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| ホーチミン市のマンションの平均販売価格は現在7,600万ドン/㎡で、前年比約24%増加しています。（出典：Thanh Nien） |
ホーチミン市のアパートやヴィラの価格が急騰
CBREベトナムによると、 ホーチミン市（HCMC）のマンションの平均販売価格は現在7,600万ドン/m2で、前年比約24%上昇しています。この上昇は、2024年にホーチミン市で新たに供給される物件の70%以上がハイエンドから高級プロジェクトであり、次のフェーズで販売開始されるプロジェクトでは、販売価格が前フェーズと比較して10～40%上昇する見込みであるためです。
実際、2023年の新規供給は限定的でしたが、2024年には販売開始予定のタウンハウス／ヴィラの供給戸数が230戸を超え、前年比8倍となりました。年間で最も多くの新規供給があったのは、西部（ビンチャン地区）のプロジェクトで、第3四半期初めから130戸以上が販売開始となりました。
ホーチミン市のタウンハウス/ヴィラの主な販売価格は、2024年第4四半期時点で1平方メートルあたり3億1,000万ドンに達し、前年同期比13％上昇、2024年第2四半期と比較すると1％下落した。トゥーティエムおよびフーミーフン地域のプロジェクトからの新規供給は、1平方メートルあたり6億8,000万～9億ドンという高価格であった。
CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2024年第4四半期にはほとんどのマンション分野で二次販売価格の上昇が記録されたと述べた。その中でも、中心部へのアクセスに便利な高級マンション分野では、昨年比で約14%増加し、最も顕著な年間譲渡価格の上昇を記録し続けた。
一方、地下鉄1号線は2024年12月末から営業運転を開始する予定で、沿線、特にトゥドゥック市の旧2区と9区のプロジェクトでは、平均して四半期あたり2～3％、年間約15％の二次販売価格の上昇が記録される見込みです。
JLLベトナムによると、2024年第4四半期の高級マンション市場では559件の取引が成立し、その大半は東部地域で発生した。
ビンズオン省では、バトドンサン氏は、ビンズオン省のアパート価格が、プロジェクトやエリアによって異なりますが、2023年と比較して平均7～10%上昇していると指摘しました。価格水準はエリアによって異なり、トゥアンアン市とトゥーザウモット市では1㎡あたり4,000万～6,000万ドンであるのに対し、ディアン市では手頃な価格のプロジェクトがいくつかあるため、1㎡あたり3,500万～4,500万ドンとなっています。ビンズオン省の住宅価格は、ロンアン省（1㎡あたり2,300万～3,000万ドン）やドンナイ省（1㎡あたり3,500万～3,800万ドン）の平均価格と比べてかなり高くなっています。
CBREベトナムは、今後数年間の見通しとして、ホーチミン市の土地付き不動産の供給は、東部と南部で実施される新たな都市開発プロジェクトのおかげで改善すると予測しています。2025年のホーチミン市の新規供給戸数は約2,000戸に達し、2024年の8倍に達すると予想されています。
現在、ホーチミン市人民委員会は、主要プロジェクトに対する法的障害の除去に断固として取り組んでおり、8つのプロジェクトは2024年に解決を検討しており、22のプロジェクトは2025年の処理に向けて引き続き協議中です。来年は大規模なインフラプロジェクトの完成に伴い、市場は2024年よりも活況を呈することが期待されます。
JLLベトナムのコンサルティングおよびリサーチ担当シニアディレクターのトラン・レ氏によると、ホーチミン市の不動産市場は高級住宅セグメントが主流で、大多数の人々の経済力に適した価格の商業住宅プロジェクトが不足しているため、2025年には低価格帯のセグメントでより多くの供給が市場に流入すると予想されている。
これらのプロジェクトは、主に中心部から半径10km圏内外の地域に立地します。需要喚起のための優遇政策は今後も継続されます。
CBREベトナムのマネージングディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、住宅市場全般について次のように述べています。「2025年は住宅市場の新たなサイクルの始まりとなります。改正法、新たな通達、実施ガイドラインへの適応が進むにつれ、市場はより安定的かつ持続的に発展すると予想されます。」
これにより、明確な法的環境が整い、投資家がプロジェクト開発に参加することが奨励され、より多くの人々がより容易に住宅にアクセスし購入する機会が開かれます。」
ハノイのアパート価格は引き続き最高値を更新
ハノイの不動産市場は、アパート、土地、そして個人住宅の取引が活況を呈しており、多くの好材料が見られています。特にアパートの価格は継続的に上昇しており、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で取引量と関心が急増しています。
手頃な価格帯のアパートメントは市場から完全に姿を消し、中価格帯のアパートメントもますます不足しています。新規に発売されるアパートメントプロジェクトはすべて、1㎡あたり6,000万ドン以上から販売されており、ハノイ郊外の高級アパートメントプロジェクトの中には、1㎡あたり数億ドンという価格で販売されているものもあり、都心部の高級アパートメントプロジェクトよりもはるかに高額です。
アパート部門の力強い成長は市場の活況を反映していますが、同時に、特に平均所得や低所得者層にとって住宅の入手しやすさという大きな課題ももたらしています。
CBREベトナムの住宅マーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、アパートセグメントについて、ハノイのアパート供給の80%以上が高級住宅セグメントに属していると述べた。2024年第4四半期、ハノイのアパートの主要販売価格は引き続き急上昇し、平均7,200万ドン/㎡に達した。これは首都ハノイの不動産市場における過去最高値であり、前年同期比36%増、2024年第3四半期比12%増となっている。
「2024年は、特にハノイにおいて、マンションセグメントの価格が大幅に上昇する年になるでしょう。市場には新製品が出る余地だけでなく、価格調整の余地も大きく残されています」とCBREの専門家は述べています。
2024年初頭、市場の平均価格は1㎡あたり約6,500万ドンでスタートしました。しかし、わずか2四半期で価格は1㎡あたり6,800万ドンを超え、年末にかけて上昇を続けました。今年開始された新規プロジェクトは、ナム・トゥー・リエム、カウ・ザイ、ジャー・ラム、ドン・アンなどの高級セグメントに集中しており、価格は1㎡あたり7,000万ドンを超えることが常態化しています。
一次市場だけでなく二次市場も興奮を記録し、多くの投資家が価格上昇を利用して売却し、市場の熱気をさらに高めました。
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| マンション価格の高騰は投資家にとって大きなチャンスを生み出している一方で、住宅購入者、特に低所得層・中所得層にとっては大きな課題も生み出しています。（出典：DN&TT） |
この価格上昇の主な理由は、需要と供給のアンバランスです。特に中価格帯および低価格帯のセグメントにおいて、新規供給は依然として限られており、購入者にとって適正価格帯の選択肢は限られています。同時に、ハイエンドおよび高級プロジェクトが大きな割合を占めるようになり、市場の平均価格が大幅に上昇しています。
さらに、インフレと金利変動の影響で、建設資材、人件費、金融コストなど、プロジェクトの投入コストはいずれも上昇傾向にあります。2022年から2023年にかけての低迷期を経て、市場が回復傾向にあることも、売買需要を刺激する重要な要因となっています。
マンション価格の高騰は投資家にとって大きなチャンスを生み出している一方で、住宅購入者、特に低所得者層・中所得者層にとっては大きな課題となっています。こうした状況下、ハノイの不動産市場の持続的な発展を確保するためには、より手頃な価格の住宅プロジェクトの開発と販売価格の抑制が喫緊の課題となっています。
ハノイ市は中心部の「黄金の土地」に一連の古い家屋を再建する計画の進捗状況を最終決定した。
