新しい規制への期待

[広告1]

特に、この法律には、マンションの改修や改築について詳細に規制する独立した章（第 5 章）があります。

実装には多くの問題

過去20年間、老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建は、中央レベルから地方レベルに至るまで、国家行政レベルで常に重要な課題となってきました。しかし、実際の実施は期待された成果を上げておらず、数千世帯が依然として劣化した安全でない住宅地に居住せざるを得ず、人々の生命と財産に対する潜在的な脅威は常に身近に潜んでいます。

建設省の統計によると、現在、全国には古いアパートや集合住宅が2,500棟以上存在し、そのうちハノイ市が1,579棟と最も多く、次いでホーチミン市となっている。

これは、1960年から1990年にかけて建設された、補助金時代の典型的な製品です。当時の建築技術は今日のように画期的な発展を遂げておらず、これらの住宅の主な構造は耐荷重レンガ壁で、最大寿命は50年から70年です。

長年の運用と使用を経て、多くの建物は深刻な老朽化に陥っています。それだけでなく、居住空間の拡張の必要性から、人々は恣意的に増築を重ね、住宅の耐力システムへの負荷が増大し、もはや安全ではなくなりました。多くの世帯は、このことを認識しながらも、経済的な困難から、依然として住み続け、運命に身を委ねざるを得ません。一方、これらの古いアパートや集合住宅の改修や建て替えは、極めて停滞しています。

ハノイだけでも、1,579棟の古いアパートや集合住宅（76地域の1,273戸と古い独立型一戸建てアパート306棟を含む）のうち、数十棟が危機的な状態にある。

特に、再建のためには取り壊さなければならないレベルDの危険地域（最も危険なレベル）が6つあり、その中にはC8 Giang Vo 集合住宅地区、G6A Thanh Cong 集合住宅地区、A Ngoc Khanh 集合住宅地区、法務省集合住宅地区などがあります...

しかし、ハノイ建設局が発表したデータによると、2023年末までの古いアパートの改修と再建は計画のわずか1.14％に達し、19のエリアが改修および再建された。

特に、市は、Nghia Do A & B House プロジェクト (Cau Giay 地区)、Nguyen Cong Tru 集合住宅地区 (Hai Ba Trung 地区)、X1-26 Lieu Giai 集合住宅地区 (Dong Da 地区)、Railway Transport Service 集合住宅地区 (Hoang Mai 地区)、Son Tay アパート 148 - 150 号棟 (Ba Dinh 地区)、Vietnam Film Documentation Institute 集合住宅地区 22 Lieu Giai 通り (Dong Da 地区)、23 Hang Bai アパート (Hoan Kiem 地区) など、多くの住宅地区で投資家の選定を承認することに決定しましたが、2014 年の住宅法の規制とその実施を規定するいくつかの法令に関する問題により、これらのプロジェクトは何年もの間、行き詰まっており、実施できていません。

「法制度における最大の問題の一つは、2014年住宅法の施行規則101/2015/ND-CP号です。この法律は、補償、用地明け渡し、移住について、個人と企業の間で交渉することを認めていますが、補償係数（係数K）についても具体的に規定されていません。そのため、双方が共通の見解を見いだせず、計画通りに古いアパートや集合住宅の改修・再建を実施し、目標通りに進めることが不可能になっています」と、ハノイ市建設局のマック・ディン・ミン副局長は述べた。

新しい規制で渋滞を「解消」

2023年住宅法は、上記のような困難に直面しながら、2014年住宅法の優れた点を継承・推進するほか、実際の状況に合わせて多くの重要な内容を修正・補足し、困難や不十分さを解消して、今後の古いアパートや集合住宅の改修や再建に突破口を開くものとなっている。

2023年住宅法における最も注目すべき新点の一つは、住民の合意率に関する規制です。以前は住宅地の所有者全員の合意が必要でしたが、新法では、計画協議に参加した所有者総数の70%以上、かつそのうち75%の同意があれば、プロジェクトの解体が認められます。

また、2014年の住宅法には、補償地価、再建投資後の住宅賃貸価格、面積換算後のマンション価格、移転先の住宅価格などを計算するための係数Kに関する具体的な規定はない。

したがって、K係数は、古いアパートや集合住宅が立地する土地の立地条件や土地価格に応じて、各地方自治体が柔軟に運用し、1～2倍に高めに算定・調整されます。

「新法のハイライトとみなされる内容は、「古いアパートの収集」計画に関する規制であり、これに従って、個々の独立した住宅を収集し、公共インフラ（樹木、キャンパス、遊び場など）用の領域を確保するために新しい建設工事の高さを増やすことになります。」

これにより、地方自治体はより好意的になり、企業は古いアパートや集合住宅の改修や再建に積極的に参加するようになるだろう。また、人々は住み慣れた住居を変えたり、インフラやサービス施設が不足している移住地に移したりする必要がないので満足するだろう」と、都市計画の専門家で建築家のトラン・トゥアン・アン氏は述べた。

特に、2023年住宅法に規定されている古いアパートや集合住宅の改修と再建に関する内容は、地方分権を推進し、省人民委員会が組織の下の専門機関に補償と移住計画の作成、投資政策と投資家の決定と承認、アパートの移転、強制移住、取り壊しの計画、移住の予算源の手配など、具体的な任務を割り当てる権限を与えている。

さらに、この法律には、所有者、国、投資家の利益の実現可能性と調和を確保し、都市美化の要件を満たすために、1994年以降に建設されたアパートの再建に所有者が資金を拠出することを義務付ける規定も追加されています。

2023年住宅法における老朽化したアパートや集合住宅の改修に関する新たな規定を高く評価します。現行の法規が不十分あるいは不完全であったにもかかわらず、これらの規定はより実用的で詳細かつ明確であり、国家、国民、企業の利益の調和を確保する上で重要な役割を果たします。これにより、老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建が加速され、今後の統合と発展のニーズに応える広々とした都市景観が創出されるでしょう。

ベトナム不動産協会副会長グエン・ヴァン・ディン博士

[広告2]
出典: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html