2023年後半に明るい希望

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不動産は多くの生産・ビジネス部門の生産物であり、また多くの主要経済部門にとって不可欠なインフラであるため、不動産市場の不況は他の産業にも深刻な影響を及ぼしています。

困難を特定する

ベトナム経済は新型コロナウイルス感染症の終息後、回復期にありますが、世界経済の複雑な変動と経済内部の諸問題が不動産市場の成長率に深刻な影響を与えています。多くの専門家は、今日の市場における最も困難な問題として、新規プロジェクトが承認されない主な理由は資金面と法務面の問題であると考えています。

銀行からの報告によると、不動産市場への融資の伸びは回復の兆しを見せておらず、2023年第1四半期でもわずか1.6%にとどまった。債券償還への圧力は大きく、償還期限を迎える債券は最大225兆ドンに達し、そのうち不動産関連は100兆ドン以上を占めている。ピークは2023年第3四半期で、社債の元本と利息の支払い期限は最大91兆ドンに達する。

画像_5523.jpeg — 多くの不動産プロジェクト投資家が自信を持って販売を再開しました。

不動産事業者にとって、これは難しい問題です。不動産市場は「凍結」状態にあるため、債券の満期を迎えると、事業者は債務返済のための資金を動員することが非常に困難になります。現在、多くの不動産事業者は、住宅商品を損失で売却せざるを得ず、投資家を見つけることができません。

不動産市場のもう一つの問題は、不動産プロジェクトにおける法的問題である。建設省によると、2022年には新規認可不動産プロジェクトが2021年と比較して大幅に減少した。このため、2023年も不動産供給は引き続き限られることになる。現在、不動産市場で取引されている供給は、以前に販売が開始されたプロジェクトの在庫の残りである。建設省の報告書によると、2023年第1四半期に全国で完成した商業住宅プロジェクトはわずか14件だった。そのうち、北部では9件のプロジェクトが5,679戸、中部地域では3件のプロジェクトが137戸、南部では2件のプロジェクトが93戸であった。

建設省住宅不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長は、土地評価方法の規制により「市場」価格の確定が困難であったため、多くのプロジェクトが困難や障害、実施の遅延に直面しており、これがプロジェクトの問題の50%以上を占めていると評価した。さらに、多くの事例で土地利用計画は公表されているものの、地区レベルの年間土地利用計画が策定されておらず、土地利用転換、企業の株式化、土地の割り当て、プロジェクトに散在する公有地などに関する問題も発生している。

1/500詳細計画が承認されたものの、法令遵守に問題のあるプロジェクトがいくつかあり、法規制に基づき見直し、調整、更新が行われています。法的手続きにおける多くのボトルネックにより、プロジェクトの実施が遅れ、工期が延長し、コストが増加しています。

多くの解決策

不動産市場が国内外の経済により多くの困難に直面しているという現実に直面し、不動産管理会社は多くの解決策を提案しているものの、不動産事業者によると、解決策を実践するためには、より抜本的な実施が必要だという。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在、社債の信用問題と法規制が大きな障壁となっており、全国で1,000件のプロジェクトが中断されていると述べた。多くの不動産プロジェクトは、投資家の選定、入札、競売、土地の割り当て、土地使用料の算出、許認可など、多くの段階の手続きが完了しているにもかかわらず、実施できていない。プロセスは多くの段階で「行き詰まっている」。

政府は市場の困難を認識し、各省庁に対し、これらの困難を克服するための解決策を継続的に提案するよう指示しました。2022年12月だけでも、首相は緊急課題への対応として3件連続で公式指示書に署名しました。その中には、経済への信用資本の供給、社債市場、不動産市場、住宅開発など、不動産市場の課題解決に向けた多くの内容が含まれています。

政府は3月と4月に引き続き、市場の促進と障害の除去を目的として決議33号、政府文書178号、政令10号などの重要な指令文書を発行した。

最近、チャン・ホン・ハ副首相が公式声明第469号に署名・発出し、以下の要件を強調しました。土地と不動産に関する法律を整備すること。不動産プロジェクトの投資家と住宅購入者が融資源にアクセスしやすい条件を整えること。土地の価格、計画、土地利用計画の決定における困難や障害を取り除くこと。

最近、首相の作業部会は、ドンナイ省、ホーチミン市、ビントゥアン省などにおいて、いくつかの大規模プロジェクトに具体的に取り組み、障害を特定し、その除去に注力してきました。企業は、ボトルネックが徐々に解消され、供給が増加することを期待しています。

市場記録によると、上記のような一連の支援策により、第2四半期初頭から不動産市場は再び「活況」を呈している。一部の経済発展した省・都市の一等地において、大規模投資家によるプロジェクトが売り出しを開始し、2023年末に向けて明るい期待が高まっている。

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