不動産へのFDI資本は市場にとって悪い兆候だ。

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不動産へのFDI支出は大幅に減少した。

ベトナム統計局のデータによると、6月20日現在、ベトナムへの外国直接投資（FDI）登録資本金総額は134億3,000万米ドルに達し、前年同期比4.3%減少しました。このうち、不動産事業は登録資本金総額15億3,000万米ドルで、前年同期比51.5%減少し、引き続き第3位を維持しました。

プロジェクトの新規登録資本および調整登録資本について、不動産への外国直接投資は5億9,210万米ドル（構成比6.3%）に達した。外国投資家による出資および株式購入の形態では、不動産事業活動への投資は9億3,860万米ドル（構成比23.4%）に達した。

今年上半期のベトナムへの外国直接投資（FDI）は推定100.2億米ドルで、前年同期比0.5%増加しました。このうち、不動産事業への投資額はわずか5億210万米ドル（5%）で、前年同期（8億8130万米ドル）比43%減少しました。

今のところ、ベトナムの不動産市場における外国人投資家の市場シェアはまだ小さいものの、現状では、FDI流入の急激な減少は、前向きな兆候を待っている市場にマイナスの影響を与える可能性がある。

不動産へのFDIが急激に減少した理由は何でしょうか？（図1） — 今年上半期に不動産事業に投入されたFDIは、前年同期比で43%減少した。

専門家によると、ここ数年の不動産市場へのFDI流入は、多様なプロジェクトの出現や事業モデルの改善など、市場に好ましい変化をもたらしてきた。したがって、外国企業からの資金流入の減少はマイナスの兆候である。これは、苦境に立たされている多くの国内企業にとって、合併・買収（M&A）が「生命線」とみなされているからだ。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のデータによると、近年、多くの企業が財務難に直面し、M&Aによる救済を余儀なくされています。しかし、流動性の低下と資金調達コストの上昇という状況下で、プロジェクト買収に必要な資金を確保できる国内不動産開発業者は依然としてごくわずかです。そのため、外資の参入により、数十億ドル規模の大型取引が増加すると予想されます。

一方、不動産プロジェクトにおけるM&A機会の探求に関心を持つ外国投資グループの数は急増しています。中でもシンガポール、韓国、台湾、日本、マレーシアなどの外国投資家が目立っています。しかし、これらの取引のほとんどは依然としてデューデリジェンスと交渉の段階にあります。

不動産へのFDIが急激に減少した理由は何でしょうか？（図2） — 外資系企業による合併や買収が市場を「救う」と期待されている。

その理由として挙げられているのは、価格交渉が未解決であることである。外国投資家は、法的根拠がしっかりしていて立地条件も良く、将来性も高いプロジェクトを、最大20%も値下げして購入したいと考えている。一方、国内企業はそのような低価格での資産売却には消極的で、取引において利益を要求する場合さえあるため、合意に至るのは困難である。

さらに、現在の不動産市場は依然としてM&Aを阻む多くの障害に直面しており、これが市場へのFDI流入が徐々に減少している一因となっています。中でも、プロジェクトをめぐる法的問題は、多くの外国企業が躊躇する最大の理由の一つであり、市場の流動性が低いことも一因となっています。

結び目を早く解く必要があります。

この問題に対し、サヴィルズ・ベトナムの専門家は、ベトナムが不動産分野にFDIを誘致するためには、投資に関する法的手続きの改善の促進、生産と不動産開発を支えるインフラの質の向上、特に製造業における外国投資の流れを吸収するための人材の質の向上などの要素に重点を置く必要があると考えています。

ベトナムは東南アジアで最も開放的な経済圏の一つです。経済発展と開放が急速に進むにつれ、行政手続き、インフラの質、人材の質といった要素を改善する必要性と緊急性がますます高まっています。