120兆ドンの融資パッケージの対象となる23のプロジェクト
政府は4月初旬から、社会住宅および労働者住宅プロジェクトの投資家および住宅購入者への融資を支援するため、120兆ドン規模の融資プログラムを実施しています。中長期融資の金利は市場金利より1.5～2%低く設定されています。これは非常に期待されていた融資パッケージです。しかし、首相が何度も指示を出しているにもかかわらず、融資実行率は依然として低迷しており、現在、融資対象となるプロジェクトはわずか23件です。
23件のプロジェクトの総投資額は31兆3,000億ドンを超え、そのうち融資需要は12兆3,000億ドンを超えています。対象地域は、ビンズオン省で4件、ダナン省で3件、アンザン省、キエンザン省、チャビン省でそれぞれ2件です。その他の省では、タイニン省、ハティン省、バリア・ブンタウ省、 バクザン省でそれぞれ1件です。現在、バクニン省では6件の適格社会住宅プロジェクトがあり、最も多くのプロジェクトが承認されています。
この融資パッケージの金利は、市場金利より1.5～2%低く設定されています。現在、金利は低下傾向にあり、このパッケージに基づく融資金利も低下しています。しかし、ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・チ・タン副会長によると、公営住宅の購入資格を持つ人々にとって、この金利は依然として高いとのことです。
ホーチミン市トゥドゥック市の社会住宅プロジェクト。
「特に住宅購入者向けのローン金利を継続的に引き下げる解決策が必要なのは明らかです。そうして初めて、人々の困難な住宅ニーズを解決できるのです」とグエン・チ・タン氏は述べた。
現在、中央銀行は金利を約6%に引き下げています。タン氏は、適切な金利はせいぜい国民から調達できる現在の金利、つまり約6%程度であるべきだと考えています。ベトナム国民全体の所得は不動産価格の20分の1です。当然のことながら、公営住宅購入者の所得はさらに低いのです。
「世界各国は20～30年の分割払いで購入していますが、ベトナムが5年で支払うことは不可能です。これはあくまでも暫定的な解決策に過ぎません。実際には、米国、韓国、シンガポールといった主要先進国は、いずれも20～30年の分割払いをしなければなりません」とグエン・チー・タン氏は述べた。
企業は融資を受けるのに苦労している
計画によると、国営商業銀行4行（ベトコムバンク、アグリバンク、BIDV、ベティンバンク）が120兆ドン規模の融資パッケージに参加する。各行の融資額は約30兆ドンとなる。現在、BIDVとアグリバンクは融資を開始している。しかし、実際には、融資対象となるプロジェクトが承認されていない地域もある。では、融資条件をどのように満たせばいいのか、そして残りのプロジェクトの問題点はどこにあるのだろうか？
このプロジェクトは、5ヘクタールを超える敷地に16棟のアパートを建設するもので、周辺には4つの工業団地があり、17万人の労働者が働いています。この規模と好立地から、労働者や低所得者向けの社会住宅に対する旺盛な需要を満たすことができますが、現在銀行融資を申請している投資家は躊躇しています。
「120兆ドンの融資を受ける資格はありますが、この販売ペースでは、すべてのアパートを売り切るのに10年かかるかもしれません。たとえ融資を受ける資格があったとしても、銀行の利息と元金を支払わなければならないため、借り入れる勇気はありません。しかし、その資金をどこから調達すればいいのか分かりません」と、エバーグリーン・バクザン社会住宅プロジェクトのディレクター、グエン・チュン・キエン氏は述べた。
住宅を建てるための借り入れは難しく、住宅購入者の条件も同様に厳しく、市場が大きく発展しない原因となっています。
現在、社会住宅マンションの購入規定を完全に満たしているのはわずか544件で、購入者が条件を満たしていないため、90％以上のマンションが販売できない状況となっている。
バクザン省は2025年までに、27,700戸以上の住宅を含む14の社会住宅プロジェクトを建設・完成させる予定です。この目標はわずか2年で達成する必要がありますが、現状では、プロジェクトに必要な資金を調達することは困難です。
「100%の敷地整地を必要とする住宅プロジェクトの場合、それは非常に困難で時間がかかります。現在、バクザン省の1つのプロジェクトは条件を満たしていますが、融資の対象となる他の13のプロジェクトは、取得が非常に困難です」と、バクザン省建設局長のヴオン・トゥアン・ギア氏は述べています。
同時に、多くの地方自治体は、市場の需要を創出するために、住宅購入者への金利支援の強化や低所得労働者のアクセス条件の拡大も提言した。
抜本的な解決策が必要
建設省はまた、22の主要地方自治体に融資の必要性や優遇融資パッケージの実施における困難や障害について報告するよう要請した。
建設省の統計によると、今年上半期に全国で9件の社会住宅プロジェクトが着工され、総戸数は約18,800戸に上りました。現状の進捗状況からすると、2025年までに40万戸以上の社会住宅を完成させるという目標は大きな課題であり、より抜本的な解決策が求められています。
「信用機関は各支店に実施を指示しました。現在の課題は、社会住宅の供給、つまり建設省と地方自治体が提供するプロジェクトのリストにかかっています。第二に、このパッケージに対する国民、住宅購入者、そして企業の吸収力です」と、国家金融政策諮問委員会のカン・ヴァン・リュック委員は述べた。
建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、「投資家や地方自治体が融資を受けるまでに、規定に従った手続きを完了するのに時間がかかります。当初は少し時間がかかるかもしれませんが、将来的には地方自治体が審査を完了すれば、融資の実行は非常に迅速になるでしょう」と述べました。
2023年上半期ほど、不動産市場を救うための解決策が提示されたことはかつてなかったと言えるでしょう。特に、120兆ドンの融資パッケージは、厳しい経済状況下で100万戸の社会住宅建設プロジェクトを実施するための「救世主」とされています。しかし、このプロジェクトは、個人や企業がこの融資パッケージを利用できるようになって初めて真の意味を持ちます。資金はあるのに融資できないという状況を長期化させることは、特にハノイやホーチミン市のような社会住宅の需要が最も高い大都市において、12万ドンの融資パッケージの融資対象となるプロジェクトが存在しないという状況下では、矛盾を孕んでいます。これは検討に値する問題です。
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