具体的には、この法律は、集合住宅の改修および再建に関する詳細な規定を定めるために、1章（第5章）を設けている。
実施には多くの障害がある。
20年以上にわたり、老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建は、中央政府から地方自治体まで、あらゆるレベルの国家管理機関にとって特に重要な課題となってきた。しかしながら、実際の実施状況は期待されたほどの成果を上げておらず、依然として数千世帯が老朽化し危険な建物に住み続けており、人々の生命と財産に対する潜在的な脅威が常に存在している。
建設省の統計によると、現在、全国には2,500棟以上の古いアパートや集合住宅があり、ハノイが1,579棟で最も多く、次いでホーチミン市となっている。
これは中央計画経済時代の典型的な建築物であり、主に1960年代から1990年代にかけて建設されました。当時の建築技術は、今日のような飛躍的な進歩を遂げていませんでした。そのため、これらの建物の主要構造は耐力壁式のレンガ造りであり、耐用年数は最大でも50年から70年程度です。
長年の使用により、多くの建物は著しく老朽化している。さらに、居住空間の拡大を求める住民は、無計画に居住スペースを拡張し、既に脆弱な構造システムにさらなる負荷をかけている。こうした状況を認識しながらも、多くの家族は経済的な困難からそこに住み続けざるを得ず、事実上、命を危険にさらしている。一方、こうした老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建は、極めて遅々として進んでいない。
ハノイだけでも、1,579棟の古いアパートや集合住宅（76の団地にある1,273棟と、306棟の独立した古いアパートを含む）のうち、数十棟が深刻な状態にある。
特に、ジャンヴォー住宅団地のC8棟、タインコン住宅団地のG6A棟、ゴックカイン住宅団地のA棟、 法務省住宅団地など、レベルD（最も危険なレベル）に分類される6つの危険区域は、解体して建て替えなければならない。
しかし、ハノイ建設局が発表したデータによると、2023年末時点で、古いアパートの改修・再建は計画のわずか1.14％にしか達しておらず、改修・再建が行われている地域は19箇所にとどまっている。
特に、市は、Nghia Do A & B 住宅プロジェクト (Cau Giay 区)、Nguyen Cong Tru アパート複合施設 (Hai Ba Trung 区)、X1-26 Lieu Giai アパート複合施設 (Dong Da 区)、鉄道輸送サービスアパート複合施設 (Hoang Mai 区)、Son Tay 148-150 アパートビル (Ba Dinh 区)、Vietnam Film Archives アパート複合施設 (22 Lieu Giai 通り、Dong Da 区)、Hang Bai 23 アパートビル (Hoan Kiem 区) など、多くの住宅プロジェクトの投資家選定を承認しているにもかかわらず、これらのプロジェクトは、2014 年の住宅法の規制やいくつかの指導政令に関連する障害のために、長年停滞したままになっている。
「法制度上の最大の障害の一つは、2014年住宅法の施行を規定する政令101/2015/ND-CPです。この政令は、個人と企業が補償、土地の収用、移転について交渉することを認めていますが、補償係数（K係数）を明記していません。そのため、両者が合意点を見出すことができず、老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建を計画通りに実施することが不可能になっています」と、ハノイ市建設局のマック・ディン・ミン副局長は述べています。
新たな規制によってボトルネックが解消される。
前述の課題に対応するため、2023年住宅法は、2014年住宅法の優れた点を継承・発展させつつ、現状に合わせて多くの重要な条項を改正・補足し、同時に困難や欠点を解消することで、今後、老朽化した集合住宅や共同住宅の改修・再建に向けた画期的な取り組みを実現しました。
2023年住宅法における最も注目すべき新機能の一つは、住民の同意率に関する規定である。従来は、住宅団地内の全住宅所有者の100％の同意が必要だった。しかし、新法によれば、計画協議に参加した住宅所有者の総数の少なくとも70％、かつそのうちの75％が同意すれば、解体許可を得るのに十分となる。
さらに、2014年住宅法には、土地補償価格、再建後の住宅賃料、面積転換後に決定されるアパートの価値、および別の場所への移転の場合の再定住用住宅の価値を計算するためのK係数に関する具体的な規定はありません。
したがって、K係数は、古い集合住宅や集合住宅が所在する土地の位置や価値に基づいて、各地域が柔軟に適用する。K係数は、1～2倍高い値となるように算出・調整される。
「この新法の目玉は、『古い集合住宅の統合』に関する規制であり、それによると、個々の独立した建物が統合され、新しい建物の高さが引き上げられ、公共インフラ（緑地、公園、遊び場など）のためのスペースが確保される。」
「これにより、地方自治体は老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建に積極的に参加しやすくなり、企業もより積極的に取り組むようになるでしょう。また、住民も慣れ親しんだ住まいを変えたり、インフラや設備が不足している移転地域に移り住む必要がなくなるため、満足するでしょう。」と、都市計画の専門家であり建築学修士のトラン・トゥアン・アイン氏は述べた。
特に、2023年住宅法における老朽化した集合住宅および集団住宅の改修・再建に関する規定は、地方分権化と権限委譲をさらに推進し、省人民委員会が傘下の専門機関に具体的な任務を割り当て、補償および移転計画の策定、投資政策および投資家の決定と承認、集合住宅の移転、強制移転および解体計画の策定、移転予算の配分などを行うことを可能にしている。
さらに、この法律は、1994年以降に建設された集合住宅の再建において、所有者が資金を拠出することを義務付ける条項を追加し、実現可能性を確保するとともに、所有者、国、投資家の間の利益のバランスを取り、都市再生の要件を満たすようにしている。
2023年住宅法における老朽化した集合住宅および共同住宅の改修に関する新たな規制を高く評価します。これらの規制は、既存の法律よりも実用的で詳細かつ明確であり、国、国民、企業間の利益のバランスを確保しています。これにより、老朽化した集合住宅および共同住宅の改修・再建が加速し、将来的に統合と発展のニーズを満たす、より近代的な都市景観の創出に貢献するでしょう。
ベトナム不動産協会副会長、グエン・ヴァン・ディン博士
出典: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
