Pasar Properti 2024: 'Waktu Terbaik untuk Berburu'?

Berkat serangkaian kebijakan dukungan dari Pemerintah dan Bank Negara, sejak paruh kedua tahun 2023, pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda peningkatan volume transaksi di beberapa segmen. Diharapkan pemulihan properti pada tahun 2024 akan terus berlanjut.

Bapak Nguyen Minh Giang, pakar senior manajemen aset klien di KB Securities Vietnam Company, berbagi informasi dengan PV. VietNamNet tentang pasar properti, saham properti, dan prospek di tahun Giap Thin 2024.

Titik terangnya adalah apartemen dan rumah keluarga tunggal.

- Pasar properti menunjukkan tanda-tanda pemulihan pada paruh kedua tahun 2023. Bagaimana penilaian Anda terhadap hal ini?

Bapak Nguyen Minh Giang: Pasar properti pada tahun 2023, menurut pengamatan saya, sedikit membaik pada paruh kedua tahun ini, tetapi masih terlokalisasi dan memiliki diferensiasi yang cukup jelas. Segmen apartemen lama di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh terus mengalami peningkatan harga. Beberapa proyek apartemen kelas menengah yang dibuka untuk dijual telah menarik minat investor untuk berinvestasi.

Selain itu, segmen perumahan swasta juga telah pulih dengan cukup baik. Beberapa provinsi dan kota dengan perkembangan investasi publik yang kuat juga menjadi incaran banyak investor, dan harga jual di area ini juga turun lebih rendah daripada rata-rata. Untuk segmen tanah, tanah suburban, rumah toko, vila resor, ... masih mengalami penurunan.

Majelis Nasional baru saja secara resmi mengesahkan tiga undang-undang penting yang secara langsung memengaruhi industri real estat: Undang-Undang Perumahan (diubah); Undang-Undang Bisnis Real Estat (diubah) dan Undang-Undang Pertanahan (diubah).

Sektor properti sangat bergantung pada faktor hukum, yang pada gilirannya membuka sumber modal dan mempercepat implementasi proyek. Oleh karena itu, para investor berharap bahwa ketiga undang-undang tersebut, yang akan resmi berlaku mulai 1 Januari 2025, akan menjadi pendorong bagi pasar untuk berkembang dan berkelanjutan dalam siklus baru.

Bapak Nguyen Minh Giang, pakar senior manajemen aset klien, KB Vietnam

- Memasuki tahun 2024, bagaimana Anda menilai kelanjutan momentum pemulihan pasar?

Pada tahun 2024, orientasi kebijakan moneter yang longgar terus menjadi faktor penting yang membantu pasar properti mempertahankan momentum pemulihannya. Sejumlah besar simpanan residensial dari akhir 2022 dan awal 2023 akan kembali produktif dan sebagian akan menemukan jalur investasi. Dalam hal ini, properti selalu menjadi prioritas. Ketika kebijakan manajemen stabil dan kepercayaan investor pulih, pasar properti cenderung membaik.

Prospek pasar positif tetapi cenderung terlokalisasi dan terfragmentasi.

Segmen kelas atas seperti vila resor, rumah toko, dll., akan terus suram dan kekurangan investor. Selain itu, segmen spekulatif tanah dan lahan "beras hijau" juga akan terus sepi karena sebagian besar investor yang berpartisipasi di segmen ini menggunakan leverage keuangan yang tinggi, permintaan riil yang rendah, dan prosedur hukum yang masih belum selesai. Situasi kelebihan pasokan di segmen ini sangat besar, sehingga sulit untuk diperbaiki pada tahun 2024.

Selain itu, segmen apartemen di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh menawarkan harga yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rata-rata. Selanjutnya, segmen perumahan individu juga akan terus pulih seiring permintaan riil dari masyarakat.

