土地は「コールドスポット」段階、ダナンのマンション価格が急騰、価格つり上げのための「共謀」現象が発生？

チャンスを掴むために土地を購入する時期が来ています。 ダナンのアパート価格は高騰しており、300億ドンを超えるタウンハウスが市場を席巻しています...これらは最新の不動産ニュースです。

不動産最新情報：専門家によると、2024年第2四半期から土地市場に明確な変化が見られるようになるという。（出典：CafeF）

土地を購入して蓄える時期が来た

多くの不動産専門家によると、投資家は市場が「底値」にある時期を狙って土地を購入しており、交渉が容易になっているという。同時に、土地法と不動産業法が施行される前に、投資家は好機を捉えることができる。これらの法律は、あらゆる不動産の価格水準を大きく変える可能性がある。

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏によると、土地市場は全体として依然として多くの困難に直面しており、回復の度合いはセグメントによってばらつきがある。最も厳しい時期は乗り越え、総供給と総需要、つまり投入と産出の両面において、より明るい兆候が見られるものの、この時期は依然として土地タイプにとって「冷え込み」の時期となっている。

タン氏は、今年の最初の4ヶ月間、南部の土地取引は依然として非常に低調で、ホーチミン市からロンアン省、ドンナイ省、ビンズオン省、さらにはタイニン省、ビンフオック省といった地域に至るまで、ほとんどの地域で土地の流動性は開始時の取引量の20～25%程度しか変動していないと述べた。過去数年間は取引が活発だった多くの地域で、現在では取引が全く記録されていない。

タン氏は、「改正不動産事業法における土地の分割・売買に関する新たな規制の強化により、土地市場の回復にはより長い時間が必要となるでしょう。そのため、早くても年末には土地価格が反転する可能性があり、今はまだ手頃な価格の物件を探すのに良い時期です」と述べました。

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏も同様の見解を示し、改正不動産事業法が正式に施行されれば、土地の分割・売買が厳しくなり、土地への関心が引き続き低下する可能性があると予測しています。特に大規模区画の土地価格も下落するでしょう。しかし、長期的には土地価格は上昇を続け、取引は回復するでしょう。不動産価格は、インフラ整備、経済成長、人々の所得といった他の要因にも左右されるためです。

「『土地は一寸たりとも無駄にできない』という考え方から、ベトナム人の不動産所有と資産形成への需要は非常に高い。そのため、今後も土地は消費者から最も注目を集めるだろう。安定した資金を持つ人は、今から土地を購入して資産形成を行い、将来大きな利益を得ることを検討できるだろう」とトゥアン氏はさらに分析した。

土地投資の是非という問いに対し、専門家は今年第2四半期から土地市場に明確な変化が訪れると予測しています。レバレッジを効かせた投資家は、現時点では投資すべきではありません。一方、潤沢なキャッシュフローを持つ大口投資家にとっては、今こそ投資機会を模索する絶好のタイミングです。

ホーチミン市では300億ドンを超えるタウンハウスが市場を席巻している

サヴィルズ・ベトナムによると、2024年第1四半期のホーチミン市における新築タウンハウスとヴィラの供給はわずか42戸と非常に限られています。新規供給はトゥドゥック市の1件のプロジェクトのみで、販売価格は1戸あたり約100億ドンです。

過去3年間の供給不足の理由について、サヴィルズ・ベトナムの専門家は、主に法的な障壁が原因で、新規プロジェクトの停滞につながっていると述べた。

2024年の最初の3ヶ月間で、ホーチミン市におけるタウンハウスとヴィラの一次供給戸数は762戸に達し、四半期ベースでは横ばいでしたが、前年同期比では13%増加しました。販売価格が300億ドンを超える物件が市場シェアの76%を占め、一次供給の85%がトゥドゥック市に集中しました。

サヴィルズ・ベトナムは、今年残りの3四半期でホーチミン市におけるタウンハウスとヴィラの供給戸数が約1,149戸に達すると予測しています。これは主に既存プロジェクトの次期フェーズからの供給です。今後の供給の大部分は、1戸あたり200億ドンを超える販売価格のタウンハウスセグメントとなるでしょう。

一方、DKRAグループは、今年上期のホーチミン市および周辺地域のタウンハウスとヴィラ市場を評価した結果、市場需要は依然として低水準にとどまっており、取引は主に1戸あたり100億ドン未満の販売価格の製品グループに集中していると述べた。ホーチミン市とビンズオン省が市場を牽引し、四半期の一次産品消費の80%以上を占めた。

DKRAグループの専門家によると、ホーチミン市とその周辺地域のタウンハウスとヴィラの主要価格水準は依然として高く、平均価格は1戸あたり41億～278億ドンの範囲にある。

調査によると、ホーチミン市ではタウンハウスとヴィラの供給が非常に限られているため、住宅価格が高騰しています。現在、物件を保有している投資家の多くは、物件の位置づけを変え、前年よりも高い価格で販売したいと考えています。また、市場では、プロジェクトオーナーが価格を吊り上げるために「共謀」するケースも見られます。

例えば、トゥドゥック市では、1戸あたり7,000億ドンを超える超高級ヴィラプロジェクトが登場しました。この前代未聞の高価格は、近隣のプロジェクトの価格水準を大幅に引き上げました。例えば、以前は1戸あたり150億～170億ドンだったプロジェクトが、現在では1戸あたり200億～250億ドンにまで上昇しています。

販売されている商品は主に高級品で、漢江沿いに位置しています。

ダナンのアパートは高い

5月下旬、ダナンのマンション市場はハノイと同程度の高値を記録し、1平方メートルあたり1億5000万ドンに達しました。新規物件のほとんどは、ハン川沿いの美しい中心部に位置しています。

ハン川沿いに位置する、1平方メートルあたり1億ドンを超える価格のプロジェクト「ザ・フィルモア」は、48平方メートルから125平方メートルの広さを持つ206戸の高級アパートメントを擁しています。このプロジェクトは、現在顧客に住宅を引き渡しています。74平方メートルを超える広さでリバービューの2ベッドルームアパートメントは、約110億ドン（1平方メートルあたり1億4,500万ドン）で販売されています。152平方メートルの広さを持つ3ベッドルームの角部屋アパートメントは、230億ドン（1平方メートルあたり1億5,000万ドン）です。

その隣には、やはり価格が高騰している「ザ・ロイヤル」プロジェクトがあります。77㎡の2ベッドルーム・アパートメントは100億ドン（1㎡あたり1億2900万ドン）です。

さらに、チャンフンダオ通りにある別のプロジェクトは、敷地面積最大8ヘクタール、3棟のタワー、1,300戸以上のアパートメント（各戸面積25.8～112㎡）で構成されます。販売価格は6,500万～1億ドンと予想されています。

同じくチャンフンダオ通りに位置し、ドラゴン橋から約300mのサンポンテレジデンスプロジェクトもその一つです。階数や眺望によって、販売価格は1平方メートルあたり6,500万～1億ドンです。仲介業者によると、販売開始からわずか数週間でほぼ完売したとのことです。

トラン・ティ・リー橋のふもとに位置するパノマ1とパノマ2のアパートメントプロジェクトでは、眺望の良い高層階のアパートメントの価格も1平方メートルあたり8,000万～1億ドン程度となっている。

ダナン市建設局によると、2024年第1四半期の市内不動産取引件数は、マンション・戸建て合わせて2,117件で、2023年の同時期に比べて145％増、2023年第4四半期に比べて103.2％増加した。

ミンミングループの営業部長、ヴー・クイ・ホイ氏は、ダナンのマンション市場は好調に推移していると述べた。発売されたばかりのプロジェクトの中には、すでに90%が完売しているものもあり、そのうち40%は地元住民による購入だという。

ホイ氏によると、ベトナムの両端であるハノイやホーチミン市と比べると、ダナンのマンション価格の上昇率はそれほど高くなく（7～10%）、銀行金利も低いため、多くの顧客が余剰資金を抱え、居住用または投資用としてマンションを購入し、その後賃貸に出すという選択をしています。多くのマンションプロジェクトは、便利な立地、川沿い、海沿い、ダナンの観光地などに位置しています。

数億ドンの高級マンションが依然として注目を集めている現状について、DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、ダナンではマンションの供給が継続的に不足しており、毎年500戸から1,000戸未満しか市場に投入されていないためだと説明しました。中心部や都心部近郊の開発プロジェクトのための土地基金は徐々に枯渇しており、土地価格が高騰しています。

さらに、販売中のプロジェクトのほとんどは、大規模で評判の良い投資家によって開発されており、法的手続きが完了し、建設が迅速に進んでいるため、購入者の信頼を得ています。多くの優遇販売政策や景気刺激策も適用されています。

ダラットのクーヒルゴルフコースの建物の地下室建設許可を取り消す

5月29日、ラムドン省建設局は、ホアン・ジャーDL株式会社が投資したク・ドイ・ダラットゴルフ建設プロジェクトの地下室の建設許可を取り消すことを決定した。

この決定は、投資家が所轄官庁の違反処理文書に記載された期限内に許可に従って建設違反を是正しなかったと建設局が判断した後に行われた。

同時に、上記企業は付与された建設許可証を返還する必要があります。返還期限は、建設許可証の取消決定書に署名した日から起算して5日間です。

ク・ドイ・ダラットゴルフコース建設の投資家が規定通りに建設許可証を返却しない場合、管轄当局は建設許可証を取り消す決定を下すことになる。

これを受けて、ラムドン省建設局は2023年に、上記プロジェクトの投資家に対し、ク・ドイ・ダラットゴルフコースビルのゴルフサービスブロックの地下部分（面積約2,639㎡）の工事を行うライセンスを付与した。

当局は以前、ドイ・ク・ダ・ラット・ゴルフコースの工事現場で、違法かつ無許可の建設違反を多数発見しました。これらの違反は当局によって記録され、罰金を科す決定が出されました。現在、投資家はプロジェクトの建設を中止しています。

このプロジェクトに関して、最近、ラムドン省天然資源環境局は、企業がこのプロジェクトで違法に構築した約5,629平方メートルの保護林地は、土地利用目的を変更するには不十分であり、商業用地やサービス住宅用地に転用されることはないと判断しました。

そのため、同省は省人民委員会に提案し、意見を待っている。その後、省人民評議会に報告書を提出し、ゴルフクラブの建設を実施するために、保護林地5,629平方メートルを商業・サービス用地として使用することを調整・取り消すことを提案する。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html