung dengan tepat area umum dan pribadi sejak tahap desain, serta menyajikannya secara jelas dalam kontrak penjualan dan laporan ekonomi dan teknis investasi konstruksi. Dewan manajemen perlu memiliki akses ke semua catatan penyelesaian proyek sesuai dengan ketentuan Surat Edaran Konsolidasi 05/VBHN-BXD tentang peraturan pengelolaan dan pemanfaatan gedung apartemen.

Selain itu, Investor perlu bersepakat dengan pihak-pihak terkait untuk menetapkan aturan bagi area dan fasilitas umum. Dari sana, buatlah kesepakatan umum dan konsensus mengenai isi yang terkait dengan hak, penggunaan, dan perlindungan aset untuk menghindari timbulnya sengketa.

Area umum dan pribadi proyek juga sebagian terkait dengan penentuan biaya layanan proyek yang harus dibayarkan oleh setiap pemilik. Menurut Ibu Hanh, peraturan mengenai biaya layanan maksimum untuk proyek apartemen dengan lift di dalam kota tidak boleh melebihi 16.500 VND/m2/bulan.

Biaya layanan juga diwajibkan untuk dicantumkan dalam kontrak penjualan, sehingga pembeli perlu memperhatikan tingkat biaya yang harus dibayarkan oleh pemilik. Hal ini dikarenakan, ketika beroperasi, mentalitas umum penghuni selalu menginginkan transparansi dalam hal tingkat biaya dan bagaimana uang dari biaya layanan yang telah mereka bayarkan digunakan. Hal ini menuntut investor dan unit manajemen untuk memperhatikan hal ini dengan saksama.

Foto ilustrasi. (Sumber: CP)

Para ahli Savills berpendapat bahwa untuk menentukan harga layanan yang tepat, investor dan unit manajemen perlu mempertimbangkan faktor-faktor yang secara langsung memengaruhi biaya penetapan harga layanan gedung apartemen. Biaya ini akan bergantung pada skala, fitur arsitektur, desain, dan peralatan proyek. Setelah memiliki semua informasi yang diperlukan, unit manajemen dapat menghitung biaya operasional yang membentuk biaya layanan.

Meskipun merupakan poin-poin yang sangat kecil dalam rantai kerja unit manajemen operasi, hal ini secara langsung memengaruhi harga satuan biaya operasional. Oleh karena itu, pengelolaannya perlu ketat dan dijalankan oleh unit manajemen operasi yang profesional agar dapat mendukung investor dan penghuni dalam mengoptimalkan biaya pengelolaan serta mewujudkan transparansi dalam kegiatan dan layanan pengelolaan di proyek.

Terlihat bahwa, seiring dengan tren perkembangan pasar perumahan yang pesat di Vietnam, investor perlu memperhatikan pengelolaan dan operasional proyek serta menganggapnya sebagai nilai tambah bagi proyek tersebut, sekaligus solusi untuk menghindari risiko sengketa antar unit terkait. Harga jual produk real estat direncanakan oleh investor sejak tahap sebelum proyek dibentuk dan dioperasikan.

"Namun, faktor menjaga harga bergantung pada kualitas manajemen dan operasional proyek. Oleh karena itu, peran unit manajemen dan operasional menjadi penting dalam konteks semakin banyaknya wilayah perkotaan dengan populasi besar dan pasokan yang melimpah," tegas Ibu Hanh.

Sumber: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html