ウォール街を無視し、忘れられた土地から12億ドルの帝国を築いた自力で成功した億万長者

億万長者の建築家パット・ニールは毎朝5時に一日の準備をしながら、金融市場のことを考える。「思考プロセスは大抵シャワーを浴びている時に始まり、午前8時までには終わる」と彼は言う。彼が自問自答するのは、「今日の10年国債利回りはどうなるだろうか？」ということだ。

しかし、奇妙なことに、ニールは米国債を1枚も保有していない。実際、彼の推定純資産12億ドルには、上場株式や債券は含まれていない。彼がこれらの市場を追跡する目的はただ一つ、住宅購入者の心理と支出習慣を予測することだ。

彼自身はというと、その財産のほとんどが、1970年以来フロリダ州全域で2万5000戸以上の住宅を建設してきた建設会社、ニール・コミュニティーズに注ぎ込まれている。

「自分の未来は自分でコントロールしたいんです」と76歳のニールは説明する。この哲学こそが、彼が自身の事業に継続的に再投資を続ける理由だ。「贅沢はしません。それに、私の退職後の生活は事業にあります。退職するつもりはないので、年金基金は必要ありません」。余分な資金が必要になった時は、広大な土地の中から未開発の区画を売却する。

この「自制心」という哲学に至る道は平坦なものではなかった。かつて彼が信じていた株式市場の痛ましい暴落によって形作られたのだ。

ウォール街からの転落と市場からの撤退を誓う

不動産王になる前、パット・ニールは優秀なビジネスマンでした。1950年代にアイオワ州で育った彼は、洗濯洗剤の瓶詰め、芝刈り、新聞配達、清掃サービスの立ち上げなど、幼い頃からお金を稼ぐ方法を身につけました。高校生になる頃には年間数千ドルを稼ぎ、時には教師だった母親よりも稼いでいました。

彼が初めて投資したのは16歳の時。アイオワ・ビーフ・パッカーズの株100株を1,500ドルで購入しました。大学時代にそれを3,000ドルで売却し、元本を倍増させました。この初期の成功により、彼は株式市場が豊かな遊び場であることを確信しました。

しかし、幸運は長くは続かなかった。1970年初頭、ニールの最初のブローカーは、トレーラーハウスローン会社デルタ・コーポレーションの株を1株28ドルで100株買うよう勧めた。一時的に上昇したものの、業績不振の決算を受けて株価は急落した。ブローカーは14ドルで「平均株価を下げる」よう助言した。ニールはそれに従ったが、結局、会社が倒産し、株価がゼロにまで暴落し、投資がすべて消え去るのを、なすすべもなく見守るしかなかった。

皮肉なことに、そのブローカーは後に業界を離れ、肉屋になった。

2番目のブローカーとの取引が「改善しなかった」ため、ニールはキャリアを変える決断を下し、1972年以降は株式投資を完全にやめました。株式投資によって、自分の経済的な運命を他人の手に委ねていることに気づきました。これらの経験の灰の中から、彼自身が舵取りし、コントロールできる新たな投資哲学、戦略が生まれました。

Bỏ qua phố Wall, tỷ phú tự thân dựng đế chế 1,2 tỷ USD từ đất bị lãng quên - 1 — 二度の株式投資に失敗した後、ニール氏は株式市場から撤退し、不動産に全力を注ぎました（写真：ドナルド・グレゴリー）。

「鷲」狩りの哲学：道路ができる前に土地を買う

パット・ニールはウォール街を離れ、自身の精力、知力、そして資金を、最も得意とする分野、つまり住宅建設に注ぎ込んだ。彼の戦略は一見シンプルだが、熟練の技と先見性、つまり大衆よりも先に機会を捉えるという洞察力に基づいていた。

「息子たちと私は誰よりも土地のチャンスについて詳しいんです」と彼は言う。これは自慢ではなく、彼のたゆまぬ努力の証だ。彼はオフィスに座って地図を分析するわけではない。その代わりに、彼と息子たちは日々、土地をくまなく探し、地元の連絡先に電話をかけ、死亡記事を読んで売却を希望する相続人を探し、計画に関するあらゆる小さな決定を綿密に監視している。

