ホーチミン市2026年土地価格表案：土地使用料を払えないと懸念する人々

最近、ホーチミン市農業環境局は、2026年1月1日からホーチミン市で適用される最初の土地価格表を規定するホーチミン市人民評議会の決議案について、関係部局に意見を求める文書を送付しました。専門家はこの草案について、最も重要な要素は入力用土地データベースが完全かつ客観的であることであり、同時に土地価格を適用する際には土地利用係数を考慮する必要があると述べています。

Báo Sài Gòn Giải phóng•04/12/2025

人々や企業は困難に直面している

ホーチミン市農業環境局によると、2026年土地価格表は現行の土地価格表（決定79/2024）の限界を克服する。そのため、ホーチミン市中心部の一部の道路における土地価格は、草案では旧土地価格表とほぼ同じであり、実際の譲渡価格の60%に過ぎない。

しかし、国会で審議中の2024年土地法の施行における困難及び障害の除去に関する決議案によると、土地価格は価格表に全ての場合に適用される調整係数（K係数）を乗じて決定される。K係数は、非農地の価格表と比較して1.5倍から2倍に、農地については1.5倍から10倍に増加する。

そのため、この新しい地価公示案により、土地の利用目的や地代金などを変更する際に、金銭的な義務を履行できないのではないかという不安が国民や企業に生じている。

NK氏（ホーチミン市フーホアドン村）は、土地利用目的変更時の土地使用料が減額されることを期待し、ホーチミン市が新たな土地価格表を発行するのを待っていると述べた。K氏は、ホーチミン市が決定79号に基づいて土地価格表を発行すると聞き、2024年10月末に約960平方メートルの農地を住宅用地に転用する申請を提出したと述べた。

しかし、2ヶ月待った後、彼は決定79号に基づく土地価格表を適用し、43億ドンを超える土地使用料を支払うよう通知を受けました。「43億ドン以上を支払うことはできないため、家族は住宅用地への用途変更を諦め、新しい土地価格表を待つしかありませんでした。しかし、この新しい土地価格表案では、土地使用料が倍増する可能性があります。どうしてこんなに高額な金額を支払えるのでしょうか？」とKさんは語りました。

ビジネスの観点から、チョーロン不動産株式会社の取締役会長であるトラン・ヴァン・チャウ氏は、2026年に発表された土地価格表（案）は、中心部を除いて概ね非常に高額であると分析した。企業にとって、土地価格が高騰しすぎると、多くの面で制約が生じ、特に投資家が市場から撤退するだろう。

したがって、透明で公正な市場価格を実現するためには、土地データベースの整備や、独立した機関による監督体制の整備、そして国民、企業、専門機関からの意見を積極的に取り入れることが必要である。

地価圧力とK係数

ホーチミン市農業環境局土地経済部のダオ・クアン・ドゥオン部長代理は、SGGP新聞記者に対し、決議案通りに土地価格が適用されれば、移住手配、農地から世帯や個人の住宅地への土地利用目的の変更、年間地代支払いを伴う土地賃貸など、すべてのケースで係数Kに応じて1.5～2倍の土地使用料を支払わなければならないと認めた。

ドゥオン氏によると、国会が土地価格を土地価格表に係数Kを乗じた価格とする内容の決議案を可決した場合、地方自治体は2026年12月31日までに係数Kを発行することが推奨される。これにより、省や市は係数Kの構築に備える時間を持つことができる。

土地の割り当て、土地の用途変更、リース期間全体にわたる一括払いの土地リース、国が土地を埋め立てる際の補償金の計算など、残りのケースについては、政府が特別なケースを規定するものとする。開発の可能性のあるプロジェクトについては、具体的な土地価格を決定するための方法を適用するものとする。

これにより、土地価格の決定プロセスが短縮され、土地使用料の支払いが企業がプロジェクトを開発するために発生したコストと一致するようになり、不動産価格の上昇を防ぐことができます。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、この問題に同意し、2026年に適用されるK係数を1（増減なし）に設定することを提案しました。これにより、国会決議の実施における地方自治体の混乱を回避できます。2027年以降は、市場状況に応じてK係数を増減させることができます。

一方、ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、2026年に新しい住宅地価格表に適用するために係数Kを調整する際、2024年土地法の発効前に適用された価格表に基づいて係数Kを0.2倍から3倍の調整幅で乗じた土地価格表を作成するという指示が市にあるべきだと述べた。

* ホーチミン市農業環境局土地経済部長代理ダオ・クアン・ズオン氏

用途変更時は条件に応じて土地使用料を支払う

決定79号に基づく土地価格表の適用は、特に生産、事業、貿易、サービスのための土地については、基本的に実務上適切です。しかしながら、ビンチャン、クチ、ホックモン、ニャーベ、カンザーといった以前の地域の人々からは、農地から住宅地への転用にかかる土地使用料が以前と比べてかなり高額になっているという意見も聞かれます。

この問題を解決するため、農業環境局は（以前）ホーチミン市人民委員会に対し、2024年土地法第157条第2項のその他の場合における土地使用料の免除および減額に関する規定の実施を指導する規則を首相に報告するよう勧告しました。現在、政府はこれらの勧告を国会に提出し、2024年土地法の施行における困難や障害を取り除くための決議を可決させようとしています。

この決議案が原案どおり可決されれば、農地から宅地へ土地の用途を変更する世帯や個人は、国民の経済状況や所得に応じた適正な土地使用料を支払うことになる。

ビンズオン地域（旧）では調整が行われましたが、調整されたのは34件の移転プロジェクトのみで、残りは従来通りでした。これらの34件の移転地は市場価格に近い価格で評価されました。ブンタウ地域（旧）についても、2019年の土地価格表に2023年の土地価格調整係数を乗じる調整が行われました。これに伴い、この地域の土地価格も上昇しましたが、大幅な上昇には至りませんでした。

タン・ヒエン

出典: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html