"Pengereman mendadak" kredit properti tidak bisa turunkan harga rumah

Kementerian Konstruksi sedang meminta masukan atas Rancangan Resolusi Pemerintah tentang mekanisme pengendalian dan pengendalian harga properti. Rancangan tersebut mengusulkan penerapan batas pinjaman untuk pembelian rumah kedua atau lebih (pinjaman maksimum 50% dari nilai kontrak pembelian untuk rumah kedua dan pinjaman tidak lebih dari 30% untuk rumah ketiga).

Berbicara kepada Surat Kabar Elektronik Investasi - Baodautu.vn , seorang pakar ekonomi mengatakan bahwa pengetatan kredit properti untuk kedua dan ketiga kalinya akan menjadi penghambat mendadak bagi kredit properti, yang dapat menyebabkan penurunan likuiditas secara tiba-tiba dan pasar yang membeku. Di masa lalu, pengetatan kredit juga telah menyebabkan krisis pasar properti.

Lebih dari satu dekade yang lalu, pada periode 2011-2013, pasar properti juga mengalami krisis, sebagian akibat pengetatan kredit properti oleh bank-bank, sementara gelembung properti meletus pada 2009-2010. Selama periode tersebut, penyaluran kredit properti diklasifikasikan oleh Bank Negara sebagai "sektor non-produksi" dan diwajibkan untuk membatasi penyaluran kredit. Akibatnya, harga properti turun, tetapi likuiditas juga sangat lesu, pasar hampir membeku. Pengetatan kredit properti kedua dan ketiga, jika diterapkan pada periode saat ini, tidak serta merta akan menurunkan harga rumah karena pasokan yang terbatas, tetapi akan menyebabkan pasar terjerumus ke dalam krisis likuiditas sebelum pulih sepenuhnya," ujar pakar ini.

Dr Le Xuan Nghia, pakar ekonomi.

Dr. Le Xuan Nghia, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri , juga mengatakan bahwa langkah ini sebaiknya tidak diterapkan. Sejak awal tahun, Partai dan Pemerintah telah mengeluarkan serangkaian resolusi, yang mengubah pola pikir dari manajemen administratif menjadi kreasi proaktif, melayani masyarakat dan bisnis. Terkait kredit, Perdana Menteri juga meminta Bank Negara untuk melakukan uji coba penghapusan ruang kredit pada tahun 2026. Dalam konteks ini, penerapan batas pinjaman untuk properti kedua atau lebih tidak sesuai dengan pasar.

Lebih lanjut, menurut pakar ini, berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, bank umum berhak menentukan batas pinjaman mereka sendiri bagi nasabah. Bank Negara atau badan pengelola mana pun tidak boleh mencampuri kebebasan usaha perusahaan. Bank Negara hanya dapat menyediakan perangkat teknis untuk memastikan bank beroperasi dengan aman dan sehat (misalnya, peraturan tentang rasio keamanan modal, batas kredit, klasifikasi utang, dll.).

Selama beberapa dekade terakhir, Bank Negara telah memiliki banyak solusi untuk mengendalikan risiko kredit properti, misalnya, meningkatkan/menurunkan koefisien risiko properti (terkadang hingga 250%), mengurangi proporsi modal jangka pendek yang digunakan untuk pinjaman jangka menengah dan panjang dari 60% menjadi 30%. Faktanya, banyak instrumen pengendalian kredit properti yang tidak efektif, dan modal perbankan masih mengalir deras ke sektor ini.

Namun, menurut Dr. Le Xuan Nghia, hampir tidak ada negara yang mencegah spekulasi properti dengan memperketat kebijakan kredit, melainkan terutama dengan kebijakan perpajakan. Memajaki properti sekunder hanya dapat diterapkan jika terdapat basis data properti yang lengkap. Dengan situasi di Vietnam saat ini, hal ini mustahil.

"Bank bukanlah otoritas, jadi mereka tidak dapat mengetahui berapa banyak properti yang dimiliki peminjam. Bahkan mengenakan pajak atas properti kedua pun tidak mudah. Tiongkok pernah menerapkan pajak rumah kedua, tetapi gagal karena tidak dapat mengendalikan informasi dan tidak dapat menurunkan harga rumah," kata Dr. Le Xuan Nghia.

Menurut pakar tersebut, proses pendataan properti dan penentuan kelas properti mana yang masuk kelas I, II, dan III membutuhkan sumber daya manusia, teknologi, dan waktu yang sangat besar serta tidak dapat dilakukan secara instan.

Terlebih lagi, skala kredit properti di negara kita (sekitar 4 miliar VND, yang mencakup 24% dari total utang yang beredar di seluruh sistem) tidak terlalu besar. Di banyak negara maju, rasio ini bisa mencapai 40%. Tentu saja, di negara lain, kredit properti terutama diperuntukkan bagi individu yang ingin meminjam untuk membeli rumah, sementara investor sering kali mencari modal di pasar obligasi dan saham.

Yang terpenting, menurut ahli ini, bahkan jika kredit real estat diperketat atau rumah kedua dikenakan pajak, harga real estat tidak akan turun jika pasokan terus langka seperti sekarang.

Oleh karena itu, para ahli menyarankan agar daripada memperketat kredit untuk rumah kedua dan ketiga, kita harus fokus pada solusi yang paling layak dan mendasar untuk masalah tersebut, yaitu meningkatkan pasokan real estat, terutama perumahan sosial dan perumahan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Untuk meningkatkan pasokan perumahan sosial dan perumahan murah, isu terpenting terletak pada penghapusan hambatan hukum dan kebijakan yang mendukung pembeli rumah. Saat ini, Bank Negara memiliki paket pinjaman perumahan sosial senilai 145.000 miliar VND, tetapi pencairannya masih sangat kecil. Selain persyaratan dan subjek pinjaman yang ketat, jumlah proyek yang sedikit, dan suku bunga yang tinggi (akibat kurangnya dukungan anggaran) merupakan beberapa alasan yang menyebabkan situasi ini.

Sumber: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html