価格が継続的に上昇し、マンションは投資家にとって「甘いケーキ」となる

アパートの価格は上昇し続けている

近年の不動産市場全体の低迷とは対照的に、マンション価格は継続的に上昇しています。現在、 ハノイやホーチミン市といった大都市では、マンションは依然として不動産購入希望者にとって最も関心の高いセグメントとなっています。

不動産市場調査会社が新たに発表した報告書によると、今年第3四半期には、売買市場と賃貸市場の両方で多くの種類の不動産が減速したが、アパートはプラス成長を維持した数少ない種類の1つだった。

具体的には、売買市場ではマンションへの関心が1%上昇した一方、その他のセグメントは4～11%減少しました。賃貸市場では、前述のセグメントへの関心が13～28%減少した一方、マンションは6%増加しました。

同局の第3四半期不動産市場レポートによると、2015年から現在に至るまで、ハノイとホーチミン市では、住民の所得がマンション価格の上昇に追いついていない。8年間で都市部住民の所得はわずか39%しか増加していない（統計総局データ）。一方、ホーチミン市とハノイのマンション価格はそれぞれ82%と56%上昇している。

アパートの価格は継続的に上昇しており、都市部住民の収入をはるかに上回っています（イメージ：ハフォン）。

建設省によると、地方自治体や市場調査機関から集められた報告書や調査情報によると、マンションは実際の住宅需要に応えているため、昨年第3四半期に市場への悪影響が最も少なかった不動産のタイプだった。

マンションへの関心は回復の兆しを見せており、マンション購入需要は前四半期比1%増、賃貸需要は6%増となっています。20億～40億ドンの価格帯のマンションが最も人気です。主要都市では、特に中心部の100億ドン以下のマンションや戸建て住宅の需要が好調です。

具体的には、ハノイでは、第3四半期にプライマリーマーケットで発売されたマンションの平均販売価格は、前期比約7%、前年同期比14%上昇し、1平方メートルあたり約5,080万ドンに達しました。この価格上昇は、ハイエンドセグメントにおける新規供給の圧倒的な割合（90%以上）によるものです。さらに、一部のデベロッパーは価格を引き上げ、高層階のユニットを追加発売しました。

二次市場では、マンションの平均販売価格は前四半期から上昇傾向を維持し、約3,200万ドン/㎡となり、前四半期比2.7%増、前年同期比0.8%増となりました。ハノイ市では、第3四半期の二次市場の販売価格が第2四半期と比較して全ての地区で上昇し、ドンダー区、タンスアン区、タイホー区、ナム・トゥー・リエム区、そしてジャーラム区では3%以上の上昇が見られました。

ホーチミン市では、第3四半期に発売された新築マンションの大部分は、既存プロジェクトの後続フェーズからのものでした。今年最初の9ヶ月間の新規供給の約60%は、東部の単一の都市開発プロジェクトによるものでした。

第3四半期の新規供給の約96%はハイエンドセグメントで、残りの4%はトゥーティエム新都市圏のプロジェクトの次期フェーズにおける高級セグメントでした。ホーチミン市における第3四半期のマンションの主要販売価格は、1平方メートルあたり6,000万ドンを超えました。

セカンダリー市場では、マンションの平均価格は1平方メートルあたり4,500万ドンに達し、前四半期比3%上昇しました。一方、高級住宅およびアフォーダブル住宅セグメントのセカンダリー市場価格は、第2四半期と比較してほぼ横ばいでした。

短期投資家、買い手は高値を支払う。

ハノイ市ホアンマイ区在住のトラン・ドゥック・クオン氏は、先週木曜日、ハノイ市ホアンマイ区にある72平方メートルのマンションを22億ドンで購入するため、頭金を支払ったと述べた。クオン氏はこのマンションを「投機的な」投資家から購入した。

「私にアパートを売ってくれたのは投資家です。彼らは今年9月にこのアパートを19億ドンで購入し、現在の取引状況は3億ドンの公証済み手付金を支払ったというものです」とクオン氏は語った。

近年、アパートは短期投機家にとって魅力的な投資機会となっている（イメージ：ハフォン）。

クオン氏によると、住む場所が必要なので、「投機的な」投資家から高値で魅力的なマンションを購入することは許容できるという。「私が最も心配しているのは価格ではなく、移転手続きをできるだけスムーズかつリスクフリーにすることです」とクオン氏は語った。

ハノイの不動産投資家、グエン・ヴァン・ナム氏によると、ここ2～3年、マンションは投資家にとって特に関心の高い分野となっている。利益率と価格上昇は土地や戸建て住宅ほど急激ではないものの、マンション価格は近年、安定した上昇、低リスク、そして特に高い流動性を示している。

「2021年末以降、全国的に土地市場が活況を呈していたため、私を含め多くの投資家がハノイのマンション投資のために資金を引き揚げました。また、財務レバレッジの活用もより慎重になっています」とナム氏は語った。

この投資家によると、アパート投資はすぐに大きな利益を生むことはないものの、現段階では流動性が高いセグメントだという。「資金次第で、長期投資して賃貸に出す投資家もいるだろう。一方、機転を利かせて優良物件を探し、転売して利益を得ようとする投資家もいるだろうが、そのリターンは決して高くはならないだろう」とナム氏は付け加えた。

ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏も専門家の視点から、マンション価格は一次市場と二次市場の両方で上昇傾向が続き、特に低価格帯と中価格帯のセグメントや販売サイクルの終わりに近づいているプロジェクトで上昇傾向が続くと認めた。

同専門家はまた、土地ファンドの設立コスト、原材料費、金融アクセスコストが上昇する一方で、供給がますます不足していることを強調した。そのため、不動産プロジェクトは価格を下げることが困難であり、高い販売価格を維持せざるを得ない状況にある。

ディン氏は「手続き、法律、資本の問題が解決されれば価格上昇は止まり、市場供給が増える可能性がある」と強調した。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lien-tuc-tang-gia-can-ho-chung-cu-thanh-mieng-banh-ngot-cho-nha-dau-tu-20231108102114466.htm