大幅に値下げしても「商品を処分する」のは難しい
かつて不動産市場で非常に「ホット」なセグメントであったコンドテル（ホテルアパートメント）の所有も、2016年から2018年にかけて一連の商品が市場に投入され、トレンドとなりました。特に、ハロン（クアンニン省）、ダナン、ニャチャン（カインホア省）、フーコック（ キエンザン省）といったベトナムの有名観光都市では、コンドテル物件は投資家からの利益を約束していることから、投資家からも人気を集めています。
しかし、長年にわたる供給増加に伴い、このセグメントは市場において急速に「希薄化」し、損失を抑える状況に陥り始めました。特にCOVID-19パンデミックによる観光産業の「凍結」により、この種の投資は、収益性、利益コミットメント、投資家の運用能力の期待外れといった投資市場の弱点をさらに露呈しました。
それ以来、コンドテルは、損失を抑えるという情報が多く寄せられるタイプの不動産の一つとなっている。こうした情報は、財務的なプレッシャーを受け、期待通りに活用できないことから、こうした不動産を保有し続けたくないと考える投資家から寄せられている。
多くのホテルアパートメントは、依然としてオンライン不動産市場で赤字で宣伝されています。
この「負担」について、 クアンナム省で3軒のコンドテルを所有するグエン・クアン・カイ氏（ハノイ在住）は、投資資金が少なかった時代にはコンドテルは非常に有望な形態だったと語り、賃貸目的で自ら経営することも、投資家に譲渡して経営させることもできたと語った。同時に、家族は所有するアパートで毎年休暇を過ごすことができたという。
「開発は期待通りではなく、キャッシュフローがマイナスになったために追加費用を支払わなければならなかった月もありました。他の販路に投資するための資金を回収したかったので、損失を出しながらの売却広告も出しましたが、買い手はつきませんでした」とカイ氏は語った。
この投資家によると、多くの友人や親戚がコンドテル・アパートメントを所有する際にまさにこのような状況に直面しているという。開発の難しさに加え、このタイプの物件には未だ多くの法的問題が残っており、完全に解決されていない。そのため、コンドテルに対する顧客の信頼は依然として低く、損失を抑えることは容易ではない。
多くの投資家は、損失を抑え、買い手がつかないため、何年もホテルアパートメントに「固執」している。
特筆すべきは、ダナンのコンドテル・アパートメントのオーナーであるタン・フエン氏（ハノイ在住）のように、再販段階での利益分配の約束が履行されない場合、多くのコンドテル投資家が投資家と対立している点です。彼女は、最大12%の金利で8年間の利益分配を約束していましたが、しばらくして、この投資家は財政難のために約束を履行しませんでした。
「私のケースに加え、ハロンとニャチャンのコンドテルに投資した多くの友人も同様の状況に直面しました。顧客に支払いを約束した後、財務や運営上の理由から、約束した利益の減額や支払い停止の交渉を迫られたのです」とフイエン氏は述べた。
コンドテル市場には依然として明るい兆しなし
投資家が指摘する問題により、コンドテル市場は依然としてピーク時の回復に苦戦しているようです。DKRAの2024年7月の市場レポートでも、市場が未整備のこの種のコンドテルは依然として多くの困難を抱えていることが示されています。この月は新規供給と消費さえ記録されていませんでした。
さらに、多くのコンドテルプロジェクトは未解決の法的問題を抱えており、多くの投資家が販売を延期せざるを得なかったため、市場供給は非常に限られています。市場全体の需要は低く、一次消費は主に1戸あたり総額30億ドン未満の物件に集中しています。一方、一次販売価格は前月と比べて大きな変動はありません。優遇政策、金利支援、早期返済割引などは依然として広く適用されています。
コンドテルの新たな需給は2024年7月に「底」を打った
サヴィルズ・ホテルズ・アジア太平洋地域ディレクターのマウロ・ガスパロッティ氏は、この種の問題について、ベトナムだけでなくバリ島（インドネシア）でも、開発が綿密に行われなかったためにコンドテル物件が問題に直面していると述べています。しかし、現在、この市場は「新規プロジェクトブーム」の段階を過ぎ、より緩やかに、より質の高い開発が進められています。
サヴィルズ・ホテルズのディレクターも、一般市場の需要はほぼ回復しているものの、リゾート市場は、大規模プロジェクトが多数稼働している一部の地域での供給過剰状況や、同地域の他の観光地と比較したホーチミン市での多様で質の高い供給の不足など、依然として多くの課題に直面しているとコメントした。
「過去、多くの投資家が観光産業の発展機会を捉えようと躍起になり、モデルや商品の選択を慎重に検討していませんでした。多くのプロジェクトは、新たな需要を喚起する商品の開発に注力するのではなく、既存のゲスト層の成長率を満たすために建設されました。沿岸部の観光地にあるコンドテルがその好例です。市場が好調でないと多くのコンドテルプロジェクトが困難に直面し、中には一時的に開発を中断せざるを得ないプロジェクトもあることが分かります」とマウロ・ガスパロッティ氏は述べています。
上記のコメントを受けて、特にコンドテルやリゾート不動産市場は「底値」から抜け出せないだろうという意見が多く見られます。観光産業の回復と、依然として存在する法的ボトルネックの解消を待つ必要があり、2024年末から2025年初頭にかけて回復が見込まれると期待されています。
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