コンドテルを事業投資家に委託したため「マイナスマネー」に悩まされている

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いくつかの不動産フォーラムによると、多くの投資家がリゾート不動産市場、特にコンドホテルに対する不満と失望を表明しています。かつては、手頃な価格、高い収益性、投資家を派遣して代理業務を遂行できること、そして年間一定数の休暇を取得できることから、多くの人が憧れる投資対象でした。

2019年、一部のコンドミニアムホテルプロジェクトにおける利益コミットメントレベルは、外国人経営のプロジェクトでは6％、投資家自身が運営するプロジェクトでは10％が適切であると考えられました。

しかし現実には、多くのコンドテル投資家は、こうした不動産に縛られ、困難な状況に陥っています。市場が「ホット」な時期にコンドテルの購入を呼びかけ、利益を約束したにもかかわらず、集客に繋がらないプロジェクトでは、年間わずか1～2%の利益しか出ていないという声が多く聞かれます。

一方、レバレッジを利用している投資家は、依然として金利がかなり高い状況で、銀行の利息を支払うために「背を曲げて」いる状態です。利息を支払えなくなった人の中には、ホテルコンドミニアムを損失を出して売却せざるを得ない人もいます。また、一部の物件は価格を最大50%値下げせざるを得ない状況ですが、市場への信頼が非常に低いため、依然として買い手が見つかっていません。

投資家は、コンドテルゲームをビジネス投資家に送ることで、より多くのお金を失う、画像1 — コンドテルはかつて多くの投資家が求めるタイプの投資でした。

特に、北部地域のプロジェクトで40億ドン超のコンドミニアムホテルを所有する投資家によると、賃貸収入が管理費や清掃費などを下回っているため、2023年の最初の6ヶ月間でコンドミニアムホテルのオーナーは1,800万ドンの損失を被ることになります。この毎月300万ドンのマイナス額は、アパートのオーナーに差し引かれることになります。

さらに、近年、一部のコンドミニアム型ホテルプロジェクトは、オーナーと投資家の間で多くの紛争を引き起こしています。コンドミニアム型ホテルを購入しても、実際にはアパートメントを所有していない人も多く、投資家との運営・管理上の問題により、自ら事業を運営する上で多くの困難に直面しています。

これらの問題により、この種の投資は投資家の信頼を取り戻すことがますます困難になっています。そのため、銀行からの財務上のプレッシャーを軽減するために損失を出して売却したり、他の投資に資金を回収したりすることが難しくなっています。

現状では、多くの専門家は、コンドテルが直面する問題は上記の問題だけにとどまらないと考えています。政府は困難や障害を取り除くための多くの政策を打ち出していますが、特にコンドテル、そしてリゾート不動産市場全体は依然として多くの客観的な問題に直面しており、市場の回復をさらに困難にしています。供給が需要を上回り過ぎていることも、このタイプのコンドテルの利益率の低下につながっています。

投資家は、コンドテルゲームをビジネス投資家に送ることで、より多くのお金を失う、画像2 — 観光業の回復が不完全であることと供給過剰が相まって、リゾート不動産の利益率を押し下げている。

DKRAグループの最新レポートによると、6月までのコンドミニアム型ホテルの累計在庫数は42,364戸に増加しました。このうち、沿岸部タウンハウスの在庫数は約3万戸に増加しました。沿岸部ヴィラに限っても、2023年第2四半期末までに、北部と南部を合わせて累計在庫数は最大15,000戸に達する見込みです。

BHSグループ市場調査部の調査によると、2020年から現在までに、全国で81件のリゾート不動産プロジェクトが既に引き渡し済みまたは引き渡し手続き中であり、高層・低層を含め4万4000件以上の物件が市場に供給されています。そのうち67件が既に稼働しており、その数は約2万件に上ります。残りのプロジェクト数と、稼働中のプロジェクトでまだ市場に投入されていない物件数を考慮すると、リゾート不動産の供給量は依然として非常に豊富です。

さらに、ベトナムの観光産業は未だ完全に回復しておらず、リゾートやホテルプロジェクトの稼働率は依然として高くありません。特に、管理費の高いデベロッパーに「うっかり」アパートを委託してしまった投資家にとっては、赤字を計上せざるを得ないのは明らかです。

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