Harga apartemen terus meningkat di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh karena terbatasnya pasokan dan tingginya permintaan. (Sumber: CBRE)

Menghadapi 3 tantangan

- Menurut Anda, tantangan apa saja yang masih dihadapi pasar properti?

Saya pikir pasar real estat menghadapi tiga tantangan.

Pertama, konteks umum perekonomian. Pada tahun 2024, perekonomian global kemungkinan akan melambat. Di dalam negeri, pertumbuhan kredit pada akhir Oktober 2023 hanya mencapai 7,39% dan baru benar-benar meningkat pesat dalam dua bulan terakhir tahun ini hingga mencapai pertumbuhan 13,7%. Dari hal tersebut, terlihat bahwa permintaan pinjaman baru dari pelaku usaha dan masyarakat sangat rendah, padahal sebelumnya suku bunga cukup tinggi.

Perekonomian dunia secara umum masih berada di area abu-abu. Arus kas domestik sangat rendah. Indeks PMI manufaktur Vietnam telah berada di bawah 50 poin selama beberapa bulan, yang juga merupakan tanda bahwa permintaan ekonomi masih cukup rendah. Oleh karena itu, tidak hanya sektor properti, tetapi semua sektor ekonomi menghadapi tantangan ini.

Kedua, arus kas. Dengan kontribusi lebih dari 21% dari total kredit dalam perekonomian, pada tahun 2023, kredit bisnis properti meningkat lebih pesat dibandingkan tingkat pertumbuhan industri secara umum. Hal ini mencerminkan efektivitas kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan solusi yang membantu bisnis properti mengakses modal.

Pertumbuhan kredit properti diperkirakan menurun tajam pada tahun 2023. (Sumber: KBS)

Namun, perlu dicatat bahwa arus kas operasional sebagian besar bisnis real estat sedang menghadapi kesulitan. Pada tahun 2023, jumlah bisnis dengan proyek baru yang dijual sangat sedikit, dan arus kas bisnis inti sebagian besar negatif.

Jika pada tahun 2024, proyek tidak dapat menyelesaikan masalah hukum dan melengkapi infrastruktur untuk memasarkan produk, risiko akan tetap ada. Belum lagi, tekanan untuk mematangkan obligasi sangat besar, dengan lebih dari 120.000 miliar VND. Ini merupakan jatuh tempo terbesar dalam 5 tahun terakhir.

Ketiga, faktor hukum. Bisnis properti menghadapi banyak kesulitan dalam proses implementasi proyek. Hal ini juga menjadi alasan mengapa pasokan properti menurun dalam beberapa tahun terakhir.

Proyek yang baru diimplementasikan membutuhkan 70% kontribusi modal dari pelanggan dan pinjaman. Investor hanya menyumbang 30% dari modal tersebut. Jika timbul kesulitan hukum, perusahaan tidak dapat mengakses modal untuk melaksanakan proyek, yang akan memperlambat proyek, meningkatkan biaya, dan menimbulkan banyak konsekuensi bagi perusahaan serta risiko bagi pasar.

Oleh karena itu, saya pikir legalitas adalah faktor kunci pasar real estate.

Obligasi yang jatuh tempo pada tahun 2024 merupakan yang terbesar dalam 5 tahun terakhir.

Berbalik dari tahun 2025, apakah sektor real estate akan meroket mulai tahun 2027?

Kapan menurut Anda pasar akan berbalik? Apa saran Anda untuk investor properti?

Pasar primer pada periode 2024-2025 akan mengalami penurunan harga jual dari investor. Hal ini penting bagi bisnis untuk keluar dari situasi sulit. Pasokan dan permintaan dapat bertemu dengan lebih mudah. ​​Ini juga merupakan salah satu sinyal untuk menemukan titik balik pasar properti.

Sinyal penting lainnya adalah pendapatan penduduk. Dengan penurunan pendapatan penduduk, sulit untuk melihat titik balik di pasar properti pada tahun 2024. Kemungkinan besar pemulihannya hanya akan berlangsung lambat, terutama dengan diferensiasi.

Faktor penting berikutnya adalah hukum, dengan tiga undang-undang penting yang mulai berlaku pada 1 Januari 2025. Ini juga dianggap sebagai masa transisi antara siklus lama dan siklus baru.

Menurut penelitian saya, biasanya setelah titik pembalikan, pasar akan membutuhkan setidaknya 2 tahun untuk stabil dan tumbuh kuat lagi.

Oleh karena itu, saya memprediksi paruh kedua tahun 2025 akan menjadi titik balik pasar properti. Mulai tahun 2027 dan seterusnya, pasar akan benar-benar membaik ketika siklus ekonomi juga melewati masa sulit, sistem hukum telah rampung, dan pendapatan masyarakat mulai tumbuh kembali. Perusahaan-perusahaan juga akan bangkit dengan orientasi bisnis yang tepat.

Pasokan perumahan dari tahun 2018-2023.

Bagi investor, saya pikir mengelola arus kas pribadi dan memilih waktu yang tepat untuk berinvestasi dalam konteks ini sangatlah penting.

Ketika ekonomi masih dalam tahap ketidakpastian, konteks geopolitik belum stabil, alokasi proporsi investasi harus tepat dan dapat memberikan dampak yang signifikan. Untuk properti, investor sebaiknya mencari properti di kawasan inti dengan arus kas yang baik. Selain itu, terdapat area yang sangat mendukung penyaluran investasi publik, seperti segmen masyarakat berpenghasilan rendah-menengah, dan sebagainya. Yang terpenting adalah memilih waktu yang tepat berdasarkan titik balik pasar agar arus kas dapat memberikan kinerja investasi terbaik.

Saham real estat mengikuti dengan cermat naik turunnya pasar real estat.

- Bagaimana Anda mengevaluasi saham perusahaan real estate yang terdaftar di bursa efek?

Saya percaya bahwa pasar real estat selalu berkaitan erat dan sejalan dengan harga saham perusahaan real estat yang terdaftar.

Selama demam tanah tahun 2021, saham properti naik 5-10 kali lipat hanya dalam beberapa bulan. Pada tahun 2022, ketika pasar properti membeku, banyak saham properti memiliki harga yang "terbagi 5-10 kali lipat". Saya sering menyebut saham properti "setinggi dan serendah mungkin", yang jelas mencerminkan sifat pasar dan kesulitan bisnis.

Pada tahun 2022, banyak investor dan pemilik bisnis properti yang sahamnya dilikuidasi. Itu adalah periode tersulit bagi sektor properti.

Namun, selalu ada peluang yang terancam. Waktu tersulit selalu menjadi waktu terbaik untuk "berburu". Secara objektif, banyak perusahaan real estat yang terdaftar menghadapi kesulitan karena pengembangan proyek yang masif dan leverage yang tinggi. Namun, ada juga banyak perusahaan real estat yang bagus dan inilah saatnya mereka akan berburu.

Saya yakin tahun 2024-2025 akan menjadi tahun maraknya merger dan akuisisi (M&A) di sektor real estate.

Bagi investor perorangan, ini juga merupakan waktu yang tepat untuk menyaring bisnis dan mencari perusahaan berkualitas untuk berinvestasi dengan visi jangka panjang.

Bisnis yang baik perlu memiliki potensi keuangan yang baik dan sehat. Bisnis ini memiliki utang yang rendah dan leverage yang rendah. Bisnis itu sendiri juga perlu fleksibel dalam orientasi bisnisnya, seperti beralih ke segmen kelas menengah, membangun perumahan sosial, dll., untuk mempertahankan pendapatan dan arus kas dalam situasi sulit saat ini.

Bisnis yang kuat secara finansial saat ini akan memiliki banyak peluang merger dan akuisisi (M&A) untuk menghasilkan nilai pembangunan berkelanjutan di siklus baru. Hal ini perlu diperhatikan oleh investor ketika mencari bisnis yang baik.

Perlu ditekankan bahwa siklus operasi pasar properti akan lebih panjang dan lebih lambat daripada pasar saham pada umumnya. Investor sebaiknya memiliki perspektif jangka panjang jika berinvestasi di saham properti saat ini, karena gelombang "super besar" properti telah berlalu. Untuk membentuk gelombang besar seperti tahun 2021, kelompok saham properti telah terakumulasi selama 7-8 tahun.

Terima kasih!

Menurut Anda, hal-hal apa saja yang menonjol dalam ketiga UU baru tersebut: UU Perumahan (diubah); UU Usaha Properti (diubah) dan UU Pertanahan (diubah) yang apabila diterapkan akan memberikan dampak positif terhadap pasar properti pada siklus baru?

* Tujuannya adalah memberikan hak kepada warga Vietnam yang tinggal di luar negeri untuk menjalankan bisnis properti layaknya warga negara Vietnam sendiri. Hal ini akan membantu meningkatkan remitansi tahunan ke Vietnam. Vietnam termasuk dalam 3 negara dengan remitansi tertinggi di dunia.

* Perketat pembagian dan penjualan tanah. Hal ini akan meminimalkan spekulasi tanah, menghindari pemborosan sumber daya, dan berfokus pada segmen dengan permintaan riil.

Di masa mendatang, pelaku usaha properti mesti menyesuaikan diri dengan segmen properti yang sesuai dengan siklus baru, sehingga mampu memberikan kontribusi bagi stabilisasi dan pengembangan pasar properti secara lebih berkelanjutan.

* Memberikan buku merah muda untuk apartemen mini dan tidak menentukan jangka waktu kepemilikan apartemen.

* Tanah yang tidak memiliki dokumen penggunaan tanah sebelum 1 Juli 2014 akan diberikan buku merah.

* Hapus kerangka harga tanah, tentukan harga tanah berdasarkan prinsip pasar. Diversifikasi bentuk kompensasi bagi masyarakat yang tanahnya diambil alih. Atur perumahan pemukiman kembali sebelum pengambilan alih. Mereka yang tanah pertaniannya diambil alih akan diberi kompensasi berupa tanah/perumahan tempat tinggal.

Hal ini membantu masyarakat memperoleh lebih banyak manfaat dan bisnis dapat dengan mudah membersihkan lahan dan melaksanakan proyek dengan lebih cepat.

* Bisnis dibayar pajak penggunaan lahan setiap tahun, alih-alih harus membayarnya sekaligus.

* Mekanisme yang lebih terbuka untuk lahan pertanian, seperti peningkatan kepemilikan individu maksimum dari 10 kali menjadi 15 kali. Individu yang tidak secara langsung mengelola lahan pertanian tetap diperbolehkan menerima pengalihan lahan padi.

Singkatnya, ketiga undang-undang yang telah diamandemen ini memiliki dampak yang mendalam terhadap semua aspek masyarakat serta semua golongan masyarakat. Ketika diberlakukan, undang-undang ini menjanjikan untuk membantu bisnis mengatasi kesulitan hukum, serta mengarahkan kembali perkembangan sektor properti dalam siklus baru. Pasokan properti secara bertahap akan kembali dan bergerak menuju produk-produk yang memberikan nilai berkelanjutan bagi perekonomian dan memenuhi kebutuhan esensial masyarakat.

Novaland, Vinhomes, kejutan, apa sinyal dari sektor properti? Pasar properti berfluktuasi tak terduga dan prospeknya belum jelas, tetapi bisnis properti seperti Novaland, Vinhomes, atau Khai Hoan Land... juga mencatat hasil bisnis yang mengejutkan di tahun 2023.

Sumber: https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-2024-thoi-diem-san-moi-tot-nhat-2247503.html