2024年土地法の多くの変更は土地金融に影響を与える
財務省は、2024年1月18日に第15期国会第5回臨時会で可決された2024年土地法は、土地金融に関して大きな変更を加えており、政府に土地使用料や地代に関する内容を含む、土地金融に関するいくつかの内容を詳細に規定するよう指示したと述べた。
2024年土地法の土地財政に影響を及ぼす主な変更点は以下のとおり。(i) 土地からの国家予算収入の安定性と持続可能性を確保するため、国が土地をリースし、毎年の地代を支払うケースの拡大。(ii) 国家および公共の利益のための社会経済開発のための土地回収ケースに関するより具体的な規制。(iii) 土地を使用する投資家の選定のための土地使用権オークションと入札ケースを区別する規制。多目的土地およびこのタイプの土地に対する財政的義務の徴収に関する規制。(iv) 政府の土地価格枠組みの廃止。地価表に関する規定は、面積、位置に応じて作成され、または価格区域、標準地目（デジタル地籍図と地価データベースがある地域の場合）に基づいて各土地区画ごとに作成され、2026年1月1日から初めて公布および適用され、毎年調整、修正、補足されます（2013年の土地法の5年ごとではなく）。同時に、地価表を使用して土地に対する財務義務を計算する場合を拡大します。これにより、国が土地を割り当て、土地を賃貸し、または土地使用権を承認する場合に、世帯と個人の土地使用料と地代を計算するための土地価格は、地価表の土地価格になります（以前のように、特定の場合の土地価格に従って計算する規定を廃止します）。 (v) 2024年土地法第123条第2項及び第4項の規定に従い、地区人民委員会の管轄下にある土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可の場合、具体的な土地価格を決定する権限を地区人民委員会委員長に分散する。 (vi) 土地価格の計算プロセスを革新する。土地価格表の土地価格を土地使用料と土地家賃の計算に適用する場合、管轄人民委員会は、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可、土地使用権の延長、土地利用期間の調整、土地利用形態の変更の決定書に土地価格を記録しなければならない。土地使用料と土地家賃の計算のために具体的な土地価格を決定する場合、管轄人民委員会は、土地価格決定時から180日以内に土地価格決定書を発行しなければならない。 （７）土地使用料及び地代が免除される場合においては、地価の決定並びに免除される土地使用料及び地代金の算定に関する手続は不要である。また、土地使用料及び地代が免除される土地使用者は、土地使用料及び地代金等の免除を申請するための手続等を行う必要がない。
2024年土地法の新しい規定を規定するために、土地使用料と土地賃料の詳細を定めた政府令の発行には法的根拠があります。
新たな現実に合わせて政策を完璧にする必要がある
財政部は、土地使用料及び地代徴収政策は土地財政政策の一部であると述べた。これまで、土地財政政策全般と同様に、土地使用料及び地代徴収政策も市場原理、透明性、経済界間の平等性といった原則に基づき、徐々に制度化され、土地の経済的かつ有効な利用を促進し、土地の投機や無駄な利用を徐々に抑制し、不動産市場の発展を方向づけ、促進することに貢献してきた。しかし、重要な成果が得られた一方で、2013年土地法における土地使用料及び地代に関する規定には、克服すべきいくつかの欠点や限界も明らかにされている。
財政部は、2013年土地法に基づく土地使用料徴収、土地賃貸料徴収、水面賃貸料徴収に関する政策の実施状況を検討・総括するため、省および中央直轄市の人民委員会に対し、2021年7月28日付の正式文書第8335/BTC-QLCS号を発行し、土地使用料徴収、土地賃貸料徴収、水面賃貸料徴収に関する政策の実施状況の評価と、これらの政策の修正および補足が必要な内容に関する勧告と提案を求めました。
地域からの報告を総合すると、次のような問題がいくつかあることが分かります。
経済組織が土地法に基づき合法的に土地使用権の譲渡を受けて投資プロジェクトを実施する場合、土地の使用用途を変更する際に土地使用料と地代を徴収することについて、現行法では、土地使用料と地代から控除した最高額（土地使用権と地代権の譲渡を受けるために支払った金額）と比較するための補償および整地計画（想定）を確立する必要があるため、追加の行政手続きが発生するほか、複数の種類の土地の譲渡を受けてから用途を変更し、土地を混合した形で投資プロジェクトを実施する場合の取り扱いに関する規定がない。
土地使用料及び地代金の減免の原則について（土地の割り当てや競売による土地の賃貸借は減免されるか、国が土地を干拓して移住用の土地を割り当てる場合、土地使用料は減免されるか。土地使用料及び地代金の減免後の事後検査や違反の処理についてはまだ具体的に規定されていない）。
土地使用料の優遇措置を受ける対象者が、土地の割り当てを受けたり、土地使用権を認められた場合に、その対象者と土地使用料の減免額を確定する範囲に関する問題。現在、県級地域別に投資優遇地域リストが規定されているが、県級地域の中には、困難な社会経済状況にある地域ではないコミューンや、優遇地域リストには載っていないが優遇地域内にコミューンや村がある県級地域もあり、地域別の優遇措置の計算方法が明確でない。
詳細な建設計画が何度も調整される際の土地使用料徴収及び地代徴収については、土地使用料徴収及び地代徴収の算定根拠等の基準の変更、変更の有無等について、計画調整前の土地は、土地使用権競売の形式を通じて割当てられ、賃貸されている土地である。
混合土地利用の各プロジェクトの種類ごとに補償金と用地明け渡し金を控除することに関する具体的な規制はありません。また、土地使用料を徴収しない土地割り当て、土地使用料を免除する土地割り当ての場合の補償金と用地明け渡し金の計算方法も規定されていません。
いくつかの実際のケースでは、移行処理に関する規制が欠如しています。
したがって、財務省は、2024年土地法の策定プロセスにおいて、文書を取りまとめて評価し、天然資源環境省に研究と草案の完成のために送付しました。同時に、財務省は、現在の土地使用料徴収および地代徴収に関する政令（政府政令第45/2014/ND-CP号、政令第46/2014/ND-CP号、政令第135/2016/ND-CP号、政令第123/2017/ND-CP号）の実施プロセスで発生する問題を解決し、新たな現実に適合させ、行政手続きを改革し、土地使用料および地代収入の国家予算への有効な動員を確保し、有効な土地開発および利用を促進し、社会経済の発展に貢献するために、（上記の2013年土地法を導く政令を置き換える）完成させる必要があると考えています。
地代減免に関する規定について
財務省は、地代免除および減額は原則として次のとおりであると述べた。2024年土地法では、地代免除および地代減額が具体的に規定されていない。ただし、土地法の起草過程全体を通して、土地を使用するプロジェクトのオークションおよび入札を実施する必要がある場合に関する条項の設計に表現されている原則は、「地代免除とは、土地使用者がリース期間全体にわたって地代を支払わないことを許可することである。残りは地代減額である」というものである。したがって、政令草案の第39条および第40条では、地代免除および減額に関する規定は、次の原則に基づいています。(i) 地代免除とは、土地使用者がリース期間全体にわたって地代を支払わないことを許可することである。(ii) 地代減額とは、土地使用者が支払うべき地代の割合（％）として計算された特定の金額を支払わないことを許可することである。
土地賃料免除の場合について：2024年土地法第157条第1項及び第2項は、土地使用料及び土地賃料の免除及び減額の場合について具体的に規定している。同時に、政府は国会常任委員会の同意を得た上で、第157条第1項に規定されていないその他の土地使用料及び土地賃料の免除及び減額の場合について定める権限を有する。したがって、本政令草案は、土地賃料免除の場合について具体的に規定し、投資法の規定に従って投資優遇セクター及び投資優遇場所に応じて土地賃料減額水準を定めており、これは基本的に政令第46/2014/ND-CP号（政令第135/2016/ND-CP号、政令第123/2017/ND-CP号により改正及び補足）の現行規定と同様である。
2024年土地法第157条は、投資優遇セクターまたは投資優遇地域（2013年土地法における社会化セクターとは無関係）における生産・事業目的の土地利用についてのみ、土地使用料および地代金の減免を規定している。したがって、政令案第39条および第40条は、投資優遇セクターおよび投資優遇地域におけるプロジェクトに対する土地使用料の減免の優遇水準に関する一般規定のみを規定しており、事業目的（社会化）の公共事業建設のための土地利用プロジェクトに対する別途の優遇措置は規定していない。
同時に、第50条第6項は土地使用料に関する経過規定を規定し、第51条第14項は土地賃貸料の徴収に関する経過規定を規定し、2008年5月30日付政府法令第69/2008/ND-CP号及び2014年6月16日付政府法令第59/2014/ND-CP号に規定されている社会分野のプロジェクトに対する土地賃貸料の優遇免除及び減額に関する規定は廃止される。
免除・減額の手続き
減免手続きについて：2024年土地法第157条第3項は、土地使用料及び地代金の免除を受ける場合、地価の確定並びに免除される土地使用料及び地代金の算定手続きを行う必要がないと規定しています。土地使用料及び地代金の免除を受ける土地使用者は、土地使用料及び地代金の免除を申請するための手続きを行う必要はありません。
そのため、土地使用料および地代免除の条件が規定どおりに実施されているかを確実に監督し、適切な対象者に対する土地使用料および地代免除を保証し、国家予算収入の損失を防ぎ、国家の優遇政策の有効性を確保するために、政令草案は、土地使用料および地代免除が土地賃貸借決定書に記載されることを規定し、同時に、(i)税務機関が減額される土地使用料および地代額を計算し、同級の人民委員会に提出して減額された土地使用料額を自ら回収する決定を下す責任、(ii)天然資源および環境機関が統計を作成し、地代免除の事例をまとめる責任を負っている。実施プロセスにおいて、天然資源および環境機関は、定期的に地代免除優遇措置の条件が満たされているかどうかを検査、検討し、判断しなければならない。土地家賃の免除を受けた者が土地家賃免除の条件を満たしていないことが判明した場合、同レベルの人民委員会に報告して土地家賃免除の取り消しを決定し、税務機関に情報を渡して、土地賃貸借決定時の政策と地価に基づいて支払うべき（免除されていない）土地家賃額と、税務管理法の規定に従って滞納した土地家賃相当額を算定、徴収、納付するよう調整しなければならない。
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