「私の戦略は、開発される前に土地を買うことです」と彼は断言した。「投資は知識に基づくビジネスです。独自の知識があれば、平均以上のリターンを達成できるでしょう。」

この戦略によって、ニールは数々の驚くべき取引を成し遂げた。その好例が、1980年代後半に1,087エーカーのルバンビー狩猟用地を1平方フィートあたり約10セントで購入したことだ。売主は知らなかったが、ニールは知っていた。それは、そのすぐ隣に州間高速道路が建設される予定だったということだ。「接続道路が完成した時、土地の一部を1平方フィートあたり57ドルで売ることができたんです」と彼は回想する。

もう一つの大きな出来事は2014年、彼と息子が銀行が差し押さえた土地を1エーカーあたりわずか6,000ドルで購入したことです。銀行が見落としていた可能性を彼らは見出しました。開発後、昨年、その一部を1エーカーあたり25万ドルという高値で売却しました。ニール氏の言葉は、深い理解の重要性を改めて強調しています。「彼らは自分の土地の本当の価値を知らないのです。」

億万長者戦略から現代の投資家のためのハンドブックまで

もちろん、パット・ニールのような大規模な「土地探し」取引を行うための資金、時間、そしてネットワークを誰もが持っているわけではありません。しかし、彼の物語は遠くから称賛するものではなく、その核となる考え方から学ぶべきものです。幸いなことに、テクノロジーの時代において、ニールの原則を適用することは、たとえ少額の資金であっても、かつてないほど容易になりました。

ニールの第一のルールはアクセスだ。彼は多額の資金を投じて一流の不動産へのアクセスを獲得する。今日では、小規模投資家はクラウドファンディング・プラットフォームを通じて有望な不動産にアクセスできる。米国のような先進国市場では、ジェフ・ベゾスが支援するArrivedのようなプラットフォームを利用すれば、わずか数百ドルで賃貸物件の一部を購入できる。投資家は「共同所有者」となり、物件を直接管理することなく、地価上昇と賃貸収入の恩恵を受けることができる。

ニール氏の第二の原則は、安定した価値の創造です。彼は持続可能なキャッシュフローを生み出す住宅コミュニティを構築しています。個人投資家にとって、同様の安定性は、「ゴールデンテナント」、つまり大手で評判の良いブランドを持つ商業用不動産から得られる可能性があります。

WinMart+、Circle K、大手銀行といった大手小売チェーンに長期リースされているスペースの一部を所有していると想像してみてください。これが、ナショナルブランドのテナントを持つ商業用不動産への投資の真髄です。米国のFirst National Realty Partners（FNRP）のようなプラットフォームは、このモデルに特化しており、投資家は大型スーパーマーケットをアンカーテナントとするショッピングセンターの一部を所有することができます。

このモデル、特にトリプルネットリース（NNN）契約の魅力は、運営費、メンテナンス費用、税金など、ほぼすべての費用をテナントが負担することです。投資家は「ただ座っている」だけで、安定した賃貸収入を得ることができます。これは非常に効果的な受動的な収入戦略であり、信頼できないテナントからのリスクを最小限に抑えることができます。

Bỏ qua phố Wall, tỷ phú tự thân dựng đế chế 1,2 tỷ USD từ đất bị lãng quên - 2 — 個人投資家は、最新のツールとプラットフォームのサポートにより、ニールの基本原則を完全に適用できます (写真: ゲリン・ブラスク)。

ニールの最後かつ最も重要な原則は、戦略的運用です。彼は単に投資を買って保有するだけではありません。法務、税務、資金調達戦略に至るまで、あらゆることを計画、開発、最適化します。現代の投資家には、このような包括的な資産運用の「頭脳」が必要です。

米国のRangeのようなデジタル資産管理プラットフォームは、投資から税務計画、遺産計画、退職アドバイスまで、あらゆる側面を統合するように設計されています。不動産投資家にとって、これらのツールは難しい疑問に答えるのに役立ちます。「この取引にはどのような法的枠組みを用いるべきだろうか？別の物件を購入すると、キャッシュフローと税金にどのような影響があるだろうか？いつローンを借り換えるべきだろうか？」

複雑なプラットフォームを必要としない場合でも、この考え方は非常に重要です。あらゆる決定を下す前に、詳細な計画を立て、税務、法律、財務の専門家に相談してください。購入価格や資産価値の向上の可能性だけでなく、キャッシュフロー、コスト、リスクなど、全体像を検討してください。