1月、ハイバーチュン区人民委員会は、バクコア、タンニャン、クインマイの3つの古いアパートの1/500スケールの詳細計画作業をハノイ人民委員会に提出し、承認を得る必要がある。
上記の指示は、先ほど発行されたハイバチュン地区の古いアパートの改修と建設に関する詳細計画の実施に関する作業セッションにおける市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長の結論に関する通知第07号に記載されています。
したがって、市の指導者たちはハイバチュン区に対し、同区内の古いアパートの改修と再建に関する詳細な計画の進捗を早めるよう要請した。
具体的には、実施進捗状況として、1月にバクコア、タンニャン、クインマイの3つの集合住宅（2ヘクタール以上）について、縮尺1/500の詳細計画業務を市人民委員会に提出し、承認を得る予定です。2月には、縮尺1/500の詳細計画プロジェクトを市人民委員会に提出し、承認を得る予定です。
ドンタム、ミンカイ-クインロイ、バクマイ、ドンニャン-ドンマック、ヴィントゥイを含む5つのアパート群（2ヘクタール以上の規模）については、2025年第2四半期（2025年4月を目指します）に、1/500のスケールでタスクと詳細な計画プロジェクトの承認を得るために市人民委員会に提出します。
また、第2四半期には、この地区の人民委員会に対し、2ヘクタール未満の規模の古いアパート15棟について、縮尺1/500のマスタープランを承認のために提出するよう要請された。
さらに、グエンコンチュウ集合住宅地区の投資、改修、再建プロジェクトにおいて、ハイバチュン区人民委員会は計画建築局と調整を行い、都市区画計画H1-4（縮尺1/2,000）および現行の規制との整合性を図りました。さらに、2025年1月にグエンコンチュウ集合住宅地区の投資、改修、再建プロジェクトの詳細な計画について、市人民委員会に報告し、検討してもらう予定です。
市人民委員会の指導者らはまた、ハイバチュン区人民委員会に対し、約42棟の古いアパートを収集し移住させるプロジェクトを緊急に立ち上げるよう要請した。
最近、ハノイ人民委員会は、カウザイ県ギアタン区ギアタン住宅地区の規模1/500のギアタン住宅地区の改修および再建に関する詳細な計画作業を承認する決定を下しました。
したがって、調査および詳細計画の対象範囲は合計約31.6ヘクタールとなります。決定書には、詳細計画プロジェクトの完了期限は計画業務の承認日から6か月と明記されています。
ナムディン省ジャオトゥイ地区で131区画の土地が競売にかけられる
ナムディン省不動産オークションサービスセンターとジャオトゥイ地区天然資源環境局が、1月20日午前、ジャオトゥイ地区人民委員会の資産である25区画の土地使用権のオークションを開催することが分かっている。
オークションに出品された区画は、ジャオチャウ村の住宅街に位置しています。面積は117～292.5㎡です。単価は800万～850万ドン/㎡で、1区画あたり9億3,600万～23億ドン超に相当します。すべてのオークション区画に適用される価格刻みは10万ドン/㎡です。オークション参加書類の受付締め切りは、ナムディン省不動産オークションサービスセンターおよびジャオチャウ村人民委員会本部にて1月17日までです。
入札方法は、各土地区画ごとに1ラウンドの直接投票による競売方式（価格上昇方式）。競売は、ナムディン省ジャオ・トゥイ県ジャオ・チャウ村人民委員会で行われる。
同日、ナムディン省不動産オークションサービスセンターとジャオトゥイ地区天然資源環境局は、ジャオトゥイ地区人民委員会の資産である土地106区画のオークションを継続する予定だ。
オークションに出品される土地は、ジャオハ村の住宅街にあります。面積は85.7～182.5㎡で、単価は700万～880万ドン/㎡（5億9,990万ドン～13億ドン超）です。オークション参加書類の受付締め切りは1月17日です。締め切りはナムディン省不動産オークションサービスセンターおよびジャオハ村人民委員会本部です。
オークションは、ロットごとに1ラウンドの直接投票による競売方式（昇順入札方式）。オークションは、ジャオ・トゥイ県ジャオ・ハ村（ナムディン省）の人民委員会で開催されます。
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