地価が上昇、ハノイのマンションが記録更新を続ける理由、外国人が住宅を所有できるケース

土地の分割と販売を厳格化する必要があり、ハノイのアパートが記録を更新し続けている理由、 クアンビンが5億6000万ドンから128区画の土地を競売にかける予定...などが最新の不動産ニュースです。

改正不動産事業法では、土地法の規定に基づき、住宅建設事業への投資を目的として土地使用権の競売にかけられる個人、特別級、一級、二級、三級都市圏の区、地区、市において自ら住宅を建設し、土地を分譲する個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。（出典：ダン・トリ）

土地価格が上昇する可能性がある

建設省の統計によると、2023年12月までに国内の都市部は902カ所に達する見込みです。上記の統計は、2025年初頭に施行される改正不動産業法における、土地の分割・売買の禁止に関する規制に直接関係しています。

具体的には、改正不動産事業法では、土地法の規定により、自ら住宅を建築したり、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市で土地を分譲したり、住宅建設事業に投資するために土地使用権の競売の対象となっている個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。

残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡して住宅を自ら建設することが許可される地域を決定するものとする。

土地の分割・売買を禁止するこの規制に関して、多くの不動産専門家は、今後1年ほどで土地市場は大きな変動を経験するだろうと予測しています。土地の分割・売買の規制強化により、供給が不足し、価格が上昇する可能性があります。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、市場には公式プロジェクトからの供給が不足しているが、土地の需要は常に非常に高いと語った。

「多くの投機家が土地を購入し、区画に分割し、さらには合法的なプロジェクトにちなんで名前を付けて買い手を誘致する機会を利用しています。同時に、彼らは価格をつり上げようと競い合い、不動産価格を「押し上げ」、市場に混乱を引き起こしています」とディン氏は述べ、土地の分割と売買の厳格化の必要性を強調しました。

不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏によると、新規制に従って土地の分割や売買を禁止することで、乱発的な分割が抑制され、市場への供給も「縮小」し、土地資源の浪費を減らすことに貢献できるという。

しかし、今後の土地取引活動も影響を受けるでしょう。第一段階では、現在市場における土地取引の90%が分譲地であるため、土地市場は不安定になるでしょう。

規制が実施されると、利益を得るために区画を分割して分割する目的で誤って土地を「保有」した投資家によって、割引価格で販売される大規模な土地商品が大量に出現する可能性があります。

むしろ、分筆が禁止されている地域では、分筆証明書付きの土地の価格が高騰し、法律の正式施行前に分筆・分割を求める駆け込み需要が押し寄せる可能性がある。

土地の細分化に対する政府の規制強化は、一部の人々だけに影響を与えるものではありません。なぜなら、第2類および第3類の都市部では、土地投資に参加する投資家の数が非常に多いからです。このタイプの投資は流動性が高く需要も高いため、一部の投資家は商品を「買いだめ」し、高値で転売しています。

「目に見えないことだが、分割された土地の価格は、一般の人が売る土地の平均価格よりも高いのだ」とトゥアン氏は強調した。

トゥアン氏によると、105の市町村における土地の分割・売買禁止はこれらの市場の購買力を低下させるものの、一級都市圏の土地はより多くのキャッシュフローを引き付けるだろう。投資家は外部のリスクを認識し、土地分割に関連する問題が落ち着くまで待ってから、これらの地域への回帰を検討するだろうからだ。短期的には、投資需要の明らかな増加により、中央市場は依然としてキャッシュフローを引き付けるだろう。

トゥアン氏は、不動産業法または住宅法に基づく移行期間中の地域、特に土地の分割や売却が禁止されている地域での土地投資については、投資家は慎重に検討する必要があると提言しています。購入者は、投資対象となる土地が証明書を取得していることを確認する必要があります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、長期的には土地の分割と売買を厳しく規制することで、この市場が透明かつ持続可能な方向に発展し、投機や土地の「熱狂」を防ぎ、土地の無駄遣いを制限するのに役立つだろうと述べた。

ハノイのアパート価格が高騰する原因は何ですか?

住宅需要は継続的に増加しており、供給に圧力をかけ、不動産価格全般を継続的に押し上げ、以前よりも高い水準に設定し続けています。

特にハノイのマンション市場では、価格高騰が続いています。ベトナム不動産協会（VARS）は、ハノイのマンション価格が継続的に記録を更新している要因を指摘しています。

2018年以降、資金源に関する政策や不動産市場を管理する機関や部門の決定が、住宅用不動産の供給が深刻に減少した原因の1つとなっている。

VARSの調査データによると、ハノイのマンション価格は数十四半期連続で上昇しています。2024年第1四半期のハノイのマンション価格指数は、2019年第1四半期比で48%上昇し、2023年第4四半期比では8ポイント上昇しました。これは過去5年間で最大の上昇率です。

VARSの専門家は、インフラは常に改善されているため、不動産価値も投資額に比例して上昇すると指摘した。しかし、一度投資しただけで3～4倍に上昇させるのは無理がある。

ハノイのマンション価格が継続的に高値を更新しているのは、特に銀行金利が「底値」に達した状況下で、多額のキャッシュフローが資産保有のために不動産に「流入」し、旺盛な投資需要が高まっているためです。さらに、賃貸マンションへの投資需要は、首都に押し寄せる多数の国際観光客、外国人専門家、学生の宿泊ニーズによっても牽引されています。

一方、供給は不足しており、市場の需要を満たすだけの物件が不足しています。一般的な心理として、ベトナム人の住宅所有に対する需要は常に高く、依然として上昇傾向にあります。これらの要因が相まって、ハノイのマンション価格が継続的に過去最高値を更新しています。

VARSの推計によると、ハノイの人口は2025年までに900万人に達し、都市化率は62%になると予想されています。つまり、都市部の人口は2022年の413万8500人から2025年には約558万人に増加し、これは毎年約12万世帯が新たに都市部に居住することを意味します。

同時に、VARSは、2021～2025年のハノイ住宅開発計画のデータによると、2022～2025年の総需要は185,200戸で、そのうち166,600戸がアパートであることも示しています。一方、ハノイで販売される新規アパートの数は継続的に減少しています。

2023年の新築マンション供給総数は約11,000戸にとどまり、2022年の同時期に比べて66%に減少する見込みです。2024年第1四半期だけでも、ハノイ市場全体では新規オープンマンションは約3,000戸にとどまる見込みです。

そのため、ハノイでは2025年まで平均して毎年約5万戸のマンションが不足することになります。一方、新規認可の商業用住宅プロジェクトの数は着実に減少しており、人々は住宅価格が上昇し続ければ次の住宅を購入する資金が不足するのではないかと懸念し、売却をためらっています。特に現在、市場に「手頃な」価格のマンションが存在しない状況ではなおさらです。

2023年の新築マンションの総供給量は約11,000戸にとどまり、2022年の同時期と比べて66%に減少する見込みだ。（写真：HA）

ベトナムで外国の団体や個人が住宅を所有できるケース

2023年住宅法（2025年1月1日発効）第17条は、ベトナムで住宅を所有することが認められる外国の組織および個人と住宅所有の形態を規定しています。

したがって、外国の組織および個人は、ベトナムで以下の住宅を所有することが許可されます。

外国投資経済組織は、本法およびその他の関連法規定に従ってベトナムの住宅建設プロジェクトに投資する。

ベトナムで活動する外国投資経済組織、支店、外国企業の代表事務所、外国投資ファンド、外国銀行支店（以下、「外国組織」という。）

外国人はベトナムへの入国が許可されます。

本条第1項に規定する外国の組織および個人は、以下の形態を通じて、ベトナムにおいてアパートや戸建て住宅を含む住宅を所有することができる。

本条第1項a号に規定する組織は、ベトナムにおける住宅建設投資プロジェクトの実施を通じて住宅を所有することができる。

本条第1項b号及びc号に規定する組織及び個人は、本法第16条に規定する国防及び安全を必要とする地域に所在しない住宅建設投資プロジェクトの投資家から商業住宅を購入し、又はリース購入し、若しくは贈与を受け、又は相続することにより、住宅を所有することができる。

本条第1項b号及びc号に規定する組織及び個人は、本項b号に規定する住宅をすでに所有している外国の組織及び個人から住宅を購入又は割賦購入することにより、住宅を所有することができる。

クアンビン省は128区画の土地を競売にかける予定だ。

クアンビン省は来年5月、クアンチャック郡、バドン町、ドンホイ市の128区画の土地使用権を競売にかける予定だ。最低価格は5億6000万ドン、最高価格は約60億ドンとなっている。

バドン町では、バドン町土地基金開発投資プロジェクト管理委員会が所有する50区画の土地が、5月7日午後、クアンビン省不動産オークションサービスセンターによって土地使用権の競売にかけられる予定である。

オークションに出品された50区画は、長期利用が見込まれる農村部の住宅地です。これらの区画は、国道12A号線から南部地域の中心市町村群であるバドン町に至る幹線道路沿いの住宅インフラ整備プロジェクトに属しています。

土地面積は160～240㎡。価格は1区画あたり5億6,000万ドンから20億ドン以上まで。

登録書類および入札の受付締め切りは5月4日午後4時30分です。入札の発表はバドン町クアンホア村人民委員会のホールで行われます。

また、バドン町では、クアンビン省不動産オークションサービスセンターが5月13日午後、10区画の土地使用権のオークションを引き続き開催した。

競売にかけられた土地はすべて都市部の住宅地であり、バドン町クアントゥアン区ドンムア住宅地区の技術インフラプロジェクトの一部である。

各区画の面積は160.8～237㎡です。価格は7億4,600万VNDから13億VND以上までです。

オークションの書類と入札の受付締め切りは、5月10日午後4時30分、クアントゥアン区人民委員会にて行われる。

支払われた価格の発表は、クアントゥアン区人民委員会のホールで行われます。

クアンチャック郡では、クアンフー村人民委員会が所有する土地42区画が、5月16日朝、クアンビン省不動産オークションサービスセンターによって土地使用権の競売にかけられる予定である。

42 区画の土地は長期使用の農村住宅地であり、クアンフーコミューンのナムラン村の住宅計画区域の技術インフラプロジェクトに属します。

面積は1区画あたり200～303.6㎡。価格は1区画あたり6億8,000万ドンから14億ドン近くまで。

入札は、申込期間中に1回のみ間接投票により行われます。申込書および入札書の提出期限は、5月13日午後4時30分、クアンフー村人民委員会本部です。

支払われた価格の発表は、クアンフー村の人民委員会のホールで行われます。

ドンホイ市では、5月13日午前、クアンビン省不動産オークションサービスセンターとクアンビン省土木産業建設投資プロジェクト管理委員会が、26区画の土地使用権のオークションを開催する予定である。

ドゥックニンドン区行政センターの居住エリアの技術インフラプロジェクトに属する土地区画。

敷地面積は1区画あたり126～331.5㎡。価格は1区画あたり14億ドン以上から59億ドン以上。

オークションへの参加登録および投票の受付は5月10日午後4時30分まで。入札発表はクアンビン省不動産オークションサービスセンターのホールで行われる。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html