Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan tanah: Harga tanah diperkirakan akan naik, tetapi kemungkinan tidak akan "melejit"

Mengapa Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan tanah?

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh baru saja mengeluarkan Keputusan No. 83/2024, yang berlaku efektif mulai 21 Oktober, yang menetapkan bahwa investor proyek real estat dan proyek investasi pembangunan perumahan di seluruh wilayah tidak diperbolehkan mengalihkan hak guna lahan beserta infrastruktur teknisnya kepada organisasi dan individu untuk membangun rumah sendiri. Peraturan ini dikecualikan dalam kasus di mana investor memiliki tujuan pemukiman kembali melalui lahan di komune, kota kecil, dan distrik di Kota Ho Chi Minh.

Dengan demikian, Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan bidang tanah dalam proyek bagi organisasi dan individu untuk membangun rumah mereka sendiri, termasuk seluruh 5 distrik Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, dan Can Gio.

Sebelumnya, Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh menjelaskan alasan pelarangan pembagian dan penjualan kavling tanah adalah karena kota tersebut sedang mengembangkan proyek investasi dan pembangunan distrik-distrik menjadi distrik atau kota di bawah Kota Ho Chi Minh pada periode 2021-2030. Pada tahun 2030, distrik-distrik tersebut akan berfokus pada investasi pembangunan infrastruktur menuju target perkotaan untuk menjadi kota di bawah Kota Ho Chi Minh.

Untuk menghindari diskriminasi antarproyek investasi pembangunan perumahan komersial dan untuk menyatukan penerapan peraturan, investor proyek real estat di Kota Ho Chi Minh wajib berinvestasi dalam pembangunan perumahan secara menyeluruh sesuai peraturan, kemudian melaksanakan prosedur pengalihan hak guna lahan, hak milik rumah, dan aset lain yang melekat pada lahan kepada organisasi dan individu. Peraturan ini merupakan pengecualian untuk proyek real estat dengan tujuan pemukiman kembali melalui lahan di komune, kota kecil, dan distrik yang memenuhi persyaratan sesuai peraturan.

Oleh karena itu, peraturan yang melarang pembagian dan penjualan tanah di seluruh kota bertujuan untuk menyatukan pengelolaan perumahan oleh negara dan meningkatkan tanggung jawab investor proyek, memastikan investasi yang sinkron dalam pembangunan infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial; menghindari situasi di mana orang membangun tanpa izin, tanpa izin, atau tanpa memastikan peraturan manajemen arsitektur. Dinas Konstruksi berpendapat bahwa larangan pembagian dan penjualan tanah di seluruh wilayah tersebut diperlukan.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa penjelasan di atas tidak sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Bisnis Real Estat 2023 dan situasi praktis. Karena proyek tersebut tetaplah sebuah proyek. Saat ini, 5 distrik, yaitu Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, dan Can Gio, masih berstatus distrik, bukan distrik atau kota di Kota Ho Chi Minh.

Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Usaha Properti 2023 dan Undang-Undang Perumahan 2023, kelima distrik tersebut masih dalam status "di wilayah yang tersisa, Komite Rakyat Provinsi, berdasarkan kondisi setempat, akan menentukan wilayah yang dapat dialihkan hak guna lahan beserta infrastruktur teknisnya kepada perorangan untuk pembangunan rumah sendiri oleh investor proyek". Selain itu, permintaan masyarakat yang ingin menerima pengalihan hak guna lahan beserta infrastruktur teknis dalam proyek di kelima distrik tersebut untuk membangun rumah sendiri masih sangat tinggi.

Oleh karena itu, ia mengusulkan agar Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh meninjau ulang dan mengubah peraturan tentang pembagian bidang tanah untuk dijual di komune, mengecualikan kota di 5 distrik yaitu Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio dan tidak dikenakan lelang hak guna tanah untuk investasi proyek pembangunan perumahan.

Senada dengan itu, pakar real estat Dinh Minh Tuan - Direktur Wilayah Selatan Batdongsan.com.vn - mengatakan bahwa untuk melakukan urbanisasi, penting untuk menarik penduduk, berinvestasi dalam infrastruktur yang baik, dan memiliki harga properti yang menarik. Agar suatu distrik dapat menjadi distrik atau kota di bawah Kota Ho Chi Minh, wilayah tersebut harus dipilih oleh penduduknya untuk ditinggali, dan mereka harus bersedia pindah lebih jauh untuk mendapatkan harga properti yang lebih murah.

Namun, ketika pembagian dan penjualan tanah dilarang di 5 distrik ini, kesenjangan harga perumahan dengan distrik-distrik di sekitarnya tidak akan terlalu tinggi, sehingga menyulitkan orang untuk memutuskan migrasi. Oleh karena itu, Bapak Tuan yakin bahwa tujuan proyek ini akan sulit tercapai pada tahun 2030.

Pakar di atas menyarankan bahwa saat ini, Kota Ho Chi Minh perlu mempertimbangkan rencana persiapan, membatasi pengambilan keputusan yang memengaruhi harga properti, atau jika ada, perlu dibuat peta jalan untuk mengurangi dampaknya secara bertahap. Di saat yang sama, jika Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan tanah, hal tersebut dapat dilakukan di beberapa wilayah perkotaan di distrik-distrik, seperti pusat kota. Daerah-daerah terpencil dengan populasi yang jarang sebaiknya tidak diburu-buru.

Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan bidang tanah di seluruh wilayah, termasuk 5 distrik pinggiran kota (Ilustrasi: Nam Anh).

Harga tanah dan perumahan diperkirakan akan meningkat tajam namun kemungkinan tidak akan “meningkat drastis”

Para ahli khawatir bahwa peraturan yang melarang pembagian dan penjualan tanah di Kota Ho Chi Minh dapat berdampak signifikan terhadap pasar, karena daftar harga tanah baru juga akan dikeluarkan bersamaan. Harga tanah hunian dan tanah yang dibagi-bagi akan melonjak tajam. Selain itu, harga kompensasi dan pembebasan lahan untuk proyek infrastruktur juga dapat meningkat.

Bapak Dinh Minh Tuan mengatakan bahwa pelarangan pembagian dan penjualan tanah akan membuat persediaan tanah yang sudah langka di Kota Ho Chi Minh menjadi semakin langka, dan kesempatan bagi orang untuk pindah ke pinggiran kota akan menyempit.

Ia mengatakan bahwa masyarakat yang ingin mengubah lahan menjadi lahan perumahan akan harus mengeluarkan lebih banyak biaya akibat dampak dari daftar harga lahan yang baru, sehingga implementasinya akan lebih sulit. Pembatasan pembagian dan penjualan lahan akan mendorong kenaikan harga lahan dan lahan perumahan di masa mendatang. Kenaikan harga pasar akan membalikkan daftar harga lahan tahunan, yang akan memengaruhi biaya pembebasan lahan untuk proyek infrastruktur investasi publik, sehingga meningkatkan perkiraan biaya.

Selain itu, peraturan ini juga mewajibkan pengembang proyek kecil memiliki kapasitas yang memadai untuk melaksanakan: membangun rumah, menyelesaikan konstruksi, dan memiliki utilitas untuk menjual produk. Meningkatnya biaya input menyulitkan mereka untuk menjual produk dengan harga rendah. Kenaikan harga, yang membatasi pembeli, dapat menyebabkan terbentuknya kawasan perkotaan "hantu".

Secara umum, ia yakin bahwa peraturan yang melarang pembagian dan penjualan tanah akan membantu mengurangi risiko hukum bagi pembeli rumah. Namun, saat ini, peraturan tersebut mungkin tidak sesuai dengan kenyataan karena pasar baru saja melewati masa sulit. Minat masyarakat terhadap tanah berkurang, sehingga pasar menjadi stagnan. Jika diterapkan, kenaikan harga properti akan mempersulit pencapaian tujuan desentralisasi pusat kota dan urbanisasi di pinggiran Kota Ho Chi Minh.

Namun, mendukung keputusan Kota Ho Chi Minh yang tepat, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Group, mengatakan bahwa pelarangan subdivisi lahan membantu kota menyelesaikan banyak masalah. Jika investor dibiarkan membagi dan menjual lahan secara sembarangan, hal itu dapat merusak perencanaan kota. Terutama ketika kota memiliki proyek perencanaan besar yang membutuhkan ratusan hektar lahan, tetapi terkendala dengan subdivisi lahan.

Menurut Bapak Thang, produk tanah terutama diperuntukkan bagi investor untuk dibeli dan dijual kembali demi keuntungan, karena pembeli sebenarnya sangat sedikit. Oleh karena itu, lahan yang dibagi-bagi tidak digunakan secara teratur, dan tingkat urbanisasi rendah, sehingga menyebabkan pemborosan sumber daya.

Ia juga mengakui bahwa pelarangan pembagian dan penjualan kavling tanah berpotensi meningkatkan harga kavling tanah dan lahan hunian dalam konteks kelangkaan pasokan. Namun, pasar tanah di wilayah selatan saat ini memiliki likuiditas yang rendah, dan negara memiliki kebijakan pengelolaan yang tepat, sehingga kecil kemungkinan akan terjadi "demam tanah".

Para investor dapat sepenuhnya mencari produk yang sesuai di pasar pinggiran kota lain di Kota Ho Chi Minh seperti Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Bagi pembeli sebenarnya, mereka dapat memiliki banyak pilihan bagus seperti barang-barang sekunder yang tersedia; tanah, rumah bandar yang ada di kawasan perumahan yang tersedia; produk apartemen, tambahnya.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm