EZ不動産投資開発株式会社のファム・ドゥック・トアン社長は、ミニアパートメントは現在、法律で規制されていない住宅形態の誤った表現であると断言した。そのため、多くの人が数十億ドンをかけてミニアパートメントを購入しても、所有権という点では意味がなく、実質的には賃貸住宅に過ぎない。
アナリストによると、ミニアパートメントは現状、販売可能な住宅として認められるための法的根拠が不足しているという。実際には、ほとんどのミニアパートメントは個人が土地を購入し、個々の住宅建設許可を申請し、それを分割して独立したアパートメントとして販売している。
財産の一部を売却することに関する規制がないため、これは売買契約ではなく民事契約です。
トアン氏は、例えば、約200～300平方メートルの土地を所有する個人が、高層ビルを建設し、マンションを売却する場合、個別の土地所有権証明書を発行するのではなく、所有者が共同で1枚の証明書に記載され、不動産の共有所有権を示す例を挙げました。
「そのため、ミニアパートの所有者は数十億ドンを費やして住宅を購入しても、実際には個別の所有権証明書を受け取ることはありません。建物全体に適用される土地権利証明書の共有コピーを保有しているだけなので、まるで賃貸住宅に住んでいるかのような気分になっているのです」とトアン氏は述べた。
土地所有権証明書が発行されないミニアパートは、購入者にとって大きなリスクとなります。（イメージ画像：Cong Hieu）
ホップニャット法律事務所（ ハノイ弁護士会）のグエン・ティ・ミン・トゥー弁護士も同様の見解を示し、現行法にはミニアパートメントの概念が存在しないと述べた。ミニアパートメントは商業用住宅プロジェクトの一種として認められていないため、依然として個別の住宅とみなされている。購入者には個別の所有権証明書は発行されず、建物全体の所有権証明書のみが発行される。
2014年住宅法の一部条項の実施に関する詳細な規制とガイドラインを規定する政府命令第99/2015/ND-CP号第6条第2項によれば、集合住宅の要件を満たす独立したユニットとして設計された、面積が30平方メートル以上の複数階建ての戸建て住宅を含む合法的に設立された住宅を所有する組織、世帯、個人には、所有者の正当な権利と利益を保証するために、管轄の国家機関が各アパートユニットの所有者に所有権証明書を交付するものとする。
所有者が、この住宅ユニット内のアパートをベトナムで住宅を所有する資格を持つ他の組織、世帯、または個人に売却、賃貸、贈与、または遺贈した場合、この住宅ユニットに関連する土地使用権は、アパートを購入、賃貸、贈与、または相続したすべての人の共有となります。
「したがって、ミニアパート（個々の住宅）については、規定の条件を満たしていれば、各戸ごとに証明書が発行されます。ミニアパートが法的条件を満たしていない場合は、建物全体に対して1つの証明書のみが発行され、その証明書には共同所有者の氏名が記載される場合があります」とトゥー弁護士は述べた。
トゥー氏によると、ハノイのミニアパートメントのほとんどは現在、各戸に個別の所有権証明書を発行するための要件を満たしていない。そのため、ミニアパートメントの購入者には個別の所有権証明書は発行されず、共有所有権証明書のコピーのみが渡される。これは銀行融資の担保として使用できない。
多くのミニアパートは狭い路地の奥深くに位置しており、防火基準を満たしていない。（写真：コン・ヒエウ）
ミニアパートメントの法的地位について、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、現在、ミニアパートメントは法律では個別の住宅の形でのみ言及されており、ミニアパートメントという具体的な概念は存在しないと述べた。
チャウ氏によると、2005年住宅法および政令90/2006/ND-CPには、都市部における複数階建てのミニマンションやアパートとして設計された「世帯および個人向けの個別住宅の開発」を認める法的規定は存在しない。世帯および個人向けの個別住宅の開発は、都市計画規制に準拠し、建設許可を取得し、都市の一般的な技術インフラシステムへの接続を確保する必要がある。
2010年に法令71/2010/ND-CPが法令90/2006/ND-CPに取って代わり、都市部で複数階建てのミニアパートや多数の小さなアパートとして設計された「世帯および個人向けの個別住宅の開発」が許可されました。
「この規制は不適切であり、2005年住宅法に反しています。政令71/2010/ND-CPがまだ草案段階であった当時、HoREAとホーチミン市人民委員会は、都市部において、多階建てのミニアパートや多数の戸建て住宅を設計した「世帯・個人向け個別住宅の開発」を禁止するよう意見を述べ、提案していました。これは、無許可、違法、不適切な建設につながり、都市計画を混乱させ、都市インフラへの負担を増大させる懸念があるからです。」
「これは、最近のミニアパート開発の法的根拠であり、違法かつ適切な許可なしにミニアパートを建設するために悪用されてきた」とチャウ氏は述べた。
ミニアパートは正式な登録を受けておらず、違法に建設されているため、都市計画を妨害するだけでなく、都市インフラに負担をかけ、防火対策も不十分で、購入者が土地所有権証明書を取得できないという問題もある。
ティエン・ベト国際法律事務所（VIETSKY）のグエン・クアン・ゴック弁護士によると、土地所有権証明書の発行がないために、ミニアパートの購入者の多くはまるで自分の家を借りているような気分になっているという。アパートに証明書が発行されていないため、購入者は法的に認められた所有権を有しておらず、使用中に必要に応じて抵当権を設定したり、資本金として拠出したりすることができない。
特に、プロジェクトに用地整地のための土地収用が含まれる場合、購入者は収用される不動産の所有者として関与することになるため、購入者の権利は重大な影響を受け、売り手に大きく依存することになります。
このように、購入者は数十億ドンもの費用をかけてアパートを購入しますが、実際にはそこに居住できるだけで、所有権や処分権は非常に限られており、実質的には長期賃貸契約を結んでいることになります。住宅購入者は、多額の費用を支払い、長期間にわたって居住していることになります。
チャウ・アン
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