特に、この法律には、アパートの改修と再建について詳細に規制するための独立した章（第 V 章）があります。
実装には多くの問題
過去20年間、老朽化したアパートや集合住宅の改修・再建は、中央レベルから地方レベルに至るまで、国家管理レベルにとって常に重要な課題となってきました。しかし、実際の実施は期待された成果を上げておらず、数千世帯が依然として劣化した危険な住宅地に居住せざるを得ず、人々の生命と財産に対する潜在的な脅威は常に身近に潜んでいます。
建設省の統計によると、現在、全国には古いアパートや集合住宅が2,500棟以上存在し、そのうちハノイ市が1,579棟と最も多く、次いでホーチミン市となっている。
これは、1960年から1990年にかけて建設された、補助金時代の典型的な製品です。当時の建築技術は、今日のように画期的な発展を遂げていませんでした。そのため、これらの住宅の主な構造は、最大でも50年から70年の耐用年数を持つ耐荷重レンガ壁です。
長年の運用と使用を経て、多くの建物は深刻な劣化を余儀なくされています。それだけでなく、居住空間の拡張の必要性から、人々は恣意的に増築を重ね、住宅の耐力システムへの負荷が増大し、もはや安全とは言えない状況となっています。しかし、多くの世帯はこれを承知しつつも、経済的な困難から、依然として住み続け、運命に身を委ねざるを得ない状況にあります。一方、これらの古いアパートや集合住宅の改修や建て替えは、非常に停滞しています。
ハノイだけでも、1,579棟の古いアパートや集合住宅（76地域の1,273戸の住宅と306棟の古い独立した一戸建てアパートを含む）のうち、数十棟が危機的な状況にある。
特に、再建のためには取り壊さなければならないレベルDの危険地域（最も危険なレベル）が6つあり、その中にはC8 Giang Vo 集合住宅地区、G6A Thanh Cong 集合住宅地区、A Ngoc Khanh 集合住宅地区、 法務省集合住宅地区などがあります...
しかし、ハノイ建設局が発表したデータによると、2023年末までの古いアパートの改修と再建は計画のわずか1.14％に達し、19のエリアが改修および再建された。
特に、市は、Nghia Do A & B House プロジェクト (Cau Giay 地区)、Nguyen Cong Tru 住宅エリア (Hai Ba Trung 地区)、X1-26 Lieu Giai 住宅エリア (Dong Da 地区)、Railway Transport Service 住宅エリア (Hoang Mai 地区)、Son Tay アパート ビルディング 148 - 150 No. (Ba Dinh 地区)、Vietnam Film Documentation Institute 住宅エリア 22 Lieu Giai 通り (Dong Da 地区)、23 Hang Bai 住宅エリア (Hoan Kiem 地区) など、多くの住宅エリアで投資家の選定を承認することに決定しましたが、2014 年の住宅法とその施行を定める多数の法令の規制上の難しさにより、これらのプロジェクトは長年、実施に移されずに停滞しています。
「法制度上の最大の問題の一つは、（2014年住宅法の施行を規定する）政令101/2015/ND-CP号です。この政令は、補償、用地明け渡し、移住について、個人と企業の間で交渉することを認めていますが、補償係数（係数K）についても具体的に規定されていません。そのため、双方が共通の見解を見いだせず、計画通り、目標通りに古いアパートや集合住宅の改修・再建を実施することが不可能になっています」と、ハノイ市建設局のマック・ディン・ミン副局長は述べた。
新しい規制で渋滞を「解消」
2023年住宅法は、上述の困難に直面しながら、2014年住宅法の優れた点を継承・推進するほか、実際の状況に合わせて多くの重要な内容を修正・補足し、困難や不十分さを解消して、今後の古いアパートや集合住宅の改修や再建に突破口を開くものとなっている。
2023年住宅法における最も注目すべき新点の一つは、住民の合意率に関する規制です。以前は住宅地の所有者全員の合意が必要でしたが、新法では、計画協議に参加する所有者総数の70%以上、かつそのうち75%の同意があれば、プロジェクトの解体が認められます。
また、2014年の住宅法では、補償地価、再建投資後の住宅賃貸価格、面積換算後のマンション価格、移転先の住宅価格などを計算するための係数Kについて具体的な規定がない。
したがって、K係数は、古いアパートや集合住宅が立地する土地の立地条件や土地価格に応じて、各地方自治体が柔軟に運用し、1～2倍に高めに算定・調整されます。
「新法のハイライトとされる内容は、「古いアパートの収集」計画に関する規制であり、これによると、個々の独立した住宅を収集し、公共インフラ（樹木、キャンパス、遊び場など）用の領域を確保するために新しい建設工事の高さを増やすことになる。」
これにより、地方自治体はより好意的になり、企業は古いアパートや集合住宅の改修や再建に積極的に参加するようになるだろう。また、人々は住み慣れた住居を変えたり、インフラやサービス施設が不足している移住地に移したりする必要がないので満足するだろう」と、都市計画の専門家で建築家のトラン・トゥアン・アン氏は述べた。
特に、住宅法2023に規定されている古いアパートや集合住宅の改修と再建に関する内容は、地方分権化を推進し、省人民委員会が組織の下の専門機関に補償と移住計画の策定、投資政策と投資家の決定と承認、移転計画、強制移転、アパートの取り壊し、移住の予算源の手配など、具体的な任務を割り当てる権限を与えている。
さらに、この法律には、所有者、国、投資家の利益の実現可能性と調和を確保し、都市美化の要件を満たすために、1994年以降に建設されたアパートの建物を再建するために所有者に資金を提供する義務を課す条項も追加されています。
2023年住宅法における、老朽化したマンションや集合住宅の改修に関する新たな規定を高く評価します。現行の法規が不十分であったり、不完全であったりする中で、これらの規定はより実用的で詳細かつ明確であり、国家、国民、企業の利益の調和を確保する上で重要な役割を果たします。これにより、老朽化したマンションや集合住宅の改修・再建が加速し、今後の統合と発展のニーズに応える広々とした都市景観を創出することに貢献します。
ベトナム不動産協会副会長 グエン・ヴァン・ディン博士
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出典: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
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