まだ「生まれていない」ミニアパートを何十億ドルもかけて買うのは、長期賃貸と何ら変わりない

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EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、ミニアパートメントは現在、法律で規制されていない住宅形態の概念をすり替えたものだと断言した。そのため、多くの人が数十億ドルをかけて購入しても、所有権の意味はなく、自分のアパートを借りているのと同じだとしている。

アナリストによると、ミニアパートは分譲住宅として認められる法的根拠がない。実際には、個人が土地を購入し、個別に住宅建設許可を申請し、それを閉鎖型のアパートに分割して販売しているケースがほとんどだ。

これは、不動産の一部を売却する規定がないため、売買契約ではなく民事契約です。

トアン氏は、個人が200～300平方メートル程度の土地を所有している場合を例に挙げました。高層ビルを建設したり、マンションを売却したりする場合、各マンションの所有者には別々の登記簿が交付されるのではなく、共有資産として、1冊の登記簿に全員の名前が記載されます。

「そのため、ミニアパートの所有者が数十億ドルを費やして住宅を購入しても、実際には個別の証明書が発行されるわけではなく、建物全体に適用される共通の赤い本のコピーを保持するだけであり、住宅を借りるのと何ら変わりません」とトアン氏は述べた。

レッドブックのないミニアパートメントは、購入者にとって非常にリスクが高い。（イラスト：Cong Hieu）

ハノイ弁護士会所属のホップニャット法律事務所の弁護士グエン・ティ・ミン・トゥー氏も同様の見解を示し、現行法にはミニアパートメントの概念が存在しないと述べた。ミニアパートメントが商業用住宅プロジェクトの一種として記録されていないため、ミニアパートメントは依然として個別の住宅とみなされている。購入者には個別の証明書は発行されず、建物全体の証明書のみが発行される。

2014年住宅法のいくつかの条項の詳細な規制と実施を導く政府の政令第99/2015/ND-CP号の第6条第2項の規定によれば、少なくとも30平方メートル以上の面積を持ち、閉鎖的なスタイルで設計され、集合住宅の要件を満たし、複数の階と複数のアパートで設計および建設された個人住宅を含む合法的に設立された住宅を所有する組織と個人世帯には、所有者の法的権利と利益を保証するために、管轄の国家機関から各アパートの所有者に所有権証明書が付与されるものとする。

所有者が、この住宅内のアパートをベトナムで住宅を所有する資格のある他の組織、世帯、または個人に売却、賃貸、寄付、または相続する場合、この住宅に付属する土地を使用する権利は、アパートを購入、賃貸、受領、または相続した主体の共同使用権に属します。

「したがって、ミニアパートメント（個別住宅）の種類については、規定の条件を満たしていれば、各アパートメントごとに証明書が発行されます。ミニアパートメントが規定の条件を満たしていない場合は、建物全体に対して1つの証明書のみが発行され、その証明書には共同所有者の名前が記載される場合があります」と、弁護士Thu氏は述べた。

トゥー氏によると、現在ハノイのミニアパートメントのほとんどは、各戸に証明書を発行する条件を満たしていないとのことです。そのため、ミニアパートメントの購入者にはレッドブックが発行されず、コピーのみが保管されるのみで、事業目的の銀行融資の担保として利用することはできません。

多くのミニアパートは路地の奥深くに位置しており、防火基準を満たしていない。（写真：コン・ヒエウ）

ミニアパートメントの合法性について、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、現在、ミニアパートメントは安価な民間住宅の形でのみ法律に言及されており、ミニアパートメントという概念は存在しないと述べた。

チャウ氏によると、2005年住宅法および政令90/2006/ND-CPには、都市部におけるミニアパートメント型、高層階、多数の戸建て住宅を設計した「個人住宅および家族住宅の開発」を認める法的規定はない。個人住宅および家族住宅の開発は、計画に準拠し、建設許可を取得し、都市部の一般的な技術インフラシステムへの接続要件を満たさなければならない。

2010年に法令71/2010/ND-CPが法令90/2006/ND-CPに取って代わり、都市部で多くの階と小さなアパートを備えたミニアパートメントとして設計された「世帯および個人向けの個別住宅の開発」が許可されました。

この規制は不適切であり、2005年住宅法に反しています。政令71/2010/ND-CPがまだ草案段階であった当時、HoREAとホーチミン市人民委員会は、都市部において、ミニアパートメントとして設計された多階建て・多戸建ての「世帯・個人向け個別住宅の開発」を禁止するよう意見を述べ、提案していました。これは、違法、無許可、無許可の建設を助長し、都市計画を混乱させ、都市インフラシステムへの負担を増大させる懸念があるからです。

これは、最近のミニアパート開発の法的根拠であり、違法なミニアパート建設に悪用されてきた」とチャウ氏は述べた。

ミニアパートは、まだ「生まれて」おらず、違法建築によって「脱法」しているため、計画を破るだけでなく、都市インフラシステムへの圧力も増大させ、防火対策も講じられておらず、購入者にレッドブックを付与するための条件を満たしていません。

ティエン・ベト国際法律事務所（VIETSKY）のグエン・クアン・ゴック所長弁護士によると、レッドブックの不在により、ミニアパートメントを購入する多くの人々が、まるで自分の家を借りているような気分になっているという。レッドブックが付与されていないアパートメントは、購入者が法的所有権を持たないことを意味し、使用中に必要に応じて抵当権を設定したり、資本金として拠出したりすることができない。

特に、プロジェクトの土地が用地整地のために埋め立てられる場合には、購入者の権利は大きく影響を受け、埋め立てられる財産の所有者として参加することになるため、売主に大きく依存することになります。

つまり、購入者は数十億ドンものお金を出してアパートを購入しますが、実際にはそこに居住できるだけで、所有権や処分権は極めて限定されているということです。住宅購入者は、多額のお金を支払って長期間居住する長期賃貸人と何ら変わりません。

チャウ・アン

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