土地は「コールドスポット」段階にあり、ダナンのアパート価格は高騰しているが、価格をつり上げるための「共謀」現象があるのだろうか？

チャンスを掴むために土地を購入する時期が到来。 ダナンのマンション価格は高騰し、300億ドンを超えるタウンハウスが市場を席巻している…これらは最新の不動産ニュースです。

最新の不動産ニュース：専門家は、2024年第2四半期から土地市場に大きな変化が見られるだろうと予測しています。（出典：CafeF）

投資として土地を購入する時期です。

多くの不動産専門家によると、投資家は市場の低迷を背景に積極的に土地を「探し」ており、交渉が容易になっているという。同時に、土地法と不動産業法の施行前に、投資家は好機を掴むことができる。これらの法律は、あらゆる種類の不動産の価格水準を大きく変動させる可能性がある。

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏によると、土地市場は全体として依然として多くの困難に直面しており、回復の度合いはセグメントによってばらつきがあるという。最も危機的な時期は乗り越え、需要と供給、投入と産出の両面でより明るい兆しが見られる可能性はあるものの、この時期は依然として土地市場にとって「冷え込み」の時期である。

タン氏は、今年の最初の4ヶ月間、南部の土地取引は依然として非常に低迷していると述べた。ホーチミン市からロンアン省、ドンナイ省、ビンズオン省、さらにはタイニン省やビンフオック省といった遠方の地域に至るまで、ほとんどの地域で土地の売買は提示された数量の20～25%程度しか変動していない。過去数年間は好調だった多くの地域で、現在では取引が全く記録されていない。

タン氏は、「改正不動産業法における土地の分割・売買に関する新たな規制は、土地市場の回復に更なる時間を要することを意味しています。したがって、土地市場が『反転』できるのは早くても年末ですが、今はまだ手頃な価格の物件を探すのに良い時期です」と指摘しました。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏も同様の見解を示し、改正不動産事業法が正式に施行されれば、土地の分割・売買に関する規制が強化され、土地への関心がさらに低下する可能性があると予測しています。特に大規模区画の土地価格も下落するでしょう。しかし、長期的には土地価格は上昇を続け、取引が再開される可能性があります。これは、不動産価格がインフラ整備、 経済成長、人々の所得といった他の要因にも左右されるためです。

「『土地は一寸たりとも金の価値がある』という考え方から、ベトナム人の土地所有と資産形成への需要は非常に高いと言えます。そのため、今後も土地は消費者から最も注目を集め続けるでしょう。安定した資金を持つ人は、今から土地を購入し、将来的に大きな利益を得ることを検討できるでしょう」とトゥアン氏はさらに分析しました。

土地投資の是非という問いに対し、専門家は今年第2四半期から土地市場が大きく変化すると予測しています。レバレッジを効かせている投資家は、現時点では投資すべきではありません。しかし、潤沢なキャッシュフローを持つ大口投資家にとっては、今こそ投資機会を模索する絶好の機会です。

ホーチミン市の市場では300億ドンを超える価格のタウンハウスが主流となっている。

サヴィルズ・ベトナムによると、2024年第1四半期のホーチミン市における新築タウンハウスとヴィラの供給はわずか42戸と非常に少なかった。この新規供給はトゥドゥック市の1つのプロジェクトからのもので、販売価格は1戸あたり約100億ドンだった。

過去3年間の供給不足の理由について、サヴィルズ・ベトナムの専門家は、主に法的障壁が原因で、新規プロジェクトの停滞につながっていると考えている。

2024年の最初の3か月間で、ホーチミン市におけるタウンハウスとヴィラの一次供給戸数は762戸に達し、前四半期比では横ばいでしたが、前年同期比では13%増加しました。300億ドン以上の価格帯の物件が市場シェアの76%を占め、一次供給の85%がトゥドゥック市に集中しました。

サヴィルズ・ベトナムは、今年残りの3四半期でホーチミン市におけるタウンハウスとヴィラの供給戸数が約1,149戸に達すると予測しています。これは主に既存プロジェクトの後続フェーズによるものです。今後の供給戸数の大部分は、1戸あたり200億ドンを超える販売価格のタウンハウスセグメントとなるでしょう。

一方、DKRAグループは、今年上半期のホーチミン市とその周辺地域におけるタウンハウスとヴィラの市場を評価した結果、市場需要は依然として低水準にあり、取引は主に1戸あたり100億ドン未満の価格帯の製品グループに集中していると考えています。ホーチミン市とビンズオン省が市場を牽引し、四半期の一次産品消費の80%以上を占めました。

DKRAグループの専門家によると、ホーチミン市とその周辺地域のタウンハウスとヴィラの主要市場価格は依然として高値で、平均価格は1戸あたり41億～278億ドンとなっている。

調査によると、ホーチミン市ではタウンハウスとヴィラの供給が非常に少なく、住宅価格が高騰しています。現在、販売可能な物件を保有するデベロッパーの多くは、自社の商品構成を見直し、前年よりも高い価格で販売したいと考えています。また、プロジェクトオーナーが共謀して価格を人為的につり上げる事例も見られます。

例えば、トゥドゥック市で1戸あたり7,000億ドンを超える超高級ヴィラプロジェクトの出現は、近隣のプロジェクトの価格水準を大幅に引き上げました。例えば、以前は1戸あたり150億～170億ドンで販売されていたプロジェクトは、現在では1戸あたり200億～250億ドンにまで上昇しています。

売りに出されている物件のほとんどは高級物件で、漢江沿いに位置しています。

ダナンのアパートは高価です。

5月下旬、ダナンのマンション市場はハノイとほぼ同価格の1.5億ドン/㎡を記録しました。新規物件のほとんどは、ハン川沿いの好立地で、中心部に位置しています。

ハン川沿いに位置するプロジェクトの一つ、「ザ・フィルモア」は、48㎡から125㎡までの206戸の高級アパートメントを擁し、1㎡あたり1億ドンを超える価格を誇ります。現在、同プロジェクトは顧客への引き渡しを進めています。74㎡を超える広さでリバービューの2ベッドルームアパートメントは、約110億ドン（1㎡あたり1億4,500万ドン）で販売されています。また、152㎡の角地に位置する3ベッドルームアパートメントは、230億ドン（1㎡あたり1億5,000万ドン）で販売されています。

その隣には「ザ・ロイヤル」プロジェクトがありますが、こちらも法外な価格設定です。77㎡の2ベッドルームアパートメントは100億ドン（1㎡あたり1億2900万ドン）です。

さらに、チャンフンダオ通りにある別のプロジェクトは、8ヘクタールの敷地に3棟のタワーを擁し、1,300戸以上のアパートメントを擁しています。各戸の広さは25.8平方メートルから112平方メートルまで様々です。予想販売価格は6,500万～1億ドンです。

もう一つのプロジェクトであるサンポンテレジデンスもチャンフンダオ通りに位置し、ドラゴン橋から約300mです。階数や眺望によって、販売価格は1平方メートルあたり6,500万～1億ドンです。不動産業者によると、このプロジェクトは発売からわずか数週間でほぼ完売したとのことです。

一方、チャン・ティ・リー橋のふもとに位置するパノマ1とパノマ2のマンションプロジェクトでは、美しい景色を望む高層階のマンションの価格も1平方メートルあたり8,000万～1億ドン程度となっている。

ダナン市建設局によると、2024年第1四半期の市内不動産取引件数はマンション・戸建合わせて2,117件で、2023年の同時期に比べて145％増、2023年第4四半期に比べて103.2％増加した。

ミンミングループの営業部長、ヴー・クイ・ホイ氏は、ダナンのマンション市場は好調な消化状況にあると述べた。一部のプロジェクトでは、発売以来すでに90%のユニットが売れており、そのうち40%は地元住民による購入となっている。

ホイ氏によると、ハノイやホーチミン市と比較すると、ダナンのアパート価格の上昇率はまだそれほど大きくない（7～10%）。さらに、銀行金利が低いため、多くの顧客が余剰資金を抱え、居住用または投資用にアパートを購入し、後に賃貸に出すことを検討している。これは、多くのアパートプロジェクトが便利な立地、川やビーチの近く、ダナン中心部の観光地に立地しているためだ。

数億ドン（約1億5,000万円）の高級マンションへの関心が依然として高いことに関して、DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、ダナン市におけるマンション供給の慢性的な不足が原因だと述べています。市場に流通する戸数は年間わずか500戸から1,000戸未満にとどまっています。市内中心部および周辺地域では、プロジェクト開発のための空き地が徐々に不足しており、土地コストは依然として高止まりしています。

さらに、現在開始されているプロジェクトのほとんどは、法的書類が完備し、建設が迅速に進んでいる、評判の良い大規模投資家によって開発されており、購入者の信頼を築いています。また、需要を刺激するための優遇販売政策や支援策も数多く実施されています。

ダラットのドイクゴルフコースの地下室建設許可が取り消された。

5月29日、ラムドン省建設局は、ホアン・ジャーDL株式会社が所有するダラットのドイ・ク・ゴルフコース・プロジェクト内の地下室の建設許可を取り消す決定を下した。

この決定は、当局が発行した違反処理文書に指定された期限内に投資家が許可からの建設上の逸脱を是正しなかったと判断した後、建設局によってなされた。

同時に、事業者は以前に発行された建設許可証を返納する必要があります。返納期限は、建設許可証の取消決定書に署名した日から5日以内です。

ダラットのドイクゴルフコース建設の投資家が要求通りに建設許可を返却しない場合、当局は建設許可を取り消す決定を下すことになる。

これを受けて、ラムドン省建設局は2023年に、ダラットのドイクゴルフコースビルのゴルフサービスブロックの地下部分（面積約2,639平方メートル）を建設する許可をプロジェクトの投資家に付与した。

当局は以前、ダラットのドイク・ゴルフコース複合施設において、検査中に多数の建設規制違反と無許可の建築許可を発見しました。これらの違反は記録され、罰金が科されました。投資家は現在、同プロジェクトの建設を中止しています。

このプロジェクトに関して、ラムドン省天然資源環境局は最近、企業がプロジェクト内で違法に建物を建設した約5,629平方メートルの保護森林地帯には、土地利用転換に必要な根拠がなく、商業用地やサービス用地への転換は行われないと判断した。

そのため、当局は、ゴルフクラブの建設のために保護林地5,629平方メートルを商業・サービス用地に転換するプロジェクトの調整と中止を求める報告書を省人民評議会に提出することを提案し、省人民委員会の意見を待っている。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html