土地規制のため企業はプロジェクトを放棄する

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解決できないのでプロジェクトを放棄する

建設省のデータによると、2023年第2四半期に全国で認可された新規商業住宅プロジェクトはわずか15件でした。そのうち、北部地域で7件、中部地域で3件、南部地域で5件でした。

政府が約1年間にわたり継続的に困難を取り除いたが、不動産市場では依然として供給問題が解決されていない。プロジェクトの問題の70%は法的問題によるものだからだ。

土地法案の改正により不動産業界に法的弾みがつくと期待される一方で、一部の規制が市場の回復のネックになるのではないかと企業は懸念している。

特に、第128条第1項b号及び第6項は、土地使用権の受領又は土地使用権の保有に関する合意を通じて、社会経済開発プロジェクトを実施するための土地の使用を規定している。

したがって、土地を利用して商業用住宅プロジェクトを実施する場合には、賃貸期間全体にわたって、土地使用料が支払われた、または地代が支払われた住宅用地または住宅用地と住宅用地以外の非農地の使用権を取得する契約が必要です。

住宅地規制のためプロジェクトを断念せざるを得なかった企業として、グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長がVietNamNet記者に語ったところによると、同社はハドン（ハノイ）で4ヘクタール、ホーチミン市第12区でプロジェクトを行うべきだったとのこと。しかし、数年間追求したが成果がなく、住宅地規制のためだけに誰も問題を解決しなかったため、断念せざるを得なかったという。

ランドロングソング1.jpg — 企業は住宅地規制を理由にプロジェクトを断念する。（写真：ホアン・ハ）

ヒエップ氏によると、2021年から、政令30号（住宅法（PV）のいくつかの条項の実施の詳細とガイドラインを定めた政令99/2015のいくつかの条項を修正および補足する）により、他の土地を住宅地に転換するには少なくとも少量の住宅地が必要であると規定されており、これを実行するのは非常に困難です。

「これが、何百ものプロジェクトが行き詰まり、転換できない理由です。土地を利用する人々の場合も、計画はあっても、1平方メートルたりとも土地がないため、転換できないのです。」

土地法改正案では、どの条項を維持するのが合理的で、どの条項を変更するのが合理的でないかを検討すべきでした。しかし、第128条は繰り返し規定されており、住宅事業を開発する企業にとって非常に困難だと思います。起草委員会はこの点を認識すべきでした」とヒエップ氏は述べた。

一方、ダット・サン・ミエン・バック社のヴー・クオン・クエット総局長は、この規制は政府機関に制約をもたらすと述べた。

クイエ氏は例を挙げました。ある地区がプロジェクトを計画したいのですが、そのプロジェクトは住宅地ではありません。そのような地区は、そのプロジェクトを競売にかける計画を立てることはできるでしょうか？

「法律が重複すると、政府機関自身も困難に直面するのではないかと懸念しています。企業にとって、住宅地のない土地に計画する場合、その多くは商業サービス用地や植樹用の土地であり、住宅地の近く、あるいは住宅地として計画されている区域内にあります。その際、住宅地がなければ、たとえ計画に住宅地が含まれていても、その土地の性格が住宅地に転換されていないため、企業は計画を立てることができません。こうしたことは、不動産プロジェクトを開発する企業にとって多くの困難と複雑さをもたらすでしょう」とクエット氏は述べた。

さらに、このリーダーは、ハノイでも現在ベルト3、ベルト4と広範囲に開発が進んでいるが、ベルト3には農地がたくさんあるため、草案のように規制すれば、その地域は住宅地にする予定なので土地が無駄になり、高層ビルや低層の建物を開発することはできるが、既存の住宅地は1メートルもないので、最終的には行き詰まりに陥ると述べた。

SGOグループ・コーポレーション（SGOグループ）の取締役会長、ヴー・キム・ザン氏は、「草案の条項が可決されれば、土地の起源は過去のものから複雑に絡み合っているため、多くの影響が出るでしょう。プロジェクト全体の中に農地や生産地などの土地の種類が含まれている場合、どのように扱われるのでしょうか？」と質問した。

「この法案が可決されれば、各地域の総合計画や区画割り計画を調整しなければならなくなるのではないかと懸念している。なぜなら、これまで多くの地方自治体が各地域の土地計画をほぼ全面的に更新してきたからだ」とジャン氏は述べた。

住宅供給と都市部の住宅価格への影響

SBLaw社の会長で弁護士のグエン・タン・ハ氏は、 VietNamNetの記者に対し、数百もの古いプロジェクトが法的問題を解決しなければならない状況で、上記の規制は不動産市場に「閉塞感」とさらなる困難をもたらすだろうと評価した。また、新しいプロジェクトの実施も困難で、住宅供給がさらに減少するだろうとも述べた。

弁護士は、プロジェクト実施のために土地利用目的の変更を要請された土地に土地を確保することは困難であると分析した。一方、現在、新たな不動産開発プロジェクトの多くは、農地、非農地、生産用地など、当初の土地基金に基づいて実施されている。

規制の難しさが認識されるのは、農地以外の土地で、かつ、宅地ではない土地で、土地使用料を支払っている場合、もしくは賃貸借期間全体にわたって一括で地代を支払っている場合に限られます。しかし、現状では、ほとんどの事業は企業が毎年地代を支払う形で実施されています。そのため、毎年地代を支払う事業では、不動産事業を展開することは不可能です。

それに加えて、この規制は、土地使用料が支払われた、または賃貸期間全体にわたって地代が一度支払われた住宅用地ではなく非農地にのみ適用されるため、商業用住宅プロジェクトを実施するためのプロジェクトの譲渡交渉を困難にしている。

実際、現在の規制では、都市部や商業住宅プロジェクトを実施するために、投資家が土地使用権の譲渡交渉を行うことを奨励している。しかし、地代が全額支払われた非農地を保有しなければならないという要件により、多くのプロジェクトが転用されないことになる。

「土地法案第128条第1項b号および第6項に従えば、企業は商業用住宅プロジェクトを実施できなくなります。これは、アパートの供給と都市部の住宅価格に影響を与えるでしょう。」

この規制は、商業住宅用地の種類に関する2014年住宅法第23条第1項の改正を含む9つの法律を改正した法律第03/2022/QH15号の現行規制よりも範囲が狭いため、プロジェクトの法的障害を取り除くための現行ガイドラインにも反する。したがって、この規制では、企業は投資政策の承認を受けると規定されている。同時に、商業住宅プロジェクトへの投資家は、投資プロジェクトの実施のための土地利用目的変更許可の条件を満たす、住宅用地または住宅用地と住宅用地以外のその他の土地の使用権を保有または取得している場合に承認される」とハ氏は述べた。