Pasar properti "berbadai", faktor abnormal tersembunyi

(Dan Tri) - Para ahli menilai pasar real estate telah pulih tetapi masih lambat, tidak merata antar segmen dan lokasi, serta memiliki beberapa faktor potensial yang tidak biasa.

Kenaikan harga terlalu cepat

Menurut laporan Kementerian Konstruksi , harga apartemen di Hanoi meningkat tajam pada kuartal terakhir, dengan kenaikan 4-6% per kuartal dan 22-25% per tahun untuk proyek baru. Khususnya, harga jual apartemen lama juga meningkat signifikan, di beberapa tempat meningkat 35-40% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Kepala ekonom BIDV , Tn. Can Van Luc, mengomentari bahwa pasar real estat sedang pulih tetapi tidak merata dan memiliki banyak faktor potensial yang tidak biasa.

Ia mengatakan, sejak 2019 hingga saat ini, harga properti mengalami kenaikan 50-70%, terutama di segmen apartemen dan tanah, akibat minimnya pasokan.

Bapak Luc juga menunjukkan bahwa kredit perumahan meningkat perlahan, hanya sepertiga dari kredit investasi real estat, menunjukkan bahwa harga rumah masih tinggi, membuat orang ragu untuk meminjam uang untuk membeli rumah. Beliau merekomendasikan agar pelaku bisnis mempertimbangkan untuk menyesuaikan harga jual ke tingkat yang lebih wajar.

Menurut para ahli, kebijakan baru tentang tanah dan perumahan yang baru-baru ini disahkan (seperti Resolusi tentang pasar real estat dan perumahan sosial, uji coba mekanisme khusus dan penghapusan hambatan bagi proyek, uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian tentang penerimaan hak penggunaan tanah atau kepemilikan hak penggunaan tanah, dll.) diharapkan akan membawa perubahan signifikan terhadap pasar.

Namun, meskipun ada penyesuaian kebijakan, kepemilikan rumah bagi orang Vietnam tetap menjadi masalah yang sulit, terutama bagi generasi muda.

Berbicara tentang harga apartemen baru-baru ini, Ibu Nguyen Hoai An, Direktur Senior CBRE cabang Hanoi, mengatakan: "Ini hampir pertama kalinya harga apartemen di Hanoi naik begitu cepat dalam waktu sesingkat ini."

Menurutnya, analisis historis menunjukkan bahwa selama 10 tahun terakhir, harga apartemen di Hanoi telah meningkat rata-rata 5% per tahun. Bahkan pada periode 2009-2019, harga apartemen hanya berfluktuasi sedikit, dengan periode penurunan harga dan kenaikan rata-rata hanya 2% per tahun. Sejak tahun 2022 hingga saat ini, harga apartemen di kota ini baru mulai meningkat pesat.

Pakar real estat, Le Dinh Chung, mengatakan tren kenaikan harga properti memang tak terelakkan. Namun, fakta bahwa harga properti tumbuh pesat dalam waktu yang sangat singkat merupakan hal yang tidak biasa.

Thị trường bất động sản dậy sóng, tiềm ẩn yếu tố bất thường - 1 — Sebuah gedung apartemen di Hanoi (Foto: Tran Khang).

"Harga properti sedang naik, terutama karena pasokan, meskipun membaik, masih sangat terbatas dibandingkan permintaan. Biaya investasi meningkat, menyebabkan investor memiliki ekspektasi keuntungan yang lebih tinggi," ujar Bapak Chung.

Mengidentifikasi “keterlibatan” spekulasi

Bapak Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS) - menilai bahwa dalam kurun waktu terakhir, harga apartemen telah meningkat tidak normal, terutama di Hanoi.

Ia yakin fenomena ini tentu saja dipengaruhi oleh kelompok kepentingan, sementara kondisi ekonomi, pasar, dan pendapatan masyarakat belum pulih. "Harga rumah memang tinggi, tetapi transaksinya tidak banyak, ini bisa jadi tipuan kelompok investasi yang tujuannya tidak jelas," ujar Bapak Dinh dengan jujur.

Menurutnya, kelompok-kelompok kepentingan ini mampu melakukan trik-trik penggelembungan harga berdasarkan fakta bahwa pasokan apartemen sedang bermasalah. Dalam beberapa tahun terakhir, pasar belum memiliki proyek baru yang disetujui untuk mendapatkan izin investasi.

Proyek-proyek yang beredar di pasaran sebagian besar merupakan proyek-proyek lama yang diperjualbelikan kembali. Pasokannya terbatas dan berkualitas buruk, pasokan untuk masyarakat umum dan masyarakat berpenghasilan rendah sangat sedikit, dan struktur produknya tidak sesuai.

Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa, selain hasil dari penawaran dan permintaan aktual, pasar juga menunjukkan tanda-tanda "memanas". Situasi ini tercermin dalam spekulasi lahan, melonjaknya harga rumah, dan munculnya transaksi real estat yang tidak transparan.

Banyak investor kecil memasuki pasar untuk tujuan spekulatif, yang menyebabkan harga properti melonjak tak wajar. Tanda-tanda "memanasnya" juga terlihat di segmen apartemen, dengan harga jual apartemen yang dialihkan meningkat, berkat "bantuan" beberapa kelompok spekulatif.

(Dan Tri) - Para ahli menilai pasar real estate telah pulih tetapi masih lambat, tidak merata antar segmen dan lokasi, serta memiliki beberapa faktor potensial yang tidak biasa.

Komentar (0)