土地使用料と地代に関する新たな規制案

[広告_1]

2024年土地法の多くの変更は土地金融に影響を与える

財務省は、2024年1月18日に第15期国会第5回臨時会で可決された2024年土地法は、土地金融に関して大きな変更を加えており、政府に土地金融に関するいくつかの内容を詳細に定めるよう指示したと述べた。土地使用料や地代に関する内容を含みます。

2024年土地法の土地財政に影響を与える主な変更点は次のとおりです。(i) 土地からの国家予算収入の安定性と持続可能性を確保するために、国が土地をリースして毎年地代を支払うケースを拡大すること。（２）国家及び公共の利益のための社会経済発展のための土地回復に関するより具体的な規制（３）土地使用権の競売と土地を使用する投資家を選定するための入札の区分に関する規定。多目的土地に関する規制およびこの種の土地に対する金銭債務の徴収。（iv）政府の土地価格の枠組みを廃止する。地価表は、面積別、位置別、または価格帯、標準地目（デジタル地籍図および地価データベースがある地域の場合）に基づいて土地区画ごとに作成され、2026年1月1日から初めて公布・適用され、毎年調整、修正、補足され（2013年土地法の5年ごとではなく）、同時に土地価格表を土地に対する財務債務の計算に適用する場合を拡大します。したがって、国が土地を割り当て、土地を貸し、または土地使用権を承認する場合に、世帯と個人の土地使用料と地代を計算するために使用する土地の価格は、地価表に記載されている土地の価格です（一部の特定の土地の価格に従って計算するという以前の規定を廃止しました）。 (v) 2024年土地法第123条第2項及び第4項に規定されているように、地区人民委員会の権限の下で土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可の場合に、具体的な土地価格を決定する権限を地区人民委員会の委員長に分散する。（六）土地価格計算プロセスの革新：土地価格表の土地価格を土地使用料と土地賃貸料の計算に適用する場合、管轄人民委員会は、土地の割り当て、土地の賃貸、土地使用目的の変更の許可、土地使用権の延長、土地使用期間の調整、土地使用形式の変更の決定において土地価格を記録しなければならない。土地使用料および地代を計算するために具体的な土地価格を決定する場合、管轄レベルの人民委員会は、土地価格決定の時点から 180 日以内に土地価格決定を発行する必要があります。（７）土地使用料及び地代を免除する場合には、地価の決定並びに免除される土地使用料及び地代を算定するための手続を行う必要がない。土地使用料及び地代が免除される土地使用者は、土地使用料及び地代免除の申請手続きを行う必要はありません。

2024年土地法の新しい規定を規定するために、土地使用料と土地賃料の詳細を定めた政府令の発行には法的根拠があります。

新たな現実に合わせて政策を完璧にする必要がある

財務省は、土地使用料や地代を徴収する政策は土地財政政策の一環であると述べた。近年、一般的な土地財政政策と並行して、土地使用料と地代金を徴収する政策が、市場原理、透明性、経済セクター間の平等性に基づいて徐々に制度化されてきました。土地の経済的かつ有効な利用を奨励し、投機や無駄な土地利用を徐々に制限し、不動産市場の方向づけと発展の奨励に貢献します。重要な成果が達成された一方で、2013年土地法を導く土地使用料と土地賃貸料に関する規制には克服すべき欠点や限界もいくつか明らかになった。

財政部は、2013年土地法に基づく土地使用料徴収、土地賃貸料徴収、水面賃貸料徴収に関する政策の実施状況を検討・総括するため、省および中央直轄市の人民委員会に対し、2021年7月28日付の正式文書第8335/BTC-QLCS号を発行し、土地使用料徴収、土地賃貸料徴収、水面賃貸料徴収に関する政策の実施状況の評価と、これらの政策の修正および補足が必要な内容に関する勧告と提案を求めました。

地域からの報告を総合すると、次のような問題がいくつかあることが分かります。

経済組織が投資プロジェクトを実施するために土地法に基づいて合法的に土地使用権の譲渡を受けた場合、土地の使用目的を変更する際に土地使用料と地代を徴収することは、現行法によれば、土地使用料と地代から差し引かれる最高額（組織が土地使用権と地代権の譲渡を受けるために支払った金額）と比較するための補償および敷地整地計画（仮定）を確立する必要があるためである。これにより追加の管理手順が発生します。また、複数の種類の土地の譲渡を受け、その後、用途を変更して混合土地利用形態による投資事業を実施する場合の取り扱いについても規定がない。

土地使用料及び地代金の減免の原則について（土地の割り当てや競売による土地の賃貸借は減免されるか、国が土地を干拓して移住用の土地を割り当てる場合、土地使用料は減免されるか。土地使用料及び地代金の減免後の事後検査や違反の処理についてはまだ具体的に規定されていない）。

土地使用料の優遇措置を受ける対象者が、土地の割り当てを受けたり、土地使用権を認められた場合に、その対象者と土地使用料の減免額を確定する範囲に関する問題。現在、県級地域別に投資優遇地域リストが規定されているが、県級地域の中には、困難な社会経済状況にある地域ではないコミューンや、優遇地域リストには載っていないが優遇地域内にコミューンや村がある県級地域もあり、地域別の優遇措置の計算方法が明確でない。

土地使用料徴収及び地代徴収に関して、詳細建設計画を何度も調整する際に、土地使用料徴収及び地代徴収の算定根拠等の基準が変更されたり、変更されなかったりする。計画調整前の土地は、土地使用権競売により割り当てられ、貸し出された土地です。

混合土地利用のプロジェクトの種類ごとに補償金や用地整地費を控除することに関する具体的な規制はない。補償額の計算方法、土地使用料を徴収せずに土地を割り当てた場合の GPMB 払い戻し、土地使用料を免除された土地の割り当て。

いくつかの実際のケースでは、移行処理に関する規制が欠如しています。

したがって、財務省は、2024年土地法の策定プロセスにおいて、草案の調査と完成のために文書をまとめ、評価し、天然資源・環境省に送付した。同時に、財務省は、土地使用料徴収および地代徴収に関する現行の政令（政府政令第45/2014/ND-CP号、政令第46/2014/ND-CP号、政令第135/2016/ND-CP号、政令第123/2017/ND-CP号）の実施過程で生じる問題を解決し、新たな現実に適合させ、行政手続きを改革し、土地使用料および地代収入の国家予算への有効な動員を確保するため、上記2013年土地法を導く政令を置き換える必要があると判断している。土地の有効な開発と利用を促進し、社会経済の発展に貢献します。

地代減免に関する規定について

財務省は、地代免除・減額は原則として、2024年土地法では地代免除とは何か、地代減額とは何かについて具体的に規定されていないと述べた。しかし、土地法の起草過程や、土地を使用する事業の競売や入札を実施しなければならない場合に関する条項の設計内容全体を通じて、次の原則が示されている。土地賃料の免除は、土地使用者が賃貸期間全体にわたって土地賃料を支払わないことを認めることを意味する。残りは地代減額です。したがって、政令案第39条および第40条は、以下の原則に基づいて地代金の免除および減額を規定している：（i）地代金の免除は、土地使用者が賃貸期間全体にわたって地代金を支払わないことを可能にする。（２）地代減額は、土地使用者に対し、支払うべき地代金の一定割合（％）を減額して、その一定額を支払わないようにするものです。

土地賃料免除の場合について：2024年土地法第157条第1項及び第2項は、土地使用料及び土地賃料の免除又は減額の場合について具体的に規定している。同時に、第157条第1項に規定されていない土地使用料と地代金の免除または減額のその他の場合を政府が規定する権限は、国会常任委員会の同意を得た後に規定される。したがって、政令案では、土地賃料の免除のケースを具体的に規定しています。投資法の規定に従って投資優遇セクターおよび投資優遇場所に応じて地代減額水準を設計することは、基本的に政令第46/2014/ND-CP号（政令第135/2016/ND-CP号、政令第123/2017/ND-CP号で改正および補足）の現行規制と同様である。

2024年土地法第157条は、投資優遇セクターまたは投資優遇地域（2013年土地法と同様に社会化セクターに関係なく）での生産および事業目的の土地使用の場合に限り、土地使用料および地代金の免除および減額を規定しています。したがって、政令草案の第39条および第40条には、投資優遇セクターおよび地域のプロジェクトに対する土地使用料の免除および減額の優遇水準に関する一般規定のみがあり、商業目的（社会化）の公共事業を建設するために土地を使用するプロジェクトに対する別個の優遇措置は設けられていません。

同時に、第50条第6項では土地使用料に関する経過規定が規定されています。第51条第14項は、土地賃料徴収に関する経過規定を規定している。 2008年5月30日付政府政令第69/2008/ND-CP号及び2014年6月16日付政府政令第59/2014/ND-CP号に規定されている社会分野のプロジェクトに対する地代金の優遇免除及び減額に関する規定は廃止される。

免除・減額の手続き

免除・減額手続きについて：2024年土地法第157条第3項では、土地使用料及び地代金を免除する場合は、土地価格の確定並びに免除される土地使用料及び地代金の算定手続きを行う必要がないと規定されている。土地使用料及び地代が免除される土地使用者は、土地使用料及び地代免除の申請手続きを行う必要はありません。

したがって、規則に従って土地使用料と土地賃料の免除条件の実施を確実に監視すること。（適切な主体に対する土地使用料および地代金の免除を確保し、国家予算収入の損失を避け、国家の優遇政策の有効性を確保するなど）、政令草案では、土地賃貸借決定書に土地使用料および地代金の免除が明記されている。同時に、以下の責任を規定している。(i) 税務機関は減額される土地使用料と土地賃貸料の額を計算し、それを同じレベルの人民委員会に提出して、自らが減額した土地使用料の額を回収する決定を下す。（２）天然資源環境庁は、土地賃料免除の事例の統計作成および統合に責任を負う。実施過程において、天然資源環境庁は、土地賃料免除優遇措置の条件が満たされているかどうかを定期的に検査、検討し、判断するものとする。土地家賃の免除を受けた者が土地家賃免除の条件を満たしていないことが判明した場合、同レベルの人民委員会に報告して土地家賃免除の取り消しを決定し、税務機関に情報を渡して、土地賃貸借決定時の政策と地価に基づいて支払うべき（免除されていない）土地家賃額と、税務管理法の規定に従って滞納した土地家賃相当額を算定、徴収、納付するよう調整しなければならない。

知恵

[広告2]
ソース