農地価格の引き上げ案に対する懸念

農地価格の調整は必要だが、その値上げは、国民が税金を払う余裕があり、国が歳入を徴収でき、開発が引き続き促進されるような合理的な水準であるべきだ。

ホーチミン市資源環境経済研究所（IEER）はこのほど、ホーチミン市人民委員会に文書を提出し、土地価格表における農地の価格を住宅地価格の65～70％に相当する水準まで引き上げるよう調整するよう勧告した。

農地価格は低すぎる。

IEER所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士によると、ホーチミン市の農地価格は現在、科学的根拠に欠け、市場原理に沿っていないため低すぎる状態にある。この状況は、土地譲渡税収入の減少、不動産市場の低迷、そして結果として建設需要の減少による建設資材市場の低迷につながっている。

IEERは、2026年1月1日から適用される予定の新しい土地価格表に合わせるため、農地価格を住宅地価格の65～70%に引き上げることが合理的であると考えている。しかし、トゥアン氏は、これは既に他の用途への転用が計画されている農地のみに適用されるべきだとも指摘した。

ホーチミン市ヒエップビン区在住のグエン・ヒエンさんは、IEERの提案に賛同し、1,000平方メートル以上の農地を住宅地に転用する計画だった。しかし、税金の通知を受け、支払う資金が不足したため、計画を一時中断した。現在の計算によると、ヒエップビン地区の土地価格は1平方メートルあたり約2,800万ドンであるのに対し、農地価格は1平方メートルあたりわずか60万ドンである。この差額により、ヒエンさんが支払うべき税金は270億ドンを超え、従来の約5倍に上ることになる。

ヒエン氏によると、農地価格がIEERの提案通り1平方メートルあたり2,000万ドン程度に上昇した場合、彼女にとっての税収差は約80億ドンにとどまり、従来の税率と比べて約150%の増加となり、より合理的であるとのこと。しかし、住宅地価格の70%もの値上がりは高すぎると指摘し、人々の家計収支を均衡させるためには、50%～55%の範囲に抑えるべきだと指摘した。さらに、土地利用用途を変更する際に、インフラ整備や道路、道路境界線の費用を住民が自ら負担しなければならず、その額が相当な額になることを懸念している。

リンダン不動産コンサルティング会社の取締役であるド・リン・ダン氏は、ホーチミン市における農地価格が現在の市場価格に比べて低すぎると指摘した。このため、住宅用地への転用時に課税される税金は、土地売却価格とほぼ同額、あるいはそれを上回ることもあり、人々が住宅建設への転用を躊躇する事態となっている。

企業にとって、農地を購入し、それを住宅地に転用して分譲することは、コストの高さからほぼ不可能であり、新規プロジェクトの不足につながっています。実際、新しい土地価格表が発表されて以来、ホーチミン市でプロジェクト開発のために農地を購入する企業はほとんどなくなりました。

ダン氏は、ホーチミン市は農地価格を現実に合わせて調整し、住民や企業に土地利用目的の変更を促し、建設を促進する必要があると主張した。現在、農地の市場価格は1平方メートルあたり1,000万～2,000万ドンであるのに対し、公定価格は数十万ドンに過ぎず、実際の価値を正確に反映していない。

ダン氏は、ホーチミン市が農地価格を上げていないのであれば、市場の「凍結」を避け、住宅地価格との大きな格差を縮小するために、より合理的な税金計算の仕組みが必要だと提案した。

Băn khoăn về đề xuất tăng giá đất nông nghiệp - Ảnh 1. — IEERは、農地価格の引き上げ案は、土地利用転換計画が既に策定されている地域にのみ適用されると指摘している。写真：トラン・グエン

これは多くの結果をもたらす可能性があります。

一方、ベトアンホア不動産投資株式会社のトラン・カン・クアン社長は、IEERの提案は完全に合理的ではなく、さらに詳細な調査が必要だとコメントした。

クアン氏によると、農地価格は市場価格に近づく必要があるという。しかし、実際にはホーチミン市中心部と郊外の農地価格には大きな差があり、IEERが提案するように全ての地域で農地価格が「一定の割合」で上昇するとしたら、それは不合理である。

クアン氏は、農地を住宅地へ転用することを促進するために、土地価格表に基づいて価格差の100%を徴収するのではなく、調整率を適用すべきだと提案した。調整率は0.4%～0.5%程度とすべきであり、税額が住宅建設費用を上回り、人々が住宅建設を躊躇するような事態を避けるためである。

一方、不動産専門家は、農地価格を住宅地価格の70%にまで引き上げることは、多くの弊害をもたらす可能性があると懸念している。本来、農業生産のために計画された農地は、「二次住宅地」とはみなされない。固定比率に基づく価格設定は、経済的に不適切であるだけでなく、「価格上昇を見越して土地を買いだめする」という投機的な心理を生み出し、計画的な土地開発の目的を歪めてしまう。

この専門家によると、ホーチミン市にはかつて約8万8000ヘクタールの農地があったのに対し、住宅地は約1万8000ヘクタールに過ぎなかった。農地を住宅地の70%、つまり住宅地6万2000ヘクタールと評価したとしても、現実を正確に反映することはできないだろう。

この専門家は、土地利用の転換が農地と宅地の価値を等しくするわけではないと強調した。農地を宅地に変換すると、人々や企業はその土地の大部分をインフラ整備や公共事業に充てなければならないからだ。実際には、4平方メートルを宅地に転換するには、約10平方メートルの農地が必要となる。もしこの比率が70%であれば、つまり10平方メートルの農地から7平方メートルの宅地を創出しなければ損益分岐点に達しないため、これは全く実現不可能である。

出典